อสังหาริมทรัพย์

“เน็กซัส” เผย Q1 คอนโดเปิดใหม่ลด 20% แนวโน้ม Q2 ลดต่อเนื่อง ดีเวลอปเปอร์ปรับสมดุลสต๊อก-ลงทุนใหม่รับ LTV

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้งจำกัด เปิดเผยว่า ผลสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมไตรมาส 1/62 มีซัพพลายลดลง 20% มีการเปิดตัวใหม่ 30 โครงการ รวม 11,300 หน่วย

ทำเลเปิดตัวโครงการใหม่มากสุด ได้แก่ “พระโขนง-สวนหลวง-แบริ่ง” 2,400 หน่วย สัดส่วน 21%, รองลงมา “พญาไท-รัชดาภิเษก” 1,938 หน่วย สัดส่วน 17%, “ลาดพร้าว-วังทองหลาง” 1,580 หน่วย สัดส่วน 14%

จุดเน้นอยู่ที่ราคาเปิดตัวใหม่เป็นตลาดซิตี้คอนโดอยู่ที่ 75,000-100,000 บาท/ตารางเมตร กับตลาดระดับกลาง ราคาเกิน 100,000 บาท/ตารางเมตร รวมกันมีสัดส่วน 75% โดยมีหน่วยรวมกัน 8,500 หน่วย

คาดว่าซัพพลายในภาพรวม ณ สิ้นปี 2562 อยู่ที่ 50,000-60,000 หน่วย ใกล้เคียงกับปีที่แล้ว ในขณะที่มีห้องชุดเหลือขายไม่เกิน 60,000 หน่วยใกล้เคียงกับปี 2561 เช่นกัน

“ปีที่แล้วดีเวลอปเปอร์ซื้อที่ดินทำเลไพร์มแอเรีย คาดว่าเปิดตัวมากในช่วงไตรมาส 3-4 ปีนี้ โดย 9 เดือนที่เหลือของปีในด้านราคาขายคาดว่าปรับตัวขึ้นได้ 5% ผู้ซื้อเน้นตลาดซื้ออยู่เองเป็นหลัก ขณะเดียวกัน ที่ดินเช่าจากภาครัฐมีบทบาทมากขึ้นตั้งแต่ปลายปีนี้และปี 2563”

สำหรับผลกระทบจากการเลือกตั้งและมีรัฐบาลใหม่ พบว่า ตั้งแต่ปี 2549 จนถึงการเลือกตั้งครั้งล่าสุดในปี 2562 พบว่าไม่มีผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด ตัวที่มีผลกระทบจะเป็นนโยบายด้านเศรษฐกิจมากกว่า โดยเฉพาะมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

ไม่ว่าจะเป็นการลดภาษีในด้านต่างๆ เช่น มาตรการลดหย่อนภาษี กระตุ้นการซื้อบ้านหลังแรก เพื่อดึงดูดดีเวลอปเปอร์หันมาพัฒนาโครงการมากขึ้น, นโยบายบ้านล้านหลัง การกระตุ้นการซื้อราคาไม่เกินหลังละ 2.5 ล้านบาท รวมทั้งจะกระตุ้นการซื้อบ้านมือสองได้มากขึ้น

นอกจากนี้ ยังมีผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จากการที่ต้องมีภาระจ่ายภาษีมากขึ้นทำให้ผู้ซื้อเริ่มชั่งใจในการซื้ออสังหาฯ หลังที่ 2-3 มากขึ้น

นางนลินรัตน์กล่าวต่อว่า ในด้านนักลงทุนต่างชาติ ยังมีความสนใจเข้ามาลงทุนในตลาดเมืองไทยต่อเนื่อง ส่วนลูกค้าต่างชาติกลุ่มหลักยังเป็นลูกค้าจีนที่มีบทบาทต่ออสังหาฯ ไทย

นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า ตลาดสำนักงานให้เช่า เกรดเอและเกรดบีรวมกัน 4.2 ล้านตารางเมตร แบ่งทำเลในย่านซีบีดี เพลินจิต พระรามสี่ สาทร สีลม วิทยุ ส่วนน็อน-ซีบีดีอยู่รอบนอกออกไป ย่านอโศก สุขุมวิท พหลโยธิน ซึ่งเป็นเทรนด์ในเมืองไทยและเทรนด์ตลาดโลกด้วย

ทั้งนี้ มีออร์ดอร์ขอเช่าพื้นที่ขนาด 3,000 ตารางเมตร สำหรับรองรับพนักงาน 200-300 คน หาลำบากมากในย่านเกรดเอ โดยราคาเฉลี่ยภาพรวมอยู่ที่ 810 บาท/ตารางเมตร แบ่งเป็นค่าเช่าเกรดเอ 980 บาท/ตารางเมตร ค่าเช่าเกรดบี 700 บาท/ตารางเมตร

ผลกระทบจากการเลือกตั้ง สถิติตั้งแต่ปี 2549 จนถึงปัจจุบัน พบว่าตลาดออฟฟิศบิลดิ้งมีผลกระทบน้อยมาก ปัจจัยกระทบขึ้นกับเศรษฐกิจภาพรวมมากกว่า

ขณะเดียวกัน ในตลาดรีเทลปัจจุบันมีซัพพลายรวม 660,000 ตารางเมตร แบ่งฐานลูกค้าในประเทศกับนักท่องเที่ยว ซึ่งกำลังมีบทบาทเป็นตลาดใหญ่ เช่น สยามพารากอน วันธรรมดามีนักท่องเที่ยวมากกว่าลูกค้าคนไทย

เป็นเหตุผลทำให้ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมามีห้างสรรพสินค้าเกรดเอเกิดใหม่จำนวนมาก ส่วนหนึ่งมาจากผลสำรวจในปี 2561 กรุงเทพฯ เป็นเมืองท่องเที่ยวเป้าหมายของนักท่องเที่ยวทั่วโลก เฉลี่ยมีจำนวน 100,000 คน/วัน

ค่าเช่ารีเทลเฉลี่ยอยู่ที่ 3,910 บาท/ตารางเมตร/เดือน และซัพพลายเกิดใหม่ อาทิ 101 The Third Place 30,000 ตารางเมตร, กลุ่มแพลตินัม 28,000 ตารางเมตร และดองกิ 11,000 ตารางเมตร

ในด้านผลกระทบจากการเลือกตั้งพบว่ามีน้อยมากเช่นเดียวกับตลาดคอนโดฯ และออฟฟิศบิลดิ้ง