หุ้น-การเงิน

อสังหาต่ำ 3 ล้านโซนอันตราย หนี้เสียพุ่ง-แบงก์ปฏิเสธกู้ 70%

เครดิตบูโรส่งสัญญาณอสังหาฯโซนอันตราย เผยหนี้บ้านมีปัญหาผ่อนไม่ไหว-ค้างค่างวดพุ่ง 37% จับตาลูกหนี้กว่า 1 แสนบัญชี มูลหนี้กว่า 1.36 แสนล้านบาท เสี่ยงไหลเป็นหนี้เสีย “ซีไอเอ็มบี ไทย” ชี้เศรษฐกิจตึง-ดอกเบี้ยสูง กระทบความสามารถชำระหนี้ โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาฯราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยเผยแบงก์คุมเข้มปล่อยสินเชื่อกลุ่มบ้าน-คอนโดฯต่ำกว่า 3 ล้านบาทสกัดหนี้เสีย ส่งผลยอดปฏิเสธสินเชื่อกลุ่มนี้ทะลุ 70% ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเปิดสถิติยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านลดวูบ เสนอ 4 มาตรการกระตุ้น

นายอลงกต บุญมาสุข เลขาธิการและประธานกรรมการบริหารสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แนวโน้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2567 จะยังคงเห็นสถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ และการควบคุมหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) แม้ว่าจะเป็นสินเชื่อที่มีหลักประกัน แต่จากภาพรวมเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ทำให้คนมีภาระหนี้เพิ่มขึ้น ซึ่งอาจจะกระทบความสามารถในการชำระหนี้ได้

จากปัจจัยดังกล่าวจะเห็นสถาบันการเงินมีการทบทวนนโยบายการปล่อยสินเชื่อ หรือทำ Subsegment ลูกค้าที่มีความเสี่ยงสูงขึ้น โดยอาจจะเห็นมีการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นในกลุ่มที่มีความเสี่ยง อัตราขึ้นกับความเสี่ยงของลูกค้าแต่ละราย รวมถึงปรับแผนการหากลุ่มลูกค้าใหม่ที่มีโอกาสในการเติบโต และลดกลุ่มเสี่ยงลง เพื่อเป็นการปรับพอร์ตสินเชื่อ

บ้าน-คอนโดฯไม่เกิน 3 ล้าน

นายอลงกตกล่าวว่า แบงก์จะเพิ่มความเข้มงวดหรือระมัดระวังมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มราคาบ้าน 1-3 ล้านบาท เนื่องจากเป็นกลุ่มที่เริ่มมีปัญหาการชำระหนี้ จากภาระหนี้ที่สูงขึ้น สะท้อนไปยังตัวเลขสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) คือเป็นหนี้ค้างชำระตั้งแต่ 31 วัน แต่ไม่ถึง 90 วัน มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สอดคล้องกับข้อมูลของบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร) โดยจะเห็นธนาคารเร่งบริหารจัดการ หากเริ่มมีสัญญาณผิดนัดชำระจะเร่งปรับโครงสร้างหนี้ก่อนจะไหลเป็นหนี้เสีย

ขณะที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) จะนำข้อมูลดังกล่าวไปเป็นโจทย์ในการปรับผลิตภัณฑ์และทำแคมเปญบ้าน เนื่องจากเห็นสัญญาณการปรับโมเดลการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร อย่างไรก็ดี จะเห็นว่ากลุ่มราคาบ้าน 1-3 ล้านบาท ถือเป็นกลุ่มที่มีสินค้าค้างสต๊อกที่ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายออกมาเช่นเดียวกัน จึงทำให้ต้องมีการวางแผนบริหารจัดการต่อเนื่องในปลายปีนี้ และปี 2567

“ตัวเลขหนี้เสีย และ SM เป็นโจทย์ใหญ่ของสินเชื่อบ้านในปี’67 ที่สถาบันการเงินจะต้องคอนโทรลให้ได้ โดยเฉพาะกลุ่ม 1-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัดส่วนใหญ่ในกลุ่มสินเชื่อบ้าน แม้ว่ากลุ่มนี้กระจายไปในสถาบันการเงินของรัฐค่อนข้างเยอะ แต่จะเห็นแบงก์พาณิชย์เพิ่มความระมัดระวัง โดยอาจจะเห็นสัดส่วนการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) มากกว่ากลุ่มอื่น เพราะสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ค่อนข้างสูง แต่รายได้ไม่ได้สูงมาก”

