อสังหาริมทรัพย์

ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ รีคัลเจอร์ SC รับอสังหาฯยุคดิจิทัล

สัมภาษณ์พิเศษ

รีวิวผลงานครึ่งปีแรก 2561 นำโดยดีเวลอปเปอร์คนรุ่นใหม่ “ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน จำกัด (มหาชน) ทิศทางบริษัทเป็นไปตามไซเคิลวงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเส้นกราฟขาขึ้น

โดยเอสซีฯเติบโตทั้งรายได้และกำไร ในขณะที่ครึ่งปีหลัง บริษัทมั่นใจว่าทำได้ตามเป้าที่ตั้งไว้ 17,000 ล้านบาท ทั้งด้านยอดขายและยอดรับรู้รายได้ อะไรคือคีย์ซักเซสแฟกเตอร์ที่จะนำไปสู่ภาพความสำเร็จ

มองภาพรวมตลาด

ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯเปิดตัวครึ่งปีแรก 180,000 กว่าล้านบาท ยังเป็นภาพการลงทุนที่คึกคัก ในส่วนของเอสซีฯมีรายได้ครึ่งปีแรก 6,652 ล้านบาท จะเห็นว่าโตจากรายได้การโอนโครงการแนวราบ 75% ซึ่งเราเติบโตได้ดีจากแนวราบ มองเห็นดีมานด์มาแนวทางนี้ตั้งแต่ 2 ปีที่แล้วที่มีการซื้อที่ดินตุนไว้

ในส่วนคอนโดฯมีโครงการศาลาแดง วัน ปีนี้ตึกสร้างเสร็จ 100% ได้เชิญลูกค้าเข้ามาตรวจรับมอบห้องแล้ว แผนธุรกิจค่อนข้างเป็นไปในทิศทางที่น่าพอใจ

ในด้านค่าใช้จ่าย ครึ่งปีแรกค่าการตลาดลดลง -13% เพราะใช้การตลาดออนไลน์มากขึ้น ทำให้คอสต์ต่อหัวถูกกว่า

ช่องทางเทรดดิชั่นนอล 4-5 เท่า ในขณะที่การบริหารโครงการ โฟกัสค่าใช้จ่ายแนวราบต่อโครงการเราสามารถลดได้เฉลี่ย -15% เฉลี่ย โดยคงคุณภาพต่าง ๆ ด้วยการจัดระเบียบระบบ

ทั้งหมดนี้ผลักดันให้กำไรสุทธิเติบโตมากในครึ่งปีแรก อยู่ที่ 704 ล้านบาท โต 107% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า

สตอรี่ที่ผมอยากบอกต่อ คือ เราทำ JBP-joint business partner ร่วมกับกูเกิลและพันธมิตรธุรกิจ ทำให้เราขยับเป็นท็อป 5 ที่คนเสิร์ชหามากที่สุด

ในตอนนี้ เป็นมุมมองจากกูเกิลเสิร์ช โดยเอสซีฯเป็น 1 ในห้าที่คนเสิร์ชหาข้อมูลอสังหาฯมากที่สุด แต่มี 1 อันดับที่เป็นเว็บไซต์ ที่เหลือเป็นแบรนด์โครงการ ดังนั้นเท่ากับเอสซีฯอยู่ในอันดับท็อป 4 ของแบรนด์อสังหาฯที่คนเสิร์ชข้อมูลมากสุด

ประเมินครึ่งปีหลัง

เป้ายอดขายทั้งปี 17,000 ล้านบาท ยืนยันเป้าหมายเดิม ปีนี้ทำเลใหม่ ๆ เราเปิดแล้วที่ฉะเชิงเทรา มีตอบรับดีจึงวางแผนเปิดตัวเพิ่มอีกโครงการ

ทั้งนี้ ภาพใหญ่ของครึ่งปีหลังยืนยันแผนลงทุนเดิมที่ประกาศเมื่อต้นปี โดยเปิดตัวเพิ่ม 15 โครงการ แบ่งเป็น คอนโดมิเนียมเพียง 1 โครงการ มูลค่า 1,700 ล้านบาท ซึ่งปรับแผนจากเดิมตั้งใจจะเปิดตัวแบรนด์

เดอะเครสต์ในปีนี้ แต่ล่าสุดตัดสินใจเลื่อนออกไปเปิดปีหน้า แล้วสลับมาเปิดแบรนด์แชมเบอร์สก่อน ซึ่งแฟนคลับจะรู้ว่าแชมเบอร์ส บุคลิกเป็นคอนโดฯ อารมณ์บ้าน ดีไซน์โลว์ไรส์ บรรยากาศสีเขียวเยอะ ๆ เหมือนอยู่บ้าน

โดยช่วงไตรมาส 4/61 เปิดตัวแชมเบอร์ส อ่อนนุช homy อารมณ์บ้าน ใกล้สถานีบีทีเอสอ่อนนุช 230 เมตร กะสร้างเสร็จก่อนขาย แต่ดีมานด์มาเยอะ สามอาคารก็เลยนำอาคาร A ขายก่อนให้กับกลุ่มลูกค้าเอสซี แฟมิลี่, สตาฟ และลูกค้าต่างประเทศ ราคาเริ่มต้น 3 ล้านบาท/ยูนิต

จากนั้นช่วงปลายไตรมาส 3/62 จึงจะเปิดขายเฟสที่เหลือ เริ่มต้น 1.3 แสนบาท/ตารางเมตร ดีไซน์บรรยากาศสไตล์โคโลเนียลหน่อย ๆ ขาว ๆ อบอุ่น เป็นห้องชุดพรีเมี่ยมบนเส้นสุขุมวิท

ที่เหลืออีก 14 โครงการเป็นสินค้าแนวราบ โดยเซ็กเมนต์ 20 ล้านบาทขึ้นไป คือ แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด รามอินทรา-เสรีไทย เราจัดอีเวนต์พรีเซลโครงการ

วันแรก 17 สิงหาคมที่ผ่านมา มียอดขายเข้ามาทันที 200 ล้าน, แบรนด์เดอะเจนทรี เอกมัย-ลาดพร้าว ทำเลอยู่ใกล้โรงแรมเอสซีพาร์ค ยอดขายก็วิ่งเข้ามา 100 กว่าล้านเซ็กเมนต์ราคา 8-20 ล้าน มาแรงมากในปีนี้ เปิดเยอะและยอดขายเยอะในตลาดรวม โปรดักต์ธงคือแบรนด์บางกอก บูเลอวาร์ด ปีที่แล้วเปิดฝั่ง กทม.ตะวันตก

ครึ่งปีหลัง 2561 เปิดซัพพลายโซน กทม.ตะวันออก โดยเปิดพร้อมกัน 3 ทำเล ที่รามอินทรา-เสรีไทย, พระราม 9, หนามแดง จุดเด่นคลับเฮาส์สไตล์นอร์ดิก

บ้านราคา 5-8 ล้าน ทำสปอร์ตคลับ วิจัยความต้องการคนในบริเวณใกล้เคียงพบว่า กีฬาคือความต้องการหลัก เป็นบ้านแบรนด์เวนิวซีรีส์ คอนเซ็ปต์บ้านเอสซีที่มีผลตอบรับดี คือ บ้านหน้ากว้าง พื้นที่กว้าง อีกเซ็กเมนต์ที่ไปได้ดี คือ ราคา 3-5 ล้าน รายได้เติบโตจากปีละ 300-400 ล้าน เป็น 1,500 ล้าน คาดว่าสิ้นปีนี้ถึง 2,000 ล้าน แบรนด์เพฟ ปัจจุบันเราอยู่ท็อป 5 ของเซ็กเมนต์นี้ มี 6 โครงการ และเปิดเพิ่มที่ศาลายากับฉะเชิงเทรา 2โครงการแนวราบ เรามีแบรนด์ใหม่ “วี คอมพาวด์” อยากทดลองตลาด ดีไซน์มิกซ์ระหว่างบ้าน ทาวน์โฮม บ้านแฝด เจาะลูกค้าครอบครัวที่อยากได้พื้นที่ไม่ไกลจากวงแหวน ราคาจับต้องได้ มีทั้งทาวน์โฮม-บ้านแฝด เปิดปลายไตรมาส 3/61และเซ็กเมนต์ร้อนแรงในปีนี้ คือ ทาวน์โฮม 2-3 ล้าน เรามีแบรนด์น้องใหม่ “เวิฟ” เป็นพี่น้องกับแบรนด์ “เพฟ”

เจาะช่องว่างส่วนแบ่งตลาดยังมีโอกาส การออกแบบฟาซาดหน้าตาน่าอยู่ รวมทั้งโฮมออฟฟิศแบรนด์ “เวิร์กเพลส” ซึ่งโมเดลธุรกิจเวลาซื้อที่ดินแปลงใหญ่ ด้านหน้าทำโฮมออฟฟิส ด้านในทำทาวน์โฮม

อัพเดตรีอินเวนชั่น 2020

REINVENTION 2020 เป็นโมเดลที่เราชิฟต์จากดีเวลอปเปอร์ โดยจะนำบ้านอินทิเกรตกับโซลูชั่นอื่น ๆ ได้ยังไง มีการปรับกระบวนการหลายอย่าง มี quick update เริ่มจากเปิดตัวแอปพลิเคชั่น

“บ้านรู้ใจ” ทำยังไงให้ผู้ใช้สามารถใช้งานได้ง่ายสุด โยนเวอร์ชั่นแรกไปทดลองแต่ยังไม่พอใจ ไตรมาส 4/61 พร้อมส่งใหม่ให้โหลดแอปบ้านรู้ใจได้กับลูกบ้านทุกคน ฟีเจอร์แรกสื่อสารบริษัทกับลูกบ้าน ให้ข้อมูลอีเวนต์ แคมเปญ จุดโฟกัส แจ้งซ่อม เซอร์วิส แบบ one on one ลูกบ้านแจ้งซ่อม-ติดตามสถานะได้ 24 ชั่วโมง โดยจะลอนช์ฟีเจอร์ใหม่ ๆ เรื่อย ๆ

อีกโมเดลคือการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ คอนเซ็ปต์ Township Concept Development ปีนี้พร้อมแล้วบนที่ดิน 2 แปลง ทำเลบางกะดี 240 ไร่ แบ่งพัฒนาได้ 6-7 เฟส ปีนี้เปิดตัวแบรนด์เวนิวกับเวิฟก่อน อนาคตมีอีก 5 โครงการ กับทำเลกรุงเทพกรีฑา 115 ไร่ ก็มี 5-6 เฟสเช่นกัน

สิ่งที่กำลังทำปีนี้ เราได้พันธมิตร คือ Redek จากบางมด (มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าธนบุรี) ทำดาต้าอนาไลติก ความต้องการผู้คนมีอะไรบ้าง อย่างเช่น พื้นที่ส่วนกลาง จะนำบิ๊กดาต้ามาประมวล แปลงเป็นโซลูชั่น ตอบโจทย์คนในหมู่บ้านและคนในชุมชน บริษัทไม่ยึดติดว่าจะทำอะไรให้ แต่ดูความต้องการของคนแล้วถอดความต้องการมาเป็นโจทย์ของเรา โดยได้เห็นแนวคิดนี้แน่นอนในโครงการโซนกรุงเทพกรีฑา

เรื่องใหม่ยังมี “โคเวิร์กกิ้งสเปซ” มาจากพื้นฐานเริ่มต้นที่ว่า เอสซีฯเป็นบริษัทอสังหาฯ จะทำลิฟวิ่งโซลูชั่นได้ต้อง cocreate ร่วมกับคนอื่น เรียกชื่อสมมติว่าโคเวิร์กกิ้งสเปซไปก่อน เริ่มจากนำพื้นที่ 1,500 ตารางเมตร บนสำนักงานใหญ่อาคารชินวัตร 3 ถนนวิภาวดีฯมาทำ กำลังสร้างตามกำหนดจะเสร็จต้นปีหน้า

เมื่อเสร็จแล้ว พาร์ตเนอร์ที่อยู่ในอีโคซิสเต็มของเอสซีฯจะมานั่งทำงานร่วมกับเรา เช่น เวิร์กช็อปถอดโจทย์การใช้ชีวิตของคน บางบริษัทอาจต้องมานั่งทำงานเป็นเดือน ทำให้มีสถานที่ทำงานใกล้ชิดกันมากขึ้น

การปรับเปลี่ยนกระบวนภายในนอกจากโคเวิร์กกิ้งสเปซแล้วมีส่วนฟิวเจอร์แล็บด้วย โดยฟิวเจอร์แล็บจะทำการวิจัยบางเรื่อง ผมยกตัวอย่างตอนนี้เราสนใจการใช้ชีวิตของคนในยุคปี 2030

ที่อยู่อาศัยหน้าตาเป็นยังไง จะชวนพาร์ตเนอร์มาร่วมคิดร่วมทำ ทำยังไงสิ่งที่คิดให้เป็นจริง วาดฝันขึ้นมาก่อน แล้วเราจะทำการวิจัยข้อมูล จุดเน้นคือให้ความสำคัญกับการใช้บิ๊กดาต้า

เรื่องสุดท้ายกลับมาที่องค์กร เรากำลังทำ reculture มาจากแนวคิดวันนี้ธุรกิจอสังหาฯ แลนด์สเคปเปลี่ยนไป กำลังทำโปรเจ็กต์รีคัลเจอร์ของเอสซีฯ ซึ่งจะคงคัลเจอร์บางอย่างไว้และเปลี่ยนวิธีคิด เพื่อให้เปลี่ยนไทม์โซลูชั่น บวกคนรุ่นใหม่ gen millennial เป็นโปรเจ็กต์ทำงานร่วมกับ Slingshot และอยู่ในช่วงเริ่มคิกออฟ

ทั้งหมดนี้ทำเพื่อโฟกัสผู้อยู่อาศัย ต้องรู้ใจว่าต้องการอะไร รู้ใจ เข้าใจ และใช้วิธีการที่หลากหลาย บวกกับเทคโนโลยีเพื่อสนองตอบให้เขา (ลูกค้า)