สัมภาษณ์
หลายคนกำลังจับตามองภาพการเมืองที่จะมาเป็นจุดเปลี่ยนเกมเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีหลัง แน่นอนว่าภาคการลงทุน เป็นเซ็กเตอร์สำคัญที่ต้องฟอลโลว์อย่างใกล้ชิด
“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์ โสภณ ราชรักษา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) จำกัด หรือ FPIT ในฐานะเบอร์หนึ่งผู้ทำธุรกิจอาคารอุตสาหกรรมถึงแผนการขับเคลื่อนธุรกิจใน 3 ปี (2567-2569) มุ่งเซฟธุรกิจ และปลดล็อกประสบการณ์ที่เหนือกว่าดึง FDI
- พระราชประวัติ เจ้าฟ้าทีปังกรรัศมีโชติฯ วันคล้ายวันประสูติ 29 เมษายน
- “มะพร้าว” ราคาพุ่งเป็นประวัติการณ์ ลูกเดียว 65-80 บาท เกิดอะไรขึ้น?
- กองทุนประกัน อนุมัติจ่ายเงิน 7.29 พันล้าน มี.ค.-เม.ย. รับรองมูลหนี้เพิ่ม 560 ล้าน
ภาพตลาดอาคารอุตฯ
นับจากเฟรเซอร์สฯเข้ามาเทคไทยคอน 5 ปีที่ผ่านมา เรามีความเชี่ยวชาญเรื่องนี้อายุบริษัทนับรวม 32 ปี FPIT เป็นผู้นำธุรกิจอาคารอุตสาหกรรม มีพื้นที่อาคารอุตฯ 3.5 ล้าน ตร.ม. จากภาพรวมตลาด 5-6 ล้าน ตร.ม. ใน 50 โลเกชั่น โดยมีรายได้มาจากการเช่า 5 ปีก่อนที่ 70% ตอนนี้เพิ่มเป็น 85% มูลค่า 5,700 ล้านบาทต่อปี มีลูกค้าหลักเป็นญี่ปุ่น 35-40% ยุโรป 21.5% ไทย 20% จีน ฮ่องกง และไต้หวันรวม 8%
ธุรกิจนี้ได้รับผลจากความเปลี่ยนแปลง เช่น หลังจากโควิดเกิดความไม่แน่นอนเกิดโลจิสติกส์ดิสรัปชั่น การไปผูกธุรกิจไว้ที่ประเทศใดประเทศหนึ่งจะไม่ใช่คำตอบที่ถูก จึงเกิด deglobalization หรือ decupling คือ ต้องกระจายฐานไปประเทศต่าง ๆ และยิ่งเกิดปัญหาด้านภูมิรัฐศาสตร์ ธุรกิจในจีนทำยากขึ้นจึงมีการย้ายฐานการลงทุนมาอาเซียน
“ปีนี้เป็นปีแห่งการย้ายฐานการลงทุนช่วงเวฟที่ 1 เช่น อีวีเข้ามาแต่จะไม่ใช่แค่นี้ เพราะโรงงานจะดึงเครือข่ายซัพพลายเชนมาอยู่ใกล้ ๆ ทำให้มีเวฟ 2 ตามมาคือกลุ่มซัพพลายเออร์ อีก 2-3 ปีข้างหน้า เอื้อประโยชน์ต่อไทยในการเป็นฐานการผลิต”
ความท้าทายของไทย
แต่ความท้าทายสำหรับไทย มี 3 ด้าน คือ 3C คือ customer-competitive-cost เห็นจากลูกค้าเปลี่ยนจากเดิมต้องการพื้นที่ 2,500-3,000 ตร.ม. แต่ระยะหลังธุรกิจขนาดใหญ่จากจีนเข้ามา ต้องการพื้นที่มากขึ้นเป็น 5,000-6,000 ตร.ม.
