หุ้น-การเงิน

ทำกำไรคอนโดฯ เป็นล้าน (1)

คอลัมน์ พินิจ พิเคราะห์

โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ www.facebook.com/VI.Kittichai

ในช่วงสิบกว่าปีที่ผ่านมา ผู้มีเงินออม รวมทั้งนักลงทุน และนักเก็งกำไร เริ่มเบนเข็มไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในแนวสูง นั่นคือคอนโดฯนั่นเอง เพราะเข้าใจว่าการลงทุนแบบนี้ให้ผลตอบแทนดีและไม่มีความเสี่ยง แต่ในโลกใบนี้ไม่มีอะไรที่ไม่เสี่ยง โดยเฉพาะเรื่องการลงทุน จึงมักได้ยินคำเตือนต่อท้ายโฆษณา ที่เกี่ยวกับการลงทุนว่า “การลงทุนมีความเสี่ยงผู้ลงทุนควรศึกษารายละเอียดให้ครบถ้วนก่อนการตัดสินใจ”

การลงทุนหรือการทำธุรกิจอะไรก็ตาม รวมทั้งการที่จะสร้างผลกำไรจากการลงทุนคอนโดฯให้ได้มากที่สุด วิธีการหลัก ๆ มีอยู่ 2 วิธี คือ

1.เพิ่มรายได้

2.ลดต้นทุน

ดังนั้นการที่จะลงทุนคอนโดฯให้ได้ผลกำไรมากที่สุด ก็คือการพยายามที่จะขายคอนโดฯนั้นให้ได้ในราคาสูงที่สุด เท่าที่จะทำได้ เมื่อเทียบกับราคาต้นทุนที่ซื้อมา ฟังดูก็เหมือนตอบแบบกำปั้นทุบดิน แต่ถ้าคุณทำการบ้านดีหน่อย คุณเลือกคอนโดฯของโครงการที่ดี ในโลเกชั่นที่ดี ตำแหน่งมุมห้องที่ดี ด้วยราคาที่ดี ย่อมมีส่วนช่วยทำให้คุณมีโอกาสที่จะขายคอนโดฯนั้นได้เร็วกว่าคนอื่น แถมยังได้ราคาที่ดีเสียด้วย ยิ่งคุณขายได้เร็วเท่าไหร่ นั่นหมายถึงคุณประหยัดดอกเบี้ยได้มากขึ้นเท่านั้น ในกรณีที่คุณต้องใช้เงินกู้ของธนาคาร หรือกรณีที่คุณซื้อด้วยเงินสด คุณก็สามารถประหยัดต้นทุนค่าเสียโอกาส ซึ่งเป็นต้นทุนที่คุณควรจะนำมาคำนึงถึงด้วย ยกตัวอย่างเช่นถ้าคุณไม่ซื้อคอนโดฯราคา 5 ล้านบาทห้องนี้ คุณอาจจะนำเงินจำนวนดังกล่าวนี้ ไปลงทุนทรัพย์สินอย่างอื่น ซึ่งสร้างผลตอบแทนให้แก่คุณได้ในอัตรา 8 เปอร์เซ็นต์ต่อปี สมมุติว่าคุณถือครองคอนโดฯนี้นาน 3 ปี ถึงจะขายได้ ถ้าคิดแบบทบต้น จะมีต้นทุนค่าเสียโอกาสเป็นจำนวนเงินถึง 1,298,560 บาท นับว่าเป็นจำนวนเงินไม่น้อยเลยทีเดียว นั่นหมายความว่าถ้าคุณขายคอนโดฯยูนิตนี้ได้ที่ราคาต่ำกว่า 6.30 ล้านบาท คุณยังได้กำไรน้อยกว่าการไปลงทุนทรัพย์สินอย่างอื่น ที่ให้ผลตอบแทนคุณ 8 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ถึงแม้ว่าดูตัวเลขกำไรจะได้สูงถึง 1.30 ล้านบาทแล้วก็ตาม แต่ก็ต้องนับว่าเป็นการตัดสินใจลงทุนที่ผิด เพราะว่าได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่น้อยกว่า

ถ้าคุณอ่านบทความข้างบนอย่างละเอียด คุณจะค้นพบว่ามีอยู่ 2 อย่างที่จะทำให้กำไรของคุณได้น้อยหรือมาก นั่นก็คือ

