“ศักดิ์สยาม” ลุยจัดระเบียบที่ดินรถไฟ เร่งสร้างรายได้ปลดหนี้ 1.67 แสนล้าน บอร์ดใหญ่ไล่เช็กบิลตระกูลดัง “โสภณพนิช-จิราธิวัฒน์-ภิรมย์ภักดี” สั่งเปิดประมูลใหม่โรงแรมหัวหิน 70 ไร่ เขย่าอาร์ซีเอ 62 ไร่อาณาจักรเครือแบงก์กรุงเทพ รื้อผลตอบแทน ก.ค.นี้ชี้ชะตาสนามกอล์ฟเบียร์สิงห์ 500 ไร่
นายสรพงศ์ ไพฑูรย์พงษ์ อธิบดีกรมการขนส่งทางราง เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ”ว่า ได้รับมอบนโยบายจากนายศักดิ์สยามชิดชอบ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ให้เร่งจัดทำแผนยุทธศาสตร์ที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) 234,976 ไร่ทั่วประเทศ เพื่อหารายได้ล้างหนี้สะสม 1.67 แสนล้านบาท จากปัจจุบันมีรายได้จากการพัฒนาที่ดินแค่ 3,000 ล้านบาทต่อปี
- เปิด 10 อันดับมหาวิทยาลัยรัฐ-ราชภัฏ-เอกชน ที่ได้รับความนิยมมากสุด
- ลูกแม่ค้าขายผัก-พ่อขับแท็กซี่ สู่เก้าอี้ “ปลัดพลังงาน” บทพิสูจน์ชีวิต “ดร.ประเสริฐ สินสุขประเสริฐ”
- เงื่อนไขปุ๋ยลดราคาเฟส 2 สูตรไหน-พืชชนิดใดบ้าง
เขย่าที่เช่า 6 พันสัญญา
ที่ดินเชิงพาณิชย์มี 6,042 สัญญา มูลค่า 2,858 ล้านบาท เป็นอาคาร 3,106 สัญญา ค่าเช่า 260 ล้านบาท ที่ดิน 2,936 สัญญา ค่าเช่า 2,597 ล้านบาทแยกเป็นสัญญาต่ำกว่า 1 แสนบาท มี 5,315 สัญญา ตั้งแต่ 1 แสนบาท-1 ล้านบาท มี 532 สัญญา และ 1 ล้านบาทขึ้นไป มี 195 สัญญา ที่ต่อสัญญาแล้ว 4,739 ราย ส่วน 1,303 สัญญายังไม่ได้ต่อระยะสั้นจะเร่งพื้นที่กรุงเทพฯ 124 แปลงแนวถนนรัชดาภิเษก ย่านพหลโยธิน จตุจักร ตลาด อ.ต.ก.บริเวณหัวมุม 21 แปลง สถานีแม่น้ำ 271 ไร่ ที่ดิน RCA จะหมดสัญญาปี 2565 ต้องคิดค่าเช่าใหม่
“ที่มูลค่าสูงใกล้หมดสัญญาปี 2563-2565 เช่น ริมถนนราชปรารภ ถนนเทิดพระเกียรติ ย่านสถานีแม่น้ำ ถนนพหลโยธินถนนรัชดาภิเษก ตลาดศรีสมรัตน์ แปลงวิเศษสถาปัตย์ ซึ่งต้องเร่งทำโดยเร็ว”
ประมูลใหม่โรงแรมหัวหิน
นายจิรุตม์ วิศาลจิตร อธิบดีกรมการขนส่งทางบก ในฐานะประธานคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. เปิดเผยว่า บอร์ดสั่งให้เปลี่ยนวิธีบริหารจัดการใหม่ เพื่อสร้างรายได้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยจะมีบริษัทลูก บจ.บริหารสินทรัพย์ที่มีมืออาชีพมาบริหารอสังหาริมทรัพย์ตามแผนฟื้นฟูกิจการกำหนดไว้
