อสังหาริมทรัพย์

ฟองสบู่อสังหาฯ

คอลัมน์ สามัญสำนึก

โดย เมตตา ทับทิม

 

และแล้วปัญหาห่วงฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มดังขึ้นในปีนี้

มีตั้งแต่ห้องชุดโอเวอร์ซัพพลาย, สถาบันการเงินปล่อยกู้ 100-120%, กู้ซื้อคอนโดฯแล้วมีเงินทอน, เอกชนแข่งทำแคมเปญให้กู้เกินราคาจนทำให้เกิดดีมานด์เทียม

บรรทัดสุดท้ายฟ้องออกมาเป็นตัวเลขหนี้เสีย หรือ NPL ภาคอสังหาฯ จาก 2.5% ขยับเป็น 3.29% หรือมากกว่านั้น

โดยไตรมาส 4/61 แนวโน้มมีมาตรการเบาไปหาหนัก “มาตรการเบา-ไมโครพรูเดนเชียล” แบงก์ต้องเข้มประเมินสินเชื่อ ส่วน “มาตรการหนัก-แม็คโครพรูเดนเชียล” ยกระดับในภาพรวม เหมือนที่แบงก์ชาติคุมบัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคลมาก่อนหน้านี้

วันนี้มาดูกันว่าเราจะช่วยเป็นส่วนหนึ่งของการแก้ปัญหาร่วมกับแบงก์ชาติได้ยังไงบ้าง

สอบถาม 4 ผู้บริหารกับ 4 คำตอบ ดังนี้

คนแรก “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่าเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา เจ้าหน้าที่แบงก์ชาติเพิ่งมานั่งหารือข้อมูลลูกค้าจีนที่ทะลักเข้ามาช็อปซื้อห้องชุด
ในเมืองไทย และมีแนวโน้มมากขึ้น ๆ ทุกวัน

“ลูกค้าจีนและต่างชาติไม่มีผลต่อหนี้เสียในระบบ เพราะเรียกเงินดาวน์สูง 30% สร้างเสร็จการโอนเขาจ่ายเงินสด กลายเป็นตัวช่วยให้กับตลาดเมืองไทยในภาวะที่กำลังซื้อลูกค้าคนไทยอ่อนแรงลง หากจะมีมาตรการอะไรออกมากำกับการซื้อของต่างชาติ ควรทำให้ถูกที่ ถูกเวลา รอให้เศรษฐกิจประเทศไทยดีขึ้น กำลังซื้อคนไทยฟื้นตัว เพื่อไม่ให้กระทบต่อภาพรวมของวงการ”

นายกสมาคมคอนโดฯมีเรื่องเป็นห่วงนิดเดียวเกี่ยวกับมาตรการแม็คโครพรูเดนเชียลที่จะออกมาในอนาคต
ไม่อยากเห็นมาตรการอะไรที่ออกมากำกับแล้วทำให้ตลาดเสรีมันบิดเบือนไปจากกลไกธุรกิจปกติ

“อะไรที่ทำสุจริตอยู่แล้ว อย่าไปยุ่งเลย เพราะสิ่งที่รัฐต้องทำ คือ ส่งเสริมการค้าเสรี อย่าบิดเบือน อย่า overrule ก็น่าจะพอค่ะ”

ด้าน “พีระพงศ์ จรูญเอก” ซีอีโอออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ วิเคราะห์ว่า แบงก์ชาติอาจได้รับข้อมูลที่แปะตามสื่อเว็บไซต์ชักชวนคนที่ไม่เคยกู้และไม่มีประวัติในเครดิตบูโรมาซื้อคอนโดฯ โดยยื่นกู้พร้อมกันทีละ 4 แบงก์ เช็กแล้วไม่มีประวัติก็ปล่อยกู้ พัฒนาเป็น NPL ในที่สุด

แต่ก็เป็นปัญหาที่จำกัดวงแคบ ไม่ใช่ภาพใหญ่ของทั้งวงการ

“คนไม่มีความสามารถซื้อแล้วไปซื้อหลาย ๆ ห้อง ผมก็ไม่เห็นด้วย เป็นภาระ ซื้อแล้วเป็นหนี้เสียย้อนกลับมาเป็นต้นทุนเงินกู้ให้คนอื่น เพราะแบงก์เอา NPL มาตีเป็นค่าใช้จ่าย ตีเป็นภาระดอกเบี้ยเพิ่มให้กับผู้กู้รายอื่น”

ถัดมา “อิสระ บุญยัง” นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และเจ้าของกลุ่มกานดา พร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่าความพยายามสกัดเก็งกำไรเป็นนโยบายที่ไม่เสียหาย และเป็นผลดีต่อผู้บริโภค

อย่างไรก็ตาม แบงก์ชาติได้ออกนโยบายที่ดีที่สุดครอบคลุมไว้อยู่แล้ว กล่าวคือ 1.บ้านต้องวางเงินดาวน์ 5% 2.คอนโดฯต้องวางเงินดาวน์ 10% และ 3.อสังหาฯราคาเกิน 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 20% เพราะฉะนั้น ข้อเสนอคือ กฎ LTV-loan to value ให้คงเดิม

จุดโฟกัสอยู่ที่ตอนพิจารณาสินเชื่อควรปล่อยกู้คนเดียวกัน 1-2 ยูนิต ไม่ควรให้กู้ทีละ 3-4 ยูนิตพร้อมกัน, ถ้าจะทำงานให้ละเอียดลงไปอีก อาจต้องมีการจับผู้กู้เซ็นข้อตกลง คล้าย ๆ เป็นคำให้การว่ากู้ซื้อเพียง 1-2 ยูนิต ไม่ได้โลภมากกู้ทีละ 3-4 ยูนิต หรือไม่ได้กู้เกินตัว

รายสุดท้าย “ธนากร ธนวริทธิ์” ซีอีโอค่ายออลอินสไปร์ แจกแจงว่า บริษัทมีมาตรการสกัดเก็งกำไร โดย 1.สกรีนเบื้องต้นด้วยการเก็บเงินดาวน์ 20-25% 2.ไม่ขายยกลอตเพราะไม่ต้องการเน้นนักลงทุน

กับข้อ 3.ปัจจุบันพอร์ตลูกค้าต่างชาติมีสัดส่วน 40% เงินดาวน์สูง 30-40% เวลาโอนใช้เงินสดเต็มจำนวน เป็นลูกค้าคุณภาพสูง

เพราะโมเดลเก็บเงินดาวน์สูง 20-25% สกัดเก็งกำไรอยู่หมัดเวลาสร้างเสร็จแล้วลูกค้าไม่กล้าทิ้งดาวน์