อสังหาริมทรัพย์

รัสเซียคัมแบ็ก-EECปลุกคอนโดพัทยา เปิดตัวปีละหมื่นยูนิต”นาจอมเทียน”ทำเลลงทุนใหม่

“คอลลิเออร์สฯ” เผยสถิติตลาดคอนโดฯพัทยาสิ้นปี”61 เปิดตัวใหม่ท่วม 1 หมื่นยูนิต รับอานิสงส์ “ลูกค้ารัสเซียคัมแบ็ก-EEC” ดันตลาดกลับมาบูมรอบ 4 ปี ทำเล “จอมเทียน-เมืองพัทยา-พระตำหนัก-วงศ์อมาตย์” ซัพพลายสะสมเกินหมื่นยูนิตทุกทำเล จับตา “นาจอมเทียน” โซนใหม่ดีเวลอปเปอร์แข่งกันลงทุน

 

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมพัทยาเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้งในรอบ 4 ปี เป็นผลมาจากกลุ่มลูกค้านักท่องเที่ยวรัสเซียเริ่มฟื้นตัว ประกอบกับรัฐบาล คสช.โปรโมตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC

แนะแตะเบรกลงทุนใหม่

โดยปี 2561 มีการเปิดตัวโครงการใหม่เกิน 10,239 ยูนิต มูลค่ารวม 55,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2560 จำนวน 8,047 ยูนิต หรือเติบโตถึง 367.1% สูงที่สุดในรอบ 4 ปี หรือกลับไปเหมือนในช่วงปี 2554-2557 ที่ซัพพลายเปิดตัวใหม่มีมากกว่าปีละ 10,000 ยูนิต

ในขณะที่สต๊อกเหลือขายรอการระบายอยู่ที่ 12,000 ยูนิต ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการพัฒนาโครงการใหม่ เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มนักลงทุน และมีจำนวนน้อยมากซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง

“ซัพพลายเปิดตัวใหม่ 10,239 ยูนิตนั้น สัดส่วน 82% เป็นการลงทุนของผู้ประกอบการชาวต่างชาติ ดีเวลอปเปอร์ต้องระมัดระวังการลงทุนในปีนี้ เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มนักลงทุนทั้งชาวต่างชาติและคนไทย หวังผลตอบแทนจากการลงทุน หากเกิดการทิ้งดาวน์หรือไม่โอนกรรมสิทธิ์ผู้ประกอบการอาจได้รับผลกระทบได้ การเปิดตัวโครงการใหม่ควรคำนึงถึงกำลังซื้อที่เหมาะสม เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาซ้ำรอยในเรื่องโอเวอร์ซัพพลาย”

ซัพพลายสะสม 8.8 หมื่นยูนิต

รายละเอียดคอนโดฯในพัทยาที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดกับกรมที่ดินในปี 2561 มีทั้งสิ้น 33 โครงการ รวม 8,533 ยูนิต ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2561 มีซัพพลายสะสมทั้งหมด 88,330 ยูนิต แบ่งเป็นทำเลจอมเทียนมีซัพพลายสะสมมากสุด 33,872 ยูนิต คิดเป็น 38.3%รองลงมาทำเลเมืองพัทยา 21,967 ยูนิต สัดส่วน 24.9% ทำเลพระตำหนัก 14,048 ยูนิต 15.9% ทำเลวงศ์อมาตย์ 11,744 ยูนิต 13.3% และทำเลนาจอมเทียน 6,699 ยูนิต หรือ 7.6% ซึ่งเป็นทำเลใหม่ที่ดีเวลอปเปอร์ให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการในช่วงที่ผ่านมาในด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ พบว่า

สถิติช่วงครึ่งปีหลัง 2561 ตลาดพัทยามีมากถึง 6,601 ยูนิต สูงกว่าช่วงครึ่งปีแรก 2,963 ยูนิต เท่ากับเพิ่มขึ้น 81.4%

เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2560 พบว่า ซัพพลายเปิดขายใหม่ช่วงครึ่งหลังปี 2561 เพิ่มขึ้น 287.4% ผลักดันให้ซัพพลายรวมเป็น 10,239 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ถึง 8,047 ยูนิต หรือมากกว่า 367.1% สูงที่สุดในรอบ 4 ปี สะท้อนให้เห็นถึงความร้อนแรงของตลาดคอนโดฯพัทยา