ยอดปฏิเสธสินเชื่อทะลุ 70%

ดร.ศศิมา ทองสมัคร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผลิตภัณฑ์ธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมสัญญาณหนี้เสีย และหนี้ SM ที่ค้างชำระไม่เกิน 90 วัน ในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีทิศทางเพิ่มขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากภาพเศรษฐกิจที่ยังตึงตัว ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง และนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจยังไม่ได้ส่งผล

รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นในระดับสูง ทำให้กลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มรายได้ไม่สูง จะมีปัญหาในการผ่อนชำระได้ เพราะเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจ

อย่างไรก็ดี ลูกค้ากลุ่มบ้าน 1-3 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะอยู่กับธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ (SFIs) แต่หากธนาคารพาณิชย์เริ่มเห็นสัญญาณผิดนัดชำระเพิ่มขึ้น โดยปกติธนาคารจะปรับเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ อาทิ ปรับเพิ่มเกณฑ์รายได้ต่อภาระหนี้ หรือปรับเครดิตสกอริ่งลูกค้า ดังนั้นอาจจะเห็นแนวโน้มยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นได้ จากปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 60-70% รวมถึงหนี้เอ็นพีแอลปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน

เข้มปล่อยกู้บ้านต่ำ 3 ล้าน

ดร.ศศิมากล่าวว่า ในส่วนของธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ไม่ได้เน้นกลุ่มลูกค้าบ้านราคา 1-3 ล้านบาท แต่เน้นสินเชื่อรีไฟแนนซ์ และกลุ่มลูกค้ารายได้ประจำ ทำให้ยังไม่เห็นสัญญาณหนี้เสียและ SM ปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่ยอมรับจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมและดอกเบี้ยขาขึ้น คาดว่าหนี้เสียและ SM ในปี 2567 มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น จากปัจจุบันเอ็นพีแอลอยู่กว่า 3%

“แน่นอนโดยธรรมชาติแบงก์จะเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ อาจเห็นมีการปรับเกณฑ์เพิ่มขึ้น แต่คงไม่ถึงขนาดหยุดปล่อยกลุ่มนี้ เพราะไม่ใช่ทุกคนที่จะมีปัญหาทั้งหมด ดังนั้นในช่วงโค้งท้ายปลายปียังเห็นการแข่งขันอยู่ หลังจากไตรมาส 3/66 สินเชื่อหดตัว -10% หรือราว 1.1 หมื่นล้านบาท ทำให้ช่วง 1-2 เดือนที่ผ่านมา เห็นผู้ประกอบการและแบงก์แข่งกันลดดอกเบี้ยเฉลี่ย 0.10-0.30% ต่อปี เราเองคาดว่าเดือนธันวาคมน่าจะปล่อยได้สูงสุด 3,000 ล้านบาท ทำให้ยอดปล่อยทั้งปี 2.8 หมื่นล้านบาท และคงค้างอยู่ที่ 1.2 แสนล้านบาท”

นายจเร เจียรธนะกานนท์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร หัวหน้าผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย ธนาคารทหารไทยธนชาต หรือทีทีบี เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ธนาคารยอมรับว่าได้เพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มลูกค้าราคาบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ตั้งแต่ช่วงระบาดของโควิด-19 เนื่องจากเป็นกลุ่มที่เปราะบางมากกว่ากลุ่มอื่น และอ่อนไหวต่อผลกระทบจากเศรษฐกิจ ซึ่งเชื่อว่ายังคงเห็นทิศทางการเพิ่มขึ้นของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทยอยขยับเพิ่มขึ้นได้

หนี้บ้านใกล้เสียพุ่ง 37%

นายสุรพล โอภาสเสถียร ผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร) เปิดเผยว่า ภาพรวมหนี้ครัวเรือนในระบบ ณ ไตรมาสที่ 2/2566 อยู่ที่ 16 ล้านล้านบาท คิดเป็น 90.7% ต่อจีดีพี ขณะที่ยอดสินเชื่อที่อยู่บนฐานข้อมูลเครดิตบูโร ณ ไตรมาสที่ 3/2566 อยู่ที่ 13.5 ล้านล้านบาท

