กีรติ ศตะสุข ซีอีโอใหม่ CP LAND ปลุกลงทุน 2 ปี 3 หมื่นล้าน

กีรติ ศตะสุข
กีรติ ศตะสุข

1 เมษายน 2566 ซี.พี. แลนด์ ประกาศแต่งตั้ง “กีรติ ศตะสุข” ดำรงตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหารคนใหม่ แต่เพิ่งจะเปิดตัวกับสื่อมวลชนวงใหญ่เมื่อกลางเดือนธันวาคมที่ผ่านมา

ต้องบอกว่ามาพร้อมกับบิ๊กเซอร์ไพรส์ในรอบ 40 ปีของการก่อตั้งองค์กร บริษัท ซี.พี. แลนด์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะบริษัทลูกในเครือเจริญโภคภัณฑ์ หรือ ซี.พี. อาจกล่าวได้ว่าแผนธุรกิจเร้าใจที่สุดกำลังจะเกิดขึ้นใน 2 ปีหน้า ด้วยเม็ดเงินลงทุนสูงถึง 3 หมื่นล้านบาท เพื่อสร้างการเติบโตแบบก้าวกระโดด วางเป้าหมายมียอดรับรู้รายได้แตะ 1 หมื่นล้านบาทเป็นครั้งแรก

เป้ารายได้นิวไฮ 1 หมื่นล้าน

“ผมเข้ามา ซี.พี. แลนด์ ในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายกลยุทธ์เมื่อปี 2565 บริษัทมีรายได้ 1,800 ล้านบาท เดิมเป้ารายได้ปีนี้อยู่ที่ 2,500 ล้านบาท แต่คาดว่าทำได้จริงแตะ 3,000 ล้านบาท คำนวณตามไทมิ่งที่ผมเป็นผู้บริหารเต็มมือ ถือว่ามีส่วนในการบริหาร 75% ปี 2567 เป็นต้นไปจะเป็นผลงานในฐานะ CEO แบบร้อยเปอร์เซ็นต์”

ไฮไลต์อยู่ที่เป้ารายได้ 2 ปีหน้า ต้องการเติบโตเฉลี่ยเกือบเท่าตัว แบ่งเป็นปี 2567 ตั้งเป้ารายได้ 5,500 ล้านบาท คิดเป็นอัตราเติบโต 83% และปี 2568 เป้ารายได้ 10,000 ล้านบาท เติบโตต่อเนื่องที่ 80% ซึ่งต้องตั้งข้อสังเกตด้วยว่าเป้ารายได้ 5,500 ล้านบาท เดิมวางไทม์ไลน์ในปี 2568 ล่าสุดขยับเร็วขึ้น 1 ปีเต็มมาอยู่ในปี 2567 แทน

แน่นอนว่าแหล่งเงินลงทุนเป็นเรื่องเล็ก เพราะฐานะบริษัทในเครือ ซี.พี.การันตีเงินทุนที่แข็งแกร่ง แต่เมื่อถอดรหัสเนื้อในจะพบว่า สุขภาพทางการเงินมีล้นเหลือ สัดส่วนหนี้สินต่อทุนหรือ D/E อยู่ในหลักทศนิยม มีสัดส่วนเงินลงทุนตัวเองสูงกว่าหนี้สิน 6-7 เท่า มีสินทรัพย์ 27,000 ล้านบาท มีหนี้สินตัวเลขกลม ๆ อยู่ที่ 5,000 ล้านบาท

นั่นหมายความว่า แค่เปรียบเทียบกับสแตนดาร์ดการลงทุนของวงการอสังหาริมทรัพย์ D/E 1 : 1 ก็ถือว่าเป็นระดับการลงทุนที่ปลอดภัยแล้ว ซี.พี. แลนด์ เพียงแค่ปรับตัวเลขหนี้สินต่อทุน จากหลักทศนิยมให้ขึ้นมาอยู่ที่ 1 : 1 ก็สามารถลงทุนอย่างปลอดภัยได้ทันทีในวงเงิน 30,000-35,000 ล้านบาท

นักอสังหาริมทรัพย์ทฤษฎี

“คนส่วนใหญ่จะเรียกผมว่าอาจารย์กี เพราะประวัติการทำงานเคยเป็นอาจารย์สอนที่คณะสถาปัตย์ ม.ธรรมศาสตร์เกือบ 10 ปี ผมเป็นคนเซตหลักสูตรอสังหาฯ ระดับปริญญาตรีชื่อหลักสูตรสถาปัตยกรรมเพื่ออสังหาริมทรัพย์ ระดับปริญญาโทชื่อหลักสูตรนวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์”

