อสังหาริมทรัพย์

ที่ดินกรุงเทพพุ่งวาละ 3.5 ล้าน สยาม-เพลินจิต-ชิดลม-สุขุมวิท ไม่แผ่ว

กทม.

ราคาที่ดินใจกลางกรุงเทพฯแพงไม่เกรงใจโควิด-สงคราม AREA เผยทำเลท็อป 10+1 เทรนด์ปีเสือปรับขึ้น 6-8% “สยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม สุขุมวิทตอนต้น” ซิวแชมป์วาละ 3.5 ล้าน แหล่งช็อปปิ้งแรงแซงศูนย์กลางการเงิน แสนสิริจี้ลดเกณฑ์รัศมี 5 กม.ของภาษีลาภลอย ลลิลฯแนะรัฐเลื่อนเก็บภาษีที่ดิน 3-5 ปี สภาหอฯห่วงเกษตรกรตัวจริง 1.5 แสนไร่ในเมืองกรุงจ่ายภาษีอ่วม

อัพเดตภาวะราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ท่ามกลางสารพัดปัจจัยกระทบทั้งสถานการณ์โควิด สงครามรัสเซีย-ยูเครน ขณะที่ปัจจัยภายในประเทศมีการเรียกเก็บภาษีทรัพย์สินหลายรายการไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งปี 2565 จัดเก็บเต็ม 100% ล่าสุดกระทรวงการคลังริเริ่มแนวคิดจัดเก็บภาษีลาภลอยอีกครั้งสำหรับที่ดินในรัศมี 5 กิโลเมตรที่อยู่ในแนวอินฟราสตรักเจอร์ทั้งรถไฟฟ้าและทางด่วน

อย่างไรก็ตาม กลับพบว่าราคาที่ดินทำเลไพรมแอเรียของกรุงเทพฯยังคงมีเส้นกราฟขาขึ้นตลอดเวลา โดยสถิติครึ่งปีแรก 2565 พบว่าทำเลท็อป 10+1 ราคาสูงสุดตารางวาละ 3.5 ล้านบาท แพงขึ้น 6% เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปี 2564 โดยเทรนด์ราคาที่ดินครึ่งปีหลังมีแนวโน้มราคาเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 8.1%

แสนสิริจี้แก้ภาษีลาภลอย

นายเศรษฐา ทวีสิน ประธานอำนวยการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เห็นด้วยกับการจัดเก็บภาษีลาภลอยเพราะรายได้ภาษีเป็นประโยชน์กับประเทศชาติ

อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดเก็บภาษีจากแปลงที่ดินในรัศมี 5 กิโลเมตร มองว่าควรกำหนดให้แตกต่างกันตามระยะใกล้-ไกลอินฟราสตรักเจอร์ โดยเฉพาะการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้ามีหลักการคนสามารถเดินเท้าจากโครงการถึงสถานีรถไฟฟ้าในระยะ 0-800 เมตรได้ ดังนั้น การกำหนดรัศมี 5 กิโลเมตรเท่ากับทางด่วนจะเป็นการเพิ่มต้นทุนให้กับโครงการที่อยู่ไกลสถานีรถไฟฟ้า ทำให้จำเป็นต้องตั้งราคาขายแพงขึ้นเพราะมีภาระภาษีลาภลอย

“ที่ควรจะเป็น คือ ถ้าโครงการอยู่ใกล้หรือติดสถานีรถไฟฟ้าก็ให้จัดเก็บแพงกว่า ถ้าไกลจากสถานีหรือจุดขึ้น-ลงทางด่วนก็ควรเก็บภาษีถูกลง ส่วนประเด็นภาษีลาภลอยจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้นหรือไม่นั้นเป็นคนละประเด็นกัน เพราะบ้านแพงหรือบ้านถูกขึ้นกับกำลังซื้อของคนเป็นที่ตั้ง ไม่ใช่เอาต้นทุนของผู้ประกอบการเป็นที่ตั้ง นั่นคือการแข่งขันเป็นตัวลีดการตั้งราคา” นายเศรษฐากล่าว

ด้านนายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ทั้งภาษีลาภลอยและภาษีที่ดินฯไม่ควรนำมาใช้ในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว ภาครัฐควรเลื่อนหรือชะลอการจัดเก็บออกไปและรอจนกว่าเศรษฐกิจฟื้นตัวอย่างมีเสถียรภาพ อาจใช้เวลา 3-5 ปี

