อนาคตบ้าน-คอนโดต่ำ 3 ล้าน ถอดบทเรียน “รีเจ้นท์คอนโด-ธนาสิริกรุ๊ป”

บ้าน-คอนโด

เกาะขอบเวทีสัมมนาแห่งปี จัดโดย REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เมื่อปลายเดือนมีนาคม 2567 ที่ผ่านมา

ไฮไลต์อยู่ที่เวทีแข่งขันทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการจัดเสวนาในท่วงทำนองถอดบทเรียนธุรกิจ มองไปข้างหน้าอนาคตของที่อยู่อาศัยทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมราคาต่ำ 3 ล้านบาท ผ่านมุมมองตัวจริงเสียงจริงจาก 2 ดีเวลอปเปอร์ ในหัวข้อ “ฝ่าโจทย์ท้าทายตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2567”

น่าสนใจว่ามีการแชร์มุมมองเชิงลึก หนึ่งมุมมองฟันธงว่าทำอสังหาฯ เจ๊งยาก ถึงแม้รายกลาง-รายเล็กจะเสียเปรียบรายใหญ่เรื่องสภาพคล่องทางการเงิน อีกหนึ่งมุมมองมีภาพสะท้อนของพันธมิตรต่างชาติที่ร่วมทุน มีมุมมองเป็นบวกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยเลี้ยงอาเซียนอยู่ จนต้องขอลงทุนเพิ่ม

โดย 2 ดีเวลอปเปอร์ตัวจริงเสียงจริง ได้แก่ “นิรัตน์ อยู่ภักดี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รีเจ้นท์ กรีน พาวเวอร์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการคอนโดฯ BOI ปีละ 5,000-10,000 ยูนิต กับ “จรัญ เกษร” ประธานเจ้าหน้าที่สายงานปฏิบัติการ บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) ดีกรีอดีตผู้บริหารค่าย LPN 20 กว่าปี โดยมีรายละเอียด ดังนี้

หนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ยแพง กระทบต่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำ 3 ล้าน

นิรัตน์ อยู่ภักดี – เมื่อกลางเดือนมีนาคม 2567 ได้ไปพบกับอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นผู้ปล่อยกู้รายใหญ่ให้กับรีเจ้นท์ เราก็ถามว่าที่มีข่าวหนี้ครัวเรือนทั้งระบบ 1 ล้านล้าน สัดส่วน 20% เป็นหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ 2 แสนล้านบาท ในจำนวน 2 แสนล้านก้อนนี้เป็นหนี้ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้าน อยู่ประมาณ 1.2 แสนล้าน

Advertisment

ผมก็ถามว่า NPL-non performing loan หรือหนี้เสียของรีเจ้นท์มีไหม คำตอบก็คือไม่มี

จริง ๆ มันเป็นข้อเท็จจริงของหนี้ครัวเรือนเพราะคนไทยที่ผ่านมา 2-3 ปี มีการใช้เงินอนาคตค่อนข้างมาก แต่รายได้ไม่ได้มีการปรับไม่ว่าจะเป็นค่าแรงต่าง ๆ เพราะฉะนั้นหนี้ครัวเรือนก็ต้องตามมา

วิตกไหม จะไปวิตกเฉพาะกลุ่มอสังหาฯบางกลุ่ม ซึ่งห้องชุดรีเจ้นท์ของผมขายเป็นคอนโดฯ BOI ซึ่งกำหนดราคาขายไม่เกิน 1.2 ล้าน ปรากฏว่าเหตุผลที่ลูกค้าของรีเจ้นท์ซึ่งเราทำสะสมแล้ว 4 หมื่นหน่วย ไม่เป็น NPL เพราะมูลค่าอาคารเพิ่มขึ้นมา เมื่อลูกค้ามีปัญหาก็นำห้องชุดรีเจ้นท์ขายต่อแล้วก็ชำระหนี้ นอกจากนี้มีวัฒนธรรมใหม่ ซื้อห้องชุดราคา 1 ล้าน อยู่อาศัย 3-4 ปีก็ขาย แล้วมาซื้อรีเจ้นท์ราคา 1.2 ล้าน ต้องมองว่าถ้าซื้อ 1.2 ล้าน ขอสัก 3-4 ปีก็จะขาย และมาซื้อเราใน 1.5 ล้าน ขายเอากำไรไปเรื่อย ๆ แล้วก็เปลี่ยนที่อยู่ อันนี้จะเป็นในเฉพาะลูกค้าที่ทำธุรกิจ (กลุ่มซื้อลงทุน)

