เก็บตกจากเวทีสัมมนาหัวข้อ “จัด 9 ทัพ รับศึก 10 ทิศ สู้วิกฤตอสังหาฯ” จัดโดย prop2morrow เมื่อเร็ว ๆ นี้
มีช่วงคำถามหัวข้อเกี่ยวกับถอดบทเรียนกรณีศึกษาคดีแอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 สาระสำคัญผลกระทบจากคำสั่งของรัฐที่มีผลต่อภาคธุรกิจ วงการพัฒนาที่ดินอยากจะเห็นพัฒนาการอะไรที่ดีขึ้นบ้าง
- บริษัทดังประกาศปิดกิจการ ทุกสาขาทั่วประเทศ เลิกจ้างหลายชีวิต
- “มะพร้าว” ราคาพุ่งเป็นประวัติการณ์ ลูกเดียว 65-80 บาท เกิดอะไรขึ้น?
- ศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด บุคคลนามสกุลดัง “ภัทรประสิทธิ์” ถูกฟ้องล้มละลาย
โดยมีตัวแทนจากบิ๊กแบรนด์อสังหาริมทรัพย์มหาชน 3 ราย ร่วมกันแสดงข้อคิดเห็น ประกอบด้วย “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) “อุทัย อุทัยแสงสุข” ประธานผู้บริหารสายปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และ “วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)
ทั้งนี้ แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 คอนโดมิเนียมระดับลักเซอรี่ สูง 51 ชั้น จำนวน 743 ห้องชุด มูลค่าโครงการกว่า 6,400 ล้านบาท พัฒนาโดยบริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด โครงการร่วมทุนระหว่างบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กับยักษ์อสังหาริมทรัพย์จากญี่ปุ่น กลุ่มมิตซุย ฟุโดซัง
โครงการก่อสร้างและทยอยโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่กลางปี 2561 โดยมีผู้รับโอนห้องชุดแล้ว 668 ห้อง ล่าสุด ศาลปกครองสูงสุดมีคำตัดสินให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแบบมีผลย้อนหลัง (ใบอนุญาตก่อสร้างเดือนกุมภาพันธ์ ปี 2558) จากเหตุผลการใช้ทางผ่านบนที่ดินเวนคืนไม่ถูกต้อง ปัจจุบันอยู่ระหว่างจัดหาทางเข้า-ออกกว้าง 12 เมตร เพื่อยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่อีกครั้ง
ต้องแก้ทั้งกระบวนการ
“วิทการ จันทวิมล” – เรื่องนี้ยากมาก และเป็นเรื่องที่อยู่ในกระบวนการทางกฎหมาย ที่ค่อนข้างไปจนสุดแล้ว ผมมองว่ายังเป็นเรื่องที่ต้องสนทนากันต่อ ผู้พัฒนาโครงการทำอะไรผิดหรือเปล่า ก็ไม่ได้ผิดอะไร
เราคงต้องกลับมานั่งดูว่า กระบวนการต่าง ๆ เราควรจะต้องพูดคุยตรงไหนบ้าง คงไม่สามารถตอบได้ฟันธงว่าควรต้องทำอะไร มองว่าการแก้ปัญหาต้องเป็นทั้งกระบวนการมากกว่า
แอชตัน-แพ้น็อกข้อกฎหมาย
