อสังหาริมทรัพย์

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” การเงินแข็งแกร่ง คาถาฝ่าวิกฤตโควิด-19

"ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม" กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)

Prachachat Live Forum เวทีสัมภาษณ์พิเศษผู้นำธุรกิจต่างวงการ นำเสนอซีรีส์การปรับตัวของธุรกิจโลกใหม่ในยุคโควิด-19 วันนี้แขกรับเชิญจากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ร่วมแจมมุมมองการปรับกลยุทธ์ธุรกิจในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 ช่วงเวลาที่กล่าวได้ว่า ยากลำบากที่สุดในการดำเนินธุรกิจให้รอดพ้นจากสถานการณ์โรคระบาดโควิด

Q : ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังโรคระบาดโควิด

ครึ่งปีแรกผลกระทบจากโควิด พีกสุดสำหรับตลาดอสังหาฯ ก็ช่วงปลายเดือนมีนาคม-เมษายน หลังจากนั้นก็ค่อย ๆ ดีขึ้น เราเห็นเดือนพฤษภาคมปรับตัวดีขึ้นชัดเจน โดยเฉพาะสินค้าพร้อมอยู่ ลูกค้าที่อยากเข้ามาชมโครงการอั้นไว้เพราะมาตรการล็อกดาวน์ เราเห็นลูกค้าสินค้าแนวราบเพิ่มขึ้น 50%

ในเรื่องความพร้อมทุก developer พร้อมอยู่แล้ว สินค้าแนวราบได้รับอานิสงส์บวกเพราะเป็นสินค้าที่โควิด-19 proof อยู่แล้ว คือ บ้านก็แยกเป็นหลัง ๆ ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮมมี boundary ชัดเจน ถ้าไม่ไปพื้นที่ส่วนกลางแทบไม่ต้องเจอกับใคร เข้าโครงการมาก็วิ่งผ่าน automatic gate เข้าบ้านตัวเอง สิ่งที่ลูกค้าต้องการหลังโควิด-19 คืออะไรบ้าง ส่วนกลางตอบโจทย์หรือเปล่า แบบบ้าน ความทันสมัย เทคโนโลยีต่าง ๆ

ในส่วนผู้ประกอบการ บริษัทที่มีความแข็งแรงทางการเงินอย่างเราในสถานการณ์แบบนี้ยังแข็งแรงมาตลอด ภาระหนี้สินต่ำกว่า 50% ต้นทุนการเงินของศุภาลัย 2% เท่านั้น ในแง่ต้นทุนการเงิน ความพร้อมที่จะก้าวต่อไป หรือการต้านทานแรงเสียดสีของโควิด ศุภาลัยมีพร้อมครับ

แต่ถ้าพูดถึง developer ที่มีภาระหนี้สินสูงหน่อย หรือถนัดคอนโดฯ แต่ตอนนี้สินค้าแนวราบมาดี ถ้าเป็นรายเล็กเพิ่งทำ 2-3 โครงการอาจยากหน่อย เทียบกับอดีตช่วงหลังน้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ ปี 2554 สิ่งที่เกิดขึ้นสินค้าแนวราบน้ำท่วม คอนโดฯปลอดภัย 95% สิ่งที่เกิดขึ้นปี 2555 เราเห็น demand คอนโดฯอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ปีนั้นศุภาลัยเปิด 8 คอนโดฯ ขายหมดทันที 7 โครงการ คงไม่เห็นภาพนั้นอีกแล้ว

ยุคโควิด-19 เกิดตรงข้ามกัน คน flavor สินค้าแนวราบเพราะจำว่า 1.ต้องใช้ลิฟต์ ใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกับคนอื่น ห้องขนาดเล็กไม่สะดวก เพราะฉะนั้นไปอยู่แนวราบ แต่มันจะถาวรหรือเปล่า ครั้งนี้เช่นกัน คอนโดฯในทำเลที่เหนือกว่า ใกล้รถไฟฟ้าที่เสร็จสมบูรณ์แล้ว คิดว่าคอนโดฯจะกลับมา อาจไม่ใช่ใน 6 เดือน 9 เดือน แต่ 1-2 ปีกลับมาแน่นอน

