อสังหาฯเทหมดใจ “มาตรการรัฐ” ต่ำสามล้านจัดโปรโมชั่น On Top 3% “บ้าน-คอนโดฯแพง” รับไปเลยฟรีโอน-จำนอง

ไม่น่าเชื่อว่าประเทศไทยอะไรก็เกิดขึ้นได้ “บิ๊กตู่-พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา” นายกรัฐมนตรี บินไปร่วมพระราชพิธีบรมราชาพิเษกพระจักรพรรดิญี่ปุ่น “ดร.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์” รองนายกรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจ ยืนเช็กแฮนด์อยู่กับผู้นำพรรคคอมมิวนิสต์จีนและผู้บริหารสูงสุดเขตปกครองพิเศษฮ่องกง

แต่ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ก็ออกมติ ครม.สำคัญระดับชาติเมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2562 ว่าด้วยมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ จะบอกว่าไม่ใช่เรื่องเซอร์ไพรส์ก็คงไม่ใช่ เพราะวาระเกี่ยวกับเรื่องนี้ถูกชงเข้าที่ประชุม ครม.ในฐานะ “วาระจร”

ลดค่าโอน-จำนองยาวสิ้นปี”63

สาระสำคัญของมาตรการรัฐในรอบนี้

1.ลดค่าโอน 2% ลดค่าจดจำนอง 1% รวมกัน 3% ให้เหลือ 0.01% มีผลเท่ากับภาระค่าใช้จ่ายจากล้านละ 3 หมื่นบาท ลดเหลือล้านละ 300 บาททันที

2.ให้สิทธิประโยชน์เฉพาะที่อยู่อาศัย ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะรัฐมองว่าเป็นลูกค้ากลุ่มเป้าหมายผู้มี รายได้น้อยถึงรายได้ปานกลางงานนี้ประหยัดกระเป๋าเงินกันถ้วนหน้า  โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร

3.เงื่อนไขไม่ได้ระบุว่าต้องซื้อเป็นบ้านหลังแรก ยิ่งเป็นโอกาสเปิดกว้างมากยิ่งขึ้นไปอีก เมื่อเทียบกับมาตรการรัฐหลายครั้งในช่วงที่ผ่านมา

4.เดิมมาตรการรัฐเกี่ยวกับการกระตุ้นอสังหาฯด้วยการลดค่าโอน-จำนองนั้น รอบล่าสุดช่วงรอยต่อปลายปี 2558-เมษายน 2559 ให้เวลาเพียง 6 เดือน

รอบนี้ให้ยาวจุใจตั้งแต่วันที่ “กรมที่ดิน” มีความพร้อม ซึ่งคาดว่าไม่น่าจะเกินต้นเดือนธันวาคม 2562 ยาวไปจนถึงสิ้นสุดมาตรการในวันที่ 24 ธันวาคม 2563 หรือไม่ต่ำกว่า 12 เดือน

ทั่วไทยมูลค่า 2.7 แสนล้าน

เบื้องต้นทาง “ดร.อุตตม สาวนายน” รมว.คลัง เคยให้สัมภาษณ์ว่า ปีนี้ไม่น่าจะเห็นมาตรการลดค่าโอน-จำนอง ทำให้เสียงเรียกร้องยิ่งหนาหูมากขึ้นเป็นลำดับ

เมื่อต่อจิ๊กซอว์ดูก็จะพบว่า การออกมาตรการกระตุ้นรอบล่าสุดนี้รัฐบาลมีต้นทุนที่ต้องแบกรับไว้เอง (ผ่านภาษีประชาชน) แบ่งเป็นชดเชยค่าดอกเบี้ยให้กับ “ธอส.-ธนาคารอาคารสงเคราะห์” 1,200 ล้านบาท ซึ่งคลังมอบนโยบายให้ตั้งวงเงินสนับสนุนด้านสินเชื่อ 50,000 ล้านบาท แถมมีแพ็กเกจดอกเบี้ยพิเศษ 2.5% 3 ปีแรกอีกต่างหาก

รวมทั้งรัฐต้องสูญรายได้จากภาษีรับจากค่าโอน-จำนองที่อยู่อาศัยที่ประเมินว่าตัวเลขกลม ๆ คือ 2,600 ล้านบาท โดยมีตัวเลขบอกด้วยว่าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมโอน ณ เดือนตุลาคม 2562 ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มี 34,731 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 57% ของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จทั้งหมด (เข้าใจว่าอยู่ในกทม.-ปริมณฑล) ในขณะที่อายุมาตรการให้ถึง 24 ธันวาคม 2563 ดังนั้น คาดการณ์ว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจำนวน 180,000 หน่วยจากทั่วประเทศ

