อสังหาริมทรัพย์

“กิตติพันธุ์ อุยยามะพันธุ์” โปรเจ็กต์ไดเร็กเตอร์ ฟอเรสเทียส์ เบื้องหลัง…เมืองมหัศจรรย์ในผืนป่า

สัมภาษณ์พิเศษ

ประวัติศาสตร์หน้าใหม่บนทำเลถนนบางนา-ตราดกำลังถูกเขียนบันทึกขึ้น ผ่านการลงทุนอภิโปรเจ็กต์ที่มีมูลค่าโครงการเดียว 1.25 แสนล้านบาท สูงที่สุดในเมืองไทย ขณะนี้ เรากำลังพูดถึง “เดอะ ฟอเรสเทียส์” ของกลุ่ม MQDC ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้บริหารสูงสุดชื่อ “บี-ทิพพาภรณ์ อริยวรารมย์”

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “เดียร์-กิตติพันธุ์ อุยยามะพันธุ์” ผู้อำนวยการโครงการเดอะ ฟอเรสเทียส์ โดย MQDC หรือบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ปัจจุบันและอนาคตในฐานะผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส…เมืองแห่งความมหัศจรรย์ในผืนป่า

Q : เราอยู่แรงกิ้งไหนในระดับโลก

สำหรับเรามองแบบนี้ครับ จุดเริ่มต้นของเดอะ ฟอเรสเทียส์ อยู่ที่ว่าเราต้องการทำโครงการที่คนอยู่แล้วสบาย มีความสุข มีสุขภาพดี นั่นคือหัวใจและเป็นสิ่งที่เราให้ความสำคัญสูงสุด เราไม่อยากพูดเรื่องสถาปัตยกรรมมาก เพราะแต่ละคนมีมุมมองอาร์คิเทกเจอร์ที่แตกต่างกันออกไป แต่จะทำเมืองอย่างไรให้คนอยู่แล้วสบาย สุขภาพดี และมีความสุข นั่นต่างหากคือประเด็นที่สำคัญมากกว่าของเรา

เรามีบริษัทที่ปรึกษาด้านความยั่งยืน หรือ sustainability consultant เข้ามาช่วยศึกษาและวางแผนทั้งหมดเลยว่า คอมฟอร์ตโซนที่มนุษย์จะอยู่อย่างสบายเป็นอย่างไร แดดลมหน้าร้อนมาตอนไหน การจัดวางอาคารควรเป็นแบบไหนเพื่อให้โดนแดดน้อยที่สุด และได้รับการระบายอากาศมากที่สุด ตลอดจนจะสามารถดึงอากาศสะอาด ออกซิเจนเข้ามาได้ยังไง

ณ ตอนนี้ การทำโครงการให้ผ่านมาตรฐานของ LEED Certificated (ใบรับรองอาคารเขียวระดับนานาชาติ) ถือเป็นเรื่องปกติ เราจึงตั้งเป้ามากไปกว่านั้น คือเราจะเป็นโครงการแรกใน South East Asia ที่ได้ใบรับรอง WELL Com-munity ซึ่งข้อแตกต่างคือ LEED เน้นเรื่องตัวอาคาร เน้นการประหยัดพลังงาน แต่ WELL เน้นการวัดเรื่องคุณภาพชีวิตคน คุณภาพอากาศ คุณภาพเสียง

 

Q : ทำไมต้องทำขนาดนั้น

เวลาที่คนส่วนมากพูดถึงเรื่องความยั่งยืน มักจะพูดถึงกันในหลายระดับ สำหรับเรา เราต้องการทำอย่างจริงจังและทำให้เป็นรูปธรรมและจับต้องได้ และที่สำคัญคือทำให้เห็นว่าไม่ใช่เราพูดเอง แต่มีองค์กรมาตรฐานระดับโลกเข้ามาตรวจ และรับรองว่า โครงการของเรามีความยั่งยืนในระดับมาตรฐานสากลอย่างแท้จริง

WELL Community ที่เราทำ เราทำตั้งแต่ขั้นตอนแรกเริ่ม ตั้งแต่เริ่มการเตรียมพื้นที่ ทุกขั้นตอนทุกกระบวนการจะต้องมีการเข้ามาตรวจสอบทั้งหมด ทีม WELL จะมาตรวจทุกปี เช่น เรื่องการประหยัดพลังงาน เป็นไปตามที่นำเสนอไหม ประหยัดแอร์จริงหรือเปล่า วัสดุต่าง ๆ ผ่านมาตรฐานหรือไม่

