อสังหาริมทรัพย์

“ชานนท์” Reinvention “อนันดา” 2018 โฟกัสเทคโนโลยีรับเทรนด์อสังหา 10 ปี

เกาะขอบเวทีสัมมนาใหญ่แห่งปี “พลิกเกมธุรกิจ พลิกอนาคต-The Reinvention 2018” เมื่อช่วงบ่ายวันพุธ 29 สิงหาคม 2561 จัดโดยหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ งานนี้ “โก้-ชานนท์ เรืองกฤตยา” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) อุทิศเวลา 40 นาทีเต็มบนเวทีในการแลกเปลี่ยนมุมคิด ถึงแม้ว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถูกรบกวนจากเทคโนโลยีดิสรัปชั่นน้อยกว่าธุรกิจอื่น แต่ทำไมองค์กรธุรกิจอย่างอนันดาฯ จึงต้องมีการปรับตัวเชิงรุกอยู่ตลอดเวลา

โมเดลธุรกิจ “ระฆังคว่ำ”

ในฐานะที่เป็นโรลโมเดลให้กับดีเวลอปเปอร์คนรุ่นใหม่ โดยสร้างตัวจากคอนโดฯแท่งแรกมูลค่า 800 ล้านบาท สตอรี่อนันดาฯ คืออะไร

…เงินจริง ๆ ล้นโลกนะ ทุกที่ ไม่ว่าเทกคัมปะนี สตาร์ตอัพ แต่วิธีที่เรา pitch งานตัวเอง บางทีเรามองเกมเล็กไป บางทีบางอย่างเรามอง…ช่วงนั้นเป็นช่วงที่เมืองใหม่สุวรรณภูมิกำลังเกิด ตอนนั้นมีหนองงูเห่ามา ท่านทักษิณ (ชินวัตร) มาลงอินฟราสตรักเจอร์ให้ เสร็จไม่เสร็จ ผมก็บอกฝรั่งเลยว่ายังไงต้องเสร็จยุคนี้แหละ รัฐบาลอื่นกี่สิบปีก็ไม่เสร็จ รัฐบาลนี้เสร็จแน่ และตรงนี้จะพัฒนามหาศาลเลย เราก็บอกว่าเขียนพอร์ตโฟลิโอในเซ็กเมนต์ที่เราต้องการมีกี่เซ็กเมนต์ อะไรบ้าง ดูพอร์ตของเมืองจะเป็นยังไง เรียกว่าเป็น port theory

อันที่ 2 พอร์ตโฟลิโอคอนโดฯติดรถไฟฟ้า ใช้แบรนด์ไอดิโอเป็นหลัก ตอนนั้นทุกคนมองอสังหาฯ เฮ้ย รถไฟฟ้าเกิดจริงหรือเปล่า เป็นอะไรชั่วคราวไหม เพราะตอนนั้นมีแค่ 10 กว่าสถานี ไม่ได้มองว่ามีแวลูจริง ตอนนั้นมีวิ่งสายสีเขียว สุขุมวิท กลางเมืองอย่างเดียว สายสีน้ำเงินยังไม่เสร็จเลย แต่เราก็เริ่มออกการตลาด ออกทีให้เป็นบิ๊กแบงไปเลย ออกที 5 โครงการไปเลยให้มันใหญ่และได้แบรนดิ้ง

คำถามคือ อินเวสเตอร์หลักเขามองสตอรี่อะไร

เวลาเงิน (ก้อน) ใหญ่ ให้มองเป็นระบบก่อน อย่างเช่น สุวรรณภูมิ เอาทั้งเมืองหรือจะเอารถไฟฟ้า เอาทั้งระบบเลย เราถามว่าตอนนี้มี 10 กว่าสถานี ยุคนั้นปี 2550 เราบอกว่าจาก 10 สถานี ณ ตอนนี้ตีซะว่ามี 80 สถานี อีกประมาณ 1 ปีครึ่งมี 150 สถานีรถไฟฟ้า และให้สร้างจนเสร็จเลยภายใน 15 ปีมี 300 สถานี เราจะคัฟเวอร์ได้หมดไหม

