เศรษฐกิจภูมิภาค

แก้ผังเมืองภูเก็ตรับลงทุนล้นเกาะ เพิ่มความสูงตึกปั่นราคาที่ดินพุ่ง

“ภูเก็ต” เดินแผนปลดล็อกผังเมือง-ประกาศกระทรวงทรัพย์ เปิดทางบูมการลงทุนระลอกใหม่ ขยายความสูงอาคารจาก 23 เมตรเป็น 45-75 เมตร ในพื้นที่โซนสีแดง เช่น ถนนเทพกระษัตรี-หาดกมลา หลังลงทุนขยายตัวเต็มพื้นที่จนไม่สามารถขยายแนวราบ เดินหน้าแก้กฎหมาย 4 ฉบับ อดีตนายกอสังหาฯเผยราคาที่ดินริมหาดป่าตองพุ่ง 200 ล้านบาทต่อไร่ เปิดข้อมูลนักลงทุนไทย-เทศอยู่ระหว่างยื่นขอ EIA ทั้งคอนโดฯ-โรงแรม 50 โปรเจ็กต์ เกาะติดทัพยักษ์อสังหาฯเมืองกรุง พาเหรดบุกเกาะภูเก็ตต่อเนื่อง

ลงทุนล้นภูเก็ตปลดล็อกความสูง

แหล่งข่าวจากจังหวัดภูเก็ตเปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้จังหวัดภูเก็ตกำลังจะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ จากที่มีการปรับร่างผังเมืองใหม่ และการจัดทำร่างประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมฉบับใหม่ เป็นการปลดล็อกการลงทุน ทำให้ต่อไปผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจโรงแรม และธุรกิจอื่น ๆ อาจจะสามารถจะก่อสร้างอาคารที่มีความสูงจากพื้นที่ดินขึ้นไปได้ถึง 45-75 เมตร ในพื้นที่ประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่น ในโซนสีแดง จากเดิมกฎหมายสิ่งแวดล้อมกำหนดสูงได้เพียง 23 เมตร ส่วนพื้นที่โซนสีส้ม ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ก็จะมีการพิจารณาขยายความสูงเป็น 30 เมตร

ภูเก็ต

ยกตัวอย่างในร่างผังเมืองรวมใหม่ กำหนดพื้นที่โซนสีแดง เช่น บริเวณถนนเทพกระษัตรี หรือทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 402 สามารถสร้างอาคารสูงสุด 75 เมตร, แถวกมลา ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 4030 สามารถสร้างอาคารสูงได้ 60 เมตร, ถนนราษฎร์อุทิศ 200 ปี บริเวณถนนสาย ก. ผังเมืองกำหนดสร้างอาคารสูงได้ 60 เมตร

 

“เรื่องนี้ถือเป็นข้อเรียกร้องของภาคเอกชนที่มีมาตลอด เนื่องจากปัจจุบันจังหวัดภูเก็ต เมืองขยายตัวเติบโตเต็มพื้นที่จนไม่สามารถขยายในแนวราบได้แล้ว โดยเฉพาะพื้นที่ทำเลสวยที่มองเห็นทะเล ต้องขยายในแนวดิ่งเท่านั้น เพื่อรองรับการเติบโตของเมืองเพิ่มขึ้น”

ปรับแก้กฎหมาย 4 ฉบับ

แหล่งข่าวกล่าวว่า 2 หน่วยงานที่กำหนดเกี่ยวกับความสูงในการก่อสร้างอาคารกำลังปรับแก้กฎหมาย 4 ฉบับที่เกี่ยวข้อง โดยแบ่งเป็นกฎหมายของกรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย 3 ฉบับ ประกอบด้วย 1.กรมโยธาธิการฯอยู่ระหว่าง “การจัดทำร่างผังเมืองรวมจังหวัดภูเก็ตฉบับใหม่” ซึ่งจะกำหนดความสูงของอาคารตามโซนสีของผังเมืองไว้ชัดเจน ต่างจากผังเมืองฉบับเดิมไม่ได้กำหนดเรื่องความสูงไว้ แต่เรื่องความสูงเดิมของจังหวัดภูเก็ตถูกกำหนดโดยกฎหมายสิ่งแวดล้อม

ล่าสุดได้เปิดรับฟังความคิดเห็นรอบที่ 1 (ระยะเวลา 15 วัน)ไปแล้ว โดยมีการท้วงติงจากประชาชนในพื้นที่ ต้องมาปรับแก้และกลับไปเปิดรับฟังความคิดเห็นอีกครั้งระยะเวลา 90 วัน คาดว่าจะสามารถประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมภูเก็ตฉบับใหม่ได้อีก 1 ปีครึ่ง

