อสังหาริมทรัพย์

บิ๊ก กคช. “ธัชพล กาญจนกูล” ปลูกคุณภาพชีวิต ขับเคลื่อนที่อยู่อาศัยทั่วไทย

สัมภาษณ์พิเศษ

เทอมการบริหาร 2 ปีครึ่งผ่านไปอย่างรวดเร็วเหมือนติดปีกบิน “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ดร.ออด-ธัชพล กาญจนกูล” ผู้ว่าการ การเคหะแห่งชาติ หรือ กคช. รัฐวิสาหกิจที่ถูกจัดตั้งขึ้นมาเพื่อสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย บนรอยต่อช่วงเปลี่ยนผ่านรัฐบาลใหม่ มีทั้งภารกิจเร่งด่วน และกำลังจะมีโมเดลพลิกโฉมหน้าให้กับวงการอีกครั้งเมื่อประกาศตัวจะสร้างบ้านชั้นเดียว ราคา 3 แสน

Q : สรุปงานยุครัฐบาล คสช.

ผลงานเยอะแยะ จริง ๆ ก็คือยุคที่พี่มา กคช.แล้ว มีทั้งเรื่องกองทุนก็เกิด, 0.01% (นโยบายยกเว้นค่าโอนสำหรับผู้มีรายได้น้อย) ก็เกิด จัดตั้งศูนย์นวัตกรรม รวมทั้งกำไรก็ไม่เคยได้เท่านี้ ปีที่แล้วมีโบนัส 2.7 เดือน ปีนี้แนวโน้มน่าจะได้ไม่น้อยกว่าเดิม (ยิ้ม)

ผลกำไรมาจากโมเดลนำการเงินการตลาดมาใช้ เดิมสร้างอย่างเดียวไม่เน้นทำให้หน้าตาบ้านขายได้ จะสร้างอย่างเดียว สร้างแล้วไปโอนให้กับแบงก์เป็นคนโพสต์ (ไฟแนนซ์) สิ่งที่เกิดขึ้น สมมุติสร้างเสร็จต้นปีกว่าจะขายได้ กว่าแบงก์จะโพสต์เสร็จ ปลายปี ยิ่งขายโดยไม่ใช้กลยุทธ์โปรโมชั่น ยิ่งข้ามไป 1-2 ปี

สิ่งที่เกิดคือระหว่างนี้ดอกเบี้ยเยอะมาก ผลกระทบ 1.รับรู้รายได้ช้า 2.ภาระที่เกิดขึ้นระหว่างทางเยอะแยะ ที่สำคัญถ้าสร้างเสร็จเราต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วย เพราะโครงการที่มีคนอยู่และเราขายไม่หมดเราต้องรับผิดชอบเอง ค่าใช้จ่ายเยอะไปหมด

ฉะนั้น วิธีการนโยบาย คือ 4 เร่ง “เร่งสร้าง-ซ่อม-ขาย-โอน”

เร่งสร้าง โครงการที่มีกำหนด 2 ปีเสร็จ ถ้าไม่เสร็จต้องบีบต้องเร่งทำให้เสร็จให้ได้, เร่งซ่อม ของสร้างเร็วไปเร่งเขาข้อบกพร่องก็เลยเยอะ ลูกค้าไม่เอา วิธีการเราจับโครงการที่ต้องซ่อมเยอะ ๆ ซึ่งจริง ๆ ก็ไม่เยอะหรอก ลุยซ่อมให้หมดเลยเพราะผู้รับเหมารับประกัน 2 ปี พี่ลงไปตามเยอะแยะตั้งหลายที่ พอซ่อมเสร็จก็เลย

เร่งขายเร่งโอนได้เร่งขาย คือใช้กลยุทธ์การตลาดเข้าไป และเร่งโอน คือต้องออกเอกสารสิทธิให้เร็วด้วย ปัญหาคือเราขายได้แต่เอกสารสิทธิไปจ่อคิวที่เขต ที่สำนักงานที่ดิน เพราะเราไม่ได้ไปจี้ว่าเอกสารสิทธิต้องรีบออกรีบโอนนะ พี่ก็ไปคุยกับผู้ใหญ่กรมที่ดินทำให้ พอขายเร็ว โอนได้เร็ว สุดท้ายคือไปโอนกับแบงก์

ยังมีอีก โพสต์ไฟแนนซ์ (สินเชื่อผู้กู้รายย่อย) กับแบงก์ เราไปสั่งเขาไม่ได้ สมมุติเราปิดยอดเดือนกันยายน (ปฏิทินราชการ) แต่แบงก์ปิดยอดเดือนธันวาคม (ปฏิทินรายปี) เขาก็ไม่รีบทำให้เรา ผลกระทบ 1.เรางานเสร็จช้า ไม่ได้เป้า 2.รีเจ็กต์เยอะอีก รายได้ก็ยิ่งช้า

