4 คำถาม+1 บ้านคนไทยประชารัฐ

คอลัมน์ สามัญสำนึก โดย เมตตา ทับทิม

เป็นแฟนคลับนโยบายบ้านผู้มีรายได้น้อยของทุกรัฐบาลค่ะ

นาทีนี้ ขออนุญาตหยิบโครงการบ้านคนไทยประชารัฐ ล่าสุด “อธิบดีอำนวย ปรีมนวงศ์” กรมธนารักษ์อัพเดตโครงการที่ปลูกสร้างบนที่ดินราชพัสดุ

ของเดิมเปิดขายเมื่อปี 2561 ใน 5 จังหวัด มีชลบุรี เชียงใหม่ เชียงราย ขอนแก่น ประจวบคีรีขันธ์ รวม 2,300 ยูนิต มียอดจองแล้ว 2,100 ยูนิต เตรียมเปิดเพิ่มอีก 7 จังหวัด

มีการตั้งเงื่อนไขผู้ซื้อ 3 กลุ่มเรียงตามลำดับ ให้สิทธิ์แรกกับ 1.ผู้ถือบัตรสวัสดิการแห่งรัฐ รองลงมา 2.ผู้มีรายได้ไม่เกิน 35,000 บาท/เดือน ลำดับสุดท้าย 3.ประชาชนทั่วไป

คำถามข้อที่ 1 สัดส่วนลูกค้าผู้มีรายได้น้อยกำหนดยังไง

การสรุปผลงานควรกำหนดสัดส่วนผู้มีรายได้น้อยเป็นผู้ซื้อหลัก 70-80% ขึ้นไป (ถ้าทำได้ผู้ซื้อควรเป็นผู้มีรายได้น้อย 100%)

เงื่อนไขผู้ซื้อกลุ่มที่ 2-3 เป็นการเปิดช่องให้ผู้มีรายได้ปานกลาง-สูงเข้ามาแจม ซึ่งไม่ควรให้เป็นผู้ซื้อส่วนใหญ่

คำนวณง่าย ๆ ถ้าคนมีกะตังค์ซื้อไว้ดูเล่น หรือซื้อให้เช่า จ่ายสดหลังละ 7 แสนบาท แลกสัญญาเช่ายาว 30 ปี เท่ากับ 700,000 บาท หารด้วย 360 เดือน เฉลี่ยเดือนละ 1,945 บาทเท่านั้นเอง ปล่อยเช่าเดือนละ 3,000 บาทยังคุ้มเลย

คำถามข้อที่ 2 ชี้แจงหรือไม่ “ซื้อสัญญาเช่า 30 ปี”

ประเด็นนี้เนื่องจากยังมีการอธิบายที่ทำให้ผู้มีรายได้น้อย “สำคัญผิด” ในสาระสำคัญ โดยบอกว่าผู้ซื้อได้ “กรรมสิทธิ์” ตัวอาคารตลอดชีพ

ข้อเท็จจริง บริษัทเอกชนทำสัญญาเช่า 30 ปี เพื่อปลูกสร้างอาคาร แล้วมา “ขายช่วง” หรือให้ผู้ซื้อรายย่อย “เช่าช่วง”

ผู้ซื้อจึงไม่ได้รับโฉนดกรรมสิทธิ์ แต่ได้รับสัญญาเช่า 30 ปี ภาระผูกพันย่อมเกิดขึ้นและสิ้นสุดลงภายใน 30 ปี

คำถามข้อที่ 3 หมดสัญญา ตั้งแต่ปีที่ 31 ถูกไล่ที่หรือไม่

ถ้าเป็นเมื่อก่อน ความเข้าใจอัตโนมัติ คือ กรมธนารักษ์ไม่รังแกประชาชน แต่บังเอิญกรมเพิ่งแก้กฎหมายที่ราชพัสดุใหม่ ลงประกาศในราชกิจจานุเบกษา วันที่ 9 มีนาคม 2562 มีกำหนดบังคับใช้ภายใน 120 วัน รวม 8 หมวด 50 มาตรา

