อสังหาริมทรัพย์

ซีอีโอดาวรุ่ง “กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” แอสเซทไวส์บริหารสไตล์คอนเซอร์เวทีฟ

สัมภาษณ์พิเศษ

สถานการณ์โควิด-19 หลายคนอาจบอกว่าไม่ใช่จุดเริ่มต้นที่ดีของการทำธุรกิจ แต่สำหรับแอสเซทไวส์ทางผู้บริหารกลับมองต่าง “เสี่ยเล็ก-กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มแอสเซทไวส์ เพิ่งเริ่มต้นนับ 1 ด้วยการยื่นไฟลิ่งเพื่อเข้าเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยคาดว่าตามขั้นตอนกว่าจะได้เทรดหุ้น IPO ต้องรอไปถึงกลางปี 2564 “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์มุมมองในฐานะดีเวลอปเปอร์ดาวรุ่งอีกรายของวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย

Q : ทำไมยื่นไฟลิ่งยุคโควิด

การเข้าตลาดต้องเตรียมหลายปี ซึ่งเราก็เตรียมมาหลายปีแล้ว วางแผนกระจายหุ้น 27.07% จำนวน 206 ล้านหุ้น ช่วงยื่นไฟลิ่งกว่าจะแอปพรูฟอาจใช้เวลาถึงปลายปี เข้าคิวเป็นหุ้น IPO อีก 1 ปี เพราะฉะนั้นการตัดสินใจไม่ใช่ว่าอยู่ดี ๆ จะเอาเข้าได้เลย ต้องวางแผนหลายปี

ถ้าเราพร้อมแล้วแต่บรรยากาศตลาดไม่อำนวยก็ไม่กระจายหุ้น ซึ่งอสังหาฯใช้ทุนเยอะ การเป็น listed company คือ 1.มีช่องทางในการระดมทุน 2.เป็นการปรับปรุงโครงสร้างและปรับมาตรฐานบริษัทให้เป็นมหาชน ฉะนั้นเข้าตลาดมี value คือการระดมทุน แต่การเตรียมตัวทำให้บริษัทมีมาตรฐานสากลมากขึ้น

ปัจจุบันเราแปลงบริษัทเป็นมหาชนมีการผลักดันโครงสร้าง มีระบบตรวจสอบ ส่วนการกระจายหุ้นที่เป็นการระดมทุนเป็นเรื่องที่สอง สิ่งที่ได้ตอนนี้คือบริษัทมีประสิทธิภาพมากขึ้น ในอนาคตเมื่อได้เป็น listed company แล้วพันธมิตรธุรกิจจะให้เครดิตมากขึ้น อันนี้เป็นเรื่องที่ไม่ได้เกี่ยวกับการเงิน

Q : เทรนด์ธุรกิจที่อยู่อาศัยครึ่งปีหลัง

ตอนนี้คนให้ความสนใจกับที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น หลายคนออกมาพูดว่ายอดขายดี ซึ่งการเป็นโรคระบาดทำให้พฤติกรรมผู้ซื้อต้องการมองหาที่อยู่อาศัยที่ดี มีความจำเป็นในการซื้อที่อยู่อาศัยจริงจังมากขึ้น การอยู่แบบเดิมถ้าไม่เวิร์กก็ต้องหาที่อยู่ใหม่

ผลประกอบการแอสเซทไวส์ยังไม่พับลิกที่จะบอกได้ แต่ยังทำเป้ากลางปีได้ตามแผนซึ่งถือว่าเซอร์ไพรส์ผมอยู่เหมือนกัน (ยิ้ม) ในขณะที่ปี 2562 บริษัทมียอดรับรู้รายได้ 2,600 ล้านบาท ปีนี้ตั้งเป้ารับรู้รายได้ 3,500 ล้านบาท ครึ่งปีแรกทำได้น่าพอใจ ครึ่งปีหลังจึงค่อนข้างมั่นใจว่าน่าจะทำได้เพราะโควิดมีผลกระทบรุนแรง 5 เดือนแรก เรายังผ่านมาได้

Q : ยุคโควิดดีไซน์ฟังก์ชั่นเป็นยังไง

อืมม์ เรื่องโรคระบาดผมว่าไม่น่ากระทบไปถึงเรื่องดีไซน์มาก เพราะธรรมดาก็ทำเข้มข้นอยู่แล้วเรื่องห้องเก็บขยะ การคัดแยกขยะ ไม่ใช่ว่าไม่ทำ เราทำมากอยู่แล้วแต่โรคระบาดเป็นเรื่องพิเศษ ไม่อย่างนั้นถ้าเป็นมาตรการที่เราต้องใส่หน้ากากอนามัยกันทุกคอนโดฯ ใส่ชุด PPE เดินกันก็เป็นไปไม่ได้

