งานสัมมนาแห่งปีหัวข้อ “NEW ERA ECONOMY อนาคตประเทศไทย” จัดโดยหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ ณ โรงแรมพูลแมน รางน้ำ เมื่อวันที่ 23 มีนาคม 2566 ที่ผ่านมา มีวิทยากรระดับชาติขึ้นเวทีอย่างคับคั่ง
โฟกัสวงการอสังหาริมทรัพย์ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ร่วมเสวนาในหัวข้อ “The next chapter…เรียลเอสเตตไทย” เปิดมุมมองภาพรวม-ภาพย่อยในแง่มุมที่น่าสนใจ มีรายละเอียด ดังนี้
- ทำฟันประกันสังคม ไม่ต้องสำรองจ่าย เดือน มี.ค. 67 ยอด 169 ล้านบาท
- สหรัฐ อังกฤษ ฝรั่งเศส ไทย และหลายชาติ ออกแถลงการณ์ร่วม เรียกร้องปล่อยตัวประกันในกาซา
- “ทางรัฐ” ซูเปอร์แอปแห่งชาติ รองรับแจกเงินดิจิทัล 10,000 บาท
ภาพรวมยูนิตนิ่ง-ราคาพุ่ง
โจทย์ The next chapter…เรียลเอสเตตไทย ภาพปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์ไทยเห็นได้ชัดว่า 10 กว่าปีที่ผ่านมายอดขายบ้านแนวราบโดยยูนิตแล้วแทบไม่ได้เพิ่มเลย นี่คือข้อลบ ข้อบวกคือสถานการณ์วิกฤตโควิดยอดขายบ้านแนวราบก็แทบไม่ลดเลยเช่นกัน เป็นสินค้าที่ค่อนข้างเสมอต้นเสมอปลายเป็นอย่างยิ่ง ตรงข้ามกับคอนโดมิเนียมเป็นสินค้าที่มีการปรับตัวขึ้นลงตามช่วงเวลา ตามเซนติเมนต์อย่างชัดเจน
อสังหาริมทรัพย์ไทยขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ก่อนหน้าปี 2560 มีการเก็งกำไรคอนโดฯอยู่บ้าง มีการบังคับใช้มาตรการ LTV-loan to value (มาตรการบังคับเงินดาวน์แพง) ทำให้เห็นกำลังซื้อคอนโดฯลดลง ช่วงโควิดลูกค้าต่างชาติหายไป นี่คือในแง่ยูนิต
ในแง่แวลู จริง ๆ มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เพราะในช่วงที่ผ่านมา 10 ปีที่แล้วในทำเลเดียวกันที่เราสร้างบ้านเดี่ยวขายราคา 4 ล้านบาท วันนี้ต้นทุนทั้งเงินเฟ้อ ค่าก่อสร้าง ค่าแรงขั้นต่ำ ราคาที่ดินที่ปรับตัวขึ้น ตอนนี้ทำเลเดิมที่เคยขาย 4 ล้าน เราขาย 5-6 ล้านบาทแล้ว
เพราะฉะนั้นในแง่แวลูมีการเติบโต แต่สิ่งที่เห็นได้อย่างชัดเจนคือการเติบโตในแง่ของยูนิตไม่ได้ชัดเจนขนาดนั้น ซึ่งก็เป็นแชลเลนจ์ของดีเวลอปเปอร์ไทยก็ว่าได้
LTV กลับมาหลอนปีนี้
Key-Challenges ผลกระทบจาก LTV ที่ประกาศใช้ตั้งแต่ต้นปี 2562 ตลาดคอนโดฯมีการปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ลูกค้าที่มีกำลังซื้อคอนโดฯ ก็ซื้อ แต่ถูกบังคับเงินดาวน์เพิ่ม เงินผ่อนมากขึ้น ทำให้กดดันลูกค้า 7-8% ที่ (เครดิตสินเชื่อ) อาจจะอยู่ในข่ายมีความเสี่ยงหายไปบ้าง
