อาเซียน 100

ธนพล ศิริธนชัย รีโมเดล “ออฟฟิศบิลดิ้ง” แนวใหม่ เปลี่ยนโคเวิร์กกิ้งสเปซจากคู่แข่งเป็นคู่ค้า

ถ้าพูดถึงชื่อ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “โกลเด้นแลนด์” ถือเป็นบริษัทอสังหาฯเก่าแก่ที่ผ่านมือผู้บริหารมาหลายยุคหลายสมัย และปัจจุบันถือว่าเป็นยุคที่ 6 ของโกลเด้นแลนด์ ที่มี “วู้ดดี้-ธนพล ศิริธนชัย” นั่งตำแหน่งประธานอำนวยการ ภายใต้เครือข่ายธุรกิจ “ทีซีซี แอสเซท เวิรด์” หลังจากเมื่อ 5 ปีก่อน เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ได้เข้าเทกโอเวอร์กิจการมาในขณะที่บริษัทประสบภาวะขาดทุน

โกลเด้นแลนด์ได้แจ้งเกิดใหม่ ภายใต้กลุ่มผู้ถือหุ้นใหม่และโมเดลธุรกิจใหม่ ที่เดินนโยบายเชิงรุกเขย่าวงการอสังหาฯ โดยเฉพาะโครงการที่พักอาศัยแนวราบ และโครงการสำนักงานให้เช่า และในปี 2559 ตระกูลสิริวัฒนภักดีก็ได้ดึง “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้ง” บริษัทยักษ์อสังหาฯจากสิงคโปร์ที่มีประสบการณ์โชกโชนเข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่อีกราย เรียกว่าเป็นการผนึกความแข็งแกร่งแบบ “ยกกำลังสอง”

พร้อมกับตั้งเป้าหมายก้าวขึ้นเป็น TOP 5 ของธุรกิจอสังหาฯเมืองไทย ที่วันนี้อยู่ไม่ไกลเกินเอื้อม

“ธนพล” เล่าว่า จากที่เข้ามารับช่วงการบริหารจัดการภายใต้สถานการณ์ผลประกอบการขาดทุน ด้วยพนักงานเพียง 80 คน ผ่านไป 5 ปี วันนี้บริษัทมีพนักงาน 700 คน และผลประกอบการปี 2560 มีรายได้ 12,232 ล้านบาท กำไรสุทธิ 1,356 ล้านบาท และวันนี้ยังคงเร่งสปีดการลงทุนอย่างต่อเนื่อง ด้วยการวางกลยุทธ์โครงสร้างรายได้มาจากสองพอร์ต คือรายได้จากพอร์ตที่อยู่อาศัย เป็นการขายโอนกรรมสิทธิ์ กับพอร์ตรายได้จากค่าเช่าหรือ recurring income ทั้งอาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

“แต่วันนี้รายได้ขายขาดยังสำคัญประมาณ 80% รีเคอร์ริ่งแค่ 20% ตลาดอสังหาฯบ้านเรายังเติบโตด้วยโครงการที่อยู่อาศัย เพราะภาครัฐมีการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์อินฟราสตรักเจอร์ใหม่ ๆ ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยยังเติบโตได้”

จากที่โกลเด้นแลนด์ได้เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ บริษัทได้นำองค์ความรู้ เทคโนโลยี และความชำนาญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับนานาชาติมาประยุกต์ใช้กับการบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ของโกลเด้นแลนด์

“ท่านประธาน (ปณต สิริวัฒนภักดี) นั่งทำงานประจำอยู่สิงคโปร์มากกว่าเมืองไทย ผมได้ร่วมประชุมกับเฟรเซอร์สฯ ได้เห็นการขยายตัวและการเติบโตค่อนข้างมาก เพราะโมเดลธุรกิจต่างประเทศเน้นลงทุนสร้างรายได้รีเคอร์ริ่งเป็นหลักอาจจะ 70-75% เพราะตลาดในประเทศอิ่มตัว จำเป็นต้องออกไปลงทุนต่างประเทศ เทียบกับธุรกิจในเมืองไทยที่รายได้กลับด้าน พอร์ตรีเคอร์ริ่ง อินคัมอยู่ที่ 20-25% เท่านั้น”