โดยจะเห็นว่า สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) หรือบัญชีค้างชำระตั้งแต่ 31 วัน แต่ไม่เกิน 90 วัน ในไตรมาสที่ 3/2566 อยู่ที่ 4.9 แสนล้านบาท ที่มีปัญหาหลัก ๆ คือ สินเชื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อรถยนต์

สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีอัตราการเติบโตของ SM สูงถึง 37.2% มียอดสินเชื่ออยู่ที่ 1.36 แสนล้านบาท เพิ่มจากไตรมาส 3/2565 ที่อยู่ 9.95 หมื่นล้านบาท และจำนวนบัญชีเพิ่มจาก 8.62 หมื่นบัญชี เป็น 1.05 แสนบัญชี หรือเติบโต 22.2% ซึ่งในจำนวนดังกล่าวจะอยู่สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ 9.3 หมื่นล้านบาท หรือประมาณ 68%

จับตาหนี้ตกชั้นเป็น NPL

นายสุรพลกล่าวว่า สิ่งที่น่าสนใจ คือ เริ่มเห็นสัญญาณสินเชื่อบ้านที่มีราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง พบว่าเริ่มมีปัญหาในการผ่อนชำระติดขัดมากขึ้น และเริ่มเห็นการไหลจากสินเชื่อปกติเป็น SM มากขึ้น

ดังนั้นสิ่งที่จะต้องจับตา คือ อัตราการไหลจาก SM ไปเป็น NPL ของสินเชื่อบ้าน จะมากน้อยขนาดไหน ซึ่งตามข้อมูลของ ธปท. หนี้ที่ตกชั้นเป็นเอ็นพีแอล (Migration Rate) ของสินเชื่อบ้าน จะอยู่ที่ 22% หมายความว่าลูกหนี้ SM 100% จะมีความเสี่ยงที่จะไหลเป็น NPL ได้ 22% แต่ ธปท.ยืนยันว่ามีขาไหลกลับด้วย คือกลับมาเป็นหนี้ปกติด้วย

ดอกเบี้ยดันยอดรีเจ็กต์พุ่ง

แหล่งข่าวจากสถาบันการเงินเปิดเผยว่า ภาพรวมอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากช่วงก่อนหน้าอยู่ที่ 30-40% เพิ่มเป็น 50% อย่างไรก็ดี ถ้าเป็นกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะอยู่ที่ประมาณ 60-70% ขณะที่กลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ยอดปฏิเสธจะอยู่ที่ประมาณ 10%

แนวโน้มการปฏิเสธสินเชื่อที่ขยับเพิ่มขึ้นมาจาก 2 สาเหตุหลัก คือ 1.ภาระหนี้ครัวเรือนที่ปรับเพิ่มขึ้น และ 2.อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้นอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ขอสินเชื่อไม่ผ่านการอนุมัติ เช่น เดิมอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 2% ค่าผ่อนต่องวดอยู่ที่ 1.5 หมื่นบาทต่อเดือน ปัจจุบันดอกเบี้ยขึ้นมาอยู่ที่ 3% ค่าผ่อนเพิ่มขึ้นเป็น 1.8 หมื่นบาทต่อเดือน หรือคิดเป็นค่างวดที่ปรับเพิ่มขึ้น 3,000 บาทต่อเดือน หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 20% ของค่างวดเดิม
กลุ่มเปราะบางที่มีรายได้เฉลี่ยหรือต่ำกว่า 2.5 หมื่นบาทต่อเดือน หรือกลุ่มราคาบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีแนวโน้มการถูกปฏิเสธสินเชื่อมากกว่ากลุ่มอื่น เนื่องจากเป็นกลุ่มที่อ่อนไหวเศรษฐกิจ โดยเฉพาะกลุ่มอาชีพอิสระ รายได้ไม่ประจำ จะได้รับการปฏิเสธสูงกว่ากลุ่มที่มีรายได้ประจำ

ส่วนกลุ่มที่มีรายได้เกิน 3 หมื่นบาท กลุ่มนี้ยอดอนุมัติจะสูงขึ้นมาอยู่ที่ 60-70% ซึ่งยอดการปล่อยสินเชื่อของแบงก์จะเป็นไปตามเซ็กเมนต์กำลังผ่อนชำระของลูกค้า แต่ภาพรวมยังคงอยู่ในโหมดระมัดระวังอยู่ เพื่อควบคุมคุณภาพสินเชื่อ