ถามว่า สินค้าราคาแบบไหนมีผลกระทบมากกว่ากัน แน่นอนกำลังซื้อระดับกลาง-ล่างลงมา ลูกค้าอาจได้สินเชื่อยากขึ้น แต่หลังจากพฤษภาคมเป็นต้นมาสินเชื่อบ้านดีขึ้น แต่จะดีต่อเนื่องหรือเปล่า เดี๋ยวดูกัน สินค้าระดับบนช่วงเศรษฐกิจขาลงโดน hit เยอะหน่อย แต่เมื่อตลาดหักหัวขึ้นจะเป็นลำดับแรก ๆ ที่กลับมา developer ต้องหาจังหวะเหมาะในการเข้ามาลงทุนรอบใหม่

Q : ครึ่งปีหลังจะเห็นการปิดกิจการ

ช่วง 1 หรือ 2 ไตรมาสนี้ยังไม่เห็น จุดต่ำสุดของผลกระทบจากโควิด-19 ในมุมผมยังไม่เห็นด้วย บาง developer อาจมีกำลังทรัพย์ลดลง การเปิดโครงการมีน้อยลง ที่สำรวจท็อป 10 developer การเปิดตัวแนวราบใกล้เคียงเดิม คอนโดฯกระทบจากโควิดมากกว่า การเปิดตัวคอนโดฯปีนี้อาจลดถึง 70%

ด้านแลนด์แบงก์ ปีนี้การแย่งกันซื้อที่ดินแทบจะ all time low ส่วนใหญ่คุยกับเจ้าของที่ดิน เราแทบเป็นรายเดียวที่เจรจาอยู่แทบทุกครั้ง นั่นคือแข่งกับตัวเอง ตามทฤษฎีก็ควรได้ที่ดินราคาที่ดี ปัญหาเดียวคือสินค้าแนวราบซึ่งทำเลอยู่ชานเมืองเห็นราคาเบาลง ส่วนคอนโดฯกลางเมือง เจ้าของถือที่ดิน 10-20 ปี ตั้งแต่อโศกวาละ 2 แสนกว่าบาท วันนี้ 2 ล้าน ถ้าเขาถือผ่านช่วงนั้นมาได้อาจไม่รีบร้อนที่จะต้องขาย ราคาที่ดินทำคอนโดฯกลางเมืองยังไม่ได้ปรับลง

กลยุทธ์ซื้อที่ดินศุภาลัย รีเซตหัวเราทุกวัน สำคัญมาก ๆ กับการเป็น developer คือ 1.ต้องลืมราคาเก่าที่เคยโดน offer เคล็ดลับสำคัญที่สุดในการซื้อที่ดิน อย่างทำเลปิ่นเกล้า 10 ปีที่แล้วกับตอนนี้ที่ทางด่วนตัดมาจากจตุจักรแตกต่างโดยสิ้นเชิง ต้องลืมราคาเก่ามองมูลค่าตอนนี้ ทำเล ความสะดวก รถไฟฟ้า ถนน ทางด่วน แล้วเทิร์นกลับมาเป็นราคาที่ซื้อได้ในแต่ละทำเล

ส่วนเรื่องผังเมืองที่ค่อนข้างชัดเจนและบ่งบอกอนาคตได้ดี 5-10 ปี มีโอกาสดูล่วงหน้าเลือกซื้อในมูลค่าที่ดี ผ่านไป 3-5 ปี ความเจริญเกิดขึ้นไม่ใช่เพราะเราโชคดี แต่เพราะทำการบ้าน

Q : แนวโน้มภาพรวมอสังหาฯ

โควิด-19 ไม่ใช่วิกฤตเดียวที่เพิ่งเคยเจอ ศุภาลัยเป็นหนึ่งใน developer ที่ผ่านพ้นวิกฤตการเงินปี 2540 วันนี้รายใหญ่ 70-80% เคยผ่านวิกฤตมา สิ่งที่เกิดขึ้นวันนั้นลูกค้าเชื่อมั่นว่า developer ที่ผ่านปี’40 มาได้อยู่ข้างลูกค้า เทียบกับโรคระบาดโควิดวิกฤตยังไม่ได้ใกล้เคียงกับความลำบากที่เราเคยเจอ ยังมีโอกาสกลับมา

ถามว่า ทุกครั้งที่วิกฤตเศรษฐกิจ developer หน้าเดิม ๆ ยังสุขภาพดีเหมือนเดิมหรือเปล่า…ไม่ใช่ มี developer หน้าใหม่ที่แทรกเข้ามาแล้วก็ขยายตัวได้ ครั้งนี้ก็เช่นกัน บางบริษัทต้องลดสเกลลงเพราะความไม่พร้อม มีหน้าใหม่ที่ใช้โอกาสโควิดสอดแทรกกิน market share ได้ คงไม่ใช่ developer รายใหญ่มีกำลังทรัพย์ที่ผ่านโควิดได้อย่างเป็นบวก คนที่คิดมาดี แล้วมีความพร้อมมากกว่า