นิรัตน์ อยู่ภักดี
นิรัตน์ อยู่ภักดี

ผมเรียนว่า ถ้ามองอสังหาฯก็เป็นห่วงในเรื่องสินค้าเหลือขาย แต่ถ้าวิจัยลงไปลึก ๆ จะเห็นว่าตลาดรวมคอนโดฯมีห้องเหลือขายรวมกัน 8-9 หมื่นหน่วย แต่เป็นคอนโดฯราคา 2 ล้านขึ้นไป ไม่มีประเภทที่ต่ำกว่า 1 ล้าน เพราะฉะนั้น เรามองว่าอสังหาฯไม่ว่าจะวิกฤตหรือไม่วิกฤต คอนโดฯ BOI ราคา 1 ล้านยังไปได้ตลอด ก็เล่าให้ฟังว่าโอกาสยังมีอยู่

Advertisment

รีเจ้นท์ฯต้องทำปีละ 5,000-10,000 หน่วย ใครจะมองว่าคอนโดฯวิกฤตแล้วนะ เราก็มีโครงการใหม่ที่มีการวิเคราะห์ออกมาว่า ซื้อที่ดินตารางวาละ 3 แสน มาทำคอนโดฯ 20 ตารางเมตร ขายในราคาไม่เกิน 1.5 ล้าน เฉลี่ยตารางเมตรละ 50,000 กว่าบาท ดูแล้วเหมือนจะเป็นไปไม่ได้ ถ้าทำ 1,000 ห้อง แต่ถ้าทำปีละ 7,000 ห้อง สามารถทำได้

ถ้าเจาะเข้าไปลึก ๆ โอกาสในอสังหาฯมีตลอด เพียงแต่เราต้องเข้าให้ถูกจุด ปัญหาก็คือบริษัทอสังหาฯส่วนใหญ่ ผมไม่กลัวปัญหาเรื่องภาพรวมตลาด แต่กลัวปัญหาเรื่องการแข่งขัน เพราะทุกวันนี้บริษัทรายใหญ่มีสภาพคล่องสูง บริษัทเล็ก ๆ ที่สภาพคล่องไม่ค่อยมีมักจะไปไม่ค่อยรอดในเรื่องของปัญหากู้ไม่ผ่าน แบงก์ไม่ปล่อยกู้

ยอดกู้ไม่ผ่านของรีเจ้นท์เป็นอย่างไร

นิรัตน์ อยู่ภักดี – สินค้าเราเป็นประเภทคอนโดฯ เมื่อก่อนมีสัดส่วนลูกค้าซื้อลงทุน 30% ซื้ออยู่อาศัยเองหรือเรียลดีมานด์ 70% ตอนนี้สัดส่วนเปลี่ยนเป็นซื้อลงทุน 60% ซื้ออยู่เอง 40% เพราะฉะนั้น คนที่ซื้อลงทุนส่วนใหญ่เขาไม่มีปัญหาเรื่องกู้ เปอร์เซ็นต์กู้ไม่ผ่านน้อยมาก ผมโอน 1 โครงการจำนวน 5,000 ห้องในช่วงโควิด ซึ่งเป็นช่วงที่มีรีเจ็กชั่นเรตสูงสุด ปรากฏว่า 5,000 ห้องเราโดนปฏิเสธสินเชื่อไม่ถึง 10 ห้อง เพราะนโยบายของเราจะไม่ยึดเงินดาวน์ลูกค้า เพราะฉะนั้นห้องไหนมีปัญหาเราจะเห็นทันทีว่าไม่ผ่าน