ตอนนั้นผมก็ทำโมเดลระฆังคว่ำ ตรงกลางใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากที่สุดแบรนด์ไอดิโอ (0-300 เมตร) ห่างหน่อยก็แบรนด์เอลลิโอ (301-600 เมตร) มันก็มี business model ที่ค่อนข้างเข้าใจง่ายใน assumption ของเราบอกว่า อสังหาฯเป็นฟังก์ชั่นออฟโลเกชั่น แอนด์โมบิลิตี้ ถ้าใกล้รถไฟฟ้ายิ่งแพง สูตรนี้แหละเราไปศึกษารถไฟฟ้าในอังกฤษซึ่งร้อยกว่าปี โตเกียว นิวยอร์ก เอารีเสิร์ชมา ยิ่งใกล้รถไฟฟ้ายิ่งดี เราจะลงทุนแค่นี้ ไม่ใช่อยู่ ๆ เอ๊ะตัวเองหาที่ หรืออยู่ ๆ มีใครขายที่ 500 ไร่ ในต่างจังหวัดถูก ๆ เอาปืนจ่อหัวผม ผมก็ไม่ลงทุน ผมพูดอย่างนั้นเลย พี่ให้ผมฟรี แล้วผมสร้างก็ไม่เอา เรามัน very disciplin ต้องมีวินัยในการลงทุนมหาศาลเลย

บริหารแบบ “คอนดักเตอร์”

แบบฉบับของ “ชานนท์” คนอยากรู้ว่าลีดองค์กรยังไงไม่ให้เหมือนคู่แข่งผมว่าเป็นคำถามที่ดีมาก เพราะว่าในอสังหาฯ ดีเวลอปเปอร์ เป็นคอนดักเตอร์ให้กับวงออเคสตร้า แต่ยังมีผู้รับเหมา ผู้ออกแบบ ซัพพลายเออร์ ฯลฯ ผมใช้ศัพท์คำว่า virtual factory ไม่ใช่โรงงานอุตสาหกรรมที่เราคอนโทรลโปรดักชั่นไลน์ในทุกอย่างได้ มันมีหลังคา มีคนอยู่ในโปรดักชั่นไลน์ HR ต้องเข้าใจว่าต้องฝึกใครทำอะไร ตรงไหนให้เก่ง ทุกไซต์เราผู้รับเหมาก็มีแรงงานจากต่างด้าว ที่พูดภาษาไทยได้บ้างไม่ได้บ้าง จะบอกว่าตรงนั้นทำให้ดีนะ คุณภาพ ผมว่าเราต้องทำซัพพลายเชนฟอรั่ม ซีจีฟอรั่ม เราทำตลอด

ช่วงแรก ๆ ผู้รับเหมาเราก็ทำสิ่งที่ผมเรียกว่า ไคเซนฟอรั่ม ทุกคนจะเห็น virtual นั้น ผมก็มีผู้รับเหมาที่ผมแอสซูมว่าทำให้เราได้ ไม่ใช่ว่า one night stand relationship (เสร็จแล้วก็ไปหาผู้รับเหมาใหม่)

สังเกตดูสิ สมมติเราทำตึกเดียว สมมติส่งไป 5 บิล ราคาถูกที่สุด แต่ถูกที่สุดนั้น ดีที่สุดหรือเปล่า ผู้รับเหมาจะเล่นเกมว่าส่ง (ราคา) ถูกก่อนแล้วมาขอตังค์เพิ่ม ถ้าคนที่อ่านเกมออก ถ้าผู้รับเหมาเขาเล่นเกมนั้น เราก็ต้องพูดกันตรง ๆ บอกว่าอย่าเล่นเกมนั้นกับเรานะ อะไรที่พี่อยู่ได้ ผมอยู่ได้ คุณภาพได้ ลูกค้าแฮปปี้ ในซัพพลายเชน virtual factory ของเรา ในโมเดลของเรา จะ sequence ว่าในบิสซิเนสไปยังไงต่อได้ยาว ๆ

