อสังหาริมทรัพย์

ฟรีวีซ่าดันยอดต่างชาติโอนคอนโดฯ 9 เดือน ทะลุ 1 หมื่นหน่วย 1.7 หมื่นล้าน

วิชัย วิรัตกพันธ์

REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ สรุป 9 เดือน ลูกค้าต่างชาติโอนคอนโดฯทะลัก เกิน 10,000 หน่วย มูลค่า 17,000 ล้าน แถมส่งสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน ยอดโอนเฉลี่ยไตรมาสละ 3,500 หน่วย สูงกว่ายุคก่อนโควิดที่โอนเฉลี่ย 3,300 หน่วย ลุ้นปีหน้าท่องเที่ยวฟื้นตัวแรง เผยฟรีวีซ่าเป็นปัจจัยบวกสร้างโอกาสต่างชาติช็อปคอนโดฯไทย

วันที่ 17 ธันวาคม 2566 ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC เปิดเผยว่า สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 3/66 มี จำนวน 3,365 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 มูลค่า 17,048 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยที่ร้อยละ -2.0

9 เดือนแรก หน่วยโต 37% มูลค่าโอนโต 31%

ขณะที่ยอดสะสมของหน่วยและมูลค่าการโอนในช่วง 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2566) รวม 10,703 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 37.6 มูลค่า 52,259 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 31.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565

ทั้งนี้ ต่างชาติโอนสัดส่วนของหน่วยเพิ่มขึ้นเป็น ร้อยละ 13.6 จากเดิมที่มีสัดส่วนร้อยละ 10.8 และมูลค่าโอนเพิ่มเป็นร้อยละ 23.3 จากเดิมที่มีสัดส่วนร้อยละ 20.3 เทียบกับ 9 เดือนแรกปี 2565 โดยมีพื้นที่โอนห้องชุดทั่วประเทศมีจำนวน 487,493 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 35.6 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ด้านทำเลที่มีการโอนให้ต่างชาติมากที่สุด พบว่า จังหวัดชลบุรี มีสัดส่วนร้อยละ 41.7 รองลงมา กรุงเทพฯ มีสัดส่วนร้อยละ 37.5 เมื่อรวมทั้ง 2 จังหวัด มีสัดส่วนจำนวนหน่วยและมูลค่ารวมกันสูงถึงร้อยละ 79.2

มีข้อสังเกตว่า ชลบุรีเพิ่งมีการขยับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในปี 2566 ซึ่งมีความแตกต่างจากช่วงปี 2561-2565 ที่กรุงเทพฯ เคยเป็นจังหวัดที่มีการโอนของต่างชาติเป็นอันดับ 1 มาตลอด สัดส่วนเฉลี่ยร้อยละ 48.8, ชลบุรี มีสัดส่วนเฉลี่ยร้อยละ 30.8, ภูเก็ต มีสัดส่วนร้อยละ 6.4 ขยับขึ้นมาแทนสมุทรปราการที่เคยเป็นอันดับ 3 ในช่วงปีก่อนหน้า

ลูกค้าจีน-รัสเซีย มัดรวมกันโอนเกินครึ่ง

ข้อมูลการโอน 9 เดือนแรกในด้านสัญชาติ พบว่า ลูกค้าจีนมีการโอนห้องชุดทั่วประเทศมากที่สุด จำนวน 4,991 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 46.6 รองลงมา รัสเซีย 962 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 9.0, สหรัฐอเมริกา 422 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 3.9, ไต้หวัน 378 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 3.5 และฝรั่งเศส 372 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 3.5 ตามลำดับ

โดยมูลค่าโอน พบว่า ลูกค้าจีน มีมูลค่าสูงสุด 24,740 ล้านบาท สัดส่วนร้อยละ 47.3, รัสเซีย โอน 3,436 ล้านบาท สัดส่วนร้อยละ 6.6 ซึ่งน่าสนใจว่าอันดับ 3 ลูกค้าเมียนมา มูลค่าโอน 2,250 ล้านบาท สัดส่วนร้อยละ 4.3, สหรัฐ 2,102 ล้านบาท สัดส่วนร้อยละ 4.0 และไต้หวัน 1,841 ล้านบาท สัดส่วนร้อยละ 3.5 ตามลำดับ

“ฟรีวีซ่านักท่องเที่ยว” กระตุกยอดโอน

“ในไตรมาส 3/66 เราได้เห็นค่าเฉลี่ยหน่วยโอนห้องชุดของคนต่างชาติเฉลี่ย 3,500 หน่วยต่อไตรมาส สูงกว่าช่วงก่อนโควิดที่เฉลี่ยไตรมาสละ 3,300 หน่วย แสดงให้เห็นว่าการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติเริ่มกลับเข้าสู่ภาวะที่ดี และเริ่มเป็นปกติแล้ว โดยทำเลซื้อยังคงเป็นจังหวัดหลักและเมืองท่องเที่ยวสำคัญ รวมทั้งจีนกับรัสเซียยังเป็นลูกค้าหลัก”