ต่ำ 3 ล้านสถิติโอนวูบหนัก

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อหรือกู้ไม่ผ่าน ในระดับสูง 50-60% กระจุกตัวในกลุ่มกำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง เซ็กเมนต์ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น

โดยผลสำรวจข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯในช่วง 9 เดือนแรก (ม.ค.-ก.ย. 66) มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สะสมทั่วประเทศ 270,650 หน่วย ลดลง -2% ในจำนวนนี้พบว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สัดส่วน 75% หรือจำนวน 202,399 หน่วย ลดลง -7.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2565

ในด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์สะสม ภาพรวมอยู่ที่ 766,971 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.6% เทียบกับช่วงเดียวกันปี 2565 ในจำนวนนี้พบว่า มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีสัดส่วน 42% มูลค่า 318,350 ล้านบาท ลดลง -6.5% เทียบกับช่วงเดียวกันปี 2565

แสดงให้เห็นถึงบ้านและคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เป็นเซ็กเมนต์ที่ได้รับผลกระทบรุนแรงจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง มาจากหลายสาเหตุ ทั้งดีเวลอปเปอร์ชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ เพราะมียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงที่สุดเมื่อเทียบกับเซ็กเมนต์ 3 ล้านบาทขึ้นไป รวมทั้งกำลังซื้อถูกลดทอนศักยภาพลงเพราะปัญหาแบงก์เข้มงวดสินเชื่อ

เสนอ 4 มาตรการกระตุ้น

ดร.วิชัยกล่าวว่า ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นเซ็กเมนต์ตลาดกลาง-ล่าง มีดีมานด์สูงมากกว่าราคาอื่น ๆ เพราะมีสัดส่วนหน่วยโอนสัดส่วนสูงถึง 75% ดังนั้นจึงมีข้อเสนอ 4 เรื่องให้รัฐบาลพิจารณาช่วยเหลือให้สินค้าตลาดกลาง-ล่างกลุ่มนี้ มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อและซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

เรื่องแรก มาตรการลดค่าโอน-จำนองที่กำลังจะหมดอายุวันที่ 31 ธันวาคมนี้ เสนอให้ต่ออายุมาตรการออกไปอีก 1-2 ปี เรื่องที่ 2 ขอให้ผ่อนผันมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว เหมือนกับที่เคยนำมาใช้แล้วในปี 2565

เรื่องที่ 3 รัฐจัดหาซอฟต์โลนสำหรับการซื้อบ้านหลังแรก เพราะพฤติกรรมการซื้อของกลุ่มไม่เกิน 3 ล้าน เป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ มีการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเกือบ 99% เช่น ซื้อห้องชุดไซซ์ 25-26 ตารางเมตร ราคา 1 ล้านบวกลบ หรือทาวน์เฮาส์, บ้านแฝดในต่างจังหวัดที่มีราคา 1-2 ล้านบาทด้วยซ้ำไป

เรื่องที่ 4 ผ่อนปรนเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อ หากยังมีประวัติเครดิตติดอยู่ในเครดิตบูโร เพราะปัญหาที่พบส่วนใหญ่เป็นเรื่องที่น่าจะผ่อนผันได้ เช่น เคยมีประวัติค้างชำระบัตรเครดิต ต่อมาเมื่อมีการชำระหนี้เต็มจำนวน แต่ประวัติเครดิตยังค้างอีก 6 เดือน ทำให้ขาดโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ

“ผลกระทบหนี้ SM ที่มีต่อตลาดอสังหาฯในภาพรวม เซ็กเมนต์กลาง-ล่างเนื่องจากมีฐานตลาดกว้างที่สุด ดังนั้น ในฝั่งดีเวลอปเปอร์ที่พัฒนาโครงการ เบื้องต้นอาจสามารถทำยอดขายได้ แต่เวลาโอนถ้าแบงก์เข้มงวดพิจารณาสินเชื่อ และมีการปฏิเสธสินเชื่อมากกว่าเดิม ย่อมกระทบกับแผนรายได้ของผู้ประกอบการ มีผลต่อสภาพคล่องในการดำเนินกิจการได้ รวมทั้งซ้ำเติมปัญหาซัพพลายล้นเกินในตลาดอีกด้วย” ดร.วิชัยกล่าว