ปี 2566 แชลเลนจ์หลักคือ มาตรการ LTV กลับมาแล้ว (ผ่อนผันในยุคโควิด 2564-2565) ตอนที่แบงก์ชาติประกาศใช้บอกว่าคีย์หลักคือเห็นการเก็งกำไรในปี 2562 ซึ่งจริง ๆ พูดตรง ๆ ช่วงปี 2562 เป็นช่วงทาเลนต์ของการเก็งกำไรตลาดอสังหาฯไทย
ครั้งนี้พอตลาดเริ่มฟื้นตัวขึ้นมา แบงก์ชาตินำมาใช้ใหม่ ก็เป็นแชลเลนจ์หลักเพราะลูกค้าบางส่วนที่พอมีการรีแลกซ์ LTV ไปในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ซื้ออสังหาฯได้ในช่วงที่ผ่านมา ณ วันนี้กลับมาสถานะเดิมแล้ว ซื้อไม่ได้หรือซื้อยากขึ้นในลูกค้าบางกลุ่ม
ปัจจัยกระทบมีเรื่องเงินเฟ้อ ปีที่แล้วอสังหาฯอาจจะโดนมากกว่าหลาย ๆ ธุรกิจ ดอกเบี้ยขาขึ้น ค่าแรงขั้นต่ำปรับขึ้น และอสังหาฯก็เป็นธุรกิจที่อ้างอิงค่าแรงขั้นต่ำเยอะพอสมควร ราคาวัสดุก่อสร้าง เหล็ก ปรับตัวขึ้นเยอะเลย เป็นผลกระทบต่อเนื่องถึงปีนี้ ทำให้ในมุมของกำลังซื้อลูกค้าบ้านหายไปพอสมควร
มาตรการ LTV ทำให้กู้เงินยากขึ้น บ้านหลังเดิม ณ วันนี้แพงขึ้นหลาย ๆ เปอร์เซ็นต์ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทำให้การผ่อนชำระต่อเดือนของลูกค้าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
อายุ 31-40 ปีผู้ซื้อหลัก
ถัดมา Aging Population คนมีอายุยืนขึ้น อัตราการเกิดค่อนข้างต่ำ ต้องเรียนว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ค่อนข้างอ้างอิงกับไลฟ์สเตตของลูกค้าเยอะเลย เช่น 10-20 ปีที่แล้วจนถึงปัจจุบัน กลุ่มลูกค้าที่ซื้ออสังหาฯเยอะที่สุด อายุ 31-40 ปี อัตราการเกิดน้อย แปลว่ามองไปข้างหน้า โอกาสที่คนจะอยู่ในช่วงที่เป็นพีกของการซื้อบ้านอาจจะมีน้อยลงบ้าง
ทำไมต้องกลุ่มอายุ 31-40 ปี… เพราะลูกค้าซื้อบ้านมี 2-3 กลุ่มหลัก ถ้าตัดกลุ่ม “เก็งกำไร-ซื้อลงทุน” ออกไป จะมีกลุ่มซื้อบ้านหลังแรก ส่วนใหญ่ซื้อตอนอายุ 20 ปลาย-30 ปีต้น ๆ
แต่กลุ่มหลักที่สุดคือกลุ่มอัพเกรดเดอร์ในเมืองไทย (บ้านหลังแรก) กำลังจะแต่งงาน ซื้อบ้านอยู่กับคู่ชีวิต พอมีลูกคนที่ 1-2 ก็ขยับขยายบ้านใกล้โรงเรียนลูก หรือความต้องการจำนวนห้องนอน ห้องอเนกประสงค์เพิ่มขึ้น ดังนั้นทำให้ Aging Population เป็น Key Challenges ของอสังหาฯไทย
วิสิตโซเชียล-วิสิตไซต์
ส่วนสุดท้าย พฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป หลายคนก็ถามผมว่า อสังหาฯน่าจะเป็นธุรกิจที่โดนผลกระทบจากโควิดน้อยกว่าธุรกิจอื่นไหม เพราะยังไงมันก็เป็น fixed cost boost ถึงยังไงคนก็อยู่อาศัย หนึ่งสิ่งที่ผมคิดว่าน่าสนใจคือ นอกจากตัวฟังก์ชันนอลลิตี้ การออกแบบแล้ว พฤติกรรมลูกค้าในการหาซื้อบ้านตอนนี้ก็เปลี่ยนแปลงไปแทบจะโดยสิ้นเชิง