รัสเซียคัมแบ็ก-EEC หนุนนำ

โดยประเมินว่าเป็นผลมาจากการที่รัฐบาล คสช.โปรโมตแผนพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC-Eastern Economic Corridor ถึงแม้ว่ายังไม่มีความคืบหน้าเท่าที่ควร รวมถึงกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีนและชาติในกลุ่มเอเชีย รัสเซีย

“นักท่องเที่ยวชาวรัสเซียเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยปี”61 มีมากกว่า 1.2 ล้านคน เพิ่มขึ้นจากปี”60 อยู่ที่ 10.33% รายได้จากการท่องเที่ยวของนักท่องเที่ยวรัสเซียก็เพิ่มขึ้น 14.1% หลังจากซบเซาลงไปจากวิกฤตค่าเงินรูเบิลในปี 2557”

นายภัทรชัยกล่าวว่า ก่อนหน้านี้ตลาดคอนโดฯพัทยาชะลอตัวลงตั้งแต่ปี 2558 เพราะมีการแข่งขันเปิดตัวใหม่เฉลี่ยปีละ 15,000 ยูนิต ส่งผลให้มีซัพพลายเหลือขายตกค้างจำนวนมาก มีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้ซื้อ โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวรัสเซียที่เคยเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลัก

สำหรับลูกค้าคนไทยส่วนใหญ่มีพฤติกรรมซื้อเพื่อลงทุน น้อยมากที่จะซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง หรือบ้านตากอากาศ ซึ่งไม่ใช่เรื่องจำเป็นที่ต้องรีบซื้อในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวในปัจจุบัน

ณ ครึ่งปีหลัง 2561 แม้ว่าอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 80% แต่ภาพรวมมีซัพพลายสะสม 12,000 ยูนิตในทุกทำเล บางโครงการที่เปิดขายในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมามีมากกว่า 1,500 ยูนิต/โครงการ พื้นที่เหลือขายน้อยที่สุด คือ วงศ์อมาตย์ เนื่องจากมีที่ดินเหลือน้อยมากทำให้มีโครงการเปิดขายใหม่ไม่มากนัก

แข่งการันตีผลตอบแทนค่าเช่า

สำหรับโครงการขายดีสามารถทำยอดขายได้ตามเป้า ส่วนใหญ่ใช้โมเดลธุรกิจการันตีผลตอบแทนจากการเช่า เนื่องจากคอนโดฯส่วนใหญ่ผู้ซื้อนิยมซื้อเพื่อใช้เป็นสถานที่พักผ่อน ไม่ได้พักอาศัยประจำ เวลาที่ไม่ได้ใช้พักห้องก็จะถูกทิ้งว่างแต่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางทุกเดือน

กลยุทธ์การขายแบบการันตีรายได้จึงเป็นวิธีการยอดนิยมของเจ้าของโครงการ เพิ่มทางเลือกให้กับลูกค้าที่ไม่ได้อยู่ประจำ โดยเจ้าของโครงการทำหน้าที่เป็นคนจัดหาผู้เช่าและดูแลคอนโดฯให้ กลยุทธ์นี้ในต่างประเทศนิยมทำกันมาก

ในด้านอัตราผลตอบแทนรายได้อยู่ในระดับที่น่าสนใจ เช่น ผลตอบแทน 5% นาน 3 ปี, 6% นาน 5 ปี หรือ 7% นาน 3 ปี เป็นต้น บางรายการันตีผลตอบแทนเช่า 10% นาน 10 ปี ซึ่งลูกค้าจะได้รับผลตอบแทนดีกว่าการฝากเงินในธนาคาร

 

ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลย พิมพ์ @prachachat หรือ คลิกลิงก์ https://line.me/R/ti/p/@prachachat 

หรือจะสแกน QR Code ในรูป เราพร้อมเสิร์ฟข่าวเศรษฐกิจ-ธุรกิจถึงมือผู้อ่านทันที!