“ธนพล” อธิบายเพิ่มเติมว่า เทรนด์ที่เห็นคือบริษัทยักษ์ใหญ่ไม่ว่าในหรือนอกวงการอสังหาริมทรัพย์ เริ่มหันความสนใจมาลงทุนทรัพย์สินเพื่อสร้างรายได้ประจำที่เข้ามาอย่างต่อเนื่องในระยะยาวกันมากขึ้น ไม่ได้เน้นการลงทุนแบบขายแล้วจบในครั้งเดียว

สิ่งที่ได้เรียนรู้จากพันธมิตรต่างประเทศ ทำให้วันนี้โกลเด้นแลนด์ให้ความสำคัญกับการลงทุนในพอร์ตรีเคอร์ริ่ง อินคัมมากขึ้น นอกจากนี้ที่ผ่านมาบริษัทได้พัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ที่สร้างการจดจำให้กับวงการอสังหาฯ อย่างน้อย 3 โครงการ พื้นที่รวมประมาณ 22,000 ตารางเมตร อาจดูไม่เยอะ หากเทียบกับพื้นที่ออฟฟิศบิลดิ้งหรือ “สำนักงานให้เช่า” เกิดใหม่เฉลี่ยปีละ 4-5 แสนตารางเมตร

แต่ทั้ง 3 โปรเจ็กต์กลายเป็น “ทอล์ก ออฟ เดอะ ทาวน์” ตั้งแต่โครงการ “ปาร์ค เวนเชอร์ อีโค่เพล็กซ์” ออฟฟิศบิลดิ้งหัวมุมถนนวิทยุ-สุขุมวิท แนวคิดอาคารสีเขียว เน้นการออกแบบที่ดึงธรรมชาติเข้ามาสอดแทรกในพื้นที่ จนได้รับรางวัล LEED (ความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมของสิ่งก่อสร้าง) ระดับแพลตินัมแห่งแรกของประเทศไทย

“วันนี้หากเป็นออฟฟิศเกรดเออัตราค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน แต่ปาร์ค เวนเชอร์ฯ ท็อปฟอร์มด้วยค่าเช่า 1,500 บาท/ตารางเมตร/เดือน เป็นอัตราค่าเช่าที่ตีคู่มากับเกษร ทาวเวอร์ บนทำเลสี่แยกราชประสงค์”

โครงการที่ 2 คือ FYI Center ย่านคลองเตย ตรงข้ามศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ที่พลิกโฉมออฟฟิศแบบเดิม ๆ เพื่อตอบโจทย์คนทำงานรุ่นใหม่ ใส่ลูกเล่นการออกแบบเพื่อให้บรรยากาศออฟฟิศไม่จำเจ โดยมีผู้เช่าหลักอย่าง บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, กูเกิล ประเทศไทย ฯลฯ ที่แข่งกันออกแบบจนกลายเป็นออฟฟิศสำหรับการดูงานของยุคนี้ไปแล้ว

และโครงการที่ 3 อยู่ระหว่างการก่อสร้างคือ “สามย่านมิตรทาวน์” ที่วางแผนเปิดบริการในเดือนกันยายน 2562 เป็นโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกของถนนพระราม 4 ภายใต้คอนเซ็ปต์ “คลังแห่งอาหาร และการเรียนรู้” หรือ Urban Life Li-brary ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ ผสมผสานระหว่างออฟฟิศบิลดิ้งแนวใหม่กับพื้นที่รีเทลสุดชิกที่เปิดบริการ 24 ชั่วโมง

“ธนพล” ย้ำว่า โครงการนี้จะเป็นจุดเริ่มต้นในการสร้างความเปลี่ยนแปลงและแปลกใหม่ให้ทั้งกับผู้คนในย่านดังกล่าว รวมทั้งเป็นจุดเริ่มต้นสร้างความเปลี่ยนแปลงสำคัญให้กับธุรกิจของโกลเด้นแลนด์ด้วย

และในยุคที่เทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามาเป็นตัวเร่งให้พฤติกรรมและไลฟ์สไตล์คนทำงานเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว เพื่อให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การทำงานของคนรุ่นใหม่ นอกจากออฟฟิศบิลดิ้งแบบเดิมแล้ว “สามย่านมิตรทาวน์” ก็ได้เซ็นสัญญากับโคเวิร์กกิ้งสเปซสัญชาติสิงคโปร์แบรนด์ “จัสท์โค-JustCo” มาเปิดให้บริการบนพื้นที่ 8,000 ตารางเมตร เพื่อรองรับการให้บริการกลุ่มนักธุรกิจรุ่นใหม่

