Coworking Space (1)

คอลัมน์ เรื่องราวกับความคิด

โดย วิรัตน์ แสงทองคำ http//:viratts.wordpress.com

กรณีกลุ่มเซ็นทรัลเปิดฉากธุรกิจใหม่ที่ว่า ควรจะมีความหมายอย่างไรกลุ่มเซ็นทรัลที่ว่านั้น เกี่ยวข้องกับบทบาทบริษัทหนึ่ง “บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย ด้วยประสบการณ์การประกอบธุรกิจตลอด 30 ปี ปัจจุบัน CPN มีศูนย์การค้าที่พัฒนาและบริหารอยู่ 30 แห่ง อาคารสำนักงาน 7 แห่ง โรงแรม 2 แห่ง

และอาคารที่พักอาศัย 2 แห่ง ซึ่งมีพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 4.7 ล้านตารางเมตร โดย CPN เป็นผู้นำในอุตสาหกรรมพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเพื่อการค้าปลีกในประเทศไทย มีส่วนแบ่งทางการตลาดสำหรับพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครเป็นรายใหญ่ที่สุด ประมาณ 22 เปอร์เซ็นต์” (http://www.cpn.co.th)

ซีพีเอ็นมีบทบาทหลักสำคัญ บุกเบิกการสร้างพื้นที่อย่างเจาะจงให้กับธุรกิจค้าปลีก ธุรกิจหลักกลุ่มเซ็นทรัล ด้วยแผนการเชิงรุกมากขึ้น ๆ เชื่อว่าพื้นฐานมาจากมุมมองเชิงบวกต่อธุรกิจค้าปลีก ด้วยมีโครงการใหญ่ ๆ ดำเนินไป แม้ว่าปัจจุบันจะอยู่ท่ามกลางสถานการณ์ที่ซับซ้อนมากขึ้น

–ธุรกิจค้าปลีกไลฟ์สไตล์ยึดทำเลสำคัญ โดยเฉพาะกรุงเทพฯ เปิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง กลายเป็นพื้นที่ที่มีการแข่งขันกันอย่างเข้มข้นมากกว่าที่เคย ล่าสุดการเปิดตัวอย่างครึกโครมของไอคอนสยาม ศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ สะท้อนสถานการณ์นั้นอย่างจับต้องได้ ทั้งยังไม่รวมโครงการใหม่ ๆ กำลังจะเกิดในไม่ช้า ทั้งของกลุ่มเซ็นทรัลเอง และคู่แข่งรายใหญ่ที่น่าเกรงขาม


–ก่อนหน้าเปิดไอคอนสยามไม่กี่วัน มีปรากฏการณ์ที่แตกต่าง การปิดตัวสาขาหนึ่งห้างสรรพสินค้าญี่ปุ่น-ห้างโตคิว เป็นปรากฏการณ์ซึ่งไม่ได้เกิดขึ้นมานานแล้ว ตั้งแต่ช่วงวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจ เมื่อ 2 ทศวรรษที่แล้วก็ว่าได้ การปิดสาขาห้างโตคิว มีความชัดเจนในเวลาต่อมาว่า ประสบการขาดทุนอย่างต่อเนื่องตั้งแต่เปิดตัวเมื่อ 4 ปีที่แล้ว

เมื่อมองย้อนกลับไปก่อนหน้าสักระยะหนึ่ง มองเห็นปรากฏการณ์อันซับซ้อนมากขึ้นอีก

–การจับจ่ายใช้สอยแบบออนไลน์เติบโตขึ้น ธุรกิจค้าปลีกรายใหญ่ทั่วไป จึงปรับตัวอย่างผสมผสานกับแนวทางใหม่ที่เรียกกันว่า omnichannel

–การจับจ่ายใช้สอยแบบออนไลน์ไม่เพียงเติบโตในประเทศไทย หากเติบโตทั่วโลก ที่สำคัญ ได้กลายเป็นพลังทำลายธุรกิจค้าปลีก ยึดทำเลยึดพื้นที่แต่เดิมไปด้วย การปิดตัวห้างใหญ่ ๆ ทั่วโลก โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ ๆ ในโลกตะวันตกกำลังเป็นไปอย่างระลอกคลื่น เป็นกระแสการเปลี่ยนแปลง ดูจะสวนทางกับปรากฏการณ์ที่กรุงเทพฯ เมืองใหญ่แห่งหนึ่งในโลกตะวันออก