เช่นเพิ่งส่งมอบคลังช้อปปี้ที่อยุธยา 70,000 ตร.ม. และ new economy เกิดเซ็กเตอร์ใหม่ ๆ ทำให้ความต้องการเปลี่ยน ขณะที่การแข่งขันปัจจุบันมีผู้เล่นเพิ่มขึ้น ทั้งผู้ที่ทำคอนโดฯ ทำบ้าน ก็หันมาทำอาคารอุตสาหกรรมมากขึ้น
และเรื่องต้นทุน เช่น สมุทรปราการ และ EEC ต้นทุนทั้งที่ดินและราคาก่อสร้างเพิ่มขึ้น 20-30% ไม่นับรวมเรื่องการเมืองที่ยังยืดเยื้อจะมีผลทางอ้อมต่อจิตวิทยา นักลงทุนรอดูความชัดเจนว่าพรรคไหนจะมาเป็นรัฐบาล นโยบายเป็นอย่างไร ไทยควรจะทำให้มีความชัดเจนโดยเร็วเพื่อใช้โอกาสดึง FDI
แผน 3 ปี 3 หมื่นล้าน
เฟรเซอร์สฯ เตรียมแผนขยายการลงทุน 3 ปี รวม 30,000 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 10,000 ล้านบาท แบ่งเป็นก่อสร้างอาคาร 3,000-4,000 ล้าน โครงการ เมืองอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ TRA บางนา-ตราด กม.32 มูลค่า 3,000-4,000 ล้านบาท และที่เหลือลงทุนในต่างประเทศ ในปีนี้ครึ่งปีแรกใช้งบลงทุนแล้ว 2,000 ล้านบาท
“ทาร์เก็ตปีนี้ที่คาดพื้นที่ได้ 140,000 ตร.ม. จบที่ 3.5 ล้านตร.ม. ปีหน้า 200,000 ตร.ม. และถึง 4 ล้านตร.ม. ในอีก 1-2 ปี”
และเพิ่มอัตราการเช่า จาก 85% เป็น 90% มีรายได้จากการเช่า เพิ่มจากปีละ 5,700 ล้านบาทเป็น 7,000 ล้านบาท ทำให้มูลค่าทรัพย์สินจาก 75,000 ล้านบาท เป็น 100,000 ล้านบาท เรามียุทธศาสตร์ “เราพร้อม-เราต่าง” เพื่อเพิ่มขีดความสามารถและรักษาความเป็นผู้นำในธุรกิจนี้
“เดิมเราลงทุนแบบพร้อมใช้ (ready-built) ตอนนี้เราจะหยุดสร้าง ready-built เพราะสต๊อกมีเพียงพอแล้ว 2 ล้านตร.ม. จะหันเพิ่มการสร้างอาคารตอบโจทย์ เฉพาะทางลูกค้าแต่ละราย หรือ specialized facility และรูปแบบสร้างตามความต้องการของลูกค้า หรือ built-to-function “เรากระโดดมาเล่นนิวคอนเซ็ปต์ จากเรื่องความไม่แน่นอนต่าง ๆ ลูกค้าต้องการควิกโซลูชั่น จึงออก new business model”
ธุรกิจอีคอมเมิร์ซเติบโต มีการใช้คลังฟังก์ชั่นหลากหลายมากขึ้น ทั้งใช้ประกอบ เก็บ ส่ง และรับคืนสินค้า เราเอาลูกค้าเป็นศูนย์กลาง ต่อไปต้องพัฒนาคลังสินค้าเป็นตัวกลาง ทำทาวน์ชิฟ ปรับดีไซน์คลัง เช่น เดิมใช้รถบรรทุกมาขนสินค้าก็เป็นรถจักรยานยนต์ ต้องปรับช่องรับส่งสินค้า
หรือใช้ระบบเอไอเก็บสินค้าแนวตั้ง ก็ต้องออกแบบคลังสูงเพื่อใช้พื้นที่ในอากาศมากขึ้น และทำ logistic park อีคอมเมิร์ซเติบโตลูกค้าต้องการการขนส่งใกล้เมืองเพื่อจะส่งสินค้าดีลิเวอรี่ได้ภายใน 1 วัน เรากำลังศึกษากันโอกาสสร้างคลัง 40,000 ตร.ม. เพียง 15 นาทีถึงที่สาทร