ย้อนไปแค่ 5 ปีที่แล้ว ลูกค้าที่เข้ามาในโครงการเรา (วิสิตไซต์) มีการศึกษาข้อมูลมาไม่ได้เยอะมากนัก เขามองทำเล มองขนาดบ้าน มองราคาเป็นหลัก ส่วนใหญ่ถ้าพนักงานขายถามว่าเคยเข้าชมโครงการอื่นหรือยัง ถ้าตอบว่ายัง เตรียมตัวได้เลย อีก 2 เดือนจะเจอลูกค้าอีกที ถ้าสนใจเรา เพราะลูกค้าจะไปช็อป 8-10 โครงการที่เขาสนใจก่อน แล้วค่อยมาวิสิตโครงการเราอีกครั้ง
โควิด-19 กระทบในแง่เปลี่ยนพฤติกรรมลูกค้า ทุกคนอยู่บ้านมากขึ้น คุ้นชินกับการช็อปปิ้งออนไลน์มากขึ้น เสิร์ชหาข้อมูลมากขึ้น ซึ่งพฤติกรรมลูกค้าเริ่มเปลี่ยนไปตั้งแต่โซเชียลมีเดียเริ่มมีความสำคัญในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมาแล้ว
ลูกค้าที่วิสิตไซต์ซ้ำ สัดส่วน 30% สามารถวางเงินจองได้ทันที เลือกบ้านมาเรียบร้อยแล้ว พูดง่าย ๆ เขาเลือกมาเรียบร้อยแล้วว่าโครงการนี้แหละที่คิดว่าเหมาะกับเขาที่สุด เลือกดูทำเล ฟังก์ชั่นบ้านเหมือนที่เสิร์ชในเน็ตหรือเปล่า ดูจากบล็อกเกอร์มารึเปล่า
เพราะฉะนั้น โซเชียลมีเดียมีส่วนสำคัญเป็นอย่างยิ่งทวีคูณเลย เป็นตัวบอกว่าลูกค้าจะเลือกอย่างไร พูดง่าย ๆ ลูกค้าอยากจะฟังเซลส์น้อยลง และเชื่อตัวเองมากขึ้น เชื่อตัวเองในมุมที่เขาฟังจากอินฟลูเอนเซอร์ต่าง ๆ มาหมดแล้ว
แน่นอนว่า ศุภาลัยก็ต้องมีฟังก์ชั่นไลน์โอเอ เผื่อลูกค้ามีคำถามเพิ่มเติมใด ๆ เข้าไปเว็บไซต์มีข้อมูลครบถ้วน ตอบโจทย์ได้ ลูกค้าเข้ามาวิสิตไซต์แล้วก็ตัดสินใจโดยเร็ว ลูกค้าอาจสกรีนโครงการเลือกซื้อเหลือ 2-3 โครงการเท่านั้น แล้วก็ตัดสินใจ เป็นพฤติกรรมการซื้อที่เปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างชัดเจนหลังโควิด
“ลงทุนรัฐ” เปิดหน้าดิน
Growth Drivers มีอะไรบ้าง เรื่องแรก infrastructure (โครงสร้างพื้นฐาน) ปกติเวลามองเราชอบจะมองถึงตัวเลขฮาร์ดนัมเบอร์ ประชากรเติบโตเท่าไหร่ คนในกลุ่มนี้มีจำนวนมากขึ้นหรือน้อยลง อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น แปลว่าคนต้องซื้อน้อยลงสิ หรือเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น คนก็ซื้อได้ยากขึ้น ใช่มั้ย ทั้งหมดนั้นใช่
แต่ในขณะเดียวกัน หนึ่งในสิ่งที่ไดรฟ์อสังหาริมทรัพย์ได้ดีที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ก็คือ infrastructure ที่พัฒนาขึ้นในแต่ละประเทศ