Q : ปีนี้ Investor หายไปเยอะไหม

ทำเลของเราปกติไม่ได้อยู่ในโซนเก็งกำไร ไม่ค่อยมี investor เท่าไร แต่อนาคตถ้าเราพัฒนาคอนโดฯใหม่แล้วอยู่ในทำเลที่ดีมาก ๆ ในขณะที่คู่แข่งชะลอลงทุน ก็อาจจะทำให้เป็นที่น่าสนใจของกลุ่มผู้ซื้อนักลงทุนได้ เฉลี่ยลูกค้านักลงทุนของเรามีสัดส่วน 10-15% รวมทั้งฐานลูกค้าต่างชาติก็ไม่เยอะ ไม่ถึง 10% เพราะโลเกชั่นของเราไม่ได้อยู่ในทำเลไข่แดงอย่างรัชดาฯ ห้วยขวาง มีบางโครงการในซอยลาดพร้าว 15 ที่มีลูกค้าต่างชาติเข้ามาบ้าง ซึ่งก็ไม่น่าห่วง เพราะล่าสุดลูกค้าจากเซี่ยงไฮ้แจ้งความประสงค์ว่าจะกลับมาโอนแล้ว

Q : วางแผนเปิดสินค้าแนวราบด้วย

ผมว่าอสังหาฯต้องโฟกัสเป็นรายทำเล ดีมานด์ซัพพลายเยอะแค่ไหน ในทำเลที่เราคัดมาหรือซื้อที่ดินตั้งแต่แรกผมต้องมั่นใจว่ามีความน่าสนใจอยู่แล้ว เพราะฉะนั้นเวลาเปิดพรีเซลน่าจะหวังผลตอบรับที่ดีได้ทุกโครงการ ไม่อย่างนั้นเราคงไม่ซื้อแลนด์แบงก์แน่นอน

ประเด็นคือสถานการณ์โรคระบาดทุกเจ้ามองว่าไปแข่งกันเปิดแนวราบหมด ผมกลับมองว่าแนวราบซัพพลายจะล้นหรือเปล่าในอีก 1-2 ปี ในขณะที่แนวสูงที่เป็นคอนโดฯซัพพลายล้นก็ตาม แต่ซัพพลายใหม่ก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นบนทำเลศักยภาพสูง อย่างแนวรถไฟฟ้าหรือติดสถานีสายใหม่ ภาพอนาคต 1-2 ปีหน้าเทรนด์ตลาดฟื้นกลับมาอยู่แล้ว เพราะรถไฟฟ้าก็ต้องวิ่ง วันนี้ไซต์ก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ก็ไม่ได้หยุดสร้าง ดังนั้น ถ้าทำเลไหนเหมาะกับการทำแนวราบเราก็ทำแนวราบ ทำเลไหนเหมาะทำแนวสูงเราก็ทำคอนโดฯ

ข้อดีของโควิดทำให้ห้องชุดโอเวอร์ซัพพลายไม่มีอีกแล้วใน 1-2 ปีนี้ เพราะซัพพลายใหม่ไม่มีมาเติม เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวกลับมาบูมอีกครั้งย่อมไม่มีทางที่จะทำคอนโดฯราคาเดิมหรือต่ำกว่าเดิมได้อยู่แล้ว เพราะต้นทุนหลักคือที่ดินราคาขึ้นตลอด

Q : บริหารแคชโฟลว์ยังไง

หลักการคือฟิกซ์คอสต์ต่อเดือนจำนวนเท่าไหร่ บริษัทจะต้องมีเงินสดสำรองสำหรับหมุนเวียนธุรกิจได้ 6-12 เดือนปกติ แล้วถ้าเกิดยังไม่มีตรงนั้นจึงจะเป็นแผนสำรอง 3 ทาง คือ 1.ลดรายจ่าย 2.หาแหล่งเงินทุนมาเพิ่ม 3.ขายสต๊อกเพื่อระดมเงินสดเข้ามาเร็วขึ้น สูตรคือถ้าไม่ลดรายจ่ายก็ต้องหารายได้เพิ่ม

ครึ่งปีแรกอาจเห็นบางดีเวลอปเปอร์ลดรายจ่ายด้วยการลดพนักงาน แต่สำหรับผมแล้วคงจะเลือกเป็นวิธีสุดท้าย เพราะถือว่าพนักงานเป็นทรัพยากรที่มีคุณค่า

ทั้งนี้ แผนลงทุนยังมองใกล้เคียงเดิมอยู่ เพราะการเปิดโครงการใหม่เป้าหมายเพื่อสร้างยอดรอรับรู้รายได้อีก 1-2 ปีข้างหน้า เหลียวกลับมาดูพอร์ตปัจจุบันเรามีโครงการสร้างเสร็จในปีนี้มูลค่ารวม 4,600 ล้านบาทไม่รวมของเก่า เช่น Atmos แจ้งวัฒนะ 1,100 ล้านบาท, Atmos รัชดา-ห้วยขวาง 1,500 ล้านบาท แล้วก็มี Kave Town Space อีก 2,000 ล้านบาท

ฉะนั้นพอร์ตรวม ๆ ตั้งเป้ารับรู้รายได้ 3,500 ล้านบาทก็ถือว่าคอนเซอร์เวทีฟแล้ว