หุ้น-การเงิน

NPA ทรัพย์หลุดจำนองพุ่ง แบงก์โละขายลดสูงสุด 60%

อสังหาฯ
อัพเดตข้อมูล วันที่ 15 มีนาคม 2565 เวลา 08.35 น.

เปิดยอด “เอ็นพีเอ” ทรัพย์รอการขาย 10 แบงก์ทะลุ 1.27 แสนล้านบาท ขณะที่ราคาซื้อขายดิ่ง 20% เทียบก่อนโควิด “กสิกรไทย” เปิดแผนเร่งระบาย ทำตลาดเชิงรุกตั้งโบรกเกอร์กว่า 100 ราย พร้อมอัดแคมเปญ “ลดเป็นล้าน” บ้านมือสองลดสูงสุด 60% แบงก์กรุงไทยชี้ภาวะตลาด “อำนาจเป็นของผู้ซื้อ” ซัพพลายเยอะดีมานด์น้อย

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการสำรวจข้อมูลสินทรัพย์รอการขาย (NPA : nonperforming asset) ของธนาคารพาณิชย์ 10 แห่ง พบว่า ณ สิ้นเดือน ม.ค. 2565 มีสินทรัพย์รอการขายมูลค่ารวม 127,516 ล้านบาท จากเดือน ม.ค. 2564 มีทรัพย์สินรอการขาย 98,629 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29.28%

โดยจากข้อมูลธนาคารที่มี NPA มากที่สุดก็คือ ธนาคารกสิกรไทยมูลค่า 42,868 ล้านบาท ทั้งนี้ในช่วงวิกฤตการระบาดของโควิด-19 ปีที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ประชาชนประสบปัญหาด้านรายได้ทำให้ไม่มีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ ทำให้มีทรัพย์สินหลุดจำนองและถูกยึดทรัพย์มากขึ้น

เอ็นพีเอราคาดิ่ง 20%

แหล่งข่าวจากสถาบันการเงิน เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมของสินทรัพย์รอการขาย (เอ็นพีเอ) ของสถาบันการเงินในระบบ ยังคงมีปริมาณคำเสนอซื้อเข้ามาต่อเนื่อง ทั้งในส่วนของบุคคลธรรมดาและนายหน้า แต่พบว่าราคาสินทรัพย์กลับลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบช่วงก่อนโควิด-19 ลดลงไปราว 20%

อย่างไรก็ดี สัญญาณการขายในระบบยังเป็นปกติ ซึ่งหากตัดโครงการพักทรัพย์ พักหนี้ (warehousing) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกไป ถือว่า NPA ของธนาคารขนาดใหญ่แต่ละแห่งมีสัดส่วนไม่มากประมาณ 2-3 หมื่นล้านบาทหรือราว 1% ของสินทรัพย์ทั้งหมด

สำหรับแนวทางการบริหารจัดการของแต่ละธนาคารจะมีช่องทางการขายเอ็นพีเอหลากหลาย เช่น พนักงานสาขานายหน้าโบรกเกอร์ รวมถึงบริษัทในเครือ เป็นต้น โดยส่วนใหญ่ทรัพย์ที่ขายได้ดีจะอยู่ในช่วง 3 ปีแรก หลังจากที่ยึดทรัพย์มา ซึ่งจะขายได้ทั้งปริมาณและราคา

แต่หากอายุทรัพย์เกินจากนี้ราคาจะปรับลดลงทันที โดยเฉพาะทรัพย์ที่เป็นบ้านและที่ดินว่างเปล่า เนื่องจากทรัพย์มีการทรุดโทรมง่าย และหากเป็นทรัพย์ใกล้หมดเวลาการถือครอง 10 ปี อาจเห็นธนาคารตัดใจขายในราคาขาดทุนก็มี

“ทุกแบงก์จะมีหลากหลายช่องทางในการขายทรัพย์อยู่แล้ว แต่ปีนี้อาจไม่ได้เห็นแรงเทขายมาก เพราะราคาตกลงมา 20% แต่ละธนาคารก็พยายามหาวิธีขายเพื่อให้ได้ราคาดีที่สุด และทรัพย์ที่เข้ามาในตลาดตอนนี้ก็ถือว่ายังไม่ได้เยอะมาก”

เคแบงก์ตั้งโบรกเกอร์เร่งระบาย

นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สำหรับแนวโน้มการจำหน่ายทรัพย์รอการขาย (NPA) ในปี 2565 ธนาคารตั้งเป้าขายอยู่ที่ 1.2 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นการขายผ่านเครือข่ายสาขา-พนักงานราว 8,000 ล้านบาท, ตัวแทนขายอิสระ (direct sell agent) และโบรกเกอร์ ที่เหลืออีก 4,000 ล้านบาท ซึ่งในปี 2564 ธนาคารสามารถขายทรัพย์ได้ราว 6,000 ล้านบาท

ทั้งนี้เพื่อเป็นการระบายทรัพย์ NPA ของธนาคารที่เริ่มมีขนาดใหญ่ และลดการฟ้องร้องลูกค้าธนาคารจึงมีแนวทางการขายทรัพย์ NPA ให้ได้เร็วขึ้น และตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น ด้วยโมเดลการแต่งตั้งตัวแทนขาย NPA ร่วมกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ หรือโบรกเกอร์ เพื่อช่วยขยายฐานลูกค้า และกลุ่มเป้าหมายที่กว้างมากขึ้น นอกเหนือจากการระบายทรัพย์ผ่านช่องทางสาขาธนาคาร