เชื่อว่าซีพีเอ็น หรือแม้กระทั่งกลุ่มเซ็นทรัล มองเห็นและเข้าใจความเป็นไปอย่างซับซ้อนหลายอย่างที่ว่ามาอย่างลึกซึ้งซีพีเอ็นอรรถาธิบายตนเอง (อ้างไว้ข้างต้น จากย่อหน้าแรก) ไว้ตั้งแต่เมื่อไหร่ไม่ทราบ (เท่าที่พิจารณาจากด้านล่าง website ปรากฏ copyright 2011)

ดูจะมีความเปลี่ยนแปลงบ้าง ล่าสุดในเอกสาร Investor Presentation August 2018 อรรถาธิบายให้ภาพกว้างบางมุม (CPN at a Glance ) ว่า “The largest mixed-use property developer in Thailand” โดยระบุข้อมูลที่เป็นปัจจุบันมากขึ้น ศูนย์การค้าเพิ่มจาก 30 แห่ง เป็น 32 แห่ง อาคารสำนักงานยังคงเดิม 2 แห่ง โรงแรมคงเดิม 2 แห่ง ที่น่าสนใจโครงการที่พักอาศัยเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด จาก 2 แห่ง เป็น 6 แห่ง และมีที่พักอาศัยให้เช่าอีกหนึ่งแห่ง

ใน Investor Presentation August 2018 ยังให้ข้อมูลด้วยว่า รายได้รวมซีพีเอ็นในปี 2561 คาดว่าจะเติบโตประมาณ 20% นั้น ปัจจัยข้อแรกมาจากโครงการที่อยู่ในหัวเมืองใหญ่ (เชียงใหม่ ขอนแก่น และระยอง) เท่าที่จำได้ ซีพีเอ็นเคยนำเสนอไว้ก่อนหน้านี้ว่า “ธุรกิจศูนย์การค้าเป็นธุรกิจหลัก ซึ่งเป็นที่มาของรายได้มากกว่า 80% ของรายได้รวม” แต่เท่าที่พิจารณาจาก Opportunity Day Opportunity Day for the 2Q18 financial re-sults (20 Aug 2018) สัดส่วนรายได้หลักจากธุรกิจค้าปลีก เหลือ 71%

ที่สำคัญ เอกสารนำเสนอดังกล่าวมีขึ้นก่อนจะมีดีลสำคัญ “12 กันยายน 2561 เซ็นทรัลพัฒนา จํากัด (มหาชน) หรือ CPN ผ่านบริษัทย่อย เข้าซื้อหุ้นสามัญของบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จํากัด (มหาชน) หรือ GLAND จากผู้ถือหุ้นรายใหญ่จํานวนทั้งสิ้น 3,278,132,406 หุ้น ในราคา 3.10 บาท ต่อหุ้น หรือในสัดส่วนร้อยละ 50.43 ของจํานวนหุ้นทั้งหมด มูลค่ารวมทั้งสิ้น 10,162,210,458.60 บาท”

ผมเคยนำเสนอเรื่องราวนี้อย่างเฉพาะเจาะจง เมื่อไม่นานมานี้ (“จังหวะเวลาซีพีเอ็น” ประชาชาติธุรกิจ ตุลาคม 2561) เป็นที่เข้าใจกันว่า จีแลนด์ดำเนินธุรกิจพัฒนาสังหาริมทรัพย์ตามคำนิยามโดยทั่วไปเป็นเรื่องที่พอคาดได้ว่า ซีพีเอ็นดำเนินแผนการธุรกิจ อย่างยืดหยุ่นมากขึ้น กระจายความเสี่ยงมากขึ้น

เรื่องราวเกี่ยวกับกรณี coworking space คงเป็นชิ้นส่วนเล็ก ๆ ในภาพใหญ่ที่ว่านั้น ว่าไปแล้วมีความหมายพอสมควร

จากเอกสารรายงานต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (เท่าที่ดู มีเฉพาะฉบับภาษาอังกฤษ เมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2561) ให้ข้อมูลอย่างคร่าว ๆ แต่มีความหมายพอสมควร โดยใช้คำว่า “ร่วมทุนเพื่อเข้าสู่ธุรกิจ coworking space ในประเทศไทย” (entered into the joint venture for running the coworking space business in Thailand) โมเดลการร่วมทุน ซีพีเอ็น กับ Common Ground Works Sdn. Bhd. และ MSB Asia Ltd. (Malaysia) ตามสัดส่วน 51:29:20 ทั้งนี้ “ตั้งเป้าทุ่มงบฯ 800 ล้านบาท เปิด 20 สาขา ใน 5 ปี เปิดสาขาแรกต้นปีหน้า” แผนการได้ขยายความเพิ่มขึ้น จากถ้อยแถลงของซีพีเอ็น ผ่าน http://www.centralgroup.com (เมื่อวันที่ 14 พฤศจิกายน 2561) เมื่อเปรียบเทียบโครงการใหม่ ๆ ที่ผ่าน ๆ มาแล้ว ถือว่าไม่ใช่แผนการใหญ่

