อสังหาริมทรัพย์

ประภาวดี โสภณพนิช เจียระไน “Veyla นาใต้ เรสซิเดนเซส”

ประภาวดี โสภณพนิช
ประภาวดี โสภณพนิช
คอลัมน์ : สัมภาษณ์

เกือบ 4 ปีเต็มได้เวลาอัพเดตโครงการอสังหาริมทรัพย์ลักเซอรี่แบรนด์ “Veyla นาใต้ เรสซิเดนเซส”

ณ กลางปี 2562 วิลล่าตากอากาศโครงการนี้มีจำนวนจำกัด 15 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 67-89 ล้านบาท ปัจจุบัน ณ ไตรมาส 2/66 หลังจากผ่านสถานการณ์โควิดที่ผู้บริหารพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส ปรับราคาขึ้น 15% มีผลทำให้ราคาขยับขึ้นมาอยู่ที่ 75-98 ล้านบาท

ไฮไลต์อยู่ที่เจ้าของโครงการมีความพร้อมสุดขีดในการปิดการขายโครงการให้ได้ในปีนี้ ด้วยการจัดเต็มแพ็กเกจโปรโมชัน “วิลล่าราคาเดียว” ยูนิตละ 75 ล้านบาท จำนวน 6 ยูนิต…เท่านั้น

ขยับ 15%…ขายดีกว่าเดิม

“ประภาวดี โสภณพนิช” ผู้ก่อตั้งและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ไอเดียส์ 1606 จำกัด ดีเวลอปเปอร์ให้คำเฉลย ทำไมต้องปรับราคาขึ้น 15% หลังยุคโควิด

“เวลา นาใต้ เรสซิเดนเซส เปิดตัวก่อนโควิดแป๊บเดียว จำได้ว่าวันที่ลอนช์โครงการมียอดขายทันที 2 หลัง ทำเลหน้าหาด หลังจากนั้นยุคโควิด 2 ปีทำให้โครงการได้รับผลกระทบไปบ้างในเรื่องการก่อสร้างล่าช้า 6 เดือน ยอดขายยอมรับว่าดรอป เหมือนกับ เป็นเหตุผลหลักที่ทำให้ตัดสินใจปรับราคา 15% เพื่อชดเชยกับ take up rate ที่หายไปในช่วงปี 2563-2564”

ผลตอบรับกลับกลายเป็นดีเกินคาด โครงการ Veyla นาใต้ เรสซิเดนเซส ทำเลตั้งอยู่บนริมหาดนาใต้ 5.8 ไร่ ตำบลโคกกลอย จังหวัดพังงา แบ่งแปลงเป็นวิลล่า 15 ยูนิต บนที่ดินแปลงละ 90-93 ตารางวา

ดีไซน์ที่มี 2 ไทป์คือ “Veyla Beach” วิลล่า 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 615 ตารางเมตร หมดเกลี้ยงทั้ง 7 ยูนิต เพราะเป็นวิลล่าบีชฟรอนต์ กับ “Veyla Sea” วิลล่า 3 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 585 ตารางเมตร จำนวน 8 ยูนิต รอขายจำนวน 6 ยูนิต

ยอดขายครึ่งต่อครึ่งเป็นลูกค้าต่างชาติ ที่มาแรงคือฮ่องกง สิงคโปร์ กับลูกค้าคนไทยกลุ่มกำลังซื้อระดับ upper class ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะจุดขายหน้าหาดยาว 110 เมตร อยู่รั้วติดกันกับแบรนด์ดังอย่าง “บาบาบีช” ของกลุ่มชาญอิสสระ กลายเป็นแม็กเนตส่งเสริมซึ่งกันและกัน

น่าสนใจว่า เวลา นาใต้ เรสซิเดนเซส มีจำนวน 15 ยูนิต ในจำนวนนี้มียอดขายบอกต่อ หรือ word of mouth 3 ยูนิต หรือสัดส่วนสูงถึง 20% ย่อมหมายความว่าแบรนด์ “Veyla” ปลั๊กอินโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่ได้เรียบร้อยแล้วในขณะนี้

ผลตอบแทนปล่อยเช่า 8%

โลกนี้ไม่มีเรื่องบังเอิญ คำกล่าวนี้อาจใช้ได้กับการเซตแบรนด์ตั้งแต่โครงการแรกเมื่อ 15 ปีที่แล้ว

ด้วยความที่อยากมีบ้านตากอากาศที่หัวหิน แต่หาโปรดักต์ตอบโจทย์ไม่ได้ กลายเป็นซื้อแลนด์แบงก์พัฒนาโครงการแรก “Veyla เขาเต่า” ตามต่อด้วยโครงการที่ 2 “Veyla ชะอำเหนือ” และโครงการที่ 3 “Veyla นาใต้”

ทั้ง 3 โครงการมีจุดยึดโยงของแบรนด์ คือทำเลบีชฟรอนต์ อยู่หน้าหาด ติดทะเลเหมือนกัน

“คำว่าเวลา เพื่อนที่อยู่ลีโอเบอร์เนทท์ไปสืบค้นดูพบว่าเป็นภาษาสันสกฤต ที่แปลว่าบ้านติดทะเล ในการออกแบบโลโก้สะกดด้วย Veyla มีตัวอักษร Y ที่เปรียบเสมือนเข็มนาฬิกา และยังสามารถใช้ได้ถึงวันนี้ โดยไม่ต้องรีเฟรชแบรนด์” คำบอกเล่าถึงที่มาของชื่อแบรนด์