นายชัยยศกล่าวว่า โมเดลการบริหารจัดการ NPA ผ่านโบรกเกอร์ จะช่วยให้ธนาคารขายทรัพย์ได้เร็วขึ้น มีกลุ่มเป้าหมายชัดเจน แตกต่างจากการตัดขายให้บริษัท บริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่จะมีผลขาดทุนจากมูลค่าส่วนลด (discount)

นอกจากนี้ ธนาคารยังสามารถช่วยแก้ปัญหาหนี้ให้กับลูกหนี้ได้ด้วย รวมถึงบางรายอาจมีการต่อยอดในการปล่อยสินเชื่อเพิ่มเติมให้ลูกค้าได้ด้วย และลูกค้าที่ต้องการทรัพย์มือสอง ก็สามารถเลือกที่ตอบโจทย์ได้ดียิ่งขึ้นผ่านตัวแทนที่ช่วยนำเสนอทรัพย์ของธนาคาร

อัดแคมเปญลดสูงสุด 60%

นายชัยยศกล่าวว่า การแต่งตั้งตัวแทนช่วยขาย NPA จะเป็นการเซ็นเอ็มโอยูแบบรายปี โดยบริษัทโบรกเกอร์จะได้เป็นค่าคอมมิสชั่น 3% ซึ่งอัตราจะขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์ อายุ มูลค่าทรัพย์ เป็นต้น ปัจจุบันธนาคารมีการแต่งตั้งโบรกเกอร์จำหน่ายทรัพย์ NPA แล้วประมาณ 100 บริษัท เพิ่มจากปีก่อนที่มีอยู่ประมาณ 60 บริษัท

ในปี 2564 ที่ผ่านมาธนาคารมียอดขายสินทรัพย์ผ่านช่องทางตัวแทนเหล่านี้มูลค่ากว่า 200 ล้านบาท ซึ่งทรัพย์ที่ขายได้ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัย อาทิ บ้าน คอนโดมิเนียม เนื่องจากธนาคารยังไม่ได้ขยายไปยังทรัพย์เชิงพาณิชย์ เพราะจะมีความซับซ้อนกว่าที่อยู่อาศัย โดยเฉลี่ยทรัพย์ที่ขายได้อยู่ที่ 3 ล้านบาท สำหรับปี 2565 ธนาคารตั้งเป้าเพิ่มยอดขายผ่านช่องทางตัวแทนมากขึ้นจากเดิมหลายเท่า

“การแต่งตั้งตัวแทนขาย ถือเป็นการเพิ่มโอกาสขายทรัพย์ NPA ของธนาคาร เพราะกองอยู่เยอะ ภายใต้ต้นทุนที่คุ้มค่า โดยธนาคารเริ่มใช้โมเดลนี้มาปีกว่า มีโบรกเกอร์ 100 บริษัท ปีนี้คงไม่ได้เน้นเพิ่มจำนวนตัวแทน แต่จะให้บริษัทตัวแทนที่มีอยู่ทำงานมีประสิทธิภาพ ทำการตลาดเชิงรุก และมีแคมเปญเพื่อดึงกลุ่มลูกค้า เช่น ฟรีค่าโอน 2 แสนบาท ดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษ 0% นาน 6 เดือน หรือเลือกเอ็นพีเอบางประเภทมาลดราคาสูงสุด 60% หรือลดเป็นล้าน”

ซัพพลายเยอะคนซื้อน้อย

นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย กล่าวกับ“ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การบริหารจัดการทรัพย์สินรอการขายของธนาคารกรุงไทย ส่วนใหญ่จะใช้วิธีบริหารจัดการเองไม่ได้มีการแต่งตั้งตัวแทนขายแต่อย่างใด โดยธนาคารพยายามหาผู้ซื้ออยู่ตลอดเวลา แต่ต้องยอมรับว่าปัจจุบันผู้ซื้อมีน้อย และมีอำนาจต่อรองสูง ประกอบกับในภาวะที่เศรษฐกิจมีความไม่แน่นอนสูง จึงไม่อยากนำเงินมาซื้อทรัพย์ แต่บางรายก็อยู่ในจุดอยากได้ของดี ราคาเหมาะสมก็มี

“กรุงไทยใช้วิธีบริหารจัดการเอง จะเห็นว่าเราตัดขายทรัพย์หรือหนี้ค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับเพื่อน ๆ แต่ต้องยอมรับว่าในบรรยากาศแบบนี้ ดีมานด์ลดลง แต่ซัพพลายเพิ่มขึ้น ซึ่งแน่นอนเป็นอำนาจของผู้ซื้อ ไม่ใช่ของผู้ขาย”

ด้านนายไพโรจน์ ชื่นครุฑ ประธานคณะเจ้าหน้าที่ด้านกลยุทธ์และวางแผนธุรกิจองค์กร ธนาคารกรุงศรีอยุธยา เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แนวทางวิธีการบริหารจัดการเอ็นพีเอของธนาคารเป็นไปด้วยความระมัดระวัง และอยู่ภายใต้ความควบคุมและจัดการที่ดี โดยจะมาจาก 2 ช่องทาง ได้แก่ ช่องทางผ่านธนาคารกรุงศรีอยุธยา และบริษัท บริหารสินทรัพย์กรุงศรีอยุธยา จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือ โดยปีนี้มี NPA ที่รอการขายประมาณ 500 ล้านบาท

“ตอนนี้จะเห็นว่าหนี้เอ็นพีแอลของธนาคารอยู่ที่ประมาณ 2.20% ถือว่าค่อนข้างต่ำกว่าในตลาด สะท้อนถึงการบริหารจัดการคุณภาพสินทรัพย์ที่รอบคอบและมีประสิทธิภาพ เช่นเดียวกับเอ็นพีเอ”