อย่างเรื่องวัสดุ เป็นหนึ่งเรื่องที่ปวดหัวมาก การเลือกวัสดุทางเดินที่ไม่น่าจะยุ่งยากแต่เราใช้เวลาเลือกอยู่ 3 เดือน เพื่อให้เหมาะสมที่สุดและผ่านมาตรฐาน WELL ส่วนมาตรฐาน LEED เราก็ทำด้วยอยู่แล้ว อย่างเช่น ในส่วนของตัวอาคารที่จะเป็นลักษณะศูนย์เรียนรู้ เราทำ LEED Gold ส่วนทั้งโครงการ เราต้องการ LEED Platinum และ WELL Platinum

นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งการรับรอง คือมาตรฐาน SITES ของอเมริกา ซึ่งมาจากความคิดของเราที่มองว่าโดยปกติทั่วไป หากพูดถึงไซต์งานก่อสร้าง คนจะนึกถึงการมาทำลายสิ่งแวดล้อมเดิม ทำลายสัตว์ แต่สำหรับเดอะ ฟอเรสเทียส์ เราไม่ต้องการเข้ามาทำลายสิ่งแวดล้อมเดิม ดังนั้นวิธีการทำงานของเรา ตั้งแต่เริ่มแรกเลยก็คือมีการมอบหมายให้บริษัทวิจัยและทีมผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องเข้ามาสำรวจพื้นที่ เข้ามาตั้งแคมป์นอนค้างที่ไซต์ 7 คืน ศึกษาว่า มีต้นไม้แบบไหน สัตว์แบบไหน แมลงแบบไหนที่เคยอาศัยอยู่ในพื้นที่นี้

เมื่อถึงตอนที่จะเริ่มเกลี่ยถมดิน ทีมผู้เชี่ยวชาญก็วางแผนเพื่อเปิดช่องทางให้สัตว์พวกนี้ได้มีโอกาสอพยพออกจากพื้นที่ เรามีทีมแรงเจอร์จับงู เต่า ปลา แล้วไปปล่อยให้อยู่กับสิ่งแวดล้อมที่เหมาะสมที่เขาสามารถอยู่ได้ นั่นคือเราไม่เพียงแค่จะดูแลชีวิตคน แต่เรามีภารกิจที่จะต้องดูแลทุกชีวิตอื่น ๆ ด้วย ซึ่งเป็นไปตามปรัชญาในการดำเนินธุรกิจของ MQDC คือ “For all well-being”

 

Q : มุมมองพร็อพเพอร์ตี้ 2020

เดอะ ฟอเรสเทียส์ ไม่ได้เกิดขึ้นจากการวิเคราะห์เทรนด์พร็อพเพอร์ตี้เป็นหลัก แต่เดอะ ฟอเรสเทียส์ เกิดขึ้นจากความตั้งใจที่ว่า เราอยากทำโครงการที่คนอยู่แล้วมีสุขภาพดี อยู่แล้วมีความสุขแบบยั่งยืน นั่นคือจุดตั้งต้นของเราในการคิดและพัฒนาโครงการนี้ ซึ่งเรามองว่านี่คือสิ่งที่เราสามารถมาเติมเต็มให้กับสังคมวันนี้ได้

เรามีความเชื่อว่า ความสุขคือการที่มีโอกาสได้อยู่ใกล้ชิดกับครอบครัว ญาติพี่น้อง คนที่เรารัก และเพื่อนสนิท ดังนั้นเราจะสร้างความสุขนี้ได้อย่างไร เราจึงคิดว่า เราจะสร้างที่อยู่อาศัยที่ให้คนทุกเพศทุกวัยมาอยู่ร่วมกันได้ แต่ก็ยังสามารถใช้ชีวิตของตัวเองได้อย่างมีอิสระและมีพื้นที่ส่วนตัว ไม่ว่าจะเป็นครอบครัวใหม่ ครอบครัวที่มีลูกเล็ก หรือปู่ย่าตายาย

ทุกวันนี้เวลาพูดถึงช่วงอายุ เราพูดถึง 4 เจเนอเรชั่น คืออายุ 0-120 ปีบวก ทุกคนต้องสามารถอยู่ร่วมกันได้ในโครงการของเรา นั่นแปลว่าการออกแบบรายละเอียดต่าง ๆ ทั้งหมดจะต้องตอบโจทย์สำหรับคนทุกวัย อันนี้เป็นพื้นฐานที่ต้องทำ