จุดยึดโยงของแบรนด์ต่อมาคือ การสร้างภาพจำ Veyla จะต้องเป็นแบรนด์วิลล่าลักเซอรี่เท่านั้น ทำเลบีชฟรอนต์ ดีไซน์ less is more สร้างเหมือนไม่ได้สร้าง

ทำเลที่ใช่ ดีไซน์ตอบโจทย์ ฟังก์ชั่นครบ 3 ด้าน “ซื้ออยู่เอง-ขายต่อ-ปล่อยเช่า” ล้วนแต่มีมูลค่าเพิ่ม

ถอดรหัสผลตอบแทนปล่อยเช่าในโครงการ Veyla นาใต้ เรสซิเดนเซส จำนวน 4 ยูนิต แบบ 3 ห้องนอน เฉลี่ยห้องละ 15,000 บาท/คืน แบบเช่าเหมาทั้งหลังก็ต้อง x3 ห้องนอน

คำนวณย้อนกลับคิดเป็นผลตอบแทนค่าเช่าที่ 8% กลายเป็นอีกหนึ่งจุดขายของโครงการโดยปริยาย

จุดขาย-หาดส่วนตัว 10 กม.

โอกาสเดียวกันนี้ ผู้นำท้องถิ่น “สมบัติ จินดาพล” นายกองค์การบริหารส่วนตำบลโคกกลอย (อบต.โคกกลอย) ฉายภาพยุคบูมธุรกิจอสังหาฯ บนทำเลหาดนาใต้ ถ้าเริ่มต้นนับจริง ๆ ก็ต้องเป็นยุค “เปลี่ยนสนามรบเป็นสนามการค้า” ของรัฐบาล ชาติชาย ชุณหะวัณ ที่เริ่มมีการปักหมุด “เมกะวิลล่า” หลังแรกของเศรษฐีฝรั่งช่วงปี 2534-2535

กระชับเวลาใกล้ตัวขึ้นมาอีก คือช่วงนั่งนายก อบต.สมัยแรก ปี 2555 ราคาที่ดินฝั่งติดทะเลบอกขายเพียงครึ่งเดียวของปัจจุบัน ไร่ละ 15 ล้านบาทบวกลบ

เทรนด์ปี 2566-2567 ราคาตั้งขายขยับเป็นไร่ละ 30-40 ล้านบาท

จุดโฟกัสอยู่ที่ทำเลหาดนาใต้กำลังจะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในด้านผังเมือง จากเดิมผังเมืองสีเขียวที่สามารถพัฒนาที่ดินได้ระดับหนึ่ง ในอนาคตอันใกล้ (รอรัฐบาลใหม่) จะมีการเปลี่ยนสีผังเมืองเป็น “เขียวทแยงขาว”

ความหมายผังเมืองเขียวทแยงขาวคือ จำกัดการพัฒนาที่ดินเข้มข้นกว่าเดิม พร้อมกับมีวงเล็บด้วยว่า การใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการสำหรับการท่องเที่ยวเท่านั้น

ทำให้มี 2 มุมมอง ชอบกับไม่ชอบผังเมืองเขียวทแยงขาว

ผู้ประกอบการที่ไม่ชอบเพราะจำกัดการพัฒนา แต่สำหรับคนท้องถิ่นซึ่งสะท้อนผ่านมุมมอง “นายกสมบัติ” ฟันธงว่าชอบมาก เพราะเป็นข้อดีทำให้การลงทุนที่จะเข้ามาในพื้นที่มีข้อจำกัด ทำได้ยากขึ้น

ในเชิงกลยุทธ์ของเมือง เท่ากับเป็นการสกรีนโปรเจ็กต์ลงทุนโดยอัตโนมัติ เพราะผังเมืองที่จำกัดการพัฒนาทำให้ราคาที่ดินแพง เมื่อต้นทุนที่ดินมาแพง กลุ่มกำลังซื้อจึงต้องมีศักยภาพสูงลิ่ว หรือเป็นกลุ่มไฮเอนด์ถึงลักเซอรี่เท่านั้น

“ผังเมืองเขียวทแยงขาวถือเป็นทิศทางที่ดีในการใช้ประโยชน์ที่ดินระยะยาวของหาดนาใต้ ทำให้การลงทุนเข้ามาไม่ใช่โครงการแมส แต่เป็นเซ็กเมนต์ลักเซอรี่ มาจำนวนน้อยแต่กำลังซื้อสูง ทำให้เป็นการถนอมสิ่งแวดล้อม ถนอมการใช้ทรัพยากรธรรมชาติทางทะเลได้ยั่งยืนชั่วลูกชั่วหลาน”

อัพเดตของอัพเดต ชายหาดนาใต้ที่มีเอกสารสิทธิโฉนดที่ดิน ความยาว 10 กม.นั้น เพิ่งจะมีการพัฒนาโครงการเพียง 40% จึงมีช่องว่างเหลือให้เศรษฐีกระเป๋าหนักจากทุกมุมโลกเข้ามาจับจองได้อีก และหมายถึงราคาวันนี้ที่มองว่าที่ดินแพงแสนแพง ยังสามารถขยับขึ้นได้อีกเช่นกัน