เรามีนโยบาย 1.ในระหว่างที่ผ่อนเราอยู่ ถ้าเสียชีวิตเราคืนเงิน ถ้าเข้าโรงพยาบาลเราขอจ่ายที่โรงพยาบาล แต่ถ้าย้ายที่ทำงานไปอยู่ต่างจังหวัด เราจะขอสัญญามา ถ้าเราขายได้เราก็คืนเงินได้ ห้องชุดจึงไม่ค่อยมียอดกู้ไม่ผ่าน 2.วงเงินกู้ต่ำ 1.2 ล้าน ลูกค้าจ่ายดาวน์มาแล้ว 2 แสน เหลืออีก 1 ล้าน เพราะฉะนั้น ลูกค้าที่เงินเดือน 15,000 บาทกู้ผ่านหมด

ที่สำคัญคือคอนโดฯรีเจ้นท์จะอยู่ในแนวรถไฟฟ้า ลูกค้าทำงานในเมือง ไม่ว่าโรงงานโดนปิด โรงงานไม่มี OT ก็ไม่ได้สะเทือนลูกค้าเรา โอกาสที่จะกู้ไม่ผ่านน้อยมาก ผมคิดว่าถ้า BOI เพิ่มเพดานขายจากไม่เกิน 1.2 ล้าน เพิ่มเป็นราคาไม่เกิน 1.5 ล้าน ก็เป็นโอกาสพัฒนาเซ็กเมนต์นี้มากขึ้น

จรัญ เกษร – เห็นด้วยว่าโอกาสในตลาดยังมี เราพูดถึงประชากรในอีก 5-10 ปีจะลดลง ตอนนี้จำนวนประชากรก็ยังนิ่ง ๆ แต่ก็ถือว่าเยอะมี 66 ล้านคน คิดเป็น 20 ล้านครัวเรือนทั่วประเทศ ครอบครัวเล็กเริ่มแตกไปเรื่อย ๆ วันนี้เรามีทั้งหมด 11 ล้านครัวเรือน มันมีตั้งเยอะที่ต้องการ ถ้าเราถอยหลังไปก่อนโควิด 2-3 ปี สภาพเศรษฐกิจโตช้า ๆ โตเรื่อย ๆ แต่พอเจอสถานการณ์โควิดมีผลกระทบกว้างขวางมาก

ธนาสิริทำบ้านในระนาบ 5-10 ล้านโดยส่วนใหญ่ ก็เริ่มชะลอมาจนถึงต้นปีนี้ เรื่องหนี้ครัวเรือน เรื่องดอกเบี้ยสูงก็มีผลต่อคนผ่อนบ้าน เพราะค่างวดผ่อนบ้านล้านละ 6,000 บาทก็ยังเป็นอัตรานี้อยู่ ยกเว้นจะมีดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรกที่แบงก์แข่งขันกัน แต่จริง ๆ อัตราการกู้เงินขึ้นจาก 4% ไปเป็น 6% เป็นดอกเบี้ยนโยบาย ดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่บวกลบ 6% เพิ่มขึ้นจาก 4-5% เมื่อปี 2566

ผลกระทบต่อคนผ่อนบ้านที่ทำมาหากินจริง ๆ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯ 1-2 ล้าน หรือบ้านแนวราบ 3-6 ล้าน ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ กระทบแน่ ๆ ประกอบกับค่าครองชีพไม่ได้ลดลง พอเกิดสงครามอะไรก็แพง ขึ้นไป 10-20% เขาก็ต้องดูแลตัวเอง คนที่กำลังจะมีบ้านเริ่มคิดเยอะ คอนโดฯรีเจ้นท์จึงโตเพราะมีผู้เช่าเยอะ นักลงทุนก็เยอะ แสดงว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ แต่ช่องว่าง โอกาสธุรกิจอยู่ตรงไหน