แต่เท่านั้นยังไม่พอ เราคิดว่าความสุขยังไม่ถูกเติมเต็ม เพราะเราเชื่อว่ายังมีอีกหนึ่งปัจจัยที่มีผลต่อความสุข นั่นคือการได้ใช้ชีวิตอยู่ใกล้ชิดกับธรรมชาติ อยู่ในสถานที่ที่มีธรรมชาติล้อมรอบ จึงเป็นเหตุผลที่เราคิดสร้างป่าขึ้นมาในโครงการ ซึ่งเราไม่ได้พูดถึงสวน แต่เรากำลังพูดถึงการสร้างผืนป่าจริง ๆ ที่มีระบบนิเวศ

เพราะวิธีการสร้างป่าของเราใช้วิธีเดียวกับป่าจริง ๆ เพราะเราต้องสร้างให้เกิดระบบนิเวศของป่า ซึ่งแบบนั้นป่าจะสามารถเจริญเติบโตต่อไปได้เรื่อย ๆ มีความสมบูรณ์ มีวิวัฒนาการของป่า และมีสิ่งมีชีวิตต่าง ๆ เราเชื่อว่าสิ่งที่เรากำลังทำที่โครงการเดอะ ฟอเรสเทียส์ ไม่ใช่แค่การทำที่อยู่อาศัยให้กับมนุษย์ และไม่ใช่แค่การเพิ่มพื้นที่สีเขียวให้กับชุมชนและสังคม แต่เป็นการสร้างบ้านที่นกเคยอยู่ สัตว์ต่าง ๆ เคยอยู่ให้กลับมาด้วย

เราเลือกที่จะสร้างป่า โดยการปลูกจากเมล็ดและต้นกล้า ซึ่งน่าจะมีจำนวนกว่า 45,000 ต้น 300 สายพันธุ์ โดยมุ่งเน้นไปที่พันธุ์ไม้พื้นเมือง เป็นต้นไม้ที่อยู่ในพื้นถิ่นบริเวณนี้ หรือเคยอยู่ที่นี่ แต่ปัจจุบันหายไป เรามีทีมนิเวศวิทยาและผู้เชี่ยวชาญทำการศึกษาย้อนไปเป็น 50 ปี มีการไปศึกษาจากพงศาวดาร กาพย์เห่เรือ ว่าพูดถึงต้นไม้อะไรในบริเวณนี้บ้าง แล้วเราไปเสาะหาเอากลับมาปลูก

เราเชื่อว่าการสร้างป่าด้วยการปลูกจะเป็นการเพิ่มพื้นที่สีเขียวให้กับเมืองและให้กับประเทศไทย ไม่ใช่เพียงแค่การไปย้ายพื้นที่สีเขียวจากที่อื่นมาไว้ที่นี่

สิ่งที่เราทำ คือเริ่มตั้งแต่เรื่องของการเตรียมดิน เรามี ecologist และผู้เชี่ยวชาญมาทำงานด้วยกัน เราเตรียมดินที่เหมาะสม มีตั้งแต่ดินขี้เป็ดผสมกับดินปลูก ดินที่เราจะปลูกป่าหนาถึง 1 เมตร ซึ่งเรามองเมื่อเวลาผ่านไป ดินที่เราเตรียมอย่างเหมาะสม น่าจะดีกว่าดินธรรมชาติเสียอีก

ตามทฤษฎีแล้ว วิธีการปลูกต้นไม้จากเมล็ด หรือต้นกล้าขนาดสูงประมาณ 40 เซนติเมตร เพียงแค่ระยะเวลาประมาณ 5 ปี เราจะได้ต้นไม้สูงถึง 12 เมตร และภายในระยะเวลาประมาณ 10 ปี เราจะได้ต้นไม้สูงถึง 15-20 เมตร ที่มีความสมบูรณ์ในตัวของมันเอง

และเป็นป่าที่ต้องการการดูแลน้อยที่สุด เพราะต้นไม้มีรากแก้วที่แข็งแรง หาอาหารได้ด้วยตัวเอง ตามทฤษฎีคือเราดูแลแค่ 3 ปีเท่านั้น ฉะนั้นลูกบ้านจึงหมดความกังวลไปได้เลยว่า เรามีป่าใหญ่ขนาดนี้ จะต้องเสียค่าดูแลมากมายขนาดไหน เราบอกเลยว่าเราจะเป็นคนดูแลเอง เพราะจริง ๆ แล้วป่าของเราจะไม่ต้องการการดูแลอะไรมาก เพราะป่าที่นี่จะมีระบบนิเวศที่สมบูรณ์ในตัวเอง