นั่นหมายความว่า เมื่อสัญญาเช่า 30 ปีหมดลง ต้องมีการพิจารณาใหม่ อาจต่อหรือไม่ต่อสัญญาก็ได้ทั้งนั้น

ในกรณีต่อสัญญา จุดโฟกัสอยู่ที่มาตรา 27 ค่าเช่าเป็นราคาตลาด, คำนวณผลประโยชน์ตอบแทนอื่นนอกเหนือจากค่าเช่า

รวมทั้งต้องคำนึง “มูลค่าอสังหาฯบนที่ดินที่จะกลับคืนมาอยู่กับกระทรวงการคลัง ในเวลาที่สัญญาสิ้นสุดลง”

ซึ่งแน่นอนว่าถ้ามีการต่อสัญญาบ้านคนไทยประชารัฐ ย่อมต้องใช้กฎเกณฑ์ของกฎหมายใหม่ อาจมีความเสี่ยงอยู่บ้าง

ดังนั้น เพื่อเป็นการยกประโยชน์ให้กับผู้มีรายได้น้อยตัวจริง ทำสัญญาเช่า 30+30+30 ปี เพื่อเป็นหลักประกัน 100% ได้อาศัยอยู่ถึงชั่วอายุคนโดยไม่ต้องระแวงจะถูกไล่ที่

คำถามข้อที่ 4 การกู้เงินโดยใช้บ้านคนไทยประชารัฐค้ำประกัน สามารถกู้ครั้งที่ 2-3-4 ได้หรือไม่

กรณีสมมุติ ถ้าผ่อนบ้านคนไทยประชารัฐจนหมด ไม่มีหนี้สินกับแบงก์ ต่อมาเกิดมีความจำเป็นต้องใช้จ่ายเงินก้อนใหญ่ สามารถไปขอเงินกู้รอบที่ 2 ได้หรือไม่ได้

เทียบกับการซื้อที่อยู่อาศัยแบบโฉนด เจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถนำไปจำนองเงินกู้อีกกี่รอบก็ได้ แต่การซื้อแบบสัญญาเช่าเข้าใจว่ายังต้องมีประเด็นให้พิจารณาอีกมาก

คำถามแถม (+1) กำหนดเพดานค่าส่วนกลางหรือเปล่า

โครงการมีเพดานราคาขายไม่เกิน 7 แสนบาท แต่มีภาระค่าส่วนกลางด้วย มีบางตัวอย่าง ขายยูนิตละ 6.9 แสนบาท ผ่อน 4,500 บาท แต่ค่าส่วนกลางเก็บเดือนละ 690 บาท

นำไปเปรียบเทียบกับโครงการเคหะชุมชนของการเคหะแห่งชาติ ล่าสุดคือแฟลตดินแดงที่เป็นตึกใหม่ เขาจ่ายค่าเช่าเดือนละ 1,200 บาทบวกลบ (ค่าเช่า+ค่าส่วนกลาง)

กรณีค่าส่วนกลางปกติในโครงการอื่น ๆ ของการเคหะฯ จัดเก็บเดือนละ 200 บาท/ยูนิต บวกลบไม่เกิน 100 บาท

ซึ่งคอนเซ็ปต์การบริหารค่าส่วนกลาง จัดเก็บรายได้ให้พอกับรายจ่าย ไม่แสวงกำไร แต่ถ้าค่าผ่อนเดือนละ 4,500 บาท

แล้วมีค่าส่วนกลาง 700 บาท น่าจะสูงอยู่พอสมควร

จึงเรียนมาด้วยความเคารพ ยืนยันว่าเป็นแฟนคลับนโยบายบ้านผู้มีรายได้น้อยทุกรัฐบาลค่ะ