กระบวนการทำงาน new normal ที่เปลี่ยนวิธีบริหาร นำ agile team มาใช้ แทนที่จะเป็นผมหรือคุณประทีป (คุณพ่อ) บอกว่า โครงการนี้อยากเห็นอะไร เราลบข้อจำกัดเหล่านั้นไปหมดเลย แล้วบอกพนักงานว่า ฝ่ายการตลาด ฝ่ายขาย ฝ่ายก่อสร้าง ฝ่ายออกแบบ มาร่วมกันคิดซิ หลังโควิดอยากมีนิวนอร์มอลอะไร ลูกค้าอยากเห็นอะไร ราคาเท่าไหร่ พื้นที่ห้องเป็นยังไง

ฟังก์ชั่นผมไม่ได้คิดเลยสักอันเดียว พนักงานร่วมกันคิดแล้วนำมาเสนอผู้บริหารเป็นแพ็กเกจรวม นี่คือสิ่งที่เขาอยากเห็นใน ศุภาลัย ลอฟท์ สาทร-ราชพฤกษ์ แล้วเราก็มีหน้าที่แค่อนุมัติ เราเริ่มทำแบบนี้มากขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา บังเอิญมีโจทย์ใหม่เรื่องโควิด เราอยากคิดใหม่ทำใหม่ทั้งหมด ก็บังเอิญมาครบถ้วนกระบวนความในโครงการนี้พอดีครับ

มีคนบอกว่า agile team ต้อง fail fast คือผิดพลาดได้แต่อย่าพลาดนาน ดีกว่านั้นได้คือมันไม่ต้องพลาด (ยิ้ม)

ครึ่งปีแรกมีการแข่งขันโปรโมชั่นระบายสต๊อกเพราะสถานะแต่ละ developer ต่างกัน คนที่มีสถานะการเงินไม่แข็งแรงนักอาจปรับลดราคาลงบ้าง เพื่อนำรายได้เข้าบริษัท คิดว่าคงในระยะสั้น เมื่อสินค้าโดนระบายมีรายได้กลับมามากพอ ตลาดจะค่อย ๆ ฟื้นกลับขึ้นมา เพราะ developer อยู่ต่อไปได้ในธุรกิจก็ต้องมีหลายสิ่ง ต้องมองด้วยว่า การลดราคากระทบลูกค้าเดิมมากน้อยแค่ไหน ศุภาลัยให้การลดราคาเป็นทางออกสุดท้าย

Q : Game Changer ในมุมมองคุณเต

ผมคิดว่าความคล่องตัว โควิดกระทบทุกธุรกิจ ประเทศไทยโดนผลกระทบจากโควิดอาจจะมากกว่าหลาย ๆ ประเทศด้วยซ้ำ ข้อดีคือเรากลับมาสู่จุดนี้ได้เร็วมาก น่าชื่นชมมาก ปัญหาคือหลังจากจุดนี้เราจะก้าวต่อไปยังไง จะมี second wave หรือเปล่า ถ้ามีปรับตัวยังไง เพราะถ้ามี second wave มันเป็น game changer แน่ ๆ แต่ assume ว่าไม่มีก่อนก็แล้วกัน

ถามว่า เราทราบไหมอีก 6 เดือนคนในต่างประเทศจะกลับมาเที่ยวเหมือนเมื่อก่อน ไม่มีใครทราบเลย ฉะนั้นโควิดในไทยดูดีขึ้น ไม่ได้แปลว่าในต่างประเทศจะดีขึ้นแล้ว อย่างอเมริกาอีกสักพักกว่าจะกลับเป็นปกติ แปลว่ายังนิ่งนอนใจไม่ได้ ต้องไม่ประมาท ลูกค้าคนจีนจะกลับเข้ามาซื้อมากน้อยแค่ไหน การท่องเที่ยวกลับมาไหม กระทบอะไรต่อตลาดอสังหาฯ

สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ ในสถานการณ์แบบนี้ที่ยังมีความไม่แน่นอนอยู่ทั่วโลก สถานะทางการเงินต้องดูแลต่อเนื่อง เหตุผลหนึ่งที่พูดถึงเรื่องนี้บ่อยมาก เพราะเราเรียนรู้จากปี 2540 ค่อนข้างมาก บริษัทที่กลับมาได้คือบริษัทที่มีสถานะทางการเงินที่แข็งแรงจึงจะกลับมาได้เร็ว