เพราะฉะนั้น เส้นคิดหลักจึงผูกติดกับความเป็นนักวิชาการ แม้ว่า 3 ปีแรกหลังจบการศึกษาคว้าดีกรี Master of Science Land Development และประกาศนียบัตรด้าน Facility Management จากมหาวิทยาลัยเทกซัส สหรัฐอเมริกา เคยทำงานในบริษัทอสังหาฯ เป็นกรรมการบริหาร MQDC (บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ จำกัด ของทิพพาภรณ์ อริยวนารมย์ เจียรวนนท์)

แต่ค้นพบว่าอาชีพหลักที่ชื่นชอบและทำได้ดีคือการเป็น “นักอสังหาริมทรัพย์ทฤษฎี”

“งานถนัดคือวิจัย ผมพยายามทำให้อสังหาฯ ทุกอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ คำนวณได้ไม่ว่าจะเป็นความต้องการลูกค้า การตัดสินใจซื้อ การพัฒนาโครงการ ความรู้สึกต่อตราสินค้าหรือแบรนด์ ผมมีความเชื่อว่าสามารถนำความสำเร็จมาคำนวณคณิตศาสตร์ได้ แม้ว่าอสังหาฯ มีเรื่องอารมณ์ ความรู้สึกมาปะปนด้วย แม้ว่าความแม่นยำอาจไม่เต็ม 100% แต่ความน่าจะเป็นทำให้เราประสบความสำเร็จได้”

รีโมเดลธุรกิจบ้าน-คอนโดฯ

วิสัยทัศน์ผู้ก่อตั้ง ซี.พี. “ธนินท์ เจียรวนนท์” ที่ถูกส่งต่อมายังทุกอณูของกลุ่มธุรกิจในเครือ ธุรกิจจะยั่งยืน ทำอะไรก็แล้วแต่ให้นึกถึงประโยชน์ 3 อย่างที่มีต่อประเทศ องค์กร และประชาชน (ลูกค้า) ถูกนำมาปรับใช้อย่างเคร่งครัด เติมเต็มด้วยกรีนแอ็กชั่น ซี.พี.แลนด์ มุ่งมั่นเป็นองค์กรลดปริมาณขยะทุกประเภทให้เป็น 0 หรือ Zero Waste ภายในปี 2030 และมุ่งสู่การปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ หรือ Net Zero Emission ภายในปี 2050

ปัจจุบัน “กีรติ” แบ่งพอร์ตอสังหาฯ บริษัทเป็น 5 กลุ่มหลัก 1.ธุรกิจที่อยู่อาศัย พัฒนาบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม 2.ออฟฟิศและรีเทล 3.โรงแรม 4.ธุรกิจบริหารอสังหาฯ ครบวงจร หรือพร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนต์ และ 5.ศูนย์ประชุมและแสดงสินค้านานาชาติ (มี 1 แห่งที่ จ.ขอนแก่น ในนาม KICE)

รอยต่อการเปลี่ยนผ่านของทีมบริหาร ซี.พี.แลนด์ มีมรดกสต๊อกบ้านและคอนโดฯ มูลค่า 3,000 ล้านบาท ตามแผนต้องการระบายให้หมดเร็วที่สุดภายในปีนี้-ปีหน้า จากนั้นใช้กลยุทธ์ “อสังหาฯ ทฤษฎี” มาก่อร่างสร้างตัวขึ้นมาใหม่ ภายใต้บิสซิเนสโมเดลใหม่

จากเดิมสินค้าบ้านแนวราบเจาะเซ็กเมนต์กลาง-ล่าง มีระดับราคาเฉลี่ย 5 ล้านบาทบวกลบ โฉมใหม่จะขยับเซ็กเมนต์ขึ้นมาจับกลุ่มกำลังซื้อกลาง-บนมากขึ้น ราคา 5-20 ล้านบาท หมัดเด็ดอยู่ที่เตรียมคลอดบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์แบรนด์ใหม่ “ลักซ์ริวา เรสซิเดนซ์-Luxriva Residence” นำร่องโครงการแรกบนทำเลใจกลางเมือง จ.นครศรีธรรมราช ราคา 12-20 ล้านบาท แน่นอนว่ามีแผนกระจายการลงทุนในหัวเมืองหลัก-หัวเมืองสำคัญในภูมิภาคเป็นสเต็ปถัดไป