“รายละเอียดที่ยกตัวอย่างไปข้างต้นในโซนพื้นที่สีต่าง ๆ รวมถึงพื้นที่โซนสีแดงที่กำหนดความสูงไป ยังมีโอกาสปรับแก้ไขตลอดเวลา จนกว่าจะผ่านการรับฟังความคิดเห็นรอบสุดท้าย”

ประกาศกระทรวงทรัพย์ใหม่

2.กระทรวงทรัพย์อยู่ระหว่างจัดทำร่างประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่องกำหนดเขตพื้นที่ และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อมในบริเวณพื้นที่จังหวัดภูเก็ต พ.ศ. … (ฉบับใหม่) ซึ่งยังคงกำหนดความสูงไว้บางพื้นที่ เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องมลพิษ แต่มีข้อความกำหนดไว้ชัดเจนว่า “ถ้าผังเมืองฉบับใหม่มีกำหนดเรื่องความสูงไว้ ให้ยึดตามประกาศผังเมืองรวมจังหวัดภูเก็ตเป็นหลัก”

ทั้งนี้ ปัจจุบันร่างประกาศกระทรวงทรัพยากรฯฉบับดังกล่าว ได้ผ่านคณะกรรมการกฤษฎีกาเป็นที่เรียบร้อยแล้ว อยู่ระหว่างกระบวนการนำเสนอที่ประชุม ครม.เพื่อรับทราบ คาดว่าจะสามารถประกาศใช้ได้ภายในเดือนเมษายน หรือพฤษภาคม 2567 นี้

สำหรับสาระสำคัญของประกาศกระทรวงทรัพยากรฯมี 2 ส่วน คือ 1.มีการขยายความสูงเดิม 80 เมตร จากระดับน้ำทะเลปานกลาง ห้ามก่อสร้างอาคาร ขยับเป็น 140 เมตรขึ้นไป ห้ามก่อสร้างอาคาร ทำให้คนมีเอกสารสิทธิที่ดินบริเวณดังกล่าวมีโอกาสขยับพัฒนาพื้นที่ของตัวเองได้มากขึ้น โดยจะมีแผนที่ประกอบท้ายประกาศ และ 2.ความสูงบริเวณโซน 2-3-4-6-8 เดิมกำหนดความสูงไว้ เช่น โซนที่ 2 สร้างได้ไม่เกิน 12 เมตร ส่วนโซน 3 สร้างได้ความสูงไม่เกิน 16 เมตร ส่วนโซน 8 ความสูงไม่เกิน 23 เมตร ถ้าต่อไปผังเมืองกำหนดให้ความสูงบริเวณนั้นเป็นเท่าไหร่ ให้เป็นไปตามที่ผังเมืองกำหนด จะทำให้ความสูงของอาคารได้สูงมากขึ้นตามผังเมืองรวมเลย

3.กรมโยธาธิการและผังเมือง อยู่ระหว่างพิจารณายกเลิกกฎกระทรวงอีก 2 ฉบับ คือ กฎกระทรวงฉบับที่ 15 (พ.ศ. 2529) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งควบคุมเรื่องความสูงของอาคารเฉพาะพื้นที่เดียว คือ ตำบลป่าตอง อำเภอกะทู้ ทำให้ผ่านขั้นตอนต่าง ๆ ไปแล้ว คาดว่าจะสามารถยกเลิกได้ภายในเดือนพฤษภาคมนี้

และ 4.กฎกระทรวงฉบับที่ 20 (พ.ศ. 2532) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 จะครอบคลุมแนวชายฝั่งทะเลด้านตะวันตกของเกาะภูเก็ต จึงไปเกี่ยวกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหลายพื้นที่ ซึ่งคาดว่าจะสามารถประชุมสรุปได้ทั้งหมดภายในเดือนมีนาคม 2567 และอาจจะเป็นปลายปี 2567 ถึงจะสามารถยกเลิกได้

ผ่อนปรนความกว้างเขตทาง

แหล่งข่าวกล่าวเสริมว่า อย่างไรก็ดี มีประเด็นสำคัญแม้จะมีการปรับเพิ่มระดับความสูงไปแล้ว แต่สิ่งที่ภาคเอกชน นักธุรกิจในจังหวัดภูเก็ตท้วงติงในการเปิดรับฟังความคิดเห็นคือ การก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่จะมีข้อบังคับทั่วประเทศเหมือนกันว่า ต้องมีความกว้างของเขตทาง ประมาณ 10 เมตร มีระยะถอยร่นต่าง ๆ ซึ่งถ้าพิจารณาภาพรวมของจังหวัดภูเก็ตเป็นถนนขนาดเล็ก ไม่มีความกว้างของเขตทาง 10 เมตร จะไม่สามารถเข้าหลักเกณฑ์ที่จะก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ที่มีความสูง 75 เมตรได้ ดังนั้น เท่าที่ทราบทางกรมโยธาธิการและผังเมืองกำลังจะพิจารณาผ่อนปรนให้สามารถดำเนินการได้เหมือนกับที่ช่วยในส่วนของโรงแรมขนาดเล็กให้เข้าสู่เกณฑ์ที่ได้รับอนุญาต