เรื่องนี้ทาง “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC ไกด์ไลน์มาว่าค่าเฉลี่ยให้คูณหน่วยละ 1.5 ล้านบาท

ดังนั้น ตลอดอายุมาตรการลดค่าโอน-จำนองรอบนี้ คาดว่ามีมูลค่าเท่ากับ 180,000×1.5=270,000 แสนล้านบาท

อสังหาฯ On Top ต่ำ 3 ล้าน

“พี่อ๋อย-อิสระ บุญยัง” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มกานดา พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า โครงการแนวราบกลุ่มกานดาฯ มีหน่วยพร้อมโอน 250 หน่วย ในจำนวนนี้ราคาต่ำ 3 ล้านมากถึง 65% ราคาเกิน 3 ล้านอีก 35%

กลุ่มกานดาฯมีแนวโน้มทำแคมเปญฟรีค่าโอน-จำนองสำหรับการซื้อบ้านทุกระดับราคา เพื่อต้องการให้บริษัทสามารถบรรลุเป้ายอดโอนปีนี้ที่ 2,000 ล้านบาท

ที่สำคัญต้องการ “ก้าวให้ข้าม” สารพัดปัญหาหยุมหยิม ไม่ว่าจะเป็นช่วงสุญญากาศที่รอให้กรมที่ดินเตรียมความพร้อมในการลดค่าโอน-จำนองจาก 3% เหลือ 0.01% ตามมติ ครม.

แต่มู้ดคนกระเจิดกระเจิงไปถึงไหนแล้ว เพราะถ้าซื้อ 1 ล้าน ประหยัดภาษี 3 หมื่น, 2 ล้าน ประหยัด 6 หมื่น และถ้าโอน3 ล้าน ประหยัดถึง 9 หมื่น ดังนั้น ฝั่งผู้ซื้อย่อมต้องชะงักการโอนแน่นอน

แนวทางคือ กลุ่มบ้านต่ำ 3 ล้าน จากเดิมที่กานดาฯมีโปรโมชั่นฟรีทุกค่าใช้จ่ายอยู่แล้ว เท่ากับบริษัทจ่ายให้ 3% ดังนั้น เมื่อมีมาตรการรัฐออกมา ต้นทุนโปรโมชั่น 3% นี้จึงตั้งใจนำมา on top ให้กับผู้ซื้อ เรียกว่าผู้ซื้อบ้านต่ำ 3 ล้านยุคนี้ได้โบนัสมาตรการรัฐประหยัดค่าโอน-จำนองแล้วยังได้ on top หรือโปะโปรโมชั่นเพิ่มให้อีกจากบริษัท ซึ่งคำว่า on top ก็คือ คอนเซ็ปต์โปรโมชั่นที่ลูกค้า “ได้แล้วได้อีก” หรือได้ 2 เด้งนั่นเอง

ราคาเกิน 3 ล้านเฮด้วย

ในขณะที่กลุ่มบ้านราคาเกิน 3 ล้านขึ้นไป เนื่องจากภาวะการแข่งขันเพื่อระบายสต๊อกสร้างเสร็จพร้อมอยู่มีสูงมาก ประกอบกับมู้ดผู้บริโภคซึมซับข่าวดีจากมาตรการรัฐไปแล้ว

ดังนั้น แนวทางจึงต้องทำยังไงให้ “ฝนตกทั่วฟ้า” ก็เลยกลายเป็นบริษัทจัดทำมาตรการเอกชนออกมาซะเลย บ้านแพงก็ได้รับฟรีโอน-จำนองเช่นเดียวกัน

สอดคล้องกับ “ตรี-กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา” เอ็มดีค่ายสัมมากร ระบุว่า มีสต๊อกต่ำ 3 ล้านเป็นทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นเพียง 20 กว่ายูนิต แน่นอนว่าต้องจัดโปรฯ on top โดยอัตโนมัติ

“ก่อนนี้เรามีโปรฯฟรีโอนอยู่แล้ว ถ้ามีเวฟมาจากมาตรการรัฐก็เป็นโอกาสที่เราจะออนท็อปให้ลูกค้า ทำได้หลายรูปแบบ”

