หุ้น-การเงิน

แบงก์เข้มปล่อยกู้คอนโดฯ พิษแอชตัน อโศก

แอชตัน

แบงก์เข้มปล่อยกู้โครงการอสังหาริมทรัพย์ เหตุเศรษฐกิจชะลอ-กำลังซื้อหด และเอฟเฟ็กต์แอชตันอโศก กสิกรไทย-กรุงเทพย้ำเช็กละเอียดทั้งทางเข้าออก-ใบอนุญาตก่อสร้าง-EIA ด้านทิสโก้-LH Bank เผยสัดส่วนหนี้ต่อทุนไม่สูง-ยอดพรีเซล 40-50% ส่วน CIMBT ลดเสี่ยงปล่อยไม่เกิน 15% ของพอร์ตรวม ไม่เน้นตลาดคอนโดฯ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หลังเกิดกรณีโครงการแอชตัน อโศก ของ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ถูกศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง เนื่องจากทางเข้า-ออกของโครงการที่เช่า ที่มาจากการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) แล้วนำมาใช้เป็นทางเข้า-ออกนั้น ไม่สามารถทำได้ เนื่องจากเป็นการใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์ของ รฟม. กรณีดังกล่าวส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

อสังหาฯเน้นขอวงเงินกู้เพิ่ม

นายศักดิ์ชัย พีชะพัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มทิสโก้ เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ (PreFinance) มองว่า ทุกธนาคารยังยึดหลักความระมัดระวัง เพราะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึง และภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้กำลังซื้อลดลง ซึ่งการพิจารณาปล่อยสินเชื่อจึงต้องเป็นอย่างระมัดระวังและรอบคอบมากขึ้น

โดยหลักการพิจารณาปล่อยสินเชื่อโครงการของทิสโก้ ซึ่งโดยปกติลูกค้าหรือผู้ประกอบการจะต้องมีเงินทุนของตัวเองส่วนหนึ่งในการลงทุน อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) จะต้องไม่สูงเกินไป และมียอดจอง (presale) 40-50% ซึ่งช่วงที่ผ่านมาความต้องการสินเชื่อโครงการอสังหาฯ หากเป็นวงเงินลงทุนใหม่ไม่ได้ขยายตัวมากนัก แต่จะเห็นสัญญาณผู้ประกอบการที่ขาดสภาพคล่องนำเอาหลักประกันมาวาง เพื่อขอวงเงินมีทิศทางเพิ่มขึ้น

“สินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้เราอาจจะไม่สามารถชี้วัดภาพรวมของตลาดได้ แต่หากดูแนวโน้มภาพเป็นไปอย่างระมัดระวัง เพราะกำลังซื้อลูกค้ายังกลับมาไม่เต็มที่ และกดดันจากหนี้ครัวเรือน ทำให้แนวโน้มการขอสินเชื่อใหม่เพื่อลงทุนอาจจะไม่ได้สูงมาก แต่จะเป็นการขอวงเงินเพื่อเสริมสภาพคล่องมากกว่า”

แบงก์เข้มปล่อยกู้ซื้อที่ดิน

นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาฯ ยอมรับว่าการปล่อยสินเชื่อจะดูรอบคอบมากขึ้น เนื่องจากเป็นวงเงินที่ค่อนข้างสูง จากเดิมอาจจะดูพิจารณาในเรื่องของใบอนุญาต (license) หรือการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA) ที่ต้องผ่านการรับรองจากหน่วยงานต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง

โดยปัจจุบันการพิจารณาในรายละเอียดเพิ่มเติม เช่น การปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดิน หากเป็นที่ดินอยู่ในซอยไม่ได้ติดถนน ปัจจุบันธนาคารจะพิจารณาดูทางเข้า-ทางออกเพิ่มเติม เพื่อลดความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นภายหลังสร้างโครงการแล้วเสร็จ

กรณีการขอวงเงินเพื่อลงทุนสร้างโครงการ โดยปกติธนาคารจะพิจารณาจากยอดการจองหรือยอดขาย ต้องไม่ต่ำกว่า 30% ของโครงการ รวมถึงดูกระแสเงินสด และอัตราส่วนหนี้สิ้นต่อทุน (D/E) จะต้องไม่สูงเกินไป ซึ่งวงเงินการปล่อยสินเชื่อต่อโครงการจะมีตั้งแต่หลัก 100-1,000 ล้านบาทต่อโครงการ อย่างไรก็ดี หากดูทิศทางความต้องการสินเชื่อโครงการในปัจจุบันค่อนข้างนิ่ง เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะวางแผนในการระดมทุนผ่านหุ้นกู้ และหากขาดเหลือจึงจะมาขอวงเงินสินเชื่อกับธนาคารเพิ่มเติม

