อสังหาริมทรัพย์

เช็กบิลตระกูลดัง เช่าที่รถไฟ 100 สัญญาย่านรัชดาฯ-เซ็นทรัล-เบียร์สิงห์

ภาระหนี้สินกว่า 1.2 แสนล้านบาท ทำให้การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) นั่งไม่ติด ต้องเร่งจัดระเบียบ “สัญญาเช่า” ที่ดินทั่วประเทศ เพื่อหารายได้จากทรัพย์สินในมือ 39,428.97 ไร่ มาโปะในภาคบริการการเดินรถ (noncore)

นอกจากที่ดิน 4 แปลงใหญ่ใจกลางเมือง “กม.11-บางซื่อ-มักกะสัน-สถานีแม่น้ำ” แล้ว ร.ฟ.ท.ยังมีที่แปลงเด็ดที่นักธุรกิจตระกูลดัง “จิราธิวัฒน์-ภิรมย์ภักดี-สิริวัฒนภักดี” จ้องต่อสัญญา

นายวรวุฒิ มาลา รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจบริหารทรัพย์สิน การรถไฟแห่งประเทศไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า รัฐบาลมีนโยบายให้ ร.ฟ.ท.เร่งหารายได้จากทรัพย์สินที่มีอยู่ให้เกิดรายได้ระยะยาว ซึ่งเป็นหนึ่งในแผนฟื้นฟูกิจการของรถไฟอยู่แล้ว โดยจะจัดตั้งบริษัทลูก คือ บริษัทบริหารทรัพย์สิน มาดำเนินการทั้งหมดเหมือนเอกชน ตามแผนจะเริ่มถ่ายโอนงานไปบริษัทลูกตั้งแต่เดือน ก.ย. 2561

รื้อค่าเช่า 1.5 หมื่นสัญญา

ในปี 2561 ตั้งเป้าจะมีรายได้ จากการบริหารทรัพย์สินที่มีสัญญาเช่าทั่วประเทศ 15,270 สัญญา อยู่ที่ 3,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2560 มีรายได้อยู่ที่ 2,900 ล้านบาท เนื่องจากตามสัญญา ร.ฟ.ท.สามารถปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ทุกปีตามราคาซื้อขายที่ดินเป็นหลัก จากเดิมคิดตามราคาประเมินที่ดิน อีกทั้งมีสัญญาเช่าจะครบกำหนดกว่า 2,300 สัญญา ซึ่งจะต้องมีการเจรจาผลตอบแทนกันใหม่ จะทำให้ ร.ฟ.ท.มีรายได้เพิ่มมากขึ้น

ขณะเดียวกัน ร.ฟ.ท.อยู่ระหว่างเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ที่ครบกำหนดสัญญาไปแล้ว โดยประเมินมูลค่าทรัพย์สินใหม่ให้เป็นปัจจุบัน ส่วนใหญ่มีมูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท และต้องนำ

เข้าสู่กระบวนการตาม พ.ร.บ.การให้เอกชนร่วมทุนในกิจการของรัฐ 2556 หรือ PPP เพื่อเจรจาผลตอบแทนบนพื้นฐานใหม่ โดยจะเจรจากับผู้เช่ารายเดิมก่อน หากไม่ได้ข้อยุติถึงจะเปิดประมูลใหม่

เขย่าที่เช่าแปลงใหญ่หัวหิน

ประกอบด้วย สัญญาเช่าของบริษัท บุญรอดบริวเวอรี่ จำกัด (เบียร์สิงห์) เป็นการเช่าอาคารและสนามกอล์ฟรถไฟหัวหิน อยู่ติดสถานีรถไฟหัวหิน เนื้อที่ 500 ไร่ ครบกำหนด 30 ปี เมื่อวันที่ 31 มี.ค. 2558 ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจาผลตอบแทน เนื่องจาก ร.ฟ.ท.จะขอพื้นที่คืนประมาณ 1 ไร่เศษ ก่อสร้างสถานีของรถไฟทางคู่นครปฐม-หัวหิน-ประจวบคีรีขันธ์และรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-หัวหิน ที่จะเบี่ยงแนวเข้าไปในสนามกอล์ฟ จึงต้องให้เอกชนลงทุนเพิ่มเพื่อปรับการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ใหม่ เช่น คลับเฮาส์ อาจจะต้องย้ายไปอยู่ที่อื่น

นอกจากนี้มีโรงแรมโซฟิเทล เซ็นทรัล หัวหิน เนื้อที่ 71.65 ไร่ โดยบริษัท เซ็นทรัลหัวหินบีช รีสอร์ท จำกัด ครบสัญญาเช่า 30 ปี ช่วงต้นปี 2559 แต่ได้ต่อสัญญาเช่าโดยอัตโนมัติ 3 ปี ตามเงื่อนไขสัญญาเดิม ซึ่งการศึกษาผลตอบแทนได้ข้อสรุปเบื้องต้นแล้ว จะต่ออายุสัญญาเช่าให้อีก 30 ปี จากสัญญาเดิมกำหนดต่อได้ 15 ปี 2 ครั้ง ปัจจุบันผ่านการอนุมัติจากคณะกรรมการ (บอร์ด) รถไฟแล้ว อยู่ระหว่างเตรียมการเสนอขออนุมัติตามขั้นตอน พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ อ.ต.ก.จ่าย 1.5 พันล้าน

“ที่ต่อสัญญาเช่าไปแล้ว มีตลาด อ.ต.ก. เนื้อที่ 39.45 ไร่ ขององค์การตลาดเพื่อเกษตรกร โดยรถไฟต่อสัญญาให้ 15 ปี นับจากหมดสัญญาเช่าปี 2560 คาดว่าจะเป็นการต่อสัญญาครั้งสุดท้ายแล้ว เพราะต่อไปเมื่อสถานีกลางบางซื่อเปิดบริการมีรถไฟฟ้าสายสีแดงและรถไฟความเร็วสูง จะทำให้การพัฒนาย่านพหลโยธินฝั่งตรงข้ามกับตลาด อ.ต.ก.มีความเจริญขึ้นมาก

ส่วนตลาดนัดจตุจักรยังคงเป็นตลาดโอเพ่นแอร์เหมือนเดิม เพราะเป็นยูนิคที่ขายเรื่องการท่องเที่ยวของประเทศ แต่จะปรับปรุงการบริการให้ดีขึ้น เช่น ห้องน้ำ” นายวรวุฒิกล่าวและว่า

สำหรับสัญญาเช่าที่กำลังจะครบกำหนดสัญญา 30 ปี ในปี 2564 มีโรงแรมเดอะทวินทาวเวอร์ เนื้อที่ 6.53 ไร่ ย่านรองเมือง เขตปทุมวัน ของบริษัท โกลเด้น แอสเซ็ท จำกัด โดย ร.ฟ.ท.ได้ค่าเช่าปีสุดท้ายอยู่ที่ 3.29 ล้านบาท ขณะนี้ศึกษาผลตอบแทนตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯเสร็จแล้ว กำลังเสนอบอร์ดพิจารณาในเร็ว ๆ นี้ คาดว่าจะต่อสัญญาเช่าให้อีก 20 ปี

ไล่เช็กบิล 100 สัญญาย่านรัชดาฯ

นอกจากนี้ยังมีสัญญาเช่าที่ดินย่านถนนรัชดาภิเษกอีกกว่า 100 แปลงหรือ 100 กว่าสัญญา ตั้งแต่แยกห้างสรรพสินค้าโรบินสันเก่า (ศูนย์การค้าเดอะสตรีทของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี)

ไปตลอดแนวถนนจนถึงสำนักงานใหญ่ SCB และจุดตัดถนนวิภาวดีรังสิต ที่จะครบกำหนดสัญญาเช่าตั้งแต่ปี 2563-2565 อาทิ พื้นที่ลานจอดรถของโรบินสันเก่า ที่จอดรถโรงแรมดิ เอมเมอรัลด์ สถานบริการอาบอบนวดโพไซดอน สถานีตำรวจสุทธิสาร สถานีตำรวจพหลโยธิน ศาลอาญา เป็นต้น จะต้องมีการประเมินราคาค่าเช่าใหม่ก่อนต่อสัญญาเช่า เนื่องจากสัญญาเช่าเดิมทำไว้เมื่อ 20-30 ปีที่แล้ว คาดว่าจะทำให้ ร.ฟ.ท.มีรายได้ค่าเช่าย่านรัชดาภิเษกเพิ่มมากขึ้น จากเดิมเฉลี่ยอยู่ที่ปีละ 200 ล้านบาท

สิงห์-เซ็นทรัลลงทุนเพิ่มแลก 30 ปี

นายฐากูร อินทรชม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ร.ฟ.ท. กล่าวว่า ที่ดินโรงแรมโซฟิเทล เซ็นทรัล หัวหิน สัญญาเช่าจะสิ้นสุดปี 2562 ปัจจุบันมีมูลค่าที่ดินเกิน 1,000 ล้านบาท แต่ไม่ถึง 5,000 ล้านบาท ซึ่ง ร.ฟ.ท.ศึกษาผลตอบแทนเสร็จแล้ว มี 2 ทางเลือก คือ ต่อสัญญาให้ 20 ปี กับ 30 ปี โดย ร.ฟ.ท.ได้ผลตอบแทนเกิน 1,000 ล้านบาท ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของคณะกรรมการมาตรา 35 จะเลือกแนวทางไหน แต่มีแนวโน้มจะเป็น 30 ปี เนื่องจากบริษัทจะต้องลงทุนกว่า 1,000 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงโรงแรมเดิมและสร้างใหม่เพิ่มเติม

สำหรับที่ดินสนามกอล์ฟหัวหินหลังสัญญาเช่าครบกำหนดเมื่อปี 2558 ระหว่างรอต่อสัญญารอบใหม่ ทางบริษัทจ่ายค่าเช่าให้ ร.ฟ.ท.เป็นรายปีในอัตราค่าเช่าเท่ากับปีสุดท้ายอยู่ที่ 476,000 บาท ส่วนสัญญาใหม่จากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินปัจจุบันอยู่ที่ 2,000-3,000 ล้านบาท มูลค่าสูงขึ้นจากเดิมมาก คาดว่าจะต่อสัญญาให้เอกชนเช่า 30 ปี เพื่อให้คุ้มกับการลงทุนของเอกชนที่ต้องลงทุนเพิ่มอีก 1,000 ล้านบาท สร้างโรงแรมและคลับเฮาส์

ร.ฟ.ท.จะได้ผลตอบแทน 1,000 ล้านบาทเช่นกัน ซึ่งบอร์ดรถไฟอนุมัติแล้ว อยู่ระหว่างเสนอกระทรวงคมนาคมพิจารณาเพื่อเสนอสำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) และคณะกรรมการ PPP อนุมัติ

ส่วนที่ดินโรงแรมเดอะทวินทาวเวอร์ ไม่ต้องเข้า พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ เนื่องจากมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ประมาณ 700 ล้านบาท ร.ฟ.ท.จะต่อสัญญาเช่าให้ 20 ปี คาดได้ข้อสรุปเร็ว ๆ นี้