ผู้รับเหมาเราก็มองต่อไปอีก ไม่ใช่ผู้รับเหมาอย่างเดียว ผู้ออกแบบเข้าใจลูกค้าหรือเปล่า ใน DNA ของเรา ในที่สุดแล้วลูกค้าคือจ่ายตังค์หมดนะ ไม่ใช่ชานนท์จ่ายตังค์นะ ลูกค้าจ่าย เราเป็นคอนดักเตอร์ บทสรุปสั้น ๆ คือ “ปีหนึ่งเราขาย 4 หมื่นล้าน ปีนี้โอน 4 หมื่นล้าน”

เทรนด์สิบปี Share Economy

เรื่องล่าสุดที่เป็นทอล์กออฟเดอะทาวน์ คือ การนำ SU-Singularity Univesity ชุมชนนักคิดระดับโลกจากซิลิคอนวัลเวย์ มาจัดงานสัมมนาที่เมืองไทย …เห็นอะไรและกลัวอะไร

ธีมของมันคือดิจิไทเซชั่น เหมือนใช้โทรศัพท์แอนะล็อกมาเป็นสมาร์ทโฟน ทัชสกรีนกันหมด ตอนนี้คอมพิวเตอร์ทุกอย่างอยู่ในมือถือ พลังของมัน exponential ตลอดเวลา เรามองทุกอย่างถึงจุดที่ตัว AI (ปัญญาประดิษฐ์) มันจะฉลาดกว่ามนุษย์ทุกคนในโลกรวมกัน

การจัด SU ในเมืองไทย เพื่อจุดประกาย source of knowledge สิ่งที่ต้องการคือให้มองอนาคตอสังหาฯ 10 ปีข้างหน้า มีปัจจัยกระทบอะไรบ้าง

อสังหาฯปัจจุบันระวังโอเวอร์ซัพพลาย ประเทศไทยซึ่งไม่ได้พูดถึงเทคโนโลยี เอาเบสิกเลยคือราคาที่ดินจะแพงขึ้น กระเป๋าผู้บริโภคโตไม่ทันราคาที่ดิน คนอยากได้คอนโดฯ หรือบ้าน ก็ afford ไม่ได้ เราก็ต้องดู share economy

ผมก็โปรเจ็กชั่นตัวเองว่า อนาคต (ลูกค้า) ไม่มีใครอยากจะได้ (ภาระ) 30 ปี เพราะเขาต้องการ job ability เขาต้องการย้ายงานตลอด เขาไม่ต้องการกู้ 30 ปี แล้วให้อยู่คอนโดฯนี้เหรอพี่ สมมติเรา suggest อีกว่า life as a service หมายความว่า คอนโดฯ หรือ housing as a service คุณซื้อภายใต้เครือข่ายเรา ในไพรซิ่งโมเดลราคาเดียวกัน มาเทรด ICO

ของเรา แล้วมาดูว่าอยู่ตรงไหน วันนี้อยู่แถวสยามแพงหน่อยนะ เย็นนี้อยู่บางนา-ตราดแบริ่ง ถูกน้อยกว่า มองโกลบอลสเกล สามารถเทรดกันได้ กำลังศึกษาอยู่ว่าจะทำได้ยังไง คอนโทรลแอสเสตยังไง จะต้องมี asset manager ดูแลทรัพย์สินยังไง เพราะพวกนี้เทรดกันอยู่ตลอดเวลา

ทำเลแห่งอนาคต “หลังคาคอนโด”

สำหรับเทรนด์อื่น ๆ มองว่า …อันหนึ่งที่น่าสนใจ อสังหาฯคือโลเกชั่นกับโมบิลิตี้ในสมการของเรา ถ้าโมบิลิตี้ เช่น (เดินทาง) ผมมาจากออฟฟิศเอฟวายไอ (คลองเตยมาสยามพารากอน) เกือบชั่วโมง โครงสร้างของเมือง ซิตี้แพลนนิ่งยังมีปัญหาอยู่มาก หรือในสมการบิสซิเนสโมเดลของอนันดาฯ บอกว่ารถไฟฟ้ามันเวิร์ก อย่างล่าสุดกรุงเทพฯ ฝนตกรถติดสองวันแล้ว ไปซื้อคอนโดฯ ไอดิโอ เป็นจุดขายได้ดีมาก (หัวเราะ)