เรียกว่าเป็นการเติมเต็มความต้องการของลูกค้าทุกกลุ่ม และเปิดประตูโอกาสทางธุรกิจใหม่ ๆ ของยักษ์อสังหาฯรายนี้

“คำฮอตฮิตตอนนี้ก็ต้องโคเวิร์กกิ้งสเปซ วันนี้คนใช้คำนี้เยอะมาก รวมถึงโคลิฟวิ่ง โคแชริ่ง โคทอล์กกิ้ง ต้องบอกว่าเราศึกษาตลาดนี้อย่างจริงจัง ไปดูงานสิงคโปร์ทำให้ภาพชัดมากขึ้น ซึ่งจะเห็นว่า Combination ของคนรุ่นใหม่ สภาพการทำงานเปลี่ยน สถานที่ทำงานก็เปลี่ยน คนทำโคเวิร์กกิ้งสเปซก็จับตรงนี้จนเป็นเทรนด์ และทำให้เกิดซัพพลายขึ้นมา” ธนพลกล่าว

ตอนนี้อย่างน้อยในประเทศไทยมีธุรกิจโคเวิร์กกิ้งสเปซจากต่างชาติเข้ามาลงทุนแล้ว 4 ราย ยังไม่นับรวมโคเวิร์กกิ้งสเปซสัญชาติไทยอีกเยอะ

ซีอีโอโกลเด้นแลนด์ระบุว่า แพลตฟอร์มธุรกิจสำนักงานให้เช่ารูปแบบใหม่ที่เรียกว่า “โคเวิร์กกิ้งสเปซ” กำลังเติบโตตามเทรนด์คนทำงานรุ่นใหม่ เรามีการศึกษาตลาดนี้อย่างจริงจังและเห็นว่าสถานที่เหมาะสมของการทำโคเวิร์กกิ้ง สเปซก็คือในโครงการมิกซ์ยูสจึงได้จับมือกับ”จัสท์โค-JustCo” มาเปิดให้บริการในสามย่านมิตรทาวน์

“โมเดลธุรกิจนี้ลงตัวด้วยเหตุผล 3 อย่างสำหรับโกลเด้นแลนด์ ได้แก่ 1.มีธุรกิจโคเวิร์กกิ้งสเปซมาเป็นผู้เช่าหลัก สร้างชุมชนแนวใหม่ขึ้นมา 2.ผู้เช่าออฟฟิศปกติยังเชื่อมั่นว่ามีต่อเนื่อง ธุรกิจยังมีความต้องการสำนักงานและตกแต่งออฟฟิศมีไอเดนติตี้ของตัวเอง และ 3.ถ้าผู้เช่าโคเวิร์กกิ้งสเปซทำกิจการจนเติบโต ทำให้ความต้องการใช้ออฟฟิศประจำมีมากขึ้น โกลเด้นแลนด์ก็สามารถรองรับได้ทันที”

อย่างไรก็ดี “ธนพล” มองว่า โคเวิร์กกิ้งสเปซที่ฟังคล้าย ๆ เป็นโมเดลธุรกิจใหม่ แต่แท้ที่จริงก็เป็นธุรกิจที่พัฒนาการต่อยอดมาจากของเดิม นั่นคือเติบโตขึ้นมาจากโมเดลธุรกิจ “เซอร์วิสออฟฟิศ” ที่มีบริการให้เช่าสำนักงาน บริการเลขาฯ แม่บ้าน เมสเซนเจอร์ทั้งแบบเช่าสั้น 1 วันหรือ 1 เดือน ซึ่งปัจจุบันมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบเป็น “โคเวิร์กกิ้งสเปซ” ให้สอดรับกับพฤติกรรมคนทำงานรุ่นใหม่ที่เปลี่ยนไปนั่นเอง

ขณะที่มีบริษัทวิจัยทำนายว่า คนยุคมิลเลนเนียลจะหันมาเน้นทำงานอาชีพอิสระมากกว่าเป็นพนักงานประจำ และในปี 2025 ทั่วโลกจะมีสัดส่วนของคนทำงานฟรีแลนซ์มากถึง 75% ดังนั้นออฟฟิศสไตล์โคเวิร์กกิ้งสเปซจึงตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การทำงานของคนรุ่นใหม่มากกว่า

และนี่คือสมรภูมิรบใหม่ของยักษ์อสังหาฯที่ชื่อ “โกลเด้นแลนด์”