อสังหาริมทรัพย์

“ปณต สิริวัฒนภักดี” เฟรเซอร์สฯไม่ใช่ Asset Company เราเป็น People Company

เวทีแรกของปี 2563 ในงานสัมมนา “2020 ปีแห่งการลงทุน : ทางออกประเทศไทย” จัดโดยหนังสือพิมพ์มติชน โดยมีวิทยากรรับเชิญท่านประธานกลุ่มบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด “ปณต สิริวัฒนภักดี” ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเครือเจ้าสัวเจริญที่มีเครือข่ายสินทรัพย์ 9 แสนกว่าล้านบาท ครอบคลุม 25 ประเทศ 70 เมืองทั่วโลก

“ประชาชาติธุรกิจ” ถ่ายทอดแบบคำต่อคำถึงมุมคิดและทิศทางกลุ่มเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด หนึ่งในยักษ์ธุรกิจเมืองไทย

2020 ปีแห่งการลงทุน

ผมได้ไปดูแลการขยายงานในสิงคโปร์มา 8 ปีแล้ว ต้องบอกว่าได้โอกาสไปเห็นภาพข้างนอกที่เติบโตและพัฒนาก้าวหน้า

กลุ่มธุรกิจที่ผมไปรับผิดชอบ เรียนสั้น ๆ เราเติบโตจากฐานของสิงคโปร์ ในระยะ 10 ปีเรามีศักยภาพเติบโตในฐานใหญ่ 10 ประเทศ ขยายงาน 25 ประเทศ ครอบคลุม 70 เมือง เป็นการเติบโตเมื่อมีระบบชัด เมื่อการทำงานมีขอบข่ายที่ชัดเจน จริง ๆ แล้วการเติบโตทางธุรกิจการกู้เงิน การทำอะไรก็มีความคล่องตัว

ประเทศไทยเองศักยภาพทางด้านรีซอร์ซก็ยังมีอยู่ เรามีปัญหา future workforce เรื่องของเซ็กเตอร์ไหนที่เราสามารถจะปลุกปั้นบุคลากร

ผมต้องบอกว่ากลับมาลงทุนในประเทศไทยแค่ 3 ปีก่อน ในฐานของ TCC (บริษัทโฮลดิ้ง) เองก็ลงทุนเยอะอยู่แล้ว

แม้แต่ในเซ็กเตอร์อสังหาริมทรัพย์เอง แต่โอกาสที่ทางกลุ่มเปิดให้เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้เลือก และเฟรเซอร์สฯเลือกมาลงทุนในประเทศไทยเพราะเป็นโอกาสที่เรารู้สึกว่าประเทศไทยกำลังจะกระตุ้นการลงทุนทางด้านโครงสร้างพื้นฐาน

อสังหาฯจริง ๆ มองง่าย ๆ เราจะกล้าลงทุนได้ต้องอยู่ที่ความเสถียรของประเทศ อยู่ที่ความมั่นคงของประเทศ เพราะว่าอสังหาฯไม่ใช่คิดวันนี้แล้วจะเกิดได้

ตัวอย่าง โครงการวัน แบ็งคอก ผมได้มีโอกาสติดตามมา 6 ปี และกว่าจะเริ่มฟาวเดชันได้จริง ๆ แค่ 1 ปีครึ่ง ไทมิ่งเราเชื่อมั่นว่าแผนลงทุนสาธารณูปโภคจะเกิด และเกิดในพื้นที่กรุงเทพฯ ทำให้เมืองมีศักยภาพที่เพิ่มขึ้น ไม่ว่าสายสีน้ำเงินที่จะเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ complete circle line ในอีก 2 ปีหน้า

เราเองก็ทำเรียลเอสเตต ก็ทำการวางแผนไปข้างหน้า การวางแผนลอนช์สินค้าของเราจะเกิดขึ้นยังไง แต่จริง ๆ แล้วสิ่งปลูกสร้างไม่ว่าปูนเหล็กผมมองว่าความสำคัญยังแค่ 40% แต่ 60% คือซอฟต์แวร์ คือพีเพิล สิ่งที่จะตอบโจทย์ลงทุนอย่างคุ้มค่าได้ เราคิดเรื่องของ future proof แค่ไหน เราคิดในเรื่องสิ่งที่เราลงทุน