จรัญ เกษร
จรัญ เกษร

นอกจากนี้ จีดีพีปีนี้ตั้งเป้า 3% ตอนนี้เหลือ 2.7% การที่จีดีพีลดลง หมายความว่ากระเป๋าตังค์เราแฟบ คนจะซื้อบ้านคิดไกลเพราะบ้านอยู่ยาว 50 ปี คุณใช้ชีวิตที่เหลืออยู่ทั้งชีวิต ไม่ใช่เสื้อเชิ้ต รองเท้าที่เปลี่ยนได้ ต้องมั่นใจว่าอนาคตตัวเองนิ่งพอ ไม่เดือดร้อน ประกอบกับหลักประชากรศาสตร์ อายุเยอะขึ้นย่อมเติบโตขึ้น เริ่มต้นอยู่คอนโดฯไม่เกิน 10 ปี ก็ต้องมาอยู่บ้าน อายุ 30-40 ปีเริ่มมีการหาซื้อบ้านกันแล้ว หลังจากนั้นมีลูก มีค่าใช้จ่าย การงานดีขึ้น เงินเดือนเพิ่มขึ้น เมื่อเงินเดือนเพิ่มขึ้นก็เท่ากับอัตราเงินเฟ้อ ซึ่งเงินเฟ้อที่แท้จริง 2-3% ก็ยังไม่ได้สูง

บ้านเรายังเป็นสวรรค์ของนักท่องเที่ยวที่เป็นแบ็กแพ็กมากมายเพราะค่าใช้จ่ายไม่แพง เทียบกับที่อื่น แต่วนกลับมาหาคนทำงาน อัตราการว่างงานก็ไม่ค่อยมี แต่ทำไมเรามีปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนไปตั้ง 91% สัดส่วน 50% ของครัวเรือนทั้งประเทศเป็นหนี้ ถอยหลังไป 5-10 ปีก่อนหน้านี้ หนี้ 33% มาจากอสังหาฯ อีก 60% เป็นหนี้รถยนต์ 40% ที่เหลือเป็นหนี้อุปโภคบริโภค เป็นหนี้ที่เอาเงินในอนาคตมา

ผมว่าถ้าย้อนหลังไปดูจริง ๆ มันพุ่งกระฉูดในช่วงที่เทคโนโลยีบูม มีผลกระทบกับคนซื้ออสังหาฯ ถ้าหนี้ตัวนี้ยังไม่ลดลงและไม่มีแนวทางที่ดีขึ้น ก็เหนื่อย เพราะว่าศักยภาพผู้บริโภคที่อยากมีบ้านซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ก็จะมีศักยภาพลดลง ถ้าพวกเราที่เป็นผู้ประกอบการรายย่อยไม่ใช่รายใหญ่ ก็ต้องดูดี ๆ เพราะเทียบกันทุกระนาบเลยของตัวเลขที่ปรากฏ ตั้งแต่เริ่มลงทุนจนถึงรีเทิร์นที่มันวิ่งในรอบเวลาการลงทุน ต้องวัดกันทุกระนาบถึงจะสะท้อนความเป็นจริง

ซึ่งคอนเฟิร์มแล้วว่าถ้าทำอสังหาฯ ถ้าตั้งใจทำ ดูแลรายละเอียด ค่อย ๆ ทำไป ไม่มีวันเจ๊ง แต่อย่าฟุ้งอย่าลอย ได้มาเสร็จอย่าเผลอ เพราะว่าตัวเลขที่นำเสนอเป็นตัวเลขที่ต้องจับตามอง ต้องระวังดอกเบี้ยยังไม่ลงง่าย ๆ เพราะมีสิ่งแวดล้อมร่วมที่ยังเป็นประเด็นอยู่

แนวโน้มอสังหาฯปีนี้ ปีหน้า ยังน่าลงทุนหรือไม่

จรัญ เกษร – ผมมองว่าบ้านแนวราบไม่แย่ไปกว่าช่วงครึ่งปีแรก 2566 ตลาดเริ่มส่งสัญญาณนิ่ง ๆ ถ้าเจาะตรงรับได้ก็รับ แต่ไม่ได้ดีถึงขนาดช่วงถอยกลับไปอีก 2 ปีก่อนหน้า มันเป็นไปไม่ได้