จากเดิมคอนโดฯ ที่มีแบรนด์หลัก กัลปพฤกษ์, ดรีม, ทอสกาน่า, ทัสคานี ฯลฯ เกือบสิบแบรนด์ ราคาหลัก 1 ล้านบาทต้น ๆ จะเลือกต่อลมหายใจให้เพียงแบรนด์เดียวคือ ดรีม คอนโด จากนั้นจะปั้นแบรนด์ใหม่ขึ้นมา และขยับเซ็กเมนต์ขึ้นมาจับกลุ่มราคา 3-10 ล้านบาท จากเดิมเฉลี่ยตารางเมตรละ 6 หมื่นบาท ขยับขึ้นเป็น 8-9 หมื่นบาททะลุ 1 แสนบาทขึ้นไป

Risk Monitoring เดินฝ่าพายุ

สมรภูมิแข่งขันหลักยังคงโฟกัสทำเลที่ ซี.พี. แลนด์ เป็นเจ้าตลาด ซึ่งไม่ใช่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แต่เป็นหัวเมืองภูมิภาคทั่วประเทศ เดสติเนชั่นใหม่ ๆ ปักหมุดได้ที่โคราช ขอนแก่น เชียงใหม่ นครศรีฯ ภูเก็ต พังงา กระบี่ พัทยา เป็นต้น

จุดเน้นอยู่ที่ติดหัวรบการลงทุนในทุกมิติ ตามโครงสร้างพอร์ตอสังหาฯ 5 กลุ่มของบริษัท อาทิ ธุรกิจโรงแรมกำลังจะมีการลงทุนโมเดล Brown Field หรือการควบรวม/ซื้อกิจการ ซึ่งมีดีลหนาแน่นในมือ เตรียมประกาศแผนครั้งสำคัญในไตรมาส 1/67 เป็นต้น

คำถามสำคัญ พกความมั่นใจอะไรในการเร่งสปีดการลงทุนรอบใหม่ แถมเป็นรอบใหญ่ที่มีมูลค่าลงทุนสูงถึง 3 หมื่นล้านบาท

“ภาพใหญ่มองจากมุมอสังหาฯ ทฤษฎี มีเรื่อง Economic Pattern ทรัพย์สินราคาตกต่ำ ตลาดทุนตกต่ำ ซัพพลายพร่อง เศรษฐกิจถึงจุดกลับตัว จากขาลงต่อเนื่องตั้งแต่ยุคโควิด คาดว่าปลายปี 2567 ถึงต้นปี 2568 เป็นเส้นกราฟขาขึ้น ประเมินจากซัพพลายห้องชุดที่ถูกระบายออกไปเยอะแล้วตั้งแต่ปี 2565

ซึ่งพฤติกรรมผู้บริโภคต้องยอมรับกันว่าสินค้าบ้าน รถยนต์ ลูกค้าต้องการของใหม่ หรือเทคโนโลยีใหม่ ๆ สินค้าบ้านก็เช่นกัน ถ้าเราไม่ลงทุนพัฒนาโครงการภายในปีหน้า หมายความว่าปลายปี 2567 กับต้นปี 2568 เราจะเสียโอกาส”

อย่างไรก็ตาม เทรนด์เศรษฐกิจถึงจุดกลับตัวดังกล่าว ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังต้องการปัจจัยเกื้อหนุนอย่างน้อย 3 เรื่อง ได้แก่ ความรู้สึกสบายใจของผู้ซื้อ (กำลังซื้อ) มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ และการสนับสนุนด้านสินเชื่ออสังหาฯ ของแบงก์ชาติ

โดยมี Safety Factor ในการลงทุน ด้วยการทำ Risk Monitoring อย่างเข้มข้น เพราะมองว่าในวันที่มีพายุ การเดินไปข้างหน้า (ลงทุนใหม่) มีความเสี่ยงเท่ากับการอยู่เฉย ๆ คำถามคือธุรกิจจะเลือกเสี่ยงแบบไหน ถ้าอยู่เฉย ๆ ผลลัพธ์ก็นิ่ง แต่ถ้าเดินไปข้างหน้า ผลลัพธ์มีสิทธิเปลี่ยนแปลงได้


“วันนี้เราอยู่ใน Big Resession ภาวะถดถอยรุนแรง แต่มีจังหวะให้ทำธุรกิจได้ เทรนด์ปี 2568 เศรษฐกิจถึงจุดกลับตัว ดีมานด์จะกลับมา สิ่งที่จะลงทุนใน 2 ปีหน้า ไม่ Too Early หรือ Too Late”