นอกจากนี้ ลูกค้าสหรัฐ ยุโรป และประเทศเพื่อนบ้านเริ่มมีการโอนมากขึ้น สอดคล้องกับกลุ่มนักท่องเที่ยวที่นิยมเข้ามาเที่ยวในประเทศไทย ดังนั้น การที่รัฐบาลได้ออกมาตรการ “วีซ่าฟรีชั่วคราว” ให้กับนักท่องเที่ยวจีน คาซัคสถาน อินเดีย และไต้หวัน นับเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยสร้างโอกาสในการซื้อห้องชุดของคนต่างชาติทุกกลุ่มเพิ่มมากขึ้นได้

เศรษฐีเมียนมาโอนห้องชุดแพงสุด เฉลี่ย 6.5 ล้าน

REIC ยังพบว่า ระดับราคาห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ อยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการโอน 1,490 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 44.3 ซึ่งเป็นราคาที่ชาวต่างชาติซื้อมากที่สุดตั้งแต่ปี 2561 ถึงปัจจุบัน

รองลงมา ราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 843 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 25.1, ราคา 5-7.5 ล้านบาท 507 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 15.1, ราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป 346 หน่วย ร้อยละ 10.3

ขณะที่กลุ่มราคา 7..5-10 ล้านบาท มีจำนวนน้อยที่สุด ยอดโอน 179 หน่วย ร้อยละ 5.3 โดยลูกค้าเมียนมา ยังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดที่ 6.5 ล้านบาท

ลูกค้าอังกฤษชอบห้องใหญ่ โอนเฉลี่ย 56 ตรม.

ในด้านขนาดพื้นที่ห้องชุดที่ ไซซ์ยอดนิยมมีพื้นที่ใช้สอย 31-60 ตารางเมตร แบบ 1-2 ห้องนอน มีการโอน 1,814 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 53.9 รองลงมา พื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร แบบสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน จำนวน 972 หน่วย ร้อยละ 28.9, พื้นที่ 61-100 ตารางเมตร แบบ 2-3 ห้องนอนขึ้นไป 392 หน่วย ร้อยละ 11.6 และพื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร แบบ 3 ห้องนอนขึ้นไป น้อยที่สุด 187 หน่วย ร้อยละ 5.6 ตามลำดับ

ดังนั้น เมื่อสรุปรวม 2 กลุ่มแรก คือ ห้องชุดไม่เกิน 30 ตารางเมตร กับกลุ่ม 31-60 ตารางเมตร เป็นห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุดมาตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา โดยลูกค้าชาวอังกฤษ มีการโอนด้วยขนาดเฉลี่ยใหญ่สุด เฉลี่ยที่ 56.7 ตารางเมตร

พฤติกรรมซื้อ เป็นบ้านหลัง 2-ห้องชุดมือสอง

ดร.วิชัยกล่าวต่อว่า พฤติกรรมการซื้อของคนต่างชาติ ให้ความสนใจห้องชุดมือสองมากขึ้น โดย 9 เดือนแรกปี 2566 สัดส่วนการโอนในด้านจำนวนหน่วย แบ่งเป็นห้องชุดใหม่ ร้อยละ 60 ห้องชุดมือสอง ร้อยละ 40 และด้านมูลค่าโอน เป็นห้องชุดใหม่ ร้อยละ 69 กับห้องชุดมือสอง ร้อยละ 31

แนวทางวิเคราะห์จึงออกมาได้ว่า ลูกค้าต่างชาติมีความต้องการห้องชุดมือสองอยู่ในทำเลพื้นที่ชั้นใน พื้นที่ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจของเมือง ซึ่งในปัจจุบันมีซัพพลายให้เลือกน้อยลง ประกอบกับราคาห้องชุดมือสองทำเลในเมืองมีราคาต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่ จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจีน

REIC สรุปตอนท้ายว่า พฤติกรรมการซื้อของลูกค้าต่างชาติมีทั้งซื้อเพื่อการลงทุน และซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 โดยโควต้าการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ 49% ตามกฎหมายยังใช้ไม่เต็ม จึงเป็นโอกาสในการขายได้อีกมาก

ดังนั้น ในปี 2567 หากการท่องเที่ยวขยายตัวมากขึ้น น่าจะส่งผลดีต่อการขยายตัวของผู้ซื้อต่างชาติให้เพิ่มขึ้น และสามารถเป็นส่วนที่มาช่วยชดเชยกำลังซื้อคนไทยที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ได้ และเป็นตัวช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ให้มีการขยายตัวอีกทางหนึ่งด้วย” ดร.วิชัยกล่าว