“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” – ภาพแต่ละเคสไม่เหมือนกัน มีภาพแอชตัน อโศก ภาพของศุภาลัยเอง มีส่วนเกี่ยวข้องด้านกฎหมาย ซึ่งจริง ๆ แล้วกฎหมายเมืองไทยชัดเจนมากอยู่แล้ว ประเทศไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่ผังเมืองชัดตั้งแต่ต้น กฎหมายควบคุมอาคาร การก่อสร้าง มีครบถ้วนหมด
แต่เราบอกว่าเราจะไม่ใช้แค่นั้น เราใช้ judgement เข้ามาเกี่ยวข้องด้วยในหลาย ๆ ด้าน ไม่ว่าด้านสิ่งแวดล้อม หรือด้านอะไรก็ตาม และหลาย ๆ ตัวทำให้เกิดปัญหา
เราต้องมาดูก่อนว่า แต่ละรายละเอียดสามารถทำให้ชัดเจนได้มากขึ้นอย่างไร ถ้าจะมีความไม่ชัดเจน ไม่แน่นอนเกิดขึ้น จะทำยังไงให้ decision ตรงนั้นเกิดขึ้นได้เร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เพื่อป้องกันการเสียหายที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
แต่ละเคสผมต้องเรียนว่ามันไม่เหมือนกันในรายละเอียดโดยสิ้นเชิง ถ้าบอกตรง ๆ พอเกิดปัญหาเกิดขึ้น ลูกค้าเริ่มรู้สึกว่า เอ๊ะ ซื้อคอนโดฯไป แต่ก่อนบอกว่าต้องผ่าน EIA (รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ก่อน ตอนนี้ EIA ผ่านแล้ว สร้างเสร็จแล้ว ก็ยังมีปัญหา แล้วลูกค้าจะเชื่อมั่นได้อย่างไร เป็นภาพที่ค่อนข้างสำคัญ
ผมคิดว่าเราต้องมาดูกันจริง ๆ ว่า ถ้าจะให้ตลาดอสังหาฯไปได้อย่างต่อเนื่อง
ทำยังไงให้ลูกค้ามั่นใจว่า เขาซื้อของ presale (ซื้อแล้วผ่อนเงินดาวน์ รอก่อสร้างให้เสร็จ) แล้วเขาได้ของในอนาคต
ซึ่งจริง ๆ หลายดีเวลอปเปอร์ก็ทำถูกต้องมาหมด พร้อมส่งมอบให้ลูกค้า แต่มีปัญหาทางเทคนิค กลายเป็นว่าแพ้น็อกกัน
ไม่เคี้ยวปัญหา-ยกเลิกบทล้าสมัย
“อุทัย อุทัยแสงสุข” – กฎหมายเมืองไทย บางกฎหมายขึ้นกับคนที่ตีความในเรื่องนั้น ๆ ออกมา เรื่องนี้เซนซิทีฟจริง ๆ เพราะแต่ละโลเกชั่น เชื่อว่าดีเวลอปเปอร์หลาย ๆ รายเคยเจอปัญหา ก่อสร้างอยู่ก็ต้องหยุด หรือสร้างเสร็จแล้วต้องทุบ มันเกิดขึ้นมาทุกยุคทุกสมัย แล้วแต่ว่าตอนนั้นเกิดจากการตีความลักษณะยังไง
ผมมองว่าเมืองไทยเรื่องที่ 1 คือ กฎหมายมีเยอะ แต่ละภาคส่วนก็จะมีกฎหมายที่มีการตรากันออกมา เรื่องบางอย่างมัน outdate ไปแล้ว และนำกฎหมายนี้ออกมาใช้ ก็ทำให้เกิดความขัดแย้งกันเกิดขึ้น
ได้ยินว่า ในหลาย ๆ ประเทศ เขามีการทำเรื่อง delaw คือการยกเลิกกฎหมายบางส่วนที่ล้าสมัย อย่างน้อยเพื่อทำให้กฎหมายมีความทันสมัยตามยุคสมัย จะได้ถูกต้อง
กับเรื่องที่ 2 พอเกิดปัญหาขึ้นมา การแก้ปัญหาในวิธีการเคี้ยวปัญหา บ้านของเรายังใช้เวลาค่อนข้างนาน และไปยึดตัวบทกฎหมาย ทำให้การแก้ปัญหามันไม่ดีกับคอนซูเมอร์ ซึ่งเรื่องนี้เป็นเรื่องระยะยาว เราต้องมาดูกัน จะแก้ไขได้ยังไง