1.เวลาที่ถือครองคอนโดฯ จนกว่าจะขายได้ ถ้าคุณทำการบ้านดีหน่อย คุณก็จะสามารถร่นระยะเวลาการถือครองคอนโดฯ จนกว่าจะขายได้ให้สั้นลง ซึ่งผมเคยเขียนบทความแนะนำ “เคล็ดลับ 10 ข้อในการเลือกลงทุนคอนโดฯให้ประสบความสำเร็จ” ไว้แล้ว ในบทความก่อนหน้านี้ ซึ่งสามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://kitichai 1.blogspot.com/2014/06/tips-10.html

2.ต้นทุนดอกเบี้ยในกรณีที่ใช้เงินกู้จากธนาคาร หรือต้นทุนค่าเสียโอกาสในกรณีที่ใช้เงินสดของตัวเอง ยิ่งช่วงนี้ธนาคารแข่งขันกันให้อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน อยู่ในอัตราที่ต่ำมาก ซึ่งส่วนมากจะมีโปรโมชั่นเน้น 3 ปีแรก ที่อัตราดอกเบี้ยต่ำสุด ๆ โดยสามารถที่จะโปะปิดได้ภายใน 3 ปี เพียงแต่ว่าไม่สามารถที่จะทำการรีไฟแนนซ์ได้ ในช่วง 3 ปีแรก แต่หลังจากนั้นก็สามารถที่จะทำได้

สมมุติว่าในช่วง 20 ปีต่อจากนี้ อัตราดอกเบี้ยอยู่คงที่ ไม่มีการเปลี่ยนแปลง แล้วอัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรกเฉลี่ยที่ 3.5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยปีที่ 4 จนถึงปีที่ 20 อยู่ที่ 7.5%/ปี เงินค่าผ่อนบ้าน 20 ปี ต้องผ่อน 240 งวด งวดละ 36,350 บาท (งวดสุดท้ายผ่อนเพียง 34,542.89 บาท) รวมเป็นเงิน 8,722,192.89 บาท จากเงินต้น 5,000,000 บาท ดอกเบี้ยตลอด 20 ปี เป็นเงิน 3,722,192.89 บาท แต่ถ้าคุณทำการรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี แล้วสมมุติว่าทุกครั้ง คุณจ่ายดอกเบี้ย 3 ปีแรกในอัตรา 3.5% เท่าเดิม คุณจะมี 2 ทางเลือก คือ

1.ผ่อนค่างวดเท่าเดิม แต่ระยะเวลาการผ่อนสั้นขึ้น โดยคุณยังผ่อนงวดละ 36,350 บาทเท่าเดิม คุณจะผ่อนเพียง 177 งวด หรือ 14 ปี 9 เดือนเท่านั้น (ปลดภาระผ่อนบ้านไปได้ 5 ปี 3 เดือน) โดยงวดสุดท้ายผ่อนเพียง 6,978.73 บาท รวมเป็นเงิน 6,404,578.73 บาท จากเงินต้น 5,000,000 บาท ดอกเบี้ยรวม 1,404,578.73 บาท

แต่ก็จะมีค่าใช้จ่ายที่ตามมาจากการรีไฟแนนซ์ ซึ่งได้แก่

1.ค่าธรรมเนียมในการจำนอง (จ่ายกรมที่ดิน) 1% ของวงเงินกู้ใหม่

2.ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่

3.ค่าประเมินหลักประกัน 2,700 บาท (ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร) ส่วนใหญ่ค่าใช้จ่ายข้อนี้สามารถที่จะขอยกเว้นจากธนาคารได้

ดังนั้นคุณจะมีค่าใช้จ่ายการรีไฟแนนซ์ 4 ครั้ง ครั้งละ 5,000,000 x 1.05% = 52,500 x 4 = 210,000 บาท ประหยัดดอกเบี้ยได้ 3,722,192.89-1,404,578.73 = 2,317,614.16 บาท หักค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ 4 ครั้ง 210,000 บาท ก็ยังประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้ 2,107,614.16 บาท หรือคิดเป็น 42.15% ของราคาคอนโดฯเลยทีเดียว นอกจากแนวทางนี้แล้ว ยังมีแนวทางที่ 2 ซึ่งจะกล่าวต่อในบทความหน้าครับ