อสังหาริมทรัพย์

ฟันธงคอนโดปีนี้”นิวไฮ” 5.6 หมื่นยูนิต บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์เปิดขายใหม่แพงขึ้น 22-42%

ปีนี้ยังเป็นขาขึ้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “คอลลิเออร์สฯ” ประเมินแนวโน้มคอนโดฯเปิดใหม่ทั้งปี 5.6 หมื่นยูนิต ทำสถิตินิวไฮอีกครั้งในรอบ 7-8 ปี ชี้ครึ่งปีหลังบิ๊กแบรนด์ถล่มตลาดอีก 3 หมื่นยูนิต มูลค่ารวม 2 แสนล้าน “สำนักวิจัยศุภาลัย” สำรวจ กทม.-ปริมณฑล 14 โซน พบแนวราบราคาปรับขึ้น 22% บ้านเดี่ยวขึ้น 42% สินค้าบ้านเดี่ยวราคาถูกสุดอยู่รังสิต-ปทุมฯ ส่วนทาวน์เฮาส์ 9 แสนอยู่บางนา-ปากน้ำ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า แนวโน้มครึ่งปีหลัง 2561 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นภาพที่มีความคึกคักอย่างต่อเนื่อง โดยมีสำนักวิจัย 2 ค่ายนำเสนอข้อมูลของตลาดแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียมที่คาดการณ์ว่าปีนี้จะได้เห็นการทำสถิติสูงสุดรอบใหม่หรือนิวไฮ รวมทั้งผลสำรวจการเปลี่ยนแปลงของราคาโครงการแนวราบที่พบว่าโครงการที่เปิดตัวใหม่มีการปรับราคาเพิ่มตั้งแต่ 22-42%

คอนโดฯนิวไฮรอบ 7-8 ปี

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผลสำรวจในช่วง 10 ปี (2552-2561) มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ 455,879 ยูนิต โดยปี 2553 มีการเปิดตัวใหม่มากที่สุด 62,758 ยูนิต จากนั้นในปี 2554 ซึ่งเป็นปีมหาอุทกภัยทำให้การเปิดขายใหม่น้อยลงเกือบ 100% หลังจากนั้น ตลาดคอนโดฯมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เฉลี่ยอยู่ที่ 50,000 ยูนิต จนถึงปี 2557 ที่มีการทำรัฐประหารส่งผลกระทบทำให้ตลาดชะลอตัวอีกครั้ง

ต่อมารัฐบาล คสช.มีการผลักดันลงทุนเมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้าเป็นรูปธรรมอีกหลายเส้นทาง เป็นตัวกระตุ้นให้คอนโดฯขยายตัวเป็นอย่างมาก สถิติในปี 2560 มียูนิตเปิดใหม่มากถึง 55,398 ยูนิต

ล่าสุดประเมินแนวโน้มปี 2561 จากการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ ภาพรวมเศรษฐกิจที่ค่อนข้างเข้มแข็ง คาดการณ์ GDP ปีนี้สูงถึง 4.2-4.7% และความชัดเจนทางการเมืองที่รัฐบาลประกาศให้มีการเลือกตั้งใหญ่ในปี 2562 บวกกับกำลังซื้อนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะจีนถือเป็นปัจจัยบวกในปีนี้ โดยหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งปีอาจมากถึง 56,000 ยูนิต ซึ่งมากกว่าในปี 2560 และทำสถิตินิวไฮในรอบ 7-8 ปีที่ผ่านมา

ทำเลสุขุมวิท 39 เด้งมาก

นายภัทรชัยกล่าวว่า ช่วงครึ่งปีแรก 2561 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เน้นเปิดตัวโครงการแนวราบจำนวนมาก ในขณะที่แผนเปิดตัวโครงการใหม่จะเป็นวงรอบที่หันกลับมาทำแนวสูงมากขึ้น โดยคาดว่ามีการพัฒนาเพิ่มเติมอีก 30,000 ยูนิต มูลค่าการลงทุนมากกว่า 200,000 ล้านบาท