เราใช้ธีม urban living solution ภาวะรถติดทำให้เราขายคอนโดฯติดรถไฟฟ้าได้ดี สมการโมบิลิตี้กับโลเกชั่น ใน singularity ดิสคัสกันเยอะว่า ถ้าโมบิลิตี้โดนดิสรัปต์ยังไง คำตอบคือ “โดรน” โปรเจ็กชั่นเรามองว่าภายใน 20 ปี จะมี personalize drone เกิดขึ้น ผมไปฟังทอสเต้น มุลเลอร์-ออตวอส (ประธานกรรมการบริหาร โรลส์-รอยซ์ มอเตอร์คาร์ส) จะจอยต์กับบริษัทอื่น เราเห็นบริษัทรถยนต์ใหญ่ ๆ โรลส์-รอยซ์ เริ่มมี drone strategy ของตัวเองแล้ว ถึงจุดจุดหนึ่งจะเห็นไฮเวย์ในอากาศ เหมือนหนัง sci-fi

ตอนนี้เราบอกว่าใช้เวลาเดินทาง 1 ชั่วโมง จากคลองเตยมาสยามพารากอน นั่งโดรน วิ่งเร็ว 70 กม./ชม. ไปไหนได้บ้าง ไปปทุมธานี บางแสน จะเริ่มเห็นเกิดขึ้น ในอสังหาฯ ราคากลางเมืองจะดรอป รถไฟฟ้าอาจโดนดิสรัปต์เพราะไม่สำคัญแล้ว ทุกคนไปอยู่ชานเมือง ยุคต่อไปอสังหาฯที่บอกว่าราคาดีที่สุด คือ หลังคาของคอนโดฯ เพราะต้องจอดโดรน ใครมีรูฟท็อปดี ๆ เก็บไว้ดี ๆ แล้วกันครับ

สำเร็จในอดีต-ไม่การันตีอนาคต

ไฮไลต์อยู่ที่จะเปลี่ยนอนันดาฯยังไง จะรีอินเวนต์แบบไหน เพราะธุรกิจปัจจุบันก็ต้องรักษาผมว่าอุปสรรคของทุกอุตสาหกรรม เรามีธุรกิจปัจจุบัน แต่เราต้องมีฟิวเจอร์โปรเจ็กชั่น ความยากของมันคือว่าความสำเร็จในอดีตไม่ได้แปลว่าจะการันตีอนาคต ใครรวยในอดีตอย่าคิดว่าจะรวยในอนาคต forget it ผมว่าเลิกเถอะ ถ้าคิดแค่นั้นก็เจ๊งแล้ว เราต้องตื่นอยู่ตลอดเวลา เพราะการเปลี่ยนแปลงเร็วมาก ต้องศึกษาตัวเอง

และต้องมีวิชั่นของตัวเอง เวลา bet ใคร เราต้อง bet ฟิวเจอร์องค์กรด้วย ว่าสุดท้ายเราจะ accept ต้องมีสแตรทิจี ต้องมีแผนเอ บี ซี ดี และส่วนมากอาจจะเจ๊ง

สมมติ 20% ที่เรา bet เกิดได้ อีก 80% เจ๊ง ลูกน้องที่ทำให้เจ๊งใน 80% โดนลงโทษขนาดไหน เรารู้ในคัลเจอร์องค์กรว่าลงโทษเขาไม่ได้ และรู้อยู่แล้วว่าเราต้องโปรโมตให้เขา… ฝั่งผู้บริหารเราต้องรีอินเวนต์ไหมว่า ลง 100-200 ล้าน สมมติเจ๊ง 100 ล้าน แต่ถ้าได้ล่ะ ได้เท่าไหร่ สมมติได้พันล้าน ต้อง bet กันว่าลง 200 ได้ 2,000 ล้าน อันนี้ลง 50 ล้าน ได้ 500 ล้าน เราต้อง bet หลาย ๆ วง

