อสังหาริมทรัพย์

อนงค์ลักษณ์ แพทยานันท์ “เจ้าพระยามหานคร” โควิดสร้างจุดเปลี่ยน แตกไลน์เพื่อโต

อนงค์ลักษณ์ แพทยานันท์
สัมภาษณ์

ก่อตั้งปี 2537 ผ่านวิกฤตเศรษฐกิจหลายรอบ รวมทั้งสถานการณ์โควิด

นับเป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ฯอีกรายที่มีความแข็งแรงจากภายใน “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “อนงค์ลักษณ์ แพทยานันท์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานลูกค้าและธุรกิจสัมพันธ์ บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) หรือ CMC

จากปีก่อตั้งบริษัทเริ่มต้นทุนจดทะเบียน 5 ล้านบาท จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญมาจากการเข้าเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ mai ในเดือนพฤศจิกายน 2561 มีทุนจดทะเบียน 1,000 ล้านบาท ล่าสุด CMC กำลังจะมีจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญอีกครั้งหลังยุคโควิด

ด้วยการประกาศลงทุนโครงการนำร่อง “เดอะชาโตว์ พาเลซ โฮเทล” เป็นการปลั๊กอินเข้าสู่วงการ health and wellness เทรนด์ธุรกิจมาแรงแห่งปี เป้าหมายเพื่อต้องการต่อจิ๊กซอว์การลงทุนให้มีรายได้ประจำ (recurring income) สัดส่วน 50% จำนวนห้องพัก 6,000 ห้อง ภายในเวลา 5 ปี เสริมพอร์ตรายได้โอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่เป็นรายได้หลักในปัจจุบัน

Q : เดอะชาโตว์ พาเลซ โฮเทล เป็นโปรเจ็กต์ใหม่ของ CMC

เป็นโปรเจ็กต์ใหม่ของบริษัทลูก บริษัท ซีทูเอช จำกัด (C2H) เราเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 2 ล้าน เป็น 300 ล้านบาท เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงานกลุ่มธุรกิจโรงแรม และมีการจัดตั้งบริษัทซีทูเอซ วัน ทุนจดทะเบียน 200 ล้านบาท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบฮอสพิทาลิตี้ และเพื่อลงทุนธุรกิจบริหารจัดการที่พักให้เช่าระยะสั้นและระยะยาว หรือ chain hospitality

เดอะชาโตว์ พาเลซ โฮเทล เป็นโครงการนำร่อง CMC ร่วมมือกับพันธมิตรโรงพยาบาลหัวเฉียวและกลุ่มโอ๊ควู๊ด (Oakwood) ทำโรงแรมบริการแพทย์ทางเลือก เจาะดีมานด์ลูกค้าผู้สูงอายุที่ต้องการแก้ปัญหาด้านสุขภาพ ฟื้นฟูดูแลร่างกายก่อนและหลังการรักษา และกลุ่มมารดาหลังคลอด (postnatal) ที่ต้องการดูแลโดยตรงจากแพทย์

รายละเอียดเป็นอาคารสูง 5 ชั้น จำนวน 210 ห้อง ทำเลถนนสมเด็จพระปิ่นเกล้า ใกล้โรงพยาบาลศิริราช อยู่ตรงซอยสมเด็จพระปิ่นเกล้า 3 เข้าไปในซอยนิดเดียว สามารถรองรับผู้ที่ต้องการพักฟื้นหลังจากออกจากโรงพยาบาลได้ทันที โปรเจ็กต์แวลู 500 ล้านบาท

ผู้เข้าพักจะได้รับการบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ อย่างพิถีพิถัน มาตรฐานระดับโรงแรม 5 ดาวจากโอ๊ควู๊ด (Oakwood) พร้อมกับการดูแลโดยตรงจากคณะแพทย์ผู้เชี่ยวชาญจากโรงพยาบาลหัวเฉียว หลัก ๆ ก็คือดูแลผู้สูงอายุ ดูแลผู้ที่พักฟื้นก่อนหรือหลังป่วยหรือหลังคลอดที่มีความเครียดสูง แล้วจะมีแพทย์คอยดูแลเผื่อมีเหตุฉุกเฉินและเป็นบริการแบบโรงแรม

ทั้งนี้ ไม่ใช่ทุกโปรเจ็กต์ที่จะมี รพ.หัวเฉียว เพราะจริง ๆ แล้วจุดโฟกัสอยู่ที่กลุ่มโอ๊ควู๊ดซึ่งมีความชำนาญในธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โดยโอ๊ควู๊ดเป็นแบรนด์ที่คนไทยเริ่มรู้จักเพราะเข้ามาเปิดบริการในเมืองไทยหลายแห่งแล้วเหมือนกัน