ภูเก็ต

ที่ดินถูกปั่นราคาเกินจริง

นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หากร่างผังเมืองฉบับใหม่ประกาศใช้จะทำให้เศรษฐกิจของจังหวัดเติบโตขึ้นอีกมาก เนื่องจากปัจจุบันหลายพื้นที่สร้างได้เฉพาะที่อยู่อาศัย ไม่สามารถทำโรงแรม หรือเพื่อการพาณิชย์ได้ และราคาที่ดินในภูเก็ตสูง หากสร้างอาคารเพียงไม่กี่ชั้นจะไม่คุ้มทุน โดยเฉลี่ยพื้นที่โซนสีแดงจะสร้างได้ 45-75 เมตร ในแต่ละพื้นที่แตกต่างกันไป ยกตัวอย่าง 1 ชั้น ความสูง 3 เมตร ถ้าสร้าง 24 เมตร สร้างได้ 7-8 ชั้น

“ภาพรวมราคาที่ดินในภูเก็ตขณะนี้แม้ประกาศร่างผังเมืองฉบับใหม่ยังไม่ประกาศออกมา แต่หลายพื้นที่ถูกปั่นราคาขึ้นไปสูงมากจนเกินความเป็นจริง โดยเฉพาะที่ดินบริเวณตำบลป่าตอง ริมหาดไร่ละ 200 ล้านบาท ซื้อไปทำธุรกิจอะไรก็ไม่คุ้ม เพราะริมหาดสร้างอาคารสูงได้เพียง 6 เมตร แต่ถ้าอนาคตสร้างสูงขึ้นมาได้ถึง 60 เมตร ก็อาจจะคุ้ม ที่ดินในภูเก็ตแถวบางเทา เชิงทะเล ราคาปรับขึ้นเยอะมาก ไม่รู้ว่าคนซื้อไปทำอะไร ถึงจะคุ้ม”

นายพัทธนันท์กล่าวว่า จากแต่ก่อนที่ดินเข้าไปด้านในลึก ๆ ในซอยห่างจากชายหาดไร่ละ 3-4 ล้านบาท ตอนนี้ขึ้นไป 10 ล้านบาท ส่วนที่เคยขายไร่ละ 10 ล้านบาท ห็ขยับขึ้นไป 30-40 ล้านบาท บางทีปั่นขึ้นไปเป็น 100 ล้านบาทต่อไร่ รวมถึงบริเวณถนนสาย 2 สาย 3 บริเวณหาดป่าตอง หากสร้างตึกสูงได้เป็น 20 เมตร ที่ดินราคาไร่ละ 100 ล้านบาท ก็คุ้มทุนที่จะลงทุน เช่น ในกรุงเทพฯที่ดินราคาแพง แต่สามารถสร้างตึกสูงได้ก็คุ้มทุนในการก่อสร้าง ส่วนที่ดินบริเวณหาดกมลา ตอนนี้ไร่ละ 20-50 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับว่ามองเห็นทะเลหรือไม่ ถ้าไม่เห็นทะเลก็ไร่ละ 10 กว่าล้านบาท

รร.ป่าตองขานรับลงทุนเพิ่ม

นางสาวเฉลิมลักษณ์ เก็บทรัพย์ อดีตนายกเทศมนตรีเมืองป่าตอง และเจ้าของ 2 โรงแรมใหญ่จังหวัดภูเก็ต คือ โรงแรมฮอลิเดย์ อินน์ เอ็กซ์เพรส ภูเก็ต ป่าตอง บีช เซ็นทรัล และโรงแรมอินดิโก้ ภูเก็ต ป่าตอง กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตนเป็นคนผลักดันให้มีการยกเลิกกฎกระทรวงฉบับที่ 15 สมัยเป็นนายกเทศมนตรีเมืองป่าตอง โดยมีนโยบายพัฒนาเมืองป่าตองเป็นเมือง MICE ทำเรื่องการประชุมสัมมนา เพราะป่าตองมี 2 ฤดู ฤดูไฮซีซั่นมีนักท่องเที่ยวเต็ม แต่พอฤดูฝนที่เรียกว่า กรีนซีซั่น นักท่องเที่ยวน้อย แต่การจะทำห้องประชุมสัมมนาขนาดใหญ่ ภายใต้พื้นที่จำกัด เพราะที่ดินป่าตองเต็มหมดแล้ว ต้องสร้างอาคารแนวตั้งเท่านั้น ซึ่งก็ติดปัญหาผังเมืองกฎกระทรวงฉบับที่ 15 กำหนดป่าตองสร้างอาคารได้สูงสุดไม่เกิน 23 เมตร รวมถึงติดประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