เหตุผลทางธุรกิจ คงเป็นไปตามแนวโน้มที่ว่า coworking space กำลังเติบโต จะเป็นผู้เช่าพื้นที่รายใหม่ และเป็นบริการเสริมของโครงการแบบ mixed-use ตามแผนการ ธุรกิจร่วมทุนใหม่จะมาเป็นผู้เช่าพื้นที่ที่มีอยู่เดิม โครงการเดิมของซีพีเอ็น โดยเน้นเฉพาะในย่านใจกลางเมืองหลวงและหัวเมืองใหญ่ แม้ว่าธุรกิจ coworking

space อื่น ๆ ได้เข้ามาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้า

เซ็นทรัลเวิลด์ของซีพีเอ็นอยู่บ้างแล้ว แต่โมเดลธุรกิจใหม่ ซีพีเอ็นย่อมได้ผลตอบแทนที่ดี ทั้งในฐานะมีผู้เช่าขาประจำ และได้ผลตอบแทนโดยตรงจากธุรกิจใหม่ดีลข้างต้น ผู้คนคงให้ความสนใจกับพันธมิตรทางธุรกิจใหม่ Common Ground ธุรกิจ coworking space แห่งมาเลเซีย “ก่อตั้งขึ้นในเดือนมีนาคม ปี 2017 มีสมาชิกกว่า 1,400 คน อยู่ในกัวลาลัมเปอร์ และเมืองใกล้เคียง โดยมีแผนที่จะเปิดให้ครบ 15 สาขาทั่วมาเลเซีย ภายในปี 2018 และล่าสุดได้ขยายธุรกิจไปสู่ระดับภูมิภาคประเทศไทย และฟิลิปปินส์” (อ้างจากต้นแหล่ง http://www.centralgroup.com) สะท้อนให้เห็นภาพกิจการใหม่ที่กำลังเติบโต จาก https://www.commonground.work/ ให้ข้อมูลรายละเอียดอย่างเจาะจงมากขึ้น เพียงปีเดียว Common Ground สามารถเปิดสาขาในมาเลเซีย 12 แห่ง (Kuala Lumpur 8 แห่ง Petaling Jaya 3 แห่ง Penang อีกหนึ่งแห่ง) และฟิลิปปินส์ 3 แห่ง (เฉพาะใน Manila)

ในภาพที่กว้างกว่า เป็นมาเช่นนั้นอยู่แล้ว ธุรกิจ coworking space เติบโตอย่างรวดเร็วทั่วโลก จากข้อมูลที่พอจะเชื่อถือได้ (จาก https://www.coworker.com) ธุรกิจนี้ขยายตัวทั่วโลก มีแล้วถึงประมาณหนึ่งหมื่นแห่ง เฉพาะในภูมิภาคเอเชีย ถือว่าเป็นย่านที่เติบโตอย่างมาก มีเครือข่ายรวมกันราว ๆ 2,440 แห่ง เฉพาะในมาเลเซียมี 148 แห่ง ขณะเมืองไทยมีไม่น้อย

เช่นกันถึง 121 แห่ง เฉพาะในย่านกรุงเทพฯ มีถึง 74 แห่ง ในหัวเมืองนั้นก็เติบโต เชียงใหม่มีถึง 20 แห่ง ในขณะที่เมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต มี 9 แห่ง ที่น่าสังเกต เกาะพะงัน ซึ่งมีนักท่องเที่ยวต่างชาติมาอยู่ มาทำธุรกิจพอสมควร มีถึง 4 แห่ง

เห็นทีเรื่องราว coworking space คงจะต้องขยายความต่ออีก ในตอนต่อไป

Previous article‘ไช่ อิงเหวิน’ ทิ้งเก้าอี้หัวหน้าพรรค พลังรัฐบาลไต้หวันพ่ายเลือกตั้งกลางเทอม
Next articleโปรฯไฟไหม้ ฟื้นเศรษฐกิจ (ยั่งยืน)