นิรัตน์ อยู่ภักดี – ตลาดคอนโดฯแตกต่างจากบ้านแนวราบ ต้องมองไปถึง 5 ปี ผมทำอาคารสูงซื้อที่ดินวันนี้ทำ EIA (รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม) อย่างน้อย 2 ปี กับอีก 2 ปีในการก่อสร้าง โอนอีก 1 ปี แสดงว่าเราต้องมองไป 5 ปี เพราะฉะนั้น รีเจ้นท์กล้าซื้อที่มาทำคอนโดฯ 7,000 ยูนิต แสดงว่าเรามองไป 5 ปี มีตลาดรองรับ

ก็มีคำถามต่อว่า รีเจ้นท์ไปเอาตลาดมาจากไหนตั้ง 7,000 ยูนิต เราบอกไม่มีอะไรมากหรอก ให้มองว่า 1.2 แสนล้านบาทที่จะโดนยึด NPL รวมกับของใหม่ที่จะมาอีก คำนวณเป็นจำนวนอาคาร 2 แสนยูนิต ถ้าเฉลี่ยยูนิตละ 3 ล้านบาทก็คือ 7 หมื่นยูนิต เพราะฉะนั้นจะมีบ้านโดนยึด 7 หมื่นหน่วย คนโดนยึดบ้านก็ต้องมาเช่าคอนโดฯ รีเจ้นท์อยู่

ฝากความหวังอะไรกับรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน

นิรัตน์ อยู่ภักดี – ตัวแทนสมาคมผู้ประกอบการอสังหาฯได้เข้าพบท่านนายกฯเศรษฐา ขอการสนับสนุน 8 เรื่อง แต่สิ่งที่ผู้ประกอบการขอไปมันเป็นแค่กระพี้เท่านั้นเอง หลัก ๆ อยู่ที่ผู้ประกอบการจะต้องช่วยตัวเอง โดยเฉพาะเรื่องการบริหารสภาพคล่อง อสังหาฯมีอยู่เรื่องเดียว ถ้าเป็นอาคารชุดสร้างให้จบก็ไม่มีเจ๊ง แต่ถ้าเป็นบ้านแนวราบขอให้สภาพคล่องอย่าขาด สิ่งที่รัฐบาลช่วยเป็นปลายเหตุ และก็ช่วยแค่ผู้ประกอบการรายใหญ่ ส่วนรายย่อยปัญหาคือสภาพคล่อง

ผมว่าวิกฤตตอนนี้มันเหมาะสำหรับผู้ประกอบการรายเล็กที่จะปรับตัว เพื่อที่จะเข้าไปแข่งขันอยู่ในระยะยาว แต่สิ่งที่สมาคมต่าง ๆ ขอไป ผมว่าเป็นประโยชน์มาก ได้เท่าไหร่ก็ถือว่าดีแล้ว

ธนาสิริมีญี่ปุ่นมาร่วมลงทุนด้วย นักลงทุนต่างประเทศมองอสังหาฯไทยอย่างไร

จรัญ เกษร – ธนาสิริมีพันธมิตรร่วมทุนกลุ่มอนาบูกิ โคซัน ประวัติเป็นดีเวลลอปเปอร์อันดับ 7 ของญี่ปุ่น มาถึงเมืองไทยก็แสดงตัวเป็นอินเวสเตอร์ภายใต้ข้อมูลที่มี เพราะเขาไปลงอินโดนีเซีย เวียดนาม ฟิลิปปินส์ แล้วก็มาลงเมืองไทยใน 4-5 ปีที่ผ่านมา และเขายังเปิดเผยในรายงานประจำปีว่า เมืองไทยกำลังเลี้ยงอาเซียนอยู่ในที่ที่เขาไปลงทุนทุกจุด หรือเรียกว่าประเทศไทยดีที่สุดเมื่อเทียบกับการลงทุนในอาเซียน เขาเลยขอลงทุนเพิ่ม ไม่ใช่แค่กับเรา แต่ไปลงทุนร่วมกับคนอื่นด้วย

ซึ่งหมายความว่าในมุมมองของนักลงทุนต่างชาติ เมื่อดูจากตลาดแล้วน่าจะมีโอกาส นั่นคือบทสะท้อนที่เราสรุปว่ามีโอกาสอยู่ เพียงแต่ต้องหาช่องให้เจอ จับทางให้ถูก