“อย่างน้อยที่สุดปี 2565-2566 ไม่ควรเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายภาษี เพราะทุกครั้งที่มีการจัดเก็บภาษีจะเป็นต้นทุนที่ผู้ประกอบการบวกเข้าไปในราคาขาย ซึ่งหมายถึงผู้บริโภคเป็นผู้รับภาระคนสุดท้าย”

ราคาที่ดิน

เช็กบิลที่ดินปลูกกล้วย

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ประเด็นราคาที่ดินได้รับการจุดพลุดึงดูดความสนใจจากสังคมแนวคิดจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือ property tax ประเภทที่ดินเปล่าในกรุงเทพฯ ซึ่งพบว่าเจ้าของที่ดินมีการปลูกกล้วย มะนาว ฯลฯ เพื่อใช้สิทธิจ่ายภาษีประเภทเกษตรกรรมเพราะมีอัตราภาษีต่ำสุด

ขณะที่ ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.) คนที่ 17 มีแนวคิดจัดเก็บเต็มอัตราสูงสุดเพดานภาษีเกษตรกรรม เพราะเล็งเห็นช่องว่างด้านรายได้ภาษีซึ่งมีส่วนต่าง 0.05% หรือล้านละ 500 บาท

กล่าวคือ ที่ดินเกษตรกรรมมีเพดานสูงสุด 0.15% หรือล้านละ 1,500 บาท แต่เนื่องจากเป็นภาษีใหม่เพิ่งบังคับใช้ปีนี้เป็นปีที่ 3 จึงมีอัตราผ่อนผันอยู่ที่ 0.01-0.1% จัดเก็บล้านละ 100-ล้านละ 1,000 บาทเท่านั้น

วิธีการคือ กทม.จะต้องออกเป็นข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีสถานะเป็นกฎหมายท้องถิ่นเพื่อจัดเก็บเต็มเพดานภาษีที่ 0.15% หรือล้านละ 1,500 บาท

สำหรับเจ้าของที่ดิน ถึงแม้ กทม.กำลังหาช่องทางจัดเก็บภาษีที่ดินเกษตรกรรมบนทำเลใจกลางกรุง ในอัตราสูงสุดล้านละ 1,500 บาท หากเปรียบเทียบกับการจ่ายภาษีประเภทที่ดินรกร้างว่างเปล่าซึ่งมีเพดานสูงสุด 3% หรือล้านละ 3 หมื่นบาท โดยมีอัตราผ่อนผัน 0.3-0.7% หรือล้านละ 3,000-7,000 บาทตามมูลค่าที่ดิน ก็ยังถือว่าจ่ายภาษีที่ดินเกษตรกรรมถูกกว่าจ่ายภาษีที่ดินเปล่าอยู่ดี

ที่เกษตร 1.5 แสนไร่ป่วน

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า กรณี กทม.จะออกข้อบัญญัติเพื่อจัดเก็บภาษีเกษตรกรรมตามเหตุผลและความจำเป็นของเมือง มีข้อคำนึงอย่างน้อย 2 เรื่อง คือ 1.เจ้าของที่ดินที่เป็นเกษตรกรแท้จริงอาจได้รับผลกระทบไปด้วย ซึ่งในพื้นที่กรุงเทพพบว่ามีโซนผังเมืองสีเขียว (ที่ดินเกษตรกรรม) 1.5 แสนไร่

ข้อเสนอแนะ กทม.ต้องตรวจสอบข้อเท็จจริงเพื่อแยกเกษตรกรตัวจริงออกมาและดูแลพิเศษ เช่น กรณีได้รับมรดกและทำเกษตรตั้งแต่รุ่นพ่อแม่ ผู้รับมรดกก็ต้องการทำเกษตร ควรจัดเก็บภาษีต่ำสุด ขณะเดียวกัน ถ้ามีการซื้อขายเปลี่ยนมือทำให้กรรมสิทธิ์ตกทอดไปอยู่กับคนอื่นที่ไม่ใช่คนในครอบครัว ก็ให้จัดเก็บภาษีสูงสุดได้เพราะเข้าข่ายที่ดินทำการค้า เป็นต้น