Q : พอร์ตรายได้บริษัทแบ่งสัดส่วนยังไง

ทุกวันนี้รายได้ส่วนใหญ่มาจากการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะรายได้ recurring มีน้อยมากไม่ถึง 1% เพราะเพิ่งสตาร์ตช่วงปลายไตรมาส 3/64 เราเริ่มจาก 210 คีย์ (ห้อง) occupancy rate มาแล้ว 85% ส่วนรูมเรตอยู่ที่ 1,200-1,500 บาท ลูกค้าสามารถเลือกออปชั่นว่าจะพักระยะยาวหรือระยะสั้น จุดเน้นอยู่ที่ลูกค้าเข้ามาพักอาศัยเพื่อพักฟื้นมากกว่า โดยช่วงนี้มองตลาดลูกค้าคนไทย 100%

Q : แผนลงทุน 6,000 ห้องพัก

โมเดลธุรกิจรายได้รีเคอริ่งจะอยู่ตามคอนโดมิเนียมที่เราไปเปิดทุกที่เลย พอมีคอนโดฯปุ๊บก็มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ด้วย วิธีการจะแบ่งโซนว่าโซนนี้เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์กับโซน residential ลูกค้าก็สามารถเลือกซื้อห้องได้ เพราะโซนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เราก็เป็นลักษณะวางแผนจะขายปลีกในอนาคตได้ หรือหาผู้ร่วมทุนก็ได้

แต่ปัจจุบันเราทำโดยมีบริษัทลูกเป็นผู้ดำเนินการ แล้วเขาก็จะไปจัดการขายต่อหรือเป็นผู้ร่วมทุน ซึ่งอาจจะร่วมทุนด้วยการถือหุ้น หรือร่วมทุนด้วยการซื้อยกไปอีกทอดหนึ่งก็ได้ เราเปิดกว้างต้อนรับผู้สนใจร่วมทุนทั้งคนไทยและต่างชาติ

ถัดจากโครงการในทำเลปิ่นเกล้า ปีนี้อาจมีเพิ่มอีก 200 ห้องในโครงการคอนโดฯแบรนด์ “คิวเว่” ทำเลแนวรถไฟฟ้า MRT สถานีแยกติวานนท์ ซึ่งออกแบบและทำโซนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ไว้ตั้งแต่แรก โดยผู้พักอาศัยจะได้รับการบริการแบบโรงแรมภายใต้มาตรฐานโอ๊ควู๊ด

Q : CMC ดูเหมือนจะรุกก้าวกระโดด

มองว่าโมเดลลงทุนของเราเป็นไปตามแผนธุรกิจ ซึ่งมองเห็นโอกาสจากสถานการณ์โควิด เทรนด์การดูแลสุขภาพค่อนข้างมาแรง และลูกค้าให้การตอบรับดีมาก

คอนเซ็ปต์คือเราทำเรซิเดนซ์คู่กับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ดังนั้น จะเริ่มสร้างพอร์ตรายได้ค่าเช่าในโครงการใหม่ ๆ บริหารโดยโอ๊ดวู๊ด ดังนั้น ถ้าเป็นคอนโดฯจะไม่มีเรื่องสุขภาพเลย ไม่มีเรื่องของการพักฟื้น ถ้าทำธุรกิจเกี่ยวกับการพักฟื้นจะแยกออกมาอีกตึกหนึ่งต่างหาก

โดยจำนวนห้องชุด 100% ในคอนโดฯเราวางแผนให้มีสัดส่วนโซนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 35% เช่น สร้างคอนโดฯใหม่ 100 ห้อง รูปแบบของเราบริษัทลูก C2H จะเข้ามาซื้อเลย 35 ห้อง จากนั้นก็นำห้องชุดไปบริหารทำรายได้ด้วยตัวเอง ส่วน C2H จะนำห้องไปขายต่อแบบยกลอต หรือขายปลีก หรือหาผู้ร่วมทุนก็เป็นเรื่องของเขา

เมื่อคอนโดฯสร้างเสร็จ C2H ต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ มีการจ่ายค่าส่วนกลางตามปกติเพราะถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเหมือนลูกค้าทั่วไป แล้วก็ไปหาโอเปอเรเตอร์มาบริหารจัดการต่อ อย่างโครงการแรกก็มีกลุ่มโอ๊ควู๊ดบริหารให้

ลูกค้าเช่าเป็นตลาดคนทำงาน ซึ่งฐานลูกค้าหลักของ Oakwood ถ้าเป็นลูกค้าต่างชาติก็คือตลาดผู้ที่มาทำงานในประเทศไทย ส่วนลูกค้าคนไทยเป็นผู้ที่มาจากต่างจังหวัดมาประชุมสัมมนา ข้าราชการ หรือคนที่ทำงานตามนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ ที่ต้องการพักอาศัยโดยบริษัทออกเงินให้ ก็ต้องดูด้วยว่าสถานที่นั้นกลุ่มเป้าหมายเป็นใคร อยู่ในย่านไหน

Q : เฉลี่ยการลงทุนต่อ 1 คีย์ (ห้องพัก)