นิยามเป็น People Company

อสังหาฯผมมองว่าเป็นส่วนหนึ่ง multi prior ของเศรษฐกิจ เศรษฐกิจต้องมั่นคงก่อนเราถึงจะคิดว่าลงทุนได้ แต่เมื่อเราลงทุนแล้วเราเป็นลูกโซ่ให้กับอีกหลาย ๆ อย่าง เราเป็นดีเวลอปเปอร์ เราเป็นแลนด์ลอร์ด แต่โจทย์ของดีเวลอปเปอร์จริง ๆ ก็เปลี่ยนไปเยอะในต่างประเทศที่เราไปลงทุน

เรามองตัวเองที่บอกว่าเราไม่ใช่ asset company แต่เราเป็น people company เพราะฉะนั้น เรารู้และเข้าใจลูกค้ายังไง เราจะบริการยังไงให้กับเขา

จริง ๆ แล้วเรามีการ reinvent mindset อันนี้ก็เป็นเรื่องสำคัญมาก ทำยังไงเราไม่ได้มองเรื่องของตารางเมตร แต่เรามองเรื่อง need ของลูกค้า

ไม่ใช่บอกว่าเขาจะเช่าเยอะที่สุดเท่าไหร่ เช่าเพิ่มเมื่อไหร่ แต่เราจะรู้ว่าใช้ยังไงให้คุ้ม จะไม่ waste resource ยังไง และจะทำให้การบริหารจัดการเกิดประสิทธิภาพ เกิดความต่อเนื่อง เกิดความสัมพันธ์กับลูกค้าที่ดีขึ้น

สินค้าที่เราลงทุนอยู่ กรอบเราไม่ได้มี objective ว่าลูกค้าจะเช่าเพิ่มเท่าไหร่ จะเข้าไปเวิร์กกับลูกค้าว่าลูกค้าจะใช้คุ้มกว่านี้ได้ยังไง

ไม่ต้องเช่าเพิ่มแต่โปรดักทิวิตี้เพิ่มขึ้น ซึ่งก็รวมโปรเจ็กต์ data collection เทคโนโลยี เป็นโพลิซีที่ได้ซัพพอร์ตอยู่แล้ว

อย่างการพัฒนาโครงการวัน แบ็งคอก เริ่มต้นตอนแค่คิด เราใช้รีซอร์ซคอนเน็กติ้งเวิร์กกิ้งจาก 10 nationality เป็นบุคลากรที่เขาเอาประสบการณ์ที่ิคิดว่าจะเพิ่มศักยภาพสูงสุดให้กรุงเทพฯได้ จะสร้างยังไงให้ตอบโจทย์คนกรุงเทพฯ

เราไม่เก่งทุกอย่าง การพัฒนาอสังหาฯ ขึ้นมาพอจะเข้าไป knowledge efficiency ในเรื่องเอ็นเนอร์จี้ก็ต้องไปถามคนที่มีความรู้มีความเข้าใจมากที่สุด (ร่วมมือกับกลุ่มบริษัทกัลฟ์ เอ็นเนอร์จี ดีเวลลอปเมนท์)

วางงบฯลงทุน 5 หมื่นล้าน

ในปี 2563 เรามี already set investment มากกว่า 50,000 ล้านบาท ในสายต่าง ๆ ของการลงทุนทางด้านอสังหาฯมากกว่า 30% เป็นการลงทุนของพีเพิลกับซอฟต์แวร์ ที่จะ enhance value ของอสังหาฯของเรา แอสเซตของเราถ้าไม่ถูกเข้าไปเข้าใจ หรือไม่ถูกเข้าไปบริหาร ก็ไม่ได้มีมูลค่าหรือมีคุณค่าอย่างที่คนจะตี (ค่า) กัน

วันนี้ กลุ่มเฟรเซอร์สฯลงทุนในโลก มีการบริหารทรัพย์สินภายใต้กลุ่ม 9 แสนกว่าล้าน เรามีสเกลโนว์เลดจ์เลิร์นนิ่งเคิร์ฟ มีโอกาสเอากลับมาและมองด้วยว่าประเทศไทยพร้อมจะรับอะไร ประเทศไทยมีโอกาสที่จะรองรับการพัฒนาเชิงมูลค่าเพิ่มอย่างแท้จริงไหม