Q : มาสเตอร์แพลนฟอเรสเทียส์

โครงการมีเนื้อที่ 398 ไร่ หน้ากว้างติดถนนประมาณ 300-400 เมตร เราออกแบบถนนส่วนกลาง ให้เป็นลักษณะวนลูปรอบโครงการ พื้นที่ที่เป็นที่อยู่อาศัยจะอยู่ด้านใน มีพื้นที่ป่าขนาด 30 ไร่ เป็นเหมือนหัวใจอยู่ตรงกลางโครงการ และพื้นที่อื่น ๆ ทั่วทั้งโครงการก็ยังจะมีต้นไม้และความเขียวมากกว่า 70% ของพื้นที่โครงการ

เราดีไซน์โครงการให้มีทางเข้าออก 5 ทาง คือฝั่งบางนา-ตราด 2 ทาง, ซอยวัดปลัดเปรียง 1 ทาง และคลองหนามแดง 2 ทาง ซึ่งเชื่อว่าจะอำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัยและผู้ที่มาทำกิจกรรมต่าง ๆ ในโครงการได้อย่างมาก ส่วนถนนภายในโครงการกว้าง 8 เมตร และเราดีไซน์ให้มี walk way สำหรับคนเดินได้ทั้ง 2 ฝั่ง ฝั่งหนึ่งกว้าง 3 เมตร อีกฝั่งกว้าง 2 เมตร

วอล์กเวย์กว้าง 3 เมตร จัดสรรเอาไว้สำหรับคนเดิน เน้นที่เป็นผู้ใหญ่ คนขี่จักรยาน วิ่งจ๊อกกิ้ง ความกว้างของวอล์กเวย์ฝั่งนี้เป็นความกว้างที่รถสกูตเตอร์หรือรถไฟฟ้า รถผู้ใหญ่สามารถสวนกันได้อย่างสบาย คนวิ่งจ๊อกกิ้งหรือคนขี่จักรยาน ก็สามารถสวนกันได้อย่างปลอดภัย

ส่วนวอล์กเวย์อีกฝั่งจะมีความกว้าง 2 เมตร จัดสรรเอาไว้สำหรับเด็ก ๆ อายุไม่เกิน 12 ปีโดยประมาณ และผู้สูงอายุ โดยเด็ก ๆ สามารถเดิน วิ่ง และขี่จักรยานแบบที่ไม่มีความเร็วได้ โดยไม่อนุญาตให้มีสกูตเตอร์ ไม่อนุญาตจักรยานเด็กโตหรือผู้ใหญ่ที่มีความเร็วใช้วอล์กเวย์ฝั่งนี้ ซึ่งนั่นก็เพื่อความปลอดภัยของเด็ก ๆ และผู้สูงอายุเป็นหลัก

โดยการจัดวางวอล์กเวย์ความกว้าง 2 เมตรนี้ ถูกออกแบบให้อยู่ฝั่งที่ติดกับพื้นที่อยู่อาศัย คือเดินออกจากบ้านมาก็เจอวอล์กเวย์ฝั่งนี้เลย โดยไม่ต้องข้ามถนนเป็นการตอกย้ำในเรื่องของความปลอดภัย ส่วนผู้ใหญ่ที่ดูรถเป็นแล้ว ก็สามารถข้ามถนนไปใช้วอล์กเวย์กว้าง 3 เมตรที่อยู่อีกฝั่งหนึ่งได้

ทางม้าลาย เราออกแบบไม่ให้คนต้องเดินลงไปในถนน แต่เรายกทางม้าลายขึ้นมา 15 เซนติเมตร ให้เป็นระดับเดียวกับทางเดินทางเท้า เพื่อให้คนที่ใช้วีลแชร์ หรือรถเข็นเด็ก สามารถเข็นจากฟุตปาทหนึ่งข้ามไปอีกฟุตปาทหนึ่งได้เลย โดยไม่มีทางต่างระดับ ผู้ใช้รถยนต์จะต้องเป็นคนที่ขึ้นเนิน ซึ่งการขึ้นเนิน จะทำให้รถต้องชะลอความเร็วลงด้วย

ทางสโลปต่าง ๆ ในโครงการ เราออกแบบเป็นสเกล 1 ต่อ 12 คือหมายความว่า ถ้าสูง 1 เมตร จะต้องยาวออกไป 12 เมตร นี่คือสเกลที่ไม่ชันจนเกินไป เหมาะสำหรับคนทุกเพศทุกวัย หรือผู้ใช้วีลแชร์ก็สามารถใช้มือเข็นดันวีลแชร์ไปได้ด้วยตัวเองโดยไม่ยากลำบาก