ผุดเมืองอุตฯ TRA
อีกด้านเรามีที่ดินหลายแปลง เตรียมจะทำเป็นเขตอุตสาหกรรมและเมืองอุตสาหกรรม 2,000-4,000 ไร่ เช่น โครงการ TRA ขนาด 4,600 ไร่ ปีนี้ลงทุน 3-4 พันล้านจากภาพรวม 5 หมื่นล้าน ใน 10 ปี
“เรายังยึดหัวหาดโลจิสติกส์พาร์ค แต่ขยายคอนเซ็ปต์สู่เขตอุตสาหกรรม โดยจะเพิ่มบิสซิเนสพาร์ค 3-4 ชั้น โรงงานที่อยากได้ออฟฟิศสเปซ ราคา 200-300 บาท จากปกติในเมืองเช่า 1,000 บาท และเติมคอมเมอร์เชียลโซน และที่อยู่อาศัยมาไว้ด้วย ความท้าทายคือ ไม่เคยเอาคอมโมดิตี้ไปอยู่ในเมืองอุตสาหกรรม
จึงต้องออกแบบให้อยู่ด้วยกันได้ สำหรับที่ดินแปลงนี้เป็นของบริษัท ทีอาร์เอแลนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้น 50% ที่เหลือเป็น บจ.สวนอุตสาหกรรมโรจนะ 25% และบจ. นิคมอุตสาหกรรมเอเชีย กลุ่มโสภณพนิช ถือ 25%
ลุยอาคารสีเขียว
อีกเทรนด์ของโลกเรื่องความยั่งยืน เราเป็นเบอร์ 1 ผู้นำตลาดอาคารสีเขียว มีเป้าหมายการเป็นองค์กรที่ปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ในปี 2050 โดยพัฒนาอาคารตามมาตรฐานสากล
“เรามีโรดแมปทั้งพัฒนาอาคารใหม่และปรับปรุงอาคารเดิม มีเป้าหมายว่าทุกตึกต้องได้ Green Certification ทั้ง 100% ใช้มา 4-5 ปี ทำได้ 8 แสน ตร.ม. ทุกตารางเมตรเป็นสีเขียวหมด”
“สิ่งที่ท้าทายคือ 3.5 ล้านตร.ม.ที่สร้าง 10-20 ปีที่แล้ว เราอยากให้เป็นสีเขียวด้วย ซึ่งต้องใช้พลังและเงินลงทุนเพื่อปรับปรุงพอสมควร คาดว่าจะใช้เวลา 3-4 ปี เป็นกรีนให้ได้อย่างน้อย 50% และทำโซลาร์รูฟ 3.5 ล้านตร.ม. ได้ไฟฟ้า 300-400 เมกะวัตต์ และทำเรื่องขายคาร์บอนเครดิต และจะติดตั้งอีวีชาร์จจิ้งด้วย”
ขยายฐานต่างประเทศ
“นอกจากนี้เรายังขยายการลงทุนไปในเวียดนามและอินโดนีเซีย 200,000 ตร.ม. โดยเวียดนามมี 50,000-60,000 ตร.ม.กำลังสร้างอีก 100,000 ตร.ม. มีในนิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้าที่บินห์เยือง และโครงการโลจิสติกส์เซ็นเตอร์ ในเมืองคาราวัง เมืองมากัซซาร์ และเมืองบันจาร์มาซิน ประเทศอินโดนีเซีย สร้างอีก 40,000-50,000 ตร.ม.รวมต่างประเทศโตปีละ 150,000 ตร.ม.”
“เรามีแผนกลยุทธ์ครอบคลุมตลาดทั้งกลุ่มเรดโอเชียน โดยใช้อาคารสำเร็จรูปที่มี 2 ล้านตร.ม. ส่วนบูลโอเชียน หาตลาดใหม่ ๆ ความต้องการพิเศษเฉพาะทาง หาโลเกชั่น inorganic growth หาสินทรัพย์ใหม่ และต่อเนื่องไปถึงยูทิลิตี้ การใช้ระบบดิจิทัลเข้ามาช่วย ส่วน นิวบลูโอเชียนหรือน่านน้ำใหม่ ไปแลนด์สเคปใหม่เลย จะทำให้ได้ตามเป้าหมาย”
