อาเซียน-เออีซี

อสังหาฯล้นตลาดมาเลเซีย มูดีส์ฯเตือนเสี่ยง “วิกฤตหนี้เสีย”

นับตั้งแต่ที่รัฐบาลมาเลเซียเปิดตัวโครงการ “Malaysia My Second Home” (MM2H) เพื่อจูงใจให้ต่างชาติเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และดึงดูดกลุ่มคนต่างชาติวัยเกษียณ กลายเป็นปัจจัยหลักให้เกิดการก่อสร้างมากมาย โดยเฉพาะ “อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย” ตลอด 5 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้มาเลเซียประสบภาวะตลาดอสังหาฯโอเวอร์ซัพพลายในปัจจุบัน

ด้วยตัวเงื่อนไขของโปรแกรม “MM2H” ที่จูงใจ โดยอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านแบบสิทธิ์ขาด หรือได้กรรมสิทธิ์ (freehold) ได้ในราคาที่รัฐบาลกำหนด ทั้งยังได้สิทธิวีซ่าเข้าเมืองอย่างถูกต้อง โดยใช้วีซ่าท่องเที่ยวประเภท “social visit pass” ยาวนานถึง 10 ปี และต่ออายุได้เรื่อย ๆ จูงใจให้ทั้งบริษัทในประเทศและต่างประเทศจับจองพื้นที่ในทำเลดีหรือที่มีศักยภาพพัฒนาโครงการกันอย่างคึกคัก

“มูดีส์ อินเวสเตอร์ส เซอร์วิส” สถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือชั้นนำของโลก ส่งสัญญาณเตือนเกี่ยวกับปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในมาเลเซีย โดยเฉพาะปัญหา “โอเวอร์ซัพพลาย” ในตลาดอสังหาฯ เพราะผลการศึกษาล่าสุด พบว่า “ยะโฮร์” กลายเป็นรัฐที่มีพื้นที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่และล้นตลาดมากที่สุด โดยมีจำนวนถึง 27% ของจำนวนอสังหาฯทั้งหมด รองลงมา คือ รัฐสลังงอร์ 21% กัวลาลัมเปอร์ 14% และปีนัง 8%

นอกจากนี้ มูดีส์ฯคาดว่าสถานการณ์ราคาอสังหาฯในมาเลเซียอาจปรับตัวลดลงเรื่อย ๆ เนื่องจากโปรเจ็กต์อสังหาฯเติบโตสวนทางกับดีมานด์หรือความต้องการซื้อภายในประเทศที่ลดลง

นักวิเคราะห์ของมูดีส์ฯกล่าวว่า “สถานการณ์ส่อแววรุนแรงมากขึ้น แม้รัฐบาลมีนโยบายระงับการพัฒนาอสังหาฯโครงการใหม่ชั่วคราว ก็อาจไม่สามารถแก้ไขปัญหาดังกล่าวได้ ซึ่งต้องยอมรับว่าช่วง 5 ปีที่ผ่านมารัฐบาลมาเลเซียเปิดกว้างให้กับโครงการพัฒนาอสังหาฯมากเกินไป”

ทั้งนี้ เมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2560 ที่ผ่านมา รัฐบาลมาเลเซียได้ออกคำสั่งให้ระงับการก่อสร้างทุกประเภท เช่น ศูนย์การค้า อาคารพาณิชย์ รวมถึงโครงการก่อสร้างเพื่อที่อยู่อาศัย อย่างหมู่บ้านและคอนโดมิเนียม โดยนักวิเคราะห์ประเมินว่า โครงการทั้งหมดที่ถูกพับชั่วคราวนั้นคาดว่ามีมูลค่าสูงมากกว่า 1 ล้านริงกิต หรือราว ๆ 242,895 ล้านดอลลาร์ เพื่อแก้ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในตลาดอสังหาฯ ขณะเดียวกันก็พยายามฟื้นดีมานด์ของผู้บริโภคควบคู่กันด้วย

มูดีส์ฯแสดงความกังวลถึงผลกระทบในระยะยาวว่า วิกฤตโอเวอร์ซัพพลายอาจยืดเยื้อและกระทบต่อคุณภาพของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่มีอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) ในระดับที่สูง ถือเป็นการเพิ่มความเสี่ยงต่อธนาคารมาเลเซียด้วย

ขณะที่ธนาคารกลางของมาเลเซีย ระบุว่าการให้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ในกลุ่มอสังหาฯในปัจจุบันมีปริมาณที่มากเกินไป โดยเฉพาะในส่วนของอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัย คิดเป็นสัดส่วนที่ 8% ของการให้สินเชื่อทั้งหมด ที่สำคัญสัดส่วนสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในกลุ่มนี้อยู่ราว 1.1-1.2%

ประมาณการของมูดีส์ฯคาดว่า พื้นที่ในมาเลเซียราว 20-30% เป็นพื้นที่จำนองในแต่ละปี ทั้งยังมีอัตราส่วน LTV ที่ 90% หรือสูงกว่านั้น

ส่วนมุมมองของนักวิเคราะห์ในวงการอสังหาฯส่วนใหญ่ว่า การที่รัฐบาลมาเลเซียระงับการก่อสร้างโครงการอสังหาฯที่อยู่อาศัยชั่วคราวถือเป็นทิศทางที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม อาคารพาณิชย์ เช่น ห้างสรรพสินค้า หรือร้านค้าปลีก มีความเป็นไปได้ที่สัดส่วนการก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นเป็น 32% ภายในปี 2021 ซึ่งเป็นสัดส่วนที่ทดแทนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่มีมากจนเกินไปในปัจจุบัน

โดยนักวิเคราะห์ให้เหตุผลว่า รายได้ต่อหัวของประชากรชาวมาเลเซียที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทั้งในระดับกลุ่มรายได้ต่ำ-ปานกลาง และรายได้ปานกลาง-สูง จะช่วยให้อุตสาหกรรมค้าปลีกมีโอกาสเติบโตขึ้นอีก โดยผลการศึกษาของหลายองค์กรชี้ว่า อัตราการขยายตัวของดีมานด์ค้าปลีกในอาเซียน หรือเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ อาจสูงกว่าฮ่องกงและเซี่ยงไฮ้ ซึ่งมาเลเซียเป็น “ท็อปไฟฟ์” ของดินแดนแห่งโอกาส

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาฯในกัวลาลัมเปอร์ยังถือเป็นตลาดที่น่าสนใจของนักลงทุน และมีคุณภาพสูง อีกทั้งราคาเริ่มต้นยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับบางประเทศในภูมิภาคเดียวกัน เช่น ราคาขายพื้นที่ในกรุงกัวลาลัมเปอร์อยู่ในระดับ 4,608 ดอลลาร์/ตร.ม. ในปี 2016 ขณะที่กรุงเทพฯมีราคาสูงถึง 9,708 ดอลลาร์/ตร.ม. และสิงคโปร์ 23,255 ดอลลาร์/ตร.ม.

อีกทั้งกัวลาลัมเปอร์ยังเป็นเมืองหลวงที่มี “ค่าครองชีพ” ที่ต่ำ หากเทียบกับบางประเทศ ที่มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อม ปัจจุบันรัฐบาลมาเลเซียมีโครงการก่อสร้างเครือข่ายการขนส่งที่ดีขึ้น เช่น โครงการรถไฟฟ้ามหานครคลังวัลเลย์ (MRT), โครงการขยายรางรถไฟ และโปรเจ็กต์รถไฟความเร็วสูงระหว่างกัวลาลัมเปอร์-สิงคโปร์ (HSR) เป็นต้น