จากการตรวจสอบแผนลงทุนผู้ประกอบการรายใหญ่ อาทิ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เตรียมพัฒนาคอนโดฯใหม่เกือบ 4,000 ยูนิต มูลค่ารวม 14,000 ล้านบาท, บมจ.แสนสิริเตรียมพัฒนาคอนโดฯในกรุงเทพฯ 6,200 ยูนิต มูลค่ารวม27,000 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ วางแผนเปิดตัวเพิ่ม 3 โครงการเกือบ 1,000 ยูนิต มูลค่ารวม 8,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมี บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ วางแผนพัฒนาคอนโดฯแบรนด์พาร์ค ออริจิ้น 3 ทำเล รวม 2,200 ยูนิต มูลค่ารวม 22,000 ล้านบาท, หนึ่งในทำเลที่น่าจับตามอง คือ สุขุมวิท39 โดยมีผู้ประกอบการรายใหญ่อย่างน้อย 3 บริษัทวางแผนเปิดตัวคอนโดฯลักเซอรี่ราคาเฉลี่ย 270,000 บาท/ตารางเมตร ได้แก่ บมจ.ไรมอนแลนด์ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ และกลุ่มชินวะ (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนของชินวะ กรุ๊ป-บมจ.พรีบิลท์ ยูนิตรวมกัน 800 ยูนิต

Q2 ราคาห้องชุดเฉลี่ย -8%

สำหรับราคาขายเฉลี่ยในไตรมาส 2/61 อยู่ที่ 124,000 บาท/ตารางเมตร ลดลง 8% จากไตรมาส 1/61 ที่มีราคาเฉลี่ย 135,000 บาท/ตารางเมตร เนื่องจากมีการเปิดตัวราคาระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ไม่มากนัก อย่างไรก็ตาม ราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นทุกไตรมาส 3-5% ขึ้นกับทำเลที่ตั้งและรูปแบบโครงการ

ผลสำรวจพบด้วยว่า ราคาคอนโดฯไตรมาส 2/61 อยู่ระระหว่าง 70,000-150,000 บาท/ตารางเมตร โดยมีกลุ่มราคาเกิน 200,000 บาท/ตารางเมตร เพียง 805 ยูนิต หรือสัดส่วน 9.5% ของตลาดรวม และมีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง ส่วนกลุ่มราคา 100,000-150,000 บาท/ตารางเมตร ยังคงเป็นช่วงระดับราคาขายดีที่สุด มีสัดส่วนขายได้แล้ว 85%

แนวโน้มราคาในช่วงครึ่งปีหลัง 2561 คาดว่ามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมากกว่า 15% ทั้งตลาด เนื่องจากโครงการที่วางแผนเปิดตัวใหม่ส่วนใหญ่ทำเลมีศักยภาพสูง อยู่ใจกลางเมือง นอกจากทำให้ราคาค่อนข้างสูงแล้วยังเป็นโครงการขนาดใหญ่อีกด้วย

ยอดปฏิเสธสินเชื่อลดลง

โดยทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS ในพื้นที่ใจกลางเมืองมีราคาขายสูงกว่า 250,000 บาท/ตารางเมตร และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกไตรมาส ปัจจัยสำคัญที่มีผลกระทบโดยตรงต่อคอนโดฯเปิดตัวใหม่มาจากซัพพลายของโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ รวมทั้งห้องชุดมือสองที่สะสมในตลาด และนำเสนอขายในราคาต่ำกว่าราคาคอนโดฯโครงการใหม่

“ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจในโครงการระดับ low end หรือโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 1.3 ล้านบาท/ยูนิตลดลง เนื่องจากมีปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูง ผู้ซื้อส่วนใหญ่มีหนี้สินอื่น ๆ และหนี้ครัวเรือนสูงเกินกว่าที่ทางธนาคารจะยอมรับได้ แต่ปัญหานี้มีแนวโน้มที่ดีขึ้น ปัจจุบันยอดปฏิเสธสินเชื่อมีแนวโน้มน้อยลง บางโครงการเหลือไม่ถึง 10%” นายภัทรชัยกล่าว