Q : โครงการใหญ่มากพัฒนากี่ปี

เราใช้เวลาในการออกแบบประมาณ 2 ปี และถ้านับจากวันตอกเสาเข็ม ก็จะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 4 ปีครึ่ง ซึ่งเราตั้งเป้าที่จะสร้างทั้งโครงการให้เสร็จพร้อมกัน

Q : ดีไซน์คุณภาพชีวิตและความยั่งยืนยังไง

ด้วยการออกแบบต่าง ๆ ในโครงการเดอะ ฟอเรสเทียส์ ที่แสดงความเป็นมิตรต่อโลก เรายังช่วยให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการได้มีส่วนร่วมในการส่งเสริมความยั่งยืนด้วย ตัวอย่างเช่น ระบบพลังงานที่ล้ำสมัยภายในโครงการจะช่วยให้ผู้อยู่อาศัยและผู้มาทำกิจกรรมต่าง ๆ ในโครงการสามารถช่วยกันลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ได้เป็นปริมาณมหาศาล ประมาณกว่า 30,000 ตันต่อปี เราจึงคาดหวังว่าคุณภาพอากาศภายในโครงการจะดี และรวมถึงคุณภาพอากาศในบริเวณโดยรอบก็น่าจะดีขึ้นด้วย

นอกจากองค์ความรู้ที่เราได้รับจากที่ผู้เชี่ยวชาญซึ่งได้รับการยอมรับในระดับโลกในด้านต่าง ๆ รวมทั้งสถาบันต่าง ๆ ที่เป็นสถาบันชั้นนำระดับโลกมากมาย เพื่อออกแบบให้ทุกองค์ประกอบของโครงการ ส่งเสริมการมีคุณภาพชีวิตที่ดียิ่งขึ้นอย่างแท้จริง เรายังทำรีเสิร์ชเพื่อศึกษาค้นคว้าต่อไปว่า องค์ความรู้ที่ได้รับคำแนะนำและคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญต่าง ๆ มากับสิ่งที่เราสร้างสรรค์ขึ้น จะทำให้คนมีความสุขและมีสุขภาพดีขึ้นจริงหรือไม่

โดยวิธีการก็คือ จะมีอาสาสมัครที่ได้รับการตรวจเช็กสุขภาพร่างกายเอาไว้ก่อนแล้ว เข้าอยู่อาศัยในโครงการ หลังจากนั้นจะมีการตรวจสุขภาพอีกเรื่อย ๆ เพื่อวัดผล เช่น เลือด ฮอร์โมน และอื่น ๆ รวมถึงการสัมภาษณ์พูดคุย เพื่อดูว่าสุขภาพดีขึ้นหรือไม่ และมีความสุขมากขึ้นจริงไหม

Q : ราคาสูงหรือต่ำกว่าตลาด

ผมคิดว่าราคาของเราไม่ได้แพงกว่าราคาโครงการที่อยู่ทำเลในเมือง แต่ผมมองอย่างนี้ครับว่า วันนี้หลายท่านอาจจะตัดสินใจซื้อคอนโดฯหรือบ้านที่คิดว่าเหมาะกับตัวเราเองในวันนี้ แต่บางทีเราลืมคิดไปว่าเมื่อเวลาที่เราอายุมากขึ้น หรือบางครั้งเราอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงที่ทำให้ไม่สามารถใช้ชีวิตแบบเดิมได้อีก ก็ต้องดูว่าโครงการที่เราเลือกอยู่ ตอบโจทย์ที่จะทำให้เรายังสามารถใช้ชีวิตได้เหมือนเดิมหรือไม่ เราจะออกมาใช้ชีวิตนอกห้องได้หรือไม่

ที่เดอะ ฟอเรสเทียส์ คือเราคิดตรงนี้มาให้แล้ว นั่นคือการออกแบบและการวางโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ ในโครงการ พื้นที่ส่วนกลางและสิ่งแวดล้อมทั้งหมด ที่ถูกออกแบบมาให้เอื้อและส่งเสริมการใช้ชีวิตอย่างมีสุขภาพดีและมีความสุข และเหมาะสำหรับคนทุกเพศทุกวัย คือเป็น universal design ทั้งโครงการ คุณซื้อคอนโดฯ 1 ห้อง หรือซื้อบ้าน 1 หลังในโครงการเดอะ ฟอเรสเทียส์ แต่ได้สิ่งแวดล้อมที่ดีทั้งหมดนี้ไปด้วย