ประเทศไทยมีรถไฟฟ้าตั้งแต่ 20 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้เครือข่ายครอบคลุมไปเยอะแล้ว แต่กว่าคนจะใช้รถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสีน้ำเงิน อย่างแพร่หลายก็ผ่านไปอีก 5-6 ปี จนกระทั่งมีโครงข่ายเพิ่มขึ้น สายสีเขียวส่วนต่อขยายเพิ่มขึ้นไปเรื่อย ๆ มีสายสีน้ำเงิน สีม่วง สีต่าง ๆ จะเห็นโครงข่ายรถไฟฟ้าช่วงต้น เป็นเหมือนกับเส้นทางจากใจกลางเมืองแล้วแทงออกไปในแต่ละมุมเมือง
ถ้าเรานึกถึงประเทศที่พัฒนาแล้ว เช่น กรุงลอนดอน พอเขาพัฒนาไปจนถึงจุดหนึ่ง เครือข่ายรถไฟฟ้าไม่ต้องพัฒนาเพิ่มขึ้นมากแล้ว เพราะมีเครือข่ายใยแมงมุมที่ครอบคลุม ลูกค้าจะเริ่มจากจุดไหน อยากจะไปไหนในเมืองไปได้หมด แค่ต่อรถ 1-2-3 ต่อ
ประเทศไทยวันนี้ต้องเรียนว่ายังไม่ใช่ถึงจุดนั้น แต่กำลังจะเป็น วันนี้เรามี 141 สถานีรถไฟฟ้า 8 อินเตอร์เชนจ์ (จุดตัด) ซึ่งยังน้อยมาก ถ้าบอกว่าจากรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-บางใหญ่) ผมจะไปสำโรง ไปได้นะ แต่ต่อรถยาก ใช้เวลาค่อนข้างมาก
ตอนนี้เรามี 8 เส้นทางรถไฟฟ้า ตามแผนแม่บทที่แอปพรูฟมาแล้ว ภายใน 10-20 ปี เราจะมีถึง 51 อินเตอร์เชนจ์ เพิ่มขึ้นถึง 6 เท่าตัว การคมนาคมในช่วงนั้นจะสะดวกขึ้น พอมีสถานีรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น หนึ่งในสิ่งที่เกิดขึ้นมาตลอดคือ อินฟราฯเป็นตัวลีดดีมานด์ที่ดีที่สุด
หลายคนก่อนหน้านี้ไม่มีรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อได้โดยสะดวก เขาไม่ได้คิดจะซื้อคอนโดฯ วัยเริ่มทำงานสเตจแรกอาจอยู่กับพ่อแม่ก่อน ตอนนี้สิ่งที่เกิดขึ้นคือรถไฟฟ้าค่อนข้างสะดวก เขาสามารถไปทำงานได้โดยง่าย ถ้ามีรถไฟฟ้าในทำเลที่สะดวกเพียงพอ เขาก็ซื้อคอนโดฯเล็ก ๆ อยู่ เป็นบ้านหลังที่ 2 เสาร์-อาทิตย์กลับไปอยู่กับพ่อแม่บ้าง
คอนโดฯ 1-2 ล้านบูมจัด
ยกตัวอย่างโซนกรุงเทพฯตอนบน สายสีเขียวส่วนต่อขยายไปคูคต ไฮไลต์อสังหาฯ ทำเลตั้งแต่ ม.เกษตรฯเป็นต้นไป เพราะจริง ๆ รัชโยธินคึกคักมาก่อนหน้านี้แล้ว ก่อนหน้าที่จะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายไปทางทิศเหนือ ยอดขายศุภาลัยต่อปีอยู่ที่ 1,600 ล้านบาทเท่านั้นเอง พอเริ่มสร้างรถไฟฟ้า ลูกค้าเห็นว่าจะสะดวกใน 2-3 ปีหน้า การซื้อขายเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว
เกิดอะไรขึ้น เราบอกว่า population ไม่เพิ่ม ลูกค้าอายุ 31-41 ปีที่เป็นสวิตช์สปอต หรือคนที่ซื้อบ้านใหม่อายุ 25-30 ปีก็เพิ่มน้อยมาก ทำไมถึงมีกำลังซื้ออสังหาฯต่อเนื่อง เหตุผลเพราะ population per household ลดลงเรื่อย ๆ จากรถไฟฟ้า
ตัวเลขความต้องการซื้อใกล้แนวรถไฟฟ้าเป็นเส้นกราฟสูงขึ้นเป็นเส้นตรงเลย เพราะพอมีรถไฟฟ้าที่อำนวยความสะดวกใน 10 ปีหลังที่ผ่านมา สิ่งที่เกิดขึ้นคือลูกค้าที่มีความต้องการซื้อคอนโดฯติดรถไฟฟ้าตั้งแต่ก่อนมีเครือข่ายรถไฟฟ้าสายที่มีเส้นทางออกไปนอกเมืองมากขึ้น
แต่ด้วยความที่รถไฟฟ้าสายสีเขียวดั้งเดิม และสายสีน้ำเงิน MRT อยู่กลางเมืองที่เดียว ทำให้คนที่จะซื้อคอนโดฯราคา 1-2 ล้านบาท เป็นมาร์เก็ตที่ใหญ่มาก ๆ แต่ราคาที่ดินในเมืองทำให้ลูกค้าซื้อไม่ได้
พอรถไฟฟ้าขยายออกไปนอกเมืองมากขึ้น ไปสำโรง รัตนาธิเบศร์ คูคต เราจะเห็นคอนโดฯราคา 1-2 ล้านบาท ลูกค้ากลุ่มคนที่เพิ่งเริ่มทำงานได้ไม่นาน ทำให้ population per household ลดลง
นอกจากนั้นก็มีถนนตัดใหม่เพิ่มขึ้นอีกเยอะเลยในกรุงเทพฯ ลองนึกถึงกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่บูมมาก ๆ เปิดตลาดบ้านราคาสูงที่เดินทางได้โดยสะดวก เพราะการซื้อบ้านราคาสูงไม่ได้ยาก แต่ให้เดินทางเข้าเมืองได้สะดวกเพียงพอ ลูกค้าจะอยากซื้อ มันยาก กับถนนเทพรัตน์ก็ทำให้มีดีมานด์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ต่างชาติ-ต่างจังหวัดก็มา
เรื่องที่ 2 กำลังซื้อชาวต่างชาติ ยุคก่อนโควิดปี 2561-2562 มีมากพอสมควร ช่วงโควิดลดลง ล่าสุดครึ่งปีหลัง 2565 เริ่มมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน แล้วก็ซื้อสินค้าที่มีแบรนด์เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน คิดว่าเป็นสัญญาณที่ดีว่าอสังหาฯไทยจะไปต่อได้สำหรับตลาดคอนโดฯ
เรื่องที่ 3 Provincial Market การเติบโตในภูมิภาค ศุภาลัยเป็นบริษัทที่ทำตลาดในภูมิภาคเยอะที่สุด มี 22 จังหวัดทั่วประเทศ ปัจจุบันรายได้ 40% ของยอดขายมาจากหัวเมืองภูมิภาคเรียบร้อย แล้วก็จะเติบโตขึ้นอีกเรื่อย ๆ ด้วย หลังยุคโควิดภูมิภาครีคัฟเวอร์ได้ดีมาก
ปกติ ตลาด EEC ดีมาตลอด “ชลบุรี-ระยอง” เป็น 2 จังหวัดที่ทำยอดขายติดท็อป 4-5 ปีหลัง ปีนี้กำลังจะเปลี่ยนไป จังหวัดแซงทางโค้งคือ ภูเก็ต ผมแชร์ง่าย ๆ ปี 2565 ภูเก็ตดีกว่าปี 2564 เท่าตัว ปี 2566 เราจะเติบโตอีกอย่างน้อย 50% ยอดขาย 3 เดือนแรกของภูเก็ต ทำได้เท่ากับครึ่งปี 2565 เรียบร้อยแล้ว การฟื้นตัวในภูเก็ตเป็นไปได้อย่างชัดเจน