ที่ดินซื้อขายจริงราคาลง -15%

อีกฟากหนึ่งเป็นชุดข้อมูลตลาดโครงการแนวราบ ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม ฝ่ายวิจัยศุภาลัย เปิดเผยว่า ได้ตรวจสอบราคาต่ำที่สุดของบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลของโครงการที่เปิดใหม่แต่ละโครงการในปี 2560 และ 2561 แล้วทำการหาค่าเฉลี่ยในแต่ละโซนรวม 14 โซน และเปรียบเทียบค่าเฉลี่ยของแต่ละโซนเพื่อตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงของราคา

ทั้งนี้ จากการเก็บตัวอย่างราคาที่ดิน 12 โซน พบว่าในกรุงเทพฯปี 2561 ลดลงจากปี 2560 เฉลี่ย -15.8%

“ตัวเลขนี้ไม่ได้ชี้ว่าราคาที่ดินใน กทม.-ปริมณฑลลดลง แต่เป็นตัวชี้ว่าที่ดินที่เปิดขายใหม่ห่างไกลจากตัวเมืองมากขึ้น ซึ่งเป็นสาเหตุที่ทำราคาที่ดินเปิดขายใหม่ลดลง รวมทั้งราคาที่ดินเพียงอย่างเดียวไม่ได้เป็นตัวชี้ว่าสินค้าที่ดินพร้อมบ้านจะเป็นไปในทางทิศใด”

ในด้านการเปลี่ยนแปลงราคา ซึ่งการเก็บตัวอย่างที่ได้แสดงว่าทาวน์เฮาส์ในโซน “พหลโยธิน-รามอินทรา” มีการปรับตัวสู่สินค้าที่มูลค่าเพิ่มสูงอย่างมีนัยสำคัญ, โซน “บางนา-สมุทรปราการ” ลดลงในลักษณะที่เป็นความเคลื่อนไหวเพื่อดิ้นไปสู่บริเวณที่สามารถเสนอสินค้าราคาต่ำกว่าภายในโซนเดียวกัน ส่วนบ้านเดี่ยวโซน “ตะวันออก” เป็นโซนเดียวที่มีราคาสินค้าสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

แนวราบแพงขึ้น 22-42%

อย่างไรก็ตาม สินค้าที่มีการปรับตัวมากของราคาที่ดินพร้อมบ้านนั้น จะขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมของที่ดินและการสร้างสรรค์สินค้าของผู้ประกอบการด้วย โดยเฉลี่ยราคาทาวน์เฮาส์ปรับตัวเพิ่มขึ้น 22.1% และราคาบ้านเดี่ยว 42.9% ซึ่งเป็นสิ่งที่ชี้ว่าสินค้าที่อยู่อาศัยกำลังปรับตัวไปสู่ราคาที่สูงขึ้นค่อนข้างมาก

ทั้งนี้ สิ่งที่กล่าวมาข้างต้นไม่ได้หมายความว่าเป็นแนวโน้มของสินค้าโดยทั่วไปทั้งตลาด แต่เป็นเพียงแนวโน้มของสินค้าเกิดใหม่เท่านั้นบางส่วนของตลาดยังคงนำเสนอสินค้าแก่ผู้ที่มีรายได้น้อยในราคาที่ต่ำที่สุดเท่าที่กฎหมายปัจจุบันจะอำนวยให้ทำได้ และสินค้าที่มีราคาต่ำสุดนี้ยังมีแนวโน้มปรับราคาลดลงด้วยในระหว่างปี 2560 และ 2561 ดังที่แสดงในรูปที่ 1 บ้านเดี่ยวที่ราคาต่ำที่สุดมาจากโซน “รังสิต-ปทุมฯ” ส่วนทาวน์เฮาส์ที่ราคาถูกที่สุดมาจากโซน “บางนา-สมุทรปราการ” ในปี 2561 จากเดิมเจ้าของสถิติอยู่ในโซน “สุขสวัสดิ์” ในปี 2560

“นั่นหมายความว่าผู้มีรายได้น้อยไม่ใช่ว่าจะหาซื้อที่ดินและบ้านที่เหมาะสมกับตนเองไม่ได้เลยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เพียงแต่อาจจะมีทำเลให้เลือกได้จำกัดเท่านั้นเอง” ดร.ประศาสน์กล่าว