ในมุมมองของผม ผมว่าคนซื้อบ้านหรือคนซื้อคอนโดฯ ความหนาแน่นเป็นปัจจัยหนึ่งในการเลือกซื้อ บางทีเขาก็ไม่อยากอยู่กันแบบแออัด แล้วยิ่งหนีจากคอนโดฯมาหาบ้าน ก็จะอยากได้บ้านที่เป็นส่วนตัวหน่อย

นิรัตน์ อยู่ภักดี – เรื่องนักลงทุนที่มองบ้านเราก็เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ผมตัดสินใจขึ้นโครงการใหญ่ ๆ ในอาเซียน 5-10 ปีข้างหน้า การทำงานก็จะเหมือนยุโรป ปัญหาขัดแย้งเรื่องสงครามไม่มี ไทยเป็นประเทศที่คนทั่วไปมาเที่ยวและอยากอยู่ต่อ ประเด็นต่อไปเป็นเรื่องผู้สูงอายุ ถ้าให้เลือกได้ก็อยากมาอยู่ที่เมืองไทย เพราะฉะนั้น 5-10 ปีหน้า ตลาดอสังหาฯ 70% จะเป็นตลาดคนไทย อีก 30% เป็นตลาดลูกค้าต่างชาติ จะเห็นข้อมูลคอนโดฯ 20 ล้านบาทขึ้นไปเริ่มมีการลงทุนกันแล้ว

ผมมองว่าปัญหาผู้ประกอบการอสังหาฯมีอยู่เรื่องเดียว คือ ใครสามารถหาที่ดินทำเลทองมาได้เท่านั้นเอง ใครได้ที่ดินผืนงามมา คนนั้นได้กำไร

บ้าน-คอนโด

บริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่ 7,000 ยูนิตอย่างไร

นิรัตน์ อยู่ภักดี – อันดับแรกเรื่องการก่อสร้าง ปี 2566-2567 ผมมีโครงการก่อสร้าง 10,000 หน่วย เฉพาะค่าก่อสร้างอย่างเดียวเราประหยัดหน่วยละ 1 แสนบาท 1 หมื่นหน่วยก็ 1,000 ล้านบาท

เรื่องที่ 2 ผมมีโปรเจ็กต์ที่บางซ่อน 9,000 หน่วย คนอยู่อาศัย 10,000 คน สิ่งที่ได้กำไรมากที่สุดคือ การเปิดร้านเซเว่นฯใต้ตึก ถ้า 5,000 หน่วย กำไรตกเดือนละ 5 แสนบาท

ประเด็น ESG พันธมิตรและลูกค้าให้ความสนใจมากน้อยแค่ไหน

จรัญ เกษร – ต้องยอมรับว่ามีแนวโน้มที่ดี ถ้าเราเรียนรู้จากประสบการณ์ 25 ปีที่แล้ว เรื่อง ISO (ระบบคุณภาพการจัดการ) มีข้อกำหนดต่าง ๆ ที่เกิดจากขยะ ของเสีย และขยับมาเรื่อย ๆ แต่สังคมกับสิ่งแวดล้อมมาก่อน มาจากยุโรป 10-20 ปีหลังจีดีพีเราพึ่งพาภาคส่งออกเยอะ ก่อนจะมาพึ่งพากับจีน เราส่งออกไปอเมริกากับยุโรป-ญี่ปุ่นเยอะ ยุโรปเป็นต้นตอแห่งข้อกำหนดกฎเกณฑ์ต่าง ๆ เกี่ยวกับด้านสิ่งแวดล้อม ที่เกิดจากการเรียนรู้ว่าระยะยาวมันไม่ยั่งยืน

