อสังหาริมทรัพย์

“แบงก์-โบรกเกอร์”ขานรับภาษีที่ดินฯ 2ตระกูลดังงัดที่กลางเมืองเปิดดีลเจรจาธุรกิจ

ภาษีที่ดินฯเอฟเฟ็กต์ แบงก์-โบรกเกอร์ประสานเสียงเปิดดีลเจรจาซื้อขายที่ดินไปจนถึงระบายทรัพย์ NPA “เกียรตินาคิน” แนะรัฐวันไหนบังคับจัดเก็บจริง ขอให้ออกมาตรการเว้นค่าโอน-จดจำนองเพื่อบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายประชาชน “คอลลิเออร์สฯ” เผย 2 ตระกูลดังมอบงานบริหารพอร์ตทรัพย์สิน

ญี่ปุ่น-มาเลย์บุกลงทุนไทย

นายรัชภูมิ จงภักดี ผู้จัดการทั่วไป คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า จากการที่ประเทศไทยเตรียมบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคาดว่าเริ่มจัดเก็บจริงในต้นปี 2562 นับจากวันนี้จึงมีเวลาให้ปรับตัวรองรับกฎหมายภาษีใหม่อีก 1 ปีเศษ ปรากฏว่ามีผลกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินที่ราคาทรัพย์สินมีมูลค่าสูงเกิดความสนใจและต้องการขายมากขึ้น รวมทั้งมีแรงกระตุ้นจากความสนใจซื้อลงทุนพัฒนาโครงการของนักลงทุนไทยและชาวต่างชาติ

ล่าสุดบริษัทมีดีลเจรจานักลงทุนญี่ปุ่นเข้ามาซื้อกิจการ 3 ราย มาจากวงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศญี่ปุ่น 2 ราย อีกรายมีธุรกิจรับเหมาก่อสร้างจากมาเลเซีย เป็นเจ้าของเรียลเอสเตตในฮ่องกงกับอเมริกา แสดงความสนใจลงทุนทำเลทองหล่อ

“ญี่ปุ่นมีประสบการณ์ทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ต้องการลงทุนโรงแรม ออฟฟิศ และลงทุนย่าน EEC หรือย่านภาคตะวันออก โดยสนใจลงทุนทั้งศรีราชากับหาดจอมเทียน ขนาดการลงทุนโปรเจ็กต์ละ 1,500 ล้านบาท”

นายรัชภูมิกล่าวว่า นักลงทุนญี่ปุ่นที่เปิดชื่อได้มีกลุ่มลีโอ พาเลซ ทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 15 โครงการในญี่ปุ่น เน้นตลาดระดับกลาง ปัจจุบันซื้อโครงการและรีโนเวตเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เมื่อ 1 ปีที่แล้ว ในทำเลศรีราชา มูลค่าลงทุน 1,000 ล้านบาท ไม่ต่ำกว่า 100 ยูนิต ค่าเช่า 50,000 บาท/เดือน

นอกจากนี้ มีที่ดินในซอยสุขุมวิท 12 ทำเลอยู่ด้านหลังย่านโคเรียทาวน์ แย่งกันซื้อระหว่างมาเลเซียกับญี่ปุ่น มูลค่า 800 ล้านบาท ขนาดที่ดิน 524 ตารางวา โดยญี่ปุ่นตอนนี้มีฮับในภูมิภาคอยู่สิงคโปร์ และเตรียมเปิดออฟฟิศในกรุงเทพฯภายในปีหน้า

“ธุรกิจอสังหาฯเมืองไทยดึงดูดนักลงทุนต่างชาติเป็นอย่างมาก เพราะมองว่าเศรษฐกิจไทยฟื้นตัว เขาดูจากดีลที่รัฐบาลไทยโปรโมต EEC มีการเชื่อมต่อ 3 สนามบิน รถไฟความเร็วสูง เป็นแนวโน้มที่ดี โฟกัสภาคโรงแรมกับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เขาสนใจลงทุนลีสโฮลด์เพราะฟรีโฮลด์ไม่คุ้ม และไม่สนใจเช่า 30 ปี เพราะอาจไม่คุ้มค่าลงทุน และต้องการบวกเวลาอีก 30 ปี เป็น 60 ปี”