วิธีของพี่ ถ้าอีก 2 เดือนดูแล้วปิดไม่ได้แล้ว จับทำเช่าซื้อหมดเลยเพราะรับรู้ได้เลย ซึ่งการเช่าซื้อไม่ต้องใช้เอกสารสิทธิเพราะบ้านเป็นของการเคหะฯอยู่แล้ว เราทำสัญญาเขาเป็นลูกหนี้ แต่แบงก์ทำไม่ได้ต้องเอกสารครบถึงจะทำให้ แต่เราโฉนดยังไม่ออกเรายังให้เพราะที่เป็นของเรา (ยิ้ม)

Q : สินเชื่อเช่าซื้อเป็นช่วงคั่นเวลา

ใช่ โมเดลเราพอเป็นลูกค้าเช่าซื้อ ระหว่างทางให้ความรู้ วินัยการออม ช่วงนี้ลูกค้าจะมีการวางแผนการเงินที่ดีขึ้น อีกส่วนลูกค้ามีฐานะการเงินที่ดีขึ้น เข้าโพสต์ไฟแนนซ์กับแบงก์เหมือนเดิม สิ่งที่ตามมาพอร์ตเช่าซื้อที่คาอยู่ก็จะหมุนเวียนเข้าแบงก์ ฉะนั้น เช่าซื้อเป็นตัวพัก (ลูกค้า) ไว้ก่อนชั่วคราว มีตั้งแต่ 6-7 เดือน บางรายก็ 1 ปี

ซึ่งโครงการเคหะชุมชนใช้แบงก์รัฐเกือบหมดเลย เป็นสินเชื่ออยู่กับ ธอส. 80% ธ.ออมสิน 10% เอกชนไม่เยอะ แต่เริ่มมาแล้ว เริ่มมาเจาะรายย่อย

Q : ช่วงรอรัฐบาลใหม่มีสุญญากาศ

ไม่สุญญากาศ เพราะทุกอย่างเป็นไปตามเราวางแผน สุญญากาศคือนโยบายซึ่งเราไม่โดนไง พอไม่โดนนโยบายสุญญากาศก็เลยไม่โดนอะไร

ในส่วนงบฯลงทุนไม่มี มีแต่แนวโน้มจะได้งบฯเพิ่ม เขาจะใช้งบฯแบบเงินผัน คือ ส.ส.มีวิธีขอเงินเอามาเพื่อใช้จุดโน้นจุดนี้ถ้ามีโครงการเสนอ ซึ่งเดิมเราทำไม่ได้เพราะยุคเดิมเราต้องตั้งงบประมาณต้นปี ไม่ได้ก็คือไม่ได้ แต่คราวนี้ถ้า ส.ส.มีโปรเจ็กต์ดี สมมุติขอเงินมาสัก 50 ล้านมาพัฒนา 4-5 ชุมชน พี่เอาไปทำอะไรได้เยอะ ตรงนี้จะเป็นประโยชน์

ล่าสุดเจอ ส.ส.เขตบางกะปิ มาคุยแล้วเขาจะดึงงบฯมาซ่อมแฟลตคลองจั่น ฟังแล้วชื่นใจมากเลย

Q : บ้าน 3 แสนอยากทำแค่ไหน

กำลังจะสรุปกัน โครงการนำร่องอาจเริ่มที่อุดรฯ หรือที่ไหนที่มีโอกาสสำเร็จได้ เพราะถ้าเริ่มอุดรฯ ถ้าสำเร็จแล้วบอกต่อปากต่อปาก คนอยากได้โครงการก็จะไปได้ทั่วประเทศ

ถามว่าทำเท่าไหร่ ใจก็อยากเห็นสักแสนหน่วย เพราะหลักหมื่นหน่วยยังน้อยไป ราคาถูกกว่ากันเยอะ ถ้ารัฐสนับสนุน หลักหมื่นได้แน่นอนมาอยู่แล้ว ความยากอยู่ตรงหาที่ดินนี่แหละ

ก่อนหน้านี้คุยกับธนารักษ์ คุยกับการรถไฟฯหลายรอบแล้ว ที่การรถไฟฯเราสนใจย่านมักกะสัน ส่วนกรมธนารักษ์ขอไปว่ามีที่ดินที่ไหนเหลือมาบอกเรา (ยิ้ม)

ในเมืองมีแปลงใหญ่อีกแห่งก็ของการท่าเรือฯ ย่านคลองเตย เดิมเขาติดต่อการเคหะฯ แต่พอเห็นเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยเขาเลยไปเอา พอช. (สถาบันพัฒนาองค์การชุมชน) แทน แต่เขาเอาโมเดลเราไปทำ คลองเตยเราเป็นที่ปรึกษา ซึ่ง พอช.เขาไม่มีศักยภาพทำ แต่ว่าบังเอิญกลุ่มเป้าหมายเป็นกลุ่มเขา ก็เลย (รัฐบาล) มอบให้เขาไปทำ

ซึ่งโมเดลบ้าน 3 แสน ราคานี้รองรับผู้มีรายได้น้อยจริง ๆ สอดคล้องกับนโยบายรัฐบาลที่ต้องการเคลียร์ผู้รุกล้ำในที่ต่าง ๆ แต่ยังไม่ได้คุยกัน ตอนนี้นำเสนอเป็นไอเดียว่าช่วยได้ ถ้าได้ทำอาจใช้ที่ดิน พม.ก็ได้ ซึ่ง พม.มีที่ดินของนิคม (สร้างตนเอง) เอามาทำได้

Q : จุดเน้นทำแบบสิทธิการเช่า

ดีที่สุดต้องให้กรรมสิทธิ์เขา แต่มันไม่มีที่ดินไง เพราะฉะนั้น ถ้าออกมาครึ่ง/ครึ่ง (ขายแบบโอนกับเช่า) ก็พอใจแล้ว และถ้ามีที่ก็อยากทำแสนหน่วย

อย่างไรก็ตาม ในเวลา 1 ปีครึ่ง (เทอมการทำงาน 4 ปี) ต้องมีงบประมาณมา ถ้ามีงบฯก็ลุยจ้างผู้รับเหมาได้นั่นคือ จะช้าหรือเร็ว มากหรือน้อยไม่ได้อยู่ที่เรา อยู่ที่งบประมาณ

Q : มีอะไรอยากทะลวงคอขวด

ก็เรื่องขั้นตอน…แนะนำ (รัฐบาล) เลยถ้าอยากให้ที่อยู่อาศัยคนไทยก้าวหน้าไป ต้องเอาหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมารวมเป็นวันสต็อปเซอร์วิส ที่อื่นเขาเป็นกระทรวงหมดแล้ว ของเราถ้าเป็นกระทรวงได้หรือวันสต็อปเซอร์วิสได้ จะเร็วขึ้นทุกอย่าง ไม่ว่าสิ่งแวดล้อม ผังเมือง การขออนุญาตอาคาร การขออนุญาตต่าง ๆ ทุกเรื่องเลย

ซึ่งอาจเวฟให้เฉพาะบ้านผู้มีรายได้น้อยก็ได้ อันอื่นก็เข้าช่องปกติ แต่ถ้าบ้านผู้มีรายได้น้อย (รัฐบาล) ต้องมีฟาสต์แทร็ก ต้องเวฟให้ทุกขั้นตอนเร็วขึ้น หรือเอาขั้นตอนที่เกี่ยวข้องมาอยู่ด้วยกัน

ยกตัวอย่าง พ.ร.บ.ร่วมทุน PPP รัฐบาลจะช่วยผลักดันเรื่องการลงทุน แต่กับพี่เป็นตัวสกัดพี่เลยนะ เพราะกฎหมาย กคช.ทำได้อยู่แล้ว ปกติมีเอกชนร่วมลงทุนทำตามกฎหมาย 8 ขั้นตอน พอเข้า PPP เจอ 16 ขั้นตอน ซึ่ง PPP เหมาะกับรัฐวิสาหกิจที่ไม่มีกฎหมายรองรับ แต่ถ้ามีแล้วรัฐก็ไม่ควรมายุ่งเพราะการร่วมทุนเอกชน การเคหะฯทำได้ด้วยตัวเองอยู่แล้ว

แต่พอเอา PPP มาจับ ขั้นตอนที่หนึ่ง พี่ต้องไปจ้างบริษัทที่ปรึกษา ค่าทำ 5 ล้าน สอง ทำเสร็จต้องเสนอผ่านกระทรวง เข้าบอร์ด PPP ชาติ ทางเดินมันอ้อมมาก แทนที่การเคหะฯทำเสร็จ บริษัทธรรมดาวิเคราะห์เสร็จ เข้าบอร์ด จบเลย

กฎหมาย PPP กลายเป็นกฎหมายใหญ่ที่ครอบหมดเลย เหมาะกับทำเมกะโปรเจ็กต์แต่ไม่เหมาะกับพี่เลย (ยิ้ม)

Q : มีข่าวดีอะไร รัฐบาลใหม่

ก็มีบ้านราคาถูกที่กำลังคิดโปรเจ็กต์อยู่ แฟลตดินแดงก็จะสานต่อ บ้านเอื้ออาทรอาจปรับราคาให้ถูกลง ผู้มีรายได้น้อยจะเข้าได้ กองทุนเช่าซื้อก็จะปรับให้ผู้มีรายได้น้อยกู้แบงก์ไม่ผ่านมาใช้สินเชื่อที่นี่ได้ ทุกอย่างจะช่วยผู้มีรายได้น้อยหมดเลย