ผมเชื่อว่า 2020 ปีแห่งการลงทุนก็เป็นส่วนหนึ่งที่เราน้อมตอบสนองว่าเราอยากจะเห็นการทำงานต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น เรามองเห็นว่าประเทศไทยยังมีโอกาสอีกเยอะ เรามองเห็นว่ายังเป็นส่วนที่เราเชื่อว่าการพัฒนาบุคลากรของไทยสำคัญ และทำให้เรามองเปรียบเทียบ

วันนี้เรามองการแข่งขันจะเป็นการรวมพลังของอาเซียน เป็นการตอบสนองว่าเราจะเป็น connecting market ยังไง คอมมิวนิเคชั่นของเราอาจยังไม่พอที่จะคอมมิวนิเคตออกไปข้างนอก มากกว่าที่เราบอกว่าจะให้คนเข้ามายังไง ก็เป็นส่วนสำคัญด้วยเหมือนกัน

เรา (กลุ่มกัลฟ์ เอ็นเนอร์จีฯ-กลุ่มเฟรเซอร์สพร็อพเพอร์ตี้) ก็เป็นส่วนหนึ่งที่นำเอา FDI-Foreign Direct Investor เข้ามาในเมืองไทย ก็เป็นหัวใจสำคัญที่เราจะวางความเชื่อมั่นให้กับเขา และเชื่อว่าผมเห็นตัวอย่าง “คุณสารัชถ์ รัตนาวะดี” ซีอีโอกัลฟ์ เอ็นเนอร์จีฯ) ที่นำทางเอากลุ่มต่างประเทศเข้ามาลงทุน เป็นกลุ่มที่มองความยั่งยืน ลงทุนระยะยาว

ผมเองก็ได้ fallow ในกรอบนั้นด้วยว่าเราอยากโปรโมต foreign investor เข้ามาในเมืองไทย เพราะเขามี knowledge มี process ที่ชัดเจน เป้าหมายของผมที่ชักชวนเข้ามาอยู่และเติบโตในประเทศไทยด้วยกัน ไม่ใช่เข้ามาเพื่อเอากำไรกลับไปสู่องค์กรของเขาเท่านั้น

เทศมองไทย “ยังน่าลงทุน”

สิงคโปร์เดิมที่ดินเล็กกว่าภูเก็ตแต่ปัจจุบันรวมรีเคลมแลนด์ด้วย (ถมทะเล) มีขนาดใหญ่กว่าแล้ว สิงคโปร์มีการลงทุนตรงจากต่างประเทศ (FDI-Foreign Direct Investment) โตกว่าไทยเกือบสี่เท่าเพราะรัฐบาลสิงคโปร์มีนโยบายซัพพอร์ตการลงทุน (ภาคเอกชน) แม้การลงทุนไม่ได้อยู่ในสิงคโปร์ก็ตามความอ่อนไหวมากกว่าไทยคือหวั่นไหวกับเศรษฐกิจโลก จีดีพีจากส่วนรัฐบาลสิงคโปร์มี 0.7% เท่านั้น เอกชนผลักดันให้การเติบโตอุตสาหกรรมโต 1.5-2% นั่นคือเอกชนมีบทบาท policy lead

สำหรับประเทศไทยต้องบอกว่าไทยก็มีโอกาสอีกเยอะ ตัวอย่าง ดูไบเป็นพาร์ตหนึ่งของ UAE-สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ไม่มีเศรษฐกิจอะไรเลย แต่เขาสามารถสร้าง economic zone ตีกรอบ boundary พื้นที่รองรับกับกฎหมายอังกฤษ เพื่อให้คนทั่วโลกกล้าเข้าไปลงทุนในพื้นที่ตรงนั้น เพราะจะถูกรองรับโดยกฎหมายที่โลกยอมรับกัน และพัฒนาตรงนั้นเป็นโหนดของ people asset และเป็นโอกาสที่เราเห็น

ประเทศไทยมีพื้นฐานทุกอย่างที่ไปได้ (ในฐานะนักลงทุน) กรอบที่เราขอให้อย่างน้อยมองเห็นว่าฮ่องกง สิงคโปร์เขาหลุดกั้นจากกรอบของภาคการเมือง ประชากร สิงคโปร์อาจให้กรอบที่ผมมองเห็นความยั่งยืน เพราะเขา always look after citizen ของเขาด้วย เขาโพรเทกต์อุตสาหกรรมท้องถิ่นด้วย ขณะที่เขาเปิดประตูกว้างต่อการลงทุนขนาดนั้น