จนล่าสุดที่ทีมเราได้ไปเสวนาองค์กรกึ่งภาครัฐ ส่งสัญญาณมาแล้วว่าเริ่มจะมีข้อกำหนดที่ต้องให้ความสำคัญมากขึ้น ในระนาบของกรีนที่กระทบกับสิ่งแวดล้อม ถามว่านักลงทุนคิดยังไง เท่าที่เราจับสัญญาณยังมีการถามอยู่ว่า กำไรลดเท่าไหร่ ในแง่ของการลงทุนและผลกำไรที่จะได้ แต่ในแง่ของสังคมเขาเห็นชอบ แต่อย่าสะเทือนตัวเลขจนเป็นนัยสำคัญ

ลูกค้าให้ความสำคัญมากน้อยแค่ไหน นาทีนี้ในสภาพเศรษฐกิจแบบนี้ น้ำหนักแทบมองไม่เห็นเลย สิ่งที่ลูกค้ามองคือการลดราคา

นิรัตน์ อยู่ภักดี – ผมไปนั่งคุยกับ SCG เราก็พยายามดูว่าในเมื่อเราได้จากสังคมมาเยอะแล้ว อะไรที่เราจะตอบแทนสังคมได้บ้าง รีเจ้นท์ถึงแม้ว่าจะขายในราคาถูกแต่ก็พยายามหาจุดนี้ให้เจอ คิดว่าการรีดีไซน์ใหม่ 7,000 ยูนิตของผมจะตอบโจทย์ตรงนี้ได้ ถึงแม้ไม่ได้ 100% แต่อย่างน้อยสัก 50% ก็ยังดี ปริมาณเยอะลงทุนอะไรมันก็คุ้มทั้งนั้น เช่น เครื่องจักรอบขยะเป็นปุ๋ย ทำ 7,000 ยูนิตขายปุ๋ยจากขยะยังคุ้มเลย

ฝากข้อคิดอะไรบ้าง

นิรัตน์ อยู่ภักดี – ในฐานะที่ผ่านวิกฤตเศรษฐกิจมาเยอะ มีจุดหนึ่งที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวคือจัดระบบใหม่ ในรายละเอียดผมมีอยู่ 3 ส่วน 1.ค่าก่อสร้าง 2.ค่าดำเนินการ 3.กำลัง ไม่ว่าเจอวิกฤตอะไรก็ตาม ถ้าเราบริหาร 3 ส่วนนี้ได้ ไม่มีคำว่าเจ๊ง

ปัจจุบันมีส่วนเดียวที่บริหารยากที่สุดคือดอกเบี้ย ถ้าเราบริหารสภาพคล่อง ทำยอดโครงการ ทำเรื่อง Cash Flow 5 ปีล่วงหน้า อสังหาฯเป็นธุรกิจหนึ่งที่ไม่มีคำว่าจะตก เพราะเราดูทุกปีในยอดขายทั่วประเทศปีละแสนล้าน เพียงแต่เราจะเข้าไปอยู่ในส่วนไหนของตลาดแสนล้านตรงนั้น และผมยังมองว่าในอนาคตต่างชาติจะเข้ามาประเทศไทยอีกเยอะ เพราะฉะนั้นเป็นโอกาสทองของอสังหาฯ เพียงแต่ต้องจัดระบบภายในให้ได้ก่อน

จรัญ เกษร – ตั้งสติ ทำใจ ทำงานภายใต้ข้อมูล อย่าเพ้อฝัน ต้องยืดหยุ่น ต้องปรับตัว อย่ายึดติดกับสิ่งที่เราคิดว่ามันเจ๋งมันดี ขายไม่ได้คือหยุด ขายไม่ได้คือเปลี่ยน เราเป็นคนแค่นำทางนำสู่ อย่าติดยึดกับตัวเอง

แต่การที่จะไปปรับเปลี่ยนต้องมีข้อมูล และเลือกให้ถูก เลือกให้ตรง และอย่ายอมแพ้ ทำใจ หมายความว่าทำใจในเรื่องที่เรายึดติดกับมัน อย่าไปมีอีโก้ว่าเราสร้างมาดีแล้วมันต้องดี ในภาวะที่มันจะผันผวนไปยังไงก็ตาม เราต้องยอมรับและปรับตัวเอง

ต้องเข้าใจว่าตลาดมันเปลี่ยน และเราต้องเปลี่ยน หาวิธีที่นำไปสู่การตัดสินใจ