2.การนำที่ดินเปล่าในเมืองมาปลูกกล้วย มะนาว ไม่ใช่เรื่องผิดกฎหมาย หากต้องการบังคับจัดเก็บเต็มเพดานภาษีอาจมีผลทำให้เจ้าของที่ดินบางส่วนพยายามนำที่ดินมาลงทุนก่อสร้างโครงการ อาจทำให้เป็นการเร่งเติมซัพพลายเข้ามาในตลาดเกินความจำเป็น และเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในที่สุด

ที่ดินเปล่า 5 แสนแปลง

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถิติช่วงก่อนปี 2537 มีแปลงที่อยู่อาศัยใน กทม.-ปริมณฑล 1.2 ล้านแปลง แบ่งเป็นที่ดินจัดสรร 40% จำนวน 480,000 แปลง โดยช่วง 28 ปี (2537-2565) มีการจัดสรรที่ดินอยู่อาศัย 73,981 แปลง รวมเป็น 553,981แปลง

คาดว่าที่ดินจัดสรร 50% มีการก่อสร้างไปแล้ว เหลืออีก 50% เป็นที่ดินเปล่า 276,991 แปลง ประเมินว่ามีที่ดินเปล่าเพื่อเกษตรกรรมอีกเป็นจำนวนมาก เบ็ดเสร็จคาดว่ามีที่ดินเปล่าในกรุงเทพฯไม่ต่ำกว่า 5 แสนแปลง

แนะ FAR 15-20 เท่า

ดร.โสภณมองต่างมุมชัชชาติโมเดล โดยมองว่าการส่งเสริมให้เจ้าของที่ดินเปล่านำที่ดินมาให้ราชการใช้ประโยชน์เป็นสวนสาธารณะ ลานกีฬา ฯลฯ อาจมีภาระในการลงทุนและบำรุงรักษาซึ่งกระทบต่องบประมาณของ กทม.โดยตรง

ในขณะที่ กทม.สามารถให้สิทธิประโยชน์เพิ่มเติมเพื่อสร้างแรงจูงใจให้ดีเวลอปเปอร์พัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตใจกลางเมือง และขายในราคาสมเหตุสมผล ไม่แพงจนเกินไปเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางสามารถซื้อได้ วิธีการคือปรับเกณฑ์ FAR-floor area ratio (อัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างอาคารคำนวณจากแปลงที่ดิน)

เช่น FAR ปัจจุบันกำหนดสูงสุด 10 : 1 โดยที่ดิน 1 ไร่ มี 1,600 ตารางเมตร คำนวณการก่อสร้างมีพื้นที่ใช้สอย 1,600 ตารางเมตร x 10 เท่า = 16,000 ตารางเมตร ข้อเสนอให้เพิ่ม FAR เป็น 15-20 เท่า มีเงื่อนไขเจ้าของอาคารต้องเพิ่มพื้นที่สีเขียวรอบโครงการหรือบนอาคารในรูปแบบสวนลอยฟ้าหรือสวนแนวตั้ง

“การเพิ่ม FAR ถือว่าวินวิน กทม.ได้พื้นที่สีเขียวเพิ่มขึ้น และทำให้ต้นทุนพัฒนาโครงการถูกลงเพราะที่ดินเท่าเดิมแต่สร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้น ทำให้ถัวเฉลี่ยราคาขายถูกลง ทำให้ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางไม่ถูกเขี่ยให้ออกไปซื้อที่อยู่อาศัยรอบนอกเมืองอย่างที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน”

หลังยุคโควิดพุ่ง 3.5 ล้าน

ในด้านราคาที่ดินเมืองกรุงยุคปี 2565 จะมีราคาแพงขึ้นหรือถูกลง ดร.โสภณกล่าวว่า แม้จะมีวิกฤตเศรษฐกิจต่อเนื่องยาวนานแต่ราคาที่ดินในเขตใจกลางเมืองพุ่งสูงขึ้นอย่างไม่หยุดยั้ง ราคาสูงสุดตารางวาละ 3.5 ล้านบาท (ดูตารางประกอบข่าว)

ทั้งนี้ ราคาที่ดินในช่วงครึ่งปีแรก 2565 กำลังฟื้นตัวช้า ๆ แปลงแพงสุดราคาปรับเพิ่ม 6% ประเมินว่าราคาในปี 2565 จะเพิ่มเป็น 3.5 ล้านบาทในบริเวณ “สยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม สุขุมวิทตอนต้น” คาดว่าราคาเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 8.1%