น่าสนใจว่าจะดีไซน์องค์กรอนันดาฯแบบไหน

เมื่อต้นปี ผมทำงานกับ singularity คุยกับคอนซัลต์หลายคน ฟังเดวิด โรเบิร์ตส (SU-นักพูดเรื่องนวัตกรรมและการแทรกแซงธุรกิจเดิมให้เกิดธุรกิจใหม่) กับจอห์น ฮาเกล (ประธานบริษัทร่วม Center of the Edge บริษัทดีลอยต์) ผมค่อนข้างโชคดีได้ฟังคนพูดเรื่องรีเลชันชิป เขาบอกว่าการเปลี่ยนแปลงเทคโนโลยีไม่ได้เกี่ยวกับเทคโนโลยี แต่เกี่ยวกับมนุษย์ เผ่าพันธุ์มนุษย์ หรือ tribe ทุกองค์กรมองว่า ใครเป็นหัวหน้าเผ่า ซีอีโอ ฟาวเดอร์ ถ้าอายุยิ่งแก่ยิ่งดื้อหรือเปล่า ลูกน้องก็ดื้อตามไปด้วย เขาก็ไอเดนติฟายด์ early adopter

ระบบซีจี ระบบการตัดสินใจ บอร์ด แยกกันอยู่ในนี้ แล้วก็มีเบสิกในการ transition making มี KPI ชี้วัดเหมือนเดิม ผมเพิ่งประชุมว่าเราทำยังไง เข้าบอร์ดความเสี่ยงสุดท้ายดู growth เพราะอนันดาฯทำหลาย ๆ อย่าง และดู organization health ก็คือ HR culture ว่ามีคนอยู่ได้จริงไหม ทะเลาะกันไหม ขาดทุน 3-4 ปี ผมไม่ว่า แต่ต้องให้ผม accept ก่อน

ปูรากฐาน “ฟิวเจอร์วิชั่น”

วกกลับเข้ามาถามถึงอนาคตอนันดาฯ5-10 ปีหน้าเราคงไม่ทิ้งสิ่งที่เราทำเป็น โครงสร้างการก่อสร้างเราจะออปติไมซ์ทุกอย่าง มีพนักงาน 1,000 กว่าคน เราจะ growth จะมียอดขาย 4 หมื่นล้าน พนักงานก็พันกว่าคน ยอดขายไป 6 หมื่นล้าน พนักงานก็พันกว่าคน เพราะเราใช้ organization ของเทคโนโลยีมาช่วยตลอดเวลา เราเก็บดาต้า แชร์ดาต้าในแวลูเชนตลอดเวลา และทำ AI

ซึ่งโครงสร้างพวกนี้เป็นโครงสร้างเพื่ออนาคตหมดเลย และเราบอกว่านี่คือ future vision ของเราคืออะไร

คำถามสุดท้าย พร็อพเพอร์ตี้ไม่ได้จำเป็นต้องปรับตัวขนาดนั้น แต่ทำไมอนันดาฯต้องเร่งขนาดนี้ เร่งทุกอย่างผมสนใจเรื่องพวกนี้ ตอนจัด SU เอสซีบีก็เป็นสปอนเซอร์ เราใช้เงินไป 70 ล้านบาท 2 วันเองนะ แต่เอาเก่งที่สุดในโลกพูดให้คนไทยฟัง

ผมเป็นห่วงอะไร ผมเป็นห่วงเผ่าพันธุ์ประเทศไทยจะล้าหลัง conversation นี้ ผมเอาระดับเก่งที่สุดในโลกมาพูด และผู้หลักผู้ใหญ่ก็ฟัง แล้วเราก็มาหารือกัน EEC ที่ทำกันอยู่ ตั้งคำถาม exponential EEC ต้องทำอะไรบ้าง เราก็เตรียมหารีเสิร์ชเรื่องพวกนี้ แล้วชวนรัฐบาลมาคุยเรื่องพวกนี้ต่อ