เรื่องการลงทุนตัวห้องก็มีส่วนหนึ่ง นอกจากนี้ มีการลงทุนแต่ละห้องตามนโยบาย Oakwood ว่าต้องตกแต่งอะไรบ้าง หัวเตียงเป็นยังไง ต้องใช้วัสดุที่เขาสั่งหรือนำเข้าโดยเฉพาะ ค่าตกแต่ง 1 ห้อง 300,000-400,000 บาท เฉพาะการลงทุนมีค่าห้องชุด บวกค่าตกแต่งเข้าไป แล้วก็มีค่าบริหาร ค่าฟีอีกต่างหาก

ในด้านใบอนุญาตเราขอเป็นคอนโดฯและโรงแรมด้วย เพราะเป็นชื่อโรงแรมเลย พื้นที่ส่วนกลางก็แยกกัน มีทั้งนิติบุคคล มีทั้งโรงแรม มีทั้งโอเปอเรเตอร์ที่เป็นโรงแรม Oakwood กรรมสิทธิ์ก็เป็นของคอนโดฯเหมือนเดิม โรงแรมก็มาบริหารให้ ก็จ่ายค่าส่วนกลางปกติ

โมเดลนี้ก็เห็นทำกันเยอะแยะ ไม่ได้เป็นเรื่องแปลกใหม่ เก็บบางส่วนเป็น recurring ได้ ในอนาคตมูลค่าตึกก็เพิ่มขึ้นได้ด้วย

ขณะเดียวกัน CMC วางแผนรายได้ประจำจากค่าเช่าเพิ่มสัดส่วนเป็น 35% และ 50% ภายใน 5 ปี ในภาพรวมจะทำให้รายได้บริษัทค่อนข้างเสถียร เนื่องจากเรามี recurring เข้ามาด้วย เวลามีเรื่องการก่อสร้างไม่เสร็จ ไม่มีตึกมาโอน หรือมีปัญหาเศรษฐกิจ เราก็จะมีเสถียรภาพมากขึ้นเพราะมีรายได้ประจำ

Q : อัพเดตแบรนด์คอนโดฯ CMC

คอนโดฯบริษัทเฉลี่ยราคา 2 ล้านต้น ๆ ห้องแบบ 1 ห้องนอน 25 ตารางเมตร ราคา 2.2 ล้านบาท ถ้าเป็นห้องใหญ่ 33 ตารางเมตร อยู่ที่ 2.7 ล้านบาท แล้วแต่แบรนด์และทำเล แบบ 2 ห้องนอน ราคา4.5-5.5 ล้านบาท แต่ละโครงการสัดส่วน 70% เป็นแบบ 1 ห้องนอน

ปัจจุบันมีแบรนด์ชาโตว์, คิวเว่, เคฟ, ไซบิค และซีรอคโค ซึ่งเป็นแบรนด์ใหม่ ไฟติ้งแบรนด์ก็เป็นแบรนด์เดิม เช่น ชาโตว์ อินทาวน์, แบงค์คอก ฮอไรซอน, แบงค์คอก เฟ’ลิซ

Q : ข้อคิดเห็นนโยบายเปิดประเทศ

เป็นบวกอยู่แล้วเพราะโควิดคนจะเริ่มชินไปเอง เริ่มคุ้นเคย และเราก็รอจังหวะที่ให้เปิดประเทศด้วย แล้วก็รับนักท่องเที่ยวเข้ามาด้วย ถ้าไม่มีการกักตัวนานก็จะคลี่คลายไปเรื่อย ๆ โครงการที่ 2 ของพอร์ตรีเคอริ่งที่วางแผนเปิดบริการพฤศจิกายนต้องรันให้ได้ ออกแบบเป็นตึกสูง 33 ชั้น ทั้งโครงการมี 400 ยูนิต จะทำเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 199 คีย์ มูลค่าโครงการ 1,200 ล้าน

Q : ประสบการณ์โควิด 2 ปีนี้

ทำให้รู้สึกว่าสามารถใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยงานได้มาก ทำให้เราคิดว่าเราต้องเป็นบริษัทที่ช่างคิดมากกว่าที่จะมี operator เราสามารถเอาต์ซอร์ซบางอย่างออกไปให้ได้มากที่สุด แล้วก็มีแต่คนคิดอย่างเดียวในบริษัท ทำให้เราตัวเบาขึ้น อยู่ที่ไหนก็ทำงานได้

งานเอาต์ซอร์ซทำได้ทุกอย่างตั้งแต่ดีไซน์ การก่อสร้าง construction consult บัญชี กรรมสิทธิ์ก็เอาต์ซอร์ซได้ จ้างเขาไปโอนเคสละกี่บาทก็ว่าไป มีบริษัทรับทำ การขายก็เอาต์ซอร์ซได้ ให้เอเย่นต์มาขาย ได้ทุกขั้นตอนยกเว้นว่าเราจะเก็บขั้นตอนไหนเอาไว้ในบริษัท