กลับมาที่ประเทศไทย กรอบความคิดและมุมมองเราติด trap middle income ขณะที่เรา always ว่าเราจะ solve problem ให้ทุกคน ประเทศเราจะไปข้างหน้า ประเทศไทยเองวันนี้คนต่างชาติอยากมาลงทุน

…ตอนนี้โลกมองมาที่เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่มี growth economy และมองว่าทาร์เก็ตใหญ่ ๆ อย่างอินโดนีเซีย เวียดนาม ไทย อยู่ที่เราเปิดประตูใหญ่ ๆ ให้เข้ามาได้ยังไง

กลุ่มเฟรเซอร์ฯเราโปรโมตมากเรื่องการ connecting ASEAN เรามี social enterprise ที่เรียกว่า SEE ASEAN การที่จะคอนเนกต์และเข้าใจกันได้เราคอนเนกต์กับคนท้องถิ่นตลอดเวลา เราคอนเนกต์ที่จะเข้าใจคน วัฒนธรรม ศิลปะ ดนตรี ซึ่งจริง ๆ เป็น soft communication มากแต่เป็นพื้นฐานที่เรา respect กันหรือยัง

เราทำองค์กรซีอาเซียนเพื่อเชื่อมสถานทูต องค์กรเอกชนด้วยกัน และรัฐบาลมองว่าเรามีองค์กรที่เปิดที่จะคอมมิวนิเคตอย่างศิวิไลซ์ ไม่ได้เอาเปรียบกัน ตลาดเชื่อมโยงกันแล้วเราจะมองภาพรวมยังไงที่ไม่ให้ถูกอุตสาหกรรมหรือเศรษฐกิจที่ใหญ่กว่าเข้ามาทำให้เราปั่นป่วนขึ้น

10 ประเทศ+1 “วัน แบ็งคอก”

กลุ่ม TCC และเฟรเซอร์สฯมองว่าเราต้องออกไปในประเทศภูมิภาคนี้ เราโฟกัสที่จะขยายไปในเวียดนาม เป็นกลยุทธ์สำคัญมาก เรามอง CLMV เป็นกลยุทธ์อีกอันหนึ่ง และเรามองอาเซียนเป็นกลยุทธ์หนึ่ง ก็จะมีเลเยอร์ของธุรกิจที่เรามองว่าจะไปในธุรกิจที่ต้องทำในสิ่งที่รู้ และไม่ใช่ทำในสิ่งที่เข้าไปติเตียนกับอุตสาหกรรมที่เขามีอยู่แล้วเรามาบั่นทอน ฉะนั้น กลุ่มจะเลือกไปในสิ่งที่เราเข้าไปเสริมได้

อสังหาฯเป็นกรอบหนึ่งที่เราเสริมได้ง่าย เพราะโลกอยู่ในสภาพของ urbanization เกิดการปรับตัวที่แน่นขึ้น การพัฒนาที่แน่นขึ้นของเมือง ฉะนั้น โอกาสของประโยชน์ที่เราลงทุนประเทศในยุโรป ออสเตรเลีย สิงคโปร์เองก็สร้างเมืองได้อย่างมีศักยภาพมาก

จริง ๆ แล้วอสังหาฯเป็นเรื่องที่ควรจะต้องใจเย็นมาก ประเทศไทยเราอะไรดี คนทำ ทำหมดจนต้องรอ (ยิ้ม) รอรีเซต เราชอบใช้คำว่า รีเซต แต่อสังหาฯเวลารีเซตครั้งหนึ่งเหนื่อยมาก

และต้องบอกว่าโครงการอย่างวัน แบ็งคอกเป็นความตั้งใจอันหนึ่ง คิดว่าเราพัฒนาที่เราเองในศักยภาพฟรีโฮลด์ แต่อสังหาฯในกลุ่มที่สามารถ purpose ให้กลุ่มเห็นได้ด้วย ก็คือ เราอยากพัฒนาเมืองในที่ที่สุดแล้ว ที่ mature แล้ว เพื่อจะได้ต่อยอดเมือง พัฒนาเมือง

ก็เป็นโอกาสที่กลุ่มให้ goal vision มากว่าเราสร้างบนที่ดินทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ ที่พัฒนาเมืองให้เติบโตอีกก้าวหนึ่ง เป็นจุดยืนที่สำคัญ และเป็นโอกาสที่เรานำประสบการณ์การลงทุนในต่างประเทศกลับมายังกรุงเทพฯด้วย กลับมายังเมืองไทยด้วย