“อย่างไรก็ดี โครงการอสังหาฯ ระดับบนมองว่าตลาดยังคงมีความต้องการต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมืองที่จะเห็นว่าสร้างไม่ทัน เพราะที่ดินหายาก และราคาก็ปรับขึ้น เนื่องจากยังเป็นที่ต้องการของต่างชาติ เช่น จีน หรือรัสเซีย ส่วนกลุ่มตลาดระดับล่างอาจจะค่อนข้างเหนื่อย เพราะมีเรื่องของหนี้ครัวเรือนมากดดันอยู่ ทำให้การขอวงเงินยังคงค่อนข้างนิ่ง ๆ ในช่วงนี้”

เช็กใบอนุญาต-EIA-ทางเข้าออก

นายศิริเดช เอื้องอุดมสิน รองผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แนวโน้มความต้องการสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างนิ่ง ซึ่งเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึง ทำให้กำลังซื้อลดลง และคนไม่กล้าตัดสินใจซื้อ ทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือเพื่อเก็งกำไร-ปล่อยเช่า เพราะมีความไม่แน่นอนสูงทั้งในและต่างประเทศ ทำให้ผู้ประกอบการอาจจะพิจารณาการลงทุนในโครงการใหม่มากขึ้น

ขณะที่การพิจารณาปล่อยสินเชื่อคงเป็นไปอย่างระมัดระวัง สอดคล้องกับภาพรวมของระบบสถาบันการเงิน สำหรับการปล่อยสินเชื่อโครงการ ยังคงให้ความสำคัญกับความเป็นไปได้ของโครงการและใบอนุญาต อย่างไรก็ดี ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการขอวงเงินไปทำอะไร เช่น การขอวงเงินเพื่อซื้อที่ดิน ธนาคารจะพิจารณาภาพรวมที่ดินตรงนั้นว่าสามารถพัฒนาเป็นโครงการได้หรือไม่ ซึ่งโดยปกติธนาคารจะเข้มงวดในเรื่องของทางเข้าและทางออก เช่น ติดพื้นที่สาธารณะ หรือถนนส่วนบุคคล จะพิจารณาแตกต่างกัน

“ปกติการปล่อยสินเชื่อโครงการ เราเข้มงวดอยู่แล้ว ไม่ว่าจะเรื่องทางเข้า-ออกโครงการ ใบอนุญาตก่อสร้าง ผลการทำ EIA เชื่อว่าทุกที่ก็คงดูเหมือนกัน แต่ตอนนี้ยอมรับว่าความต้องการสินเชื่อโครงการอสังหาฯน้อยลง เพราะคนไม่มีกำลังซื้อ แต่เชื่อว่าหากเศรษฐกิจดีขึ้นความต้องการน่าจะทยอยดีขึ้น”

ลดปล่อยกู้ลงทุนคอนโดฯ

แหล่งข่าวจากธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH Bank ยอมรับกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การพิจารณาปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาฯ ของธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกันทั้งระบบธนาคารพาณิชย์ เป็นไปตามความเสี่ยง ภายหลังมีกรณีแอชตันอโศก ที่เกิดปัญหาทางเข้าออก

การปล่อยสินเชื่อโครงการจะดูรายละเอียดมากขึ้น ซึ่งเดิมจะดูเรื่องงบการเงิน แผนธุรกิจ และโครงการ ความสามารถในการชำระเงิน รวมถึงยอดขาย (presale) ที่อย่างน้อยจะต้องมีประมาณ 40% เป็นต้น แต่ปัจจุบันจะดูโครงการที่ความเหมาะสม ใบอนุญาตต่าง ๆ สัดส่วนอัตราหนี้สินต่อผู้ถือหุ้น (D/E) และข้อมูลจากตลาดให้รอบด้านมากขึ้น

“ความต้องการสินเชื่อโครงการ prefinance ปัจจุบันถือว่าไม่มาก มองว่าเพราะซัพพลายในตลาดค่อนข้างล้น เช่น คอนโดมิเนียม ทำให้การปล่อยกู้จึงไม่ได้มาก”

นายวุธว์ ธนิตติราภรณ์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุดบรรษัทธุรกิจและธุรกรรมการเงิน ธนาคาร ซีไอเอ็มบีไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ธนาคารมีการบริหารและจัดการความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยจะเน้นการปล่อยสินเชื่อในกลุ่มผู้ประกอบการโครงการบ้านเดี่ยว ซึ่งจะเป็นกลุ่มซื้อเพื่อที่อยู่อาศัยจริง ซึ่งไม่เน้นในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียม รวมถึงกำหนดปล่อยสินเชื่อพอร์ตอสังหาฯไม่เกิน 15% ของพอร์ตสินเชื่อทั้งหมด

“เชื่อว่าทุกธนาคาร รวมถึงซีไอเอ็มบี ไทย น่าจะมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากเศรษฐกิจที่ยังไม่ได้ดีมาก และกำลังซื้อยังไม่กลับมาเต็มที่ ทำให้การพิจารณาต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง”