อสังหาริมทรัพย์

ยักษ์อสังหาเลื่อนลงทุนยาว กัดฟันรับวิกฤตซ้ำ LTV-โควิด

อสังหาฯไม่ฝืนแรงโน้มถ่วงโรดระบาดโควิด-19 ทั้งเบรกทั้งเลื่อนพัฒนาโครงการใหม่ “เพอร์เฟค-ซื่อตรงกรุ๊ป” ขยับแผนลงทุนบ้าน-คอนโดฯไปปี 2564 เน้นระบายสต๊อก แห่รีดต้นทุน-รัดเข็มขัด-ปรับแผนวันต่อวัน “โนเบิลฯ” ชะลอ 3 คอนโดฯ ด้าน LPN ชี้วัดดวงโลว์ซีซั่น Q2-Q3 ผงะกัปตันสายการบินเจอหางเลข แบงก์ประเมินเป็นกลุ่มเสี่ยง-ทบทวนสินเชื่อ

LPN ฟันธงวัดฝีมือ Q2-Q3

นายสุรวุฒิ สุขเจริญสิน หัวหน้าคณะเจ้าหน้าที่บริหารด้านกลยุทธ์ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยว่า คาดหวังว่าในเดือนเมษายน-พฤษภาคมจะหมดช่วงพีกของการติดเชื้อโควิด แต่ยังไม่พีกในแง่ผลกระทบทางเศรษฐกิจซึ่งเป็นความน่ากลัวยิ่งกว่า

“ปกติไตรมาส 2-3 เป็นช่วงโลว์ซีซั่นอยู่แล้ว เข้าหน้าฝนคนไม่ค่อยเดินทาง ผลของโรคระบาดทำให้โลกไม่เหมือนเดิมการใช้ชีวิตผู้คนเริ่มระแวงในการไปทานข้าวนอกบ้าน เดินห้าง ทำงาน ระวังตัวเรื่องการใช้เงินเพราะไม่รู้อนาคตจะเกิดความไม่แน่นอนอะไรขึ้นมาอีก นั่นหมายความว่าธุรกิจไม่มีทางจะฟื้นในช่วงไตรมาส 2/63-ไตรมาส 3/63”

สายการบินลดคน-หั่นเงินกู้กัปตัน

สำหรับธุรกิจที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบตั้งแต่ปี 2562 ในส่วนลูกค้าต่างชาติแม้จะถูกเรียกเงินดาวน์สูงแต่มีโอกาสไม่รับโอนและต้องทำห้องชุดมารีเซล

ขณะที่ลูกค้าคนไทยเจอปัญหาใหม่ กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง อาทิ ทำงานสายการบิน โรงแรม ท่องเที่ยว ห้าง โควิดทำให้ธุรกิจถูกลดคนจนทำให้แบงก์เริ่มระมัดระวังในการปล่อยกู้ สรุปคือลูกค้ากำลังซื้อสูงทั้งคนไทยและต่างชาติกลายเป็นกลุ่มเสี่ยงในการทำธุรกิจปีนี้

สอดคล้องกับนายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การพิจารณาสินเชื่อบ้านในเดือนมกราคมยังไม่มีประเด็น แต่ในเดือนกุมภาพันธ์-มีนาคม 2563 ลูกค้าบริษัทสายการบินเริ่มเห็นสัญญาณยอดปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตสูงขึ้น บางรายอยู่ระหว่างผ่อนดาวน์ เมื่อก่อสร้างเสร็จลูกค้าขอยกเลิกการซื้อเองก็มี

เพอร์เฟคชี้ผลงาน Q1 ส่งซิกทั้งปี

ทั้งนี้ ผลประกอบการของเพอร์เฟคในไตรมาส 1/63 มียอดรับรู้รายได้หรือยอดโอน 2,900 ล้านบาท ลดลง 33% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/62 ที่มียอดโอน 3,700 ล้านบาท

สาเหตุที่ไตรมาส 1/62 มียอดโอนสูงมาจาก 1.ปกติไตรมาสแรกของปีเป็นไฮซีซั่น บวกกับเป็นไตรมาสสุดท้ายที่ยังไม่ได้บังคับใช้ LTV-loan to value ลูกค้าจึงมีการซื้อและโอนมากกว่าปกติเพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายเงินดาวน์แพงขึ้น 2.เพอร์เฟคมีการโอนคอนโดมิเนียม 600 ล้านบาท ในขณะที่ไตรมาส 1 ปีนี้ไม่มีแบ็กล็อกคอนโดฯ

ขณะเดียวกันไตรมาส 1/63 มียอดขายใหม่ (พรีเซล) 3,200 ล้านบาท ลดลง 25% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว เพราะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 โดยตรง ทำให้แนวโน้มเป้ายอดขายปี 2563 ที่วางไว้ 18,000 ล้านบาทแบ่งเป็นเป้าขายของเพอร์เฟค 16,000 ล้านบาท บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) 2,000 ล้านบาท คาดว่าคงไปไม่ถึง และคงต้องมีการทบทวนแผนพัฒนาโครงการใหม่อีกรอบ

รีวิวโครงการใหม่-เลื่อนเปิดตัวปี”64

“เป้า 18,000 ล้านบาทเป็นเป้าที่วางแผนลงทุนก่อนจะมีเชื้อโรค ซึ่งเชื้อโควิดมาทำให้ทุกอย่างเปลี่ยนหมด ในช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคมจะเปลี่ยนเป้าไปก็ไม่มีประโยชน์เพราะสถานการณ์ไม่นิ่ง จึงคิดว่ารอปรับเป้าตอนกลางปีจะเห็นตัวเลขชัดเจนกว่า”

โดยเพอร์เฟคปรับกลยุทธ์เน้นแข่งขันแคมเปญการตลาดเพื่อระบายสต๊อกพร้อมอยู่ให้มากที่สุด อาทิ บ้านแนวราบจัดโปรโมชั่น “ปลอดดอก ออกต้น”ปลอดดอกเบี้ย 1 ปี และจ่ายเงินทดแทนให้ 1 ปี เพื่อให้ลูกค้าไม่ต้องมีภาระในช่วงปีแรก ส่วนคอนโดฯ ลูกค้าอยู่ฟรี 30 เดือน และลดสูงสุด 2 ล้านบาท มีอายุแคมเปญ 2 เดือน ตั้งแต่พฤษภาคม-มิถุนายน 2563

ขณะเดียวกันแผนเปิดตัวโครงการใหม่มีแนวโน้มต้องเลื่อนออกไป เช่น โครงการมาสเตอร์พีซ สุขุมวิท 77 กับเพอร์เฟค พาร์ค เดิมวางแผนเปิดตัวไตรมาส 2 ล่าสุดจะเลื่อนไปเปิดไตรมาส 3

ขณะเดียวกันโครงการที่วางแผนเปิดตัวครึ่งปีหลังหรือไตรมาส 3-4 ประเมินแล้วต้องขยับไปเปิดตัวในปี 2564แทน อย่างไรก็ตาม ยังยืนยันการเปิดตัวโครงการใหม่เกินครึ่งหนึ่งของแผนลงทุนที่ประกาศไว้เมื่อตอนต้นปี

“นาทีนี้ต้องเน้นบริหารต้นทุนและรัดเข็มขัดองค์กร เพราะช่วงนี้ไม่เหมาะที่จะเปิดโครงการใหม่ ๆ ต้องแยก 2 กรณี ถ้าเป็นการขยายเฟสในโครงการเดิมยังพอทำได้ เพราะพื้นที่ส่วนกลางลงทุนไว้หมดแล้วแต่ก็ชะลอเวลา 3 เดือน ส่วนกรณีเปิดทำเลใหม่เลยต้องลงทุนอินฟราสตรักเจอร์สูงมาก ทั้งถมดิน ตัดถนน วางท่อระบายน้ำ ระบบไฟฟ้า สร้างบ้านตัวอย่าง ต้องเบรกไว้ก่อน เพราะค่าก่อสร้างเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการอยู่แล้ว ถ้าควบคุมตรงนี้ได้ก็ลดค่าใช้จ่ายไปได้เยอะ”

มั่นคงชูบริหาร Inventory

นางสาวดุษฎี ตันเจริญ กรรมการผู้จัดการ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK กล่าวว่า ผลกระทบจากโควิดทำให้สัญญาณการทำธุรกิจไม่ดีตั้งแต่ไตรมาส 1/63 อย่างไรก็ตามมั่นคงฯมียอดขาย 500 ล้านบาท ถือว่าน่าพอใจ หลังจากทดสอบตลาดแล้วทำให้มีความมั่นใจว่าบ้านแนวราบโดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านกลาง ๆ เป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ที่มีความต้องการซื้อต่อเนื่อง และมองเป็นโอกาสในการซื้อช่วงโควิดระบาดเพราะผู้ประกอบการแข่งขันสูง ดังนั้นจึงวางเป้ายอดขายไตรมาส 2/63 จำนวน 900 ล้านบาท ถ้าหากทำได้จะทำให้ครึ่งปีแรกบริษัทมียอดขาย 50% จากเป้าทั้งปีที่ตั้งไว้ 2,800 ล้านบาท

“แนวโน้มโควิดจะไปทางไหนไม่มีใครรู้ เรามีหน้าที่ต้องติดตามสถานการณ์ไปเรื่อย ๆ และปรับแผนรายวัน เน้นปรับตัวเร็วเพราะการทำธุรกิจถึงยุคที่จะต้องปรับตัว 360 องศา จะมานั่งทำแบบเดิมไม่ได้ จุดโฟกัสคือทำ inventory man-agement ซึ่งมั่นคงฯเป็นบริษัทระดับกลาง ๆ ไม่ใช่บริษัทใหญ่ เราจึงค่อนข้างมอนิเตอร์สต๊อกได้ใกล้ชิดมาก ทำเลไหนขายดีก็เร่งสร้าง ทำเลไหนขายไม่ดีก็ชะลอ”

ซื่อตรงเข้มคุมต้นทุนก่อสร้าง Q2

นายรุ่งรัตน์ ลิ่มทองแท่ง กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซื่อตรง กรุ๊ป จำกัด เปิดเผยว่า ปี 2563 ตั้งเป้ายอดโอน 1,000 ล้านบาทยอดขาย 1,200 ล้านบาท โดยวางแผนเปิดตัวใหม่ 2 โครงการในช่วงครึ่งปีหลัง อย่างไรก็ตามสถานการณ์โควิดมีแนวโน้มต้องเลื่อนออกไปเปิดไตรมาส 1/64 แทน แม้ว่ามีการลงทุนอินฟราสตรักเจอร์ตั้งแต่ปี 2562 แล้วก็ตามรายละเอียด 2 โครงการคือ “ซื่อตรง พรีเมี่ยม พระราม 2” ซึ่งเฟสแรกเหลือขาย 5% จึงลงทุนถมดินปรับพื้นที่ตั้งแต่ปีที่แล้ว ราคา 7-10 ล้านบาท เดิมวางแผนเปิดเฟส 2 ปลายปีนี้จำนวน 130 ยูนิต อีกโครงการ “ซื่อตรง โคซี่ บางบัวทอง-340” วางแผนเปิดเฟส 8 ปลายปีเช่นกัน ราคา 4-8 ล้านบาท จำนวน 350 ยูนิต

สิ่งที่ต้องบริหารอย่างหนักคือควบคุมค่าใช้จ่าย มี 3 ตัวหลักคือ รายจ่ายประจำ, ค่ากิจกรรมการตลาด และค่าก่อสร้าง ซื่อตรงฯโชคดีตรงที่บ้านส่วนใหญ่ก่อสร้าง 70-80% ตั้งแต่ปีที่แล้ว ถ้าลูกค้าซื้อในไตรมาส 1/63 เหลือก่อสร้างเพิ่มเติมไม่มาก

ส่วนไตรมาส 2/63 เฟสที่มีการก่อสร้างแล้ว 50% บ้านหลังไหนที่ไม่มีลูกค้าจองให้หยุดการก่อสร้างจนครบไตรมาส เพราะต้องการประคองสถานการณ์ให้ผ่านครึ่งปีแรกไปก่อน ส่วนบ้านที่ต้องการมียอดโอนในครึ่งปีหลังจะรีวิวแผนลงทุนอีกครั้งปลายไตรมาส 2

โนเบิลฯลุ้นลูกค้าจีนยูเทิร์น

นายธงชัย บุศราพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่าเหตุผลจากมาตรการ lock down ของรัฐบาล โนเบิลฯจึงตัดสินใจเลื่อนการเปิดตัว 3 คอนโดฯ คือ “โนเบิล สเตท 39-อะเบิร์ฟ ร่วมฤดี-นิว งามวงศ์วาน” จากเดิมวางแผนเปิดไตรมาส 2/63 เลื่อนไปเปิดไตรมาส 3/63 แทน

ขณะเดียวกันไตรมาส 3 วางแผนเปิดตัวคอนโดฯเพิ่ม 2 ทำเล ที่รัชดากับแยกไฟฉาย ยังคงแผนเดิมไว้ เท่ากับจะมีการเปิด 5 โครงการในไตรมาสเดียวกัน และวางแผนเปิดไตรมาส 4/63 อีก 2 โครงการ

นายธงชัยกล่าวถึงลูกค้าจีนด้วยว่า เริ่มเห็น positive sign จากการที่ลูกค้าจีนจำนวนหนึ่งแสดงความสนใจซื้ออสังหาฯในเมืองไทยมากขึ้นกว่าเดิม เพราะสามารถรับมือโควิดได้ดี โนเบิลฯมีการเทสต์ตลาดด้วยการจัด online seminar พบว่ามียอดลงทะเบียน 20,000 คน ถือเป็นตัวเลขสูงมาก

“รอให้โควิดนิ่งเราจะเริ่มเจาะตลาดออนไลน์ลูกค้าจีนมากขึ้น สัดส่วนยอดขายยังคงเป้าลูกค้าต่างชาติ 40% เหมือนเดิม มาจากฮ่องกงกับจีนแผ่นดินใหญ่เป็นหลัก ซึ่งลูกค้าจีนเริ่มมีดีมานด์ต้องการบ้านหลังที่ 2 ในเมืองไทย ราคาหลัก ๆ อยู่ที่ 3-5 ล้านบาท” นายธงชัยกล่าว

แบงก์เบรกปล่อยกู้โครงการ

นายสำมิตร สกุลวิระ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การปล่อยสินเชื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2 (เม.ย.-มิ.ย.) ปี 2563 มีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องจากไตรมาสแรก เนื่องจากผู้ประกอบการยังไม่มั่นใจในสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จึงเน้นการระบายสต๊อกของเดิมก่อน และชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่เห็นการหยุดชะงัก แต่จะมีบางส่วนที่ลูกค้าอยู่ระหว่างผ่อนดาวน์และรอโอน

“ตอนนี้ไม่มีคนสร้างบ้านใหม่ โครงการใหม่หยุดชะงัก คนซื้อก็ชะลอการตัดสินใจ จากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวยาวมาจากปี 2562 ต่อด้วยไวรัสโควิด-19 คาดว่ายอดขายอสังหาฯรวมในปีนี้

อาจจะต่ำที่สุดนับจากวิกฤตปี 2540 ธนาคารจึงมุ่งเน้นให้ความช่วยเหลือ ทั้งลดการผ่อนชำระเงินต้น และแขวนดอกเบี้ยไว้ หรือหากกรณีลูกค้าที่สร้างเสร็จ เช่น สร้างเสร็จ 5% และมีกระแสเงินสด ไปต่อได้ ธนาคารก็ยังส่งเสริมเงินทุนต่อ แต่จะพิจารณาเป็นราย ๆ ไป ดูตามปัญหาลูกค้า” นายสำมิตรกล่าว

ปล่อยทุกกลุ่มอาชีพ

นางสาวอรอนงค์ อุดมก้านตรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ กลยุทธ์ธุรกิจรายย่อย และยุทธศาสตร์การตัดสินใจ ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารจะพิจารณาถึงความสามารถในการชำระหนี้ กรณีกลุ่มอาชีพเป็นเพียงหนึ่งในปัจจัยเท่านั้น ซึ่งในอดีตอาชีพหมอ เป็นอาชีพที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุด และได้รับการตอบรับจากธนาคารในการปล่อยสินเชื่อค่อนข้างดีกว่ากลุ่มอาชีพอื่น แต่ปัจจุบันพบว่าอาชีพหมอก็มีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น 0.5% ขณะที่อาชีพนักบิน-กัปตันมีความเสี่ยงประมาณ 5% ซึ่งไม่ได้สะท้อนถึงคุณภาพของกลุ่มอาชีพเหล่านี้ว่ามีความเสี่ยงทั้งหมด

“ธนาคารปล่อยตามปกติ ปล่อยตามสกอริ่งลูกค้าไม่ว่ากลุ่มอาชีพใด นักบินก็ปล่อย เพราะแม้เป็นกลุ่มเสี่ยง แต่มีกระแสเงินสดเราก็ปล่อยให้ ทั้งหมดอนุมัติบนความสามารถของลูกค้า”

นางสาวอรอนงค์กล่าวว่า กรณีที่จะมีการเรียกผู้กู้ร่วมนั้น จะอยู่ในกรณีที่ผู้กู้แสดงรายได้กับหลักฐานไม่ตรงกัน เช่น ลูกค้าบอกมีรายได้ 5 หมื่นบาทต่อเดือน แต่หลักฐานที่แสดงพบว่ามีรายได้เพียง 3 หมื่นบาทต่อเดือนเท่านั้น ซึ่งการดึงผู้กู้ร่วม เป็นการช่วยการันตีรายได้ ไม่ได้เพื่อให้การขอสินเชื่อผ่าน เพราะส่วนใหญ่จะเป็นคนใกล้ชิดที่น่าจะรู้แหล่งที่มารายได้ ประกอบกับการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะใช้เวลา 20-30 ปี รายได้ของผู้กู้ในระยะข้างหน้าจะเพิ่มขึ้นในอนาคต