“อสังหา” เผาจริง ๆ

แฟ้มภาพ

คอลัมน์ สามัญสำนึก

โดย สมถวิล ลีลาสุวัฒน์

สัปดาห์ก่อนมีเหตุจำเป็นต้องทำธุรกรรมเผาหลอกกับ “วัดธาตุทอง พระอารามหลวง” แนวรถไฟฟ้าบีทีเอส วัดทำเลเด่นมาก เพราะอยู่ติดสถานีเอกมัย 0 ก้าว”ศูนย์ก้าว” คือ จุดขายยอดฮิตที่คอนโดฯในเมืองนิยมใช้โฆษณาโครงการเปิดใหม่ เพราะเดินทางสะดวกแบบไม่ง้อรถยนต์ ไม่หงุดหงิดกับรถติด

โชคดีของ “เสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี” เจ้าสัวธุรกิจแอลกอฮอล์ที่ขยับชั้นเป็น “เจ้าสัวอสังหาฯ” เรียบร้อยแล้วในวันนี้เพราะมี “ห้างเกตเวย์ เอกมัย” อยู่ตรงข้ามวัดธาตุทอง คนแน่นตรึม แต่แน่นเฉพาะชั้นที่รถไฟฟ้าเชื่อมถึง คนสมัยนี้รักความสะดวก อะไรที่เชื่อมถึงกันได้ “โอกาส” เกิดและไปต่อ ย่อมมีอยู่สูง

“คอนวีเนี่ยนสโตร์” ในเมืองไทย ธุรกิจจึงพีกมาก เผลอ ๆ สถิติซื้อที่ดินแพง ซื้อถี่ ซื้อเยอะ หรือวอลุ่มการซื้อพุ่งพรวด อาจจะเยอะกว่าดีเวลอปเปอร์เสียอีก

ทุนไทยที่จะยอมจ่ายหนักยามนี้ ก็มีแค่ 2 เจ้า ในตระกูล “เจ้าสัว” ทั้งสิ้น ทั้ง “เจียรวนนท์” และ “สิริวัฒนภักดี” 

เรียกว่า แข่งกันมีประเด็นใหม่ ๆ ในเรื่อง “อสังหาริมทรัพย์” อยู่ทุกวัน

แม้แต่ข่าวการขายที่ดินแปลงเด็ดแต่ละแปลง ทุกสายตาก็จดจ้องไปที่ 2 ตระกูลนี้ ว่าเป็น “ผู้ซื้อ” แน่ ๆ

ยิ่งตอนนี้ธุรกิจอสังหาฯ อยู่ในช่วง “ขาลง” “กำลังซื้อ” หดหายกลายเป็นบัวแล้งน้ำหนำซ้ำเจอฤทธิ์มาตรการเข้มของแบงก์ชาติที่คุมการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินเข้าไปอีก ทำให้อสังหาฯตายทั้งยืน

ผู้ประกอบการทุกขนาดทั้งรายใหม่รายเก่า “หืดจับ” ถ้วนหน้า ไม่มีข้อยกเว้น แม้แต่รายที่คิดว่า “เก่งสุด-เจ๋งสุด”

ทางออกที่จะช่วยพยุงให้ธุรกิจนี้ไปได้ต้องพึ่งพา “ทุนต่างชาติ” มาช่วยหล่อเลี้ยง ในลักษณะร่วมทุนเป็นรายโปรเจ็กต์

อีกทางก็ต้อง “ปฏิวัติตัวเอง” รื้อโมเดลเก่า สร้างโมเดลใหม่ โดยเน้นบริหารต้นทุน “เจ้าของโครงการอยู่ได้-ผู้ซื้อซื้อได้” ที่น่าจับตา “นวัตกรรม” การพัฒนาแบบบ้านและผสมผสานการเลือกประเภทของ “บ้าน” ในรูปแบบต่าง ๆ กำลังได้รับความสนใจมากขึ้น

เพราะภาวะเศรษฐกิจถดถอย “กำลังซื้อไม่มี” เราจะทำอย่างไรให้สินค้าบ้านขายได้ในราคาที่ถูกลง

เหมือนนมกล่องต้องลดไซซ์ลดขนาด เพื่อลดราคา “ทางอ้อม”

เช่นเดียวกับ “บ้านเดี่ยว” ขนาดมาตรฐาน 50 ตารางวา ราคา 3 ล้านบาท ที่สูญพันธุ์ไปนานแล้ว

ปัจจุบันเป็น “บ้านเดี่ยวแนวใหม่” ราคา 3 ล้านมาแทนที่ เพราะกลายพันธฺุมาจาก “บ้านแฝด” ที่ไซซ์เล็กลง

ดีหน่อยที่เจ้าของโครงการ “ทำการบ้าน” ปรับดีไซน์ให้ทันสมัยขึ้น พร้อมออกแบบภายในให้มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นตาม

ตอบโจทย์ “คนซื้อ” ได้ตรงจุด เพราะยังได้อารมณ์บ้านเดี่ยว ในราคาตลาดแมสคนทำงานคือ 3 ล้านต้น ๆ

ส่วนอาคารชุดไม่ต้องพูดถึง คอนโดฯเหลือเพียบ ต้องขยันทำโปรโมชั่นให้แรงสุด ๆ ลดแบบจริง ๆ ถึงจะไปได้

เพราะคอนโดฯทำกำไรได้ดีกว่าบ้านแนวราบ 

ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทุกคนรู้อยู่แก่ใจแล้วว่า “เข็นขึ้นยาก” ผลจาก “กำลังซื้อ” ถูกใช้ล่วงหน้ามานานแล้ว แบงก์ชาติถึงต้องเผาหลอก อัดมาตรการ LTV ในปีนี้

แล้วปีหน้าจะถึงคิว DSR เผาจริง นี่ไม่ใช่เฉพาะ “วิกฤต” เศรษฐกิจในประเทศเท่านั้น แต่รอบนี้เป็น “คลื่นพายุ” ของเศรษฐกิจทั่วโลก แม้แต่ยักษ์มหาอำนาจ “อเมริกา” ที่ยิ่งใหญ่ก็เริ่มเจ๊ง การพึ่งพาตลาดใหญ่อย่าง “จีน” ก็ยังลูกผีลูกคน

สงสารนายกฯ “ลุงตู่” จับใจที่ต้องมาเหนื่อยตอนแก่

สงสาร “สมคิด จาตุศรีพิทักษ์” รองนายกฯ ที่คุมนโยบายเศรษฐกิจภาพรวม ต้องกัดฟัน ฝ่าคลื่นลม เดิมพันด้วยชีวิตบั้นปลาย 

สงสาร “อุตตม สาวนายน” รัฐมนตรีคลัง ที่ออกแพ็กเกจกระตุ้นเศรษฐกิจ วงเงิน 3.16 แสนล้านบาท แล้วโดนวิจารณ์หนัก ว่าปลุกไม่ขึ้น 

สุดท้าย “สงสารประเทศไทย” ที่มีแต่ความเปราะบาง ไม่เสถียรเสียที