“เมื่อก่อนเรามีกฎหมายอยู่หลายตัว มีผังเมืองรวม มีประกาศกฎกระทรวงฉบับที่ 15, ฉบับที่ 20 มี พ.ร.บ.ควบคุมอาคารใช้ด้วยกัน เวลาจะมาออกแบบก่อสร้างอะไร ก็ต้องเอากฎหมายหลายฉบับมาตีความรวมกัน ต่อไปการขออนุญาตจะยึดผังเมืองฉบับใหม่ ที่มัดรวมทุกอย่างอยู่ในตัวเดียวกัน เมื่อสถานการณ์ปัจจุบันเปลี่ยนไปแล้ว เมืองจำเป็นต้องโต แล้วปัญหาข้อกฎหมายที่เป็นปัญหาอุปสรรคก็ขอแก้ ซึ่งป่าตองก็เป็นส่วนหนึ่งของผังเมืองรวมภูเก็ต เท่าที่เห็นข้อมูลตอนนี้จะปรับให้ก่อสร้างอาคารสูงสุดได้ 60 เมตร” นางเฉลิมลักษณ์กล่าว

คอนโดฯ-รร.ยื่น EIA 50โครงการ

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า จังหวัดภูเก็ต เป็นจังหวัดที่ได้รับความสนใจจากบรรดานักลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งโรงแรม รีสอร์ต และคอนโดมิเนียม ซึ่งยังมีการทยอยเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากภาพการยื่นขออนุญาตจากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีเป็นจำนวนมากในแต่ละปี และจากการตรวจสอบจากศูนย์ข้อมูลการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม สผ. ณ ต้นปี 2567 พบว่ามีโครงการที่อยู่ระหว่างการยื่นขอใบอนุญาตเรื่องสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ มากกว่า 45-50 โครงการ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม และรองลงไปคือ โรงแรม และการจัดสรรที่ดิน

โดยในช่วง 6-8 เดือนที่ผ่านมา มีโครงที่ได้รับใบอนุญาตสิ่งแวดล้อมไปแล้วมากกว่า 25-28 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯ และโรงแรม กระจายอยู่ตามอำเภอต่าง ๆ โดยเฉพาะอำเภอเมืองภูเก็ต อำเภอถลาง และอำเภอกะทู้ และเมื่อรวมจำนวนห้องของแต่ละโครงการพบว่ามีตัวเลขไม่ต่ำกว่า 2,800-2,900 ห้อง

ยักษ์อสังหาฯยกทัพบุกภูเก็ต

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในช่วงที่ผ่านมา บริษัทอสังหาฯรายใหญ่จากส่วนกลางได้มีการขยายการลงทุนที่จังหวัดภูเก็ตจำนวนมาก ทั้งคอนโดมิเนียมและโรงแรม อาทิ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่เมื่อปลายปี 2566 ประกาศลงทุนพัฒนาโครงการในภูเก็ต ระยะ 5 ปี (2566-2570) ด้วยเป้าหมายเปิดตัว 16 โครงการใหม่ มูลค่ารวมง 15,000 ล้านบาทสานต่อความสำเร็จต่อเนื่อง 15 ปี ที่ได้มีการเปิดขายบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมรวมกัน 21 โครงการ มีมูลค่าสะสมสูงถึง 21,000 ล้านบาท

ตามด้วยกลุ่มออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เมื่อต้นปี 2567 ได้ประกาศแผนลงทุนจังหวัดท่องเที่ยว และภูเก็ต คือ หนึ่งในไฮไลต์ “ออริจิ้น รีสอร์ท เวิลด์ ภูเก็ต บางเทา บีช” มูลค่าโครงการ 8,000 ล้านบาท บนพื้นที่ 25 ไร่ ที่มีทั้งคอนโดมิเนียมและพูลวิลล่า รวมทั้งโรงแรม 5 ดาว

รวมทั้งบริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ปีที่ผ่านมาประกาศแผนลงทุน4 โปรเจ็กต์ ที่ภูเก็ต บนที่ดินรวม 123 ไร่ มูลค่าโครงการร่วม 20,000 ล้านบาท แยกเป็นโครงการบ้านพักตากอากาศพูลวิลล่าระดับลักเซอรี่ และมิกซ์ยูสโปรเจ็กต์ขนาดใหญ่ มีทั้งคอนโดมิเนียม และโรงแรมรีสอร์ตบนที่ดิน 70 ไร่กำหนดเริ่มก่อสร้างในปี 2567