2 ตระกูลดังเปิดดีลซื้อขาย

ขณะเดียวกัน คอลลิเออร์สฯมีดีลเจรจาซื้อขายที่ดินและบริหารพอร์ตทรัพย์สินให้กับเจ้าของ เนื่องจากมองว่าภาษีที่ดินฯที่รัฐเตรียมประกาศใช้จะมีผลกระทบ มีต้นทุนการถือครองทรัพย์สินเพิ่มขึ้น จากเดิมที่ไม่เคยมีภาระค่าใช้จ่ายส่วนนี้ โดยมีเจ้าของทรัพย์สิน 2 ตระกูลใหญ่ที่มอบให้คอลลิเออร์สฯ ช่วยบริหารพอร์ตให้ ได้แก่ ตระกูลปราสาททองโอสถ กับตระกูลโอสถานนท์

ทำเลฮอตที่มีการเปิดดีลซื้อขายนับเฉพาะโซนบางจาก-ปู่เจ้าสมิงพราย เป็นของตระกูลโอสถานนท์ เจ้าของโอสถสภา มีที่ดิน 15 แปลง ไซซ์ตั้งแต่ 1-30 ไร่ โดยแปลงใหญ่สุดอยู่ใกล้สถานีบีทีเอสปุณณวิถี ขนาด 30 ไร่

ส่วนตระกูลปราสาททองโอสถ ของนายแพทย์ปราเสริฐ ปราสาททองโอสถ มีดีลเจรจาที่ดินทำเลถนนเพชรบุรี 1 ไร่เศษ อยู่ติดกับโรงพยาบาลกรุงเทพ อีกแปลงอยู่บนถนนสาทร ช่วงซอยคอนแวนต์ ติดกับโรงพยาบาลบีเอ็นเอช

แนวทางบริหารพอร์ตทรัพย์สินมี 3 แนวทางหลัก คือ ขายกรรมสิทธิ์ออกไป, เจรจาร่วมลงทุน (JV-Joint Venture) กับเจรจาดึงธุรกิจค้าปลีกมาเช่าที่ดินระยะยาว

แนะรัฐช่วยบรรเทาภาระ

นางสุวรรณี วัธนเวคิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ หัวหน้าฝ่ายบริหารทรัพย์สินรอขาย ธนาคารเกียรตินาคิน หรือ KK เปิดเผยว่า ปัจจุบันธนาคารมีทรัพย์ NPA 6,000 กว่าล้านบาท จำนวน 1,100 รายการ โดย 70% เป็นที่ดินเปล่า อีก 30% เป็นบ้าน ทาวน์เฮาส์ โดยปริมาณทรัพย์ไม่ก่อให้เกิดรายได้ไหลเข้าพอร์ตเฉลี่ยปีละ 800-1,300 ล้านบาท ล่าสุดปีที่แล้วระบายทรัพย์ได้ 2,279 ล้านบาท

ทั้งนี้ ผลกระทบจากภาษีที่ดินฯทำให้มีต้นทุนเพิ่มเฉลี่ยปีละ 1% ถึงแม้มีการพูดถึงข้อยกเว้น หรือมีอัตราผ่อนผันให้กับทรัพย์ NPA แต่ของจริงยังไม่มีการประกาศเป็นทางการ

สำหรับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน ผู้ประกอบการรายใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มีความได้เปรียบเพราะมีแลนด์แบงก์ให้เลือกซื้อมากขึ้น ขณะที่ดีเวลอปเปอร์รายกลาง-รายเล็กจะตื่นเต้นและเหนื่อย บางคนซื้อที่ดินตุน 3 แปลง เพื่อรอขายให้กับผู้ประกอบการรายใหญ่

“สิ่งที่เห็นว่าค่อนข้างเป็นประโยชน์ ในอนาคตภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเมื่อรัฐประกาศบังคับใช้ น่าจะมีมาตรการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินโดยยกเว้นค่าโอนและจดจำนองรวม 2% เพราะอย่าลืมว่าภาษีที่ดินฯเป็นภาษีใหม่ ประชาชนไม่เคยมีภาระตรงนี้ เพราะฉะนั้น หากรัฐไม่ช่วยดูแลเลย เท่ากับต้องมีค่าใช้จ่าย 2 ทาง น่าจะหนักเกินไป” นางสุวรรณีกล่าว