“กรณีนี้ชี้ชัดว่าทำเลศูนย์การค้าปลีกมีความสำคัญกว่าทำเลศูนย์กลางทางการเงิน โดยสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตเป็นโซน retail centre ของกรุงเทพฯ ค่าเช่า 3-4 พันบาท/ตารางเมตร แพงกว่าค่าเช่าสำนักงานย่านสีลมที่เป็นศูนย์กลางการเงินแต่มีค่าเช่า 1,200 บาท/ตารางเมตร”

รถไฟฟ้าปั่นราคาที่ดิน

ดร.โสภณวิเคราะห์รายทำเล ดังนี้ 1.แนวรถไฟฟ้า MRT เทียบทำเลรัชดาภิเษก ห้วยขวาง กับพระราม 9 ห้วยขวาง ณ ปี 2537 ตารางวาละ 2 แสนบาท และ 1.65 แสนบาท ในปี 2565 รัชดาภิเษก ตารางวาละ 1 ล้านบาท เพราะมีรถไฟฟ้า ขณะที่โซนพระราม 9 อยู่ที่ 5.5 แสนบาท

2.ทำเลสยามสแควร์ในปี 2537 ตารางวาละ 4 แสนบาท แต่มีจุดตัดรถไฟฟ้า 2 สายทำให้เทรนด์ราคาเพิ่มเฉลี่ยปีละ 8% เพราะมีการพัฒนาเชิงพาณิชย์รอบสถานีรถไฟฟ้า หรือ TOD-transit oriented development เกิดขึ้นหนาแน่น รองลงมาทำเลสีลมเพิ่มเฉลี่ย 6% เทียบกับทำเลเยาวราชที่เพิ่มต่ำสุดที่ 3.3% เพราะเพิ่งจะมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเปิดบริการ

3.ทำเลกล้วยน้ำไท พระรามที่ 4 เทียบกับเอกมัย สุขุมวิท ในปี 2537 ราคาต่างกันเพียง 10% จาก 2 แสน เป็น 2.2 แสนบาท ล่าสุดปี 2565 ทำเลเอกมัยเพิ่มเป็น 1.79 ล้านบาท/ตารางวา เทียบกับกล้วยน้ำไทอยู่ที่ 8 แสนบาท/ตารางวา เพราะไม่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน

ไพรมแอเรียสุดแพง

ไพรมแอเรียอย่าง “ชิดลม-เพลินจิต-นานา” แนวรถไฟฟ้าบีทีเอสตารางวาละ 3.3 ล้านเท่ากันจากสาเหตุมีโครงการศูนย์การค้าเกิดใหม่ชุกชุม ทำให้เป็นแหล่งจับจ่ายใช้สอยอันดับต้น ๆ ของไทย

ถัดมาทำเล “แยกอโศก” จุดตัดรถไฟฟ้า BTS-MRT ตารางวาละ 2.9 ล้านบาท เพราะเป็นย่าน beverly hills ในเมือง ที่ดินในซอยและปากซอยที่เคยเป็นของเศรษฐีเก่ามีการเปลี่ยนมือเป็นของนักลงทุนข้ามชาติมากขึ้น และมีโรงแรม 5-6 ดาวหลายแห่ง

ขณะที่ทำเลกลางซอยสุขุมวิท 21 ตารางวาละ 2.53 ล้านบาท ทั้ง ๆ ที่ปากถนนเป็นแยกอโศก แม้จะอยู่แนวรถไฟฟ้า MRT แต่ศักยภาพด้อยกว่าเพราะไม่ใช่จุดตัดของการพัฒนา TOD เหมือนกับแยกอโศก

ทำเล “พร้อมพงษ์” ตารางวาละ 2.6 ล้านบาท ถือเป็นย่าน midtown แบบในเกาะแมนฮัตตันที่มีความเจริญสูงมาก นำโดยศูนย์การค้าเอ็มโพเรียม-เอ็มควอเทียร์ เปลี่ยนโฉมหน้าจากย่านที่พักอาศัยแนวราบเมื่อ 60 ปีก่อน กลายเป็นอาคารชุดระฟ้าราคาแพง เฉลี่ยตารางเมตรละ 3 แสนบาทขึ้นไป