หลายคนบอกว่าภูเก็ตตอนนี้ตลาดต่างชาติบูม ต้องเรียนว่าเราขาย 99% เป็นลูกค้าคนไทย พอตลาดท่องเที่ยวฟื้นตัว ลูกค้าไทยก็มั่นใจเพียงพอว่ากำลังซื้อฟื้นกลับมาแน่นอน เพราะฉะนั้นเขาก็ไปต่อได้
หลังโควิดรายใหญ่ได้เปรียบ
เรื่องที่ 4 การฟื้นตัวในโมเดล K-shape recovery ทุกคนโดนฮิตจากโควิด-19 ไม่ต่างกันเท่าไหร่ แต่กลับมา (ฟื้นตัว) ต่างกัน นำยอดขายจากดีเวลอปเปอร์ 6 รายแรกในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยอดขายก่อนหน้านี้รวมกัน 40% บวกลบ ช่วงโควิดดีเวลอปเปอร์ที่ปรับตัวได้ มีเงินทุนพัฒนาโครงการต่อเนื่องได้ ก็ยังสามารถกิน (ส่วนแบ่ง) ตลาดได้เพิ่มเติม
ยุคโควิด 2 ปี (2563-2564) ดีเวลอปเปอร์รายอื่นเริ่มกลับเข้ามาทำตลาดบ้าง แต่ธนาคารปล่อยสินเชื่อโครงการ (พรีไฟแนนซ์) ยากมาก ตั้งแต่ 3-4 ปีที่ผ่านมา ทำให้ดีเวลอปเปอร์ที่มีกำลังเงิน มีแคชออนแฮนด์มากกว่า ก็ยังสามารถเปิดตัวโครงการเพิ่มเติมได้ และกลับมาก็ฟื้นตัวได้ดีกว่า
ปีนี้จากตัวเลขที่แต่ละดีเวลอปเปอร์แจ้งมา ท็อป 6 อาจจะเติบโตในด้านเปอร์เซ็นต์ไปมากกว่านี้อีก เพราะฉะนั้นในแง่ทุกวิกฤตแล้วรีคัฟเวอริ่งกลับมา แต่ละคนก็มีโอกาสที่แตกต่างกัน อยู่ที่จะเลือกทำตลาดอย่างไร
รีดีไซน์แนวราบ-แนวสูง
พูดถึงเทรนด์อสังหาฯ สถานการณ์โควิดทำให้คนรู้สึกว่าต้องการความเป็นส่วนตัว ความปลอดภัย การแยกห้อง การทำงานที่บ้าน-WFH แต่ก่อนคนมีความชอบคล้าย ๆ กัน เลือกทำสิ่งคล้าย ๆ กันมากกว่าตอนนี้ พฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยนไป แปลว่าเราก็ต้องออกแบบบ้านที่รองรับอะไรแบบนี้มากขึ้น การออกแบบห้องพิเศษที่ลูกค้าสามารถทำกิจกรรมที่ตัวเองชอบได้
ก่อนหน้านี้ 10 กว่าปีที่แล้ว ฟังก์ชั่นบ้านระดับกลางมี 3 นอน 2 น้ำ ห้องนอนอยู่ข้างบน ศุภาลัยเริ่มทำบ้าน 4 ห้องนอน เจตนาคือตอนนั้นลูกค้ามีผู้สูงอายุ จริง ๆ ดีเวลอปเปอร์ทุกคนพูดถึงบ้านผู้สูงอายุ ทำซอฟต์ฟลอร์ ราวจับ ฯลฯ
ล่าสุด 4-5 ปีหลัง เราเริ่มเห็นว่าห้องนอนที่ 4 ที่อยู่ชั้นล่าง ลูกค้าไม่ได้ใช้ สัดส่วน 80% ลูกค้านำมาใช้เป็นห้องอเนกประสงค์ มีลูกทำเป็นห้องนั่งเรียน ห้องเล่นกีตาร์ ห้องดูทีวี ตามไลฟ์สไตล์ที่เขาต้องการ ดีเวลอปเปอร์ก็ต้องปรับเปลี่ยนการออกแบบบ้าน แล้วก็ลามมาถึงคอนโดฯ
ดีไซน์คอนโดฯ แต่ก่อนคนอยู่ห้องสตูดิโอ เปลี่ยนมาเป็นอยากได้ 1 เบด ตอนนี้ต้องมี 1 เบดพลัส เพราะต้องมีห้องอเนกประสงค์เพื่อจะทำสตรีมมิ่ง ทำกิจกรรมอื่น ๆ หรือสามีภรรยาอยู่กันก็จริง แต่ก็อยากมีแอเรียส่วนตัวไว้บ้าง ถ้าทำได้