วิธีการคือ บริษัทประหยัดค่าโอน-จำนอง 3% จากโปรโมชั่นเดิม ก็คำนวณราคาเท่ากัน คือ ล้านละ 3 หมื่นมาจัดแพ็กเกจ เช่น แถมแอร์ ชุดครัว สวนสีเขียว หรือเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น

มีค่าเท่ากับบ้านต่ำ 3 ล้าน ได้รับ on top เพิ่ม 3% ส่วนบ้านเกิน 3 ล้านก็ได้รับอานิสงส์ฟรีค่าโอน-จำนองไปด้วย เป้าหมายเพื่อระบายสต๊อกทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น กับบ้านเดี่ยวพร้อมอยู่กว่า 600 ล้านบาท ดังนั้น โปรโมชั่นสัมมากรจึงมีอายุตั้งแต่วันนี้-31 ธันวาคม 2562

จูงใจแข่ง “สร้างใหม่-โอนเร็ว”

ในภาพใหญ่ “ตรี-กิตติพล” มองว่ามาตรการรัฐมีผลทางด้านจิตวิทยา ทำให้ฝั่งผู้ซื้อรู้สึกกระชุ่มกระชวย

แต่สิ่งที่ยังเป็นห่วง คือ กำลังซื้อกลุ่มราคา 1-2 ล้านทั้งบ้าน-คอนโดมิเนียม ด่านสุดท้ายยังติดปัญหากู้ไม่ผ่านหรือการปฏิเสธสินเชื่อจากแบงก์อยู่ดีเพราะฉะนั้น แม้จะลด-แลก-แจก-แถมให้มากแค่ไหน ถ้าเครดิตผู้ซื้อไม่ดีก็ไม่สามารถโอนได้อยู่ดี

“อสังหาฯเป็นสินค้าที่รอการซื้อได้ คนเราไม่ได้ซื้อทุกปี หรือทุก 5 ปี ชีวิตหนึ่งอาจซื้อครั้งเดียว ถ้าเศรษฐกิจไม่ดีคนก็ชะลอการตัดสินใจซื้อ เป็นไซเคิลธุรกิจ”

ภาพที่ใหญ่กว่าก็คือ ภาวะเศรษฐกิจประเทศไทย ซึ่งดีมานด์ตลาดที่อยู่อาศัยมีอยู่ตลอดเวลา แต่การซื้อต้องขึ้นกับจังหวะเศรษฐกิจที่ดีด้วย

สิ่งที่อยากเห็นจากรัฐบาล คือ ต้องบริหารประเทศให้ภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัว ที่สำคัญต้องเพิ่มประสิทธิภาพการทำธุรกิจของภาคเอกชน

“เรื่องโปรดักทิวิตี้ผมมองว่าสำคัญมาก ยกตัวอย่างขับรถไปพัทยา ถนนมอเตอร์เวย์สร้างเสร็จแล้วแต่ยังเปิดใช้ไม่ได้เพราะหน่วยงานรัฐบอกว่าด่านเก็บเงินยังสร้างไม่เสร็จ โมเดลเดียวกันถ้าเป็นธุรกิจเอกชนทำแบบนี้คงเจ๊งไปแล้ว…”

นำไปสู่บทสรุป คือ รัฐบาลต้องลงไปกระชับเรื่องโปรดักทิวิตี้ของภาครัฐ เพราะต้องยอมรับว่าเราสูญเสียไปกับเรื่องน้ำมัน การขนส่ง คอร์รัปชั่น ฯลฯ เยอะแยะไปหมด

อีกราย “พี่ทุย-พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้คอมเมนต์ว่า มาตรการรัฐที่ให้ยาวถึงสิ้นปี 2563 เป็นปัจจัยบวกให้กับธุรกิจที่อยู่อาศัยทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย มุมมองไม่ได้โฟกัสแค่บ้าน-คอนโดฯต่ำ 3 ล้านที่สร้างเสร็จพร้อมโอนในวันนี้เท่านั้น

แต่จากระยะเวลาที่ให้ยาวไม่ต่ำกว่า 12 เดือนในรอบนี้ มีแนวโน้มเป็นการกระตุ้นทางอ้อมทำให้มีซัพพลายสร้างใหม่ขยับตัวเพิ่มขึ้นบ้างในปี 2563

และฟันธงเลยว่าผู้ประกอบการรายใดที่มีความสามารถ “สร้างใหม่-โอนเร็ว” ภายในเวลาที่กำหนด ย่อมได้รับประโยชน์ทวีคูณ