สินค้าทาวน์โฮมราคาบัดเจตเริ่มต้น 2 ล้านกว่าบาท ปกติเข้าไปเจอลีฟวิ่งรูมก่อน ห้องครัวอยู่ด้านหลัง เราก็ต้องออกแบบใหม่ เพราะลูกค้าอยากอยู่ทาวน์โฮม งบฯเท่านี้ก็จริง แต่อยากได้พื้นที่สวน จะทำยังไง เราย้ายครัวไปอยู่ด้านหน้า ใส่พื้นที่สวนด้านหลัง ต้องออกแบบให้ตรงกับความต้องการของลูกค้ามากขึ้น
ฟังก์ชั่นบ้านแมว-สโตเรจ
ดีไซน์สุดโต่งเลยที่ตอนนี้กำลังพัฒนาอยู่ เป็นบ้านแมว พูดง่าย ๆ คนอยู่หลักเป็นคน แต่เจ้าของบ้านตัวจริงคือแมว โมเดลนี้พนักงานเราที่รักแมวก็บอกเลยว่า ถ้าเราทำอย่างนี้ เราเชื่อว่าเรากินใจลูกค้าได้แน่นอน
สินค้าคอนโดมิเนียมคงไม่ได้ออกแบบเพื่อรองรับการอยู่อาศัยแบบปกติแล้ว ตอนนี้เราต้องทำห้องนิติบุคคลใหญ่ขึ้นเท่าตัว เพราะอีกครึ่งหนึ่งต้องเก็บพัสดุที่จะส่งมา 3 วัน หลังจาก 11.11 และ 12.12 มีจุดดรอปออฟอาหารให้ลูกค้าโดยเฉพาะ จะได้ไม่ต้องไปบ่นกัน
ลูกค้าหลายท่านบอกว่า pain point ในการอยู่บ้านจัดสรร อยู่ก็ดีนะ ชอบพื้นที่สวน แต่เวลาแมสเซนเจอร์มาส่งของแล้วยากมาก เราร่วมกับธรรมสรณ์ซึ่งเป็นพันธมิตรธุรกิจ เป็นครั้งแรกในประเทศไทยมีถังขยะ แต่มีจุดดรอปของด้านบน ซึ่งดรอปเข้าไปแล้วมันซีล ไม่ใช่คนเปิดแล้วไปหยิบมาได้ ซึ่งนวัตกรรมเหล่านี้คงมีมากขึ้น
ในคอนโดฯฟังก์ชั่นสโตเรจ คนต้องการที่เก็บของ ลูกค้าเราสมมุติทำธุรกิจขายออนไลน์ แต่ห้องพื้นที่เล็ก บางคนไปเช่าสโตเรจข้างนอก เราก็เลยคิดว่า ที่ไหนสะดวกที่สุดสำหรับลูกค้าในการทำสโตเนจ ก็คือในคอนโดฯ ซึ่งการออกแบบคอนโดฯจะมีบางส่วนที่เป็นมุมอับ ถ้าเราเทิร์นเป็นสโตเรจ แต่ผูกให้ลูกค้าสามารถเข้าไปเก็บของได้ มันก็จะตอบโจทย์ลูกค้าในวันนี้ได้ดีขึ้น
“ลูกค้า” ลีดการแข่งขัน
อสังหาฯเมืองไทยไม่โตมานานแล้ว ดีเวลอปเปอร์จะอยู่ได้อย่างไร จะเติบโตต่อได้หรือไม่ ในแง่จำนวนยูนิตอาจเติบโตเพิ่มขึ้นนิดหน่อย ในแง่แวลูไม่ต้องเป็นห่วงเท่าไหร่ เพราะเราเห็นเงินเฟ้อในแง่ของราคาที่ดินที่ปรับต่อเนื่องอยู่แล้ว มีเงินเฟ้อของราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงที่ปรับขึ้น
การแข่งขันอสังหาฯในแง่กำไรสุทธิของดีเวลอปเปอร์ไทย ผ่านมา 10 ปีใครอยู่เลเวลไหน ตอนนี้ก็อยู่เลเวลเดิม เพราะการแข่งขันเป็นไปด้วยค่อนข้างสมบูรณ์
ลูกค้าแต่ละคนมีแบรนด์ลอยัลตี้ค่อนข้างแข็งแรง และลูกค้าก็เลือกการแข่งขันที่ค่อนข้างสมบูรณ์แบบ