“ขณะนี้กำลังรีวิวผลศึกษาโรงแรมหัวหินช่วงต่อสัญญาชั่วคราว 2 ปี ข้อมูลเดิมใช้ไม่ได้แล้ว ต้องเปิดประมูลใหม่ ไม่ใช่ต่อสัญญาแบบเดิม จะเป็นรายใหม่หรือรายเก่าก็อยู่ที่ผลประโยชน์ตอบแทน สัญญาเช่าจะอยู่ที่ 30 ปี ถ้าลงทุนสูงอาจจะ 50 ปีเหมือนอีอีซี ต้องดูกฎหมายก่อนว่าทำได้หรือไม่”
นายนิรุฒ มณีพันธ์ ผู้ว่าการ ร.ฟ.ท. เปิดเผยว่า การสร้างรายได้ที่เร็วสุดคือการพัฒนาที่ดินที่มีอยู่ในมือ ระยะสั้นจะดูสัญญาเช่า 1 หมื่นสัญญา เพื่อเจรจาใหม่ รวมถึงนำที่ดินที่ยังไม่เคยให้เช่ามาเปิดประมูลด้วย
ดึงรายใหม่แข่งเซ็นทรัล
ล่าสุด กำลังศึกษารูปแบบที่ดินโรงแรมเซ็นทารา แกรนด์ บีช รีสอร์ทและวิลล่า หัวหิน ของกลุ่มเซ็นทรัล เพราะศักยภาพเปลี่ยนไปหมดแล้ว ปัจจุบันเป็นทำเลพรีเมี่ยมของหัวหินที่ติดทะเลและตลาดหัวหิน ซึ่งวันที่ 18 มิ.ย.ที่ผ่านมา บอร์ดขยายสัญญาเช่าให้ 2 ปี (พ.ค. 2563-พ.ค. 2565) โดย ร.ฟ.ท.ได้ค่าเช่าปีละ 108 ล้านบาท เผอิญเกิดโควิด-19 จึงลดค่าเช่าให้ 50% ถึงเดือน ก.ย.นี้
แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท.กล่าวว่า ที่ดินโรงแรมเซ็นทรัลหัวหิน สัญญาสิ้นสุด 15 พ.ค. 2562 บอร์ดต่อให้ 1 ปี และต่อให้อีก 2 ปีเมื่อ 14 พ.ค. 2563-15 พ.ค. 2565 พอดีเกิดโควิด-19 ข้อเสนอของเซ็นทรัลยังพิจารณาไม่ครบ บอร์ดจึงนัดประชุมอีกครั้งเมื่อ 18 มิ.ย.ที่ผ่านมา โดยเซ็นทรัลขอต่อสัญญา 10 ปี 2 ครั้ง ลดค่าเช่า 50%แต่นโยบายใหม่ให้เปิดประมูล ซึ่งที่ปรึกษาประเมินผลตอบแทนรวมเป็นเงิน 8,927 ล้านบาท แยกค่าเช่ารวม 30 ปี ไม่ต่ำกว่า 5,727 ล้านบาท แต่มีเงื่อนไขว่าเซ็นทรัลต้องลงทุน 3,200 ล้านบาท สร้างโรงแรมระดับ 3-4 ดาวเพิ่ม
“จะเอาผลศึกษาเดิมเป็นที่ตั้ง อยู่ที่เอกชนจะเสนอผลตอบแทนเท่าไร จริง ๆ ร.ฟ.ท.น่าจะมีรายได้มากกว่านี้ ซึ่งเซ็นทรัลอยากเจรจา ไม่อยากแข่งขัน เพราะไม่อยากจ่ายมากกว่านี้”
รื้อ RCA 62 ไร่
นอกจากนี้ ร.ฟ.ท.ได้จ้างบริษัทที่ปรึกษาศึกษาความเหมาะสมการพัฒนาที่ดินบริเวณโครงการรอยัลซิตี้อเวนิว (RCA) ถนนพระราม 9 ตามแนวรถไฟสายบางซื่อ-คลองตัน ที่มี บจ.นารายณ์ร่วมพิพัฒน์เป็นผู้เช่า 3 แปลง ซึ่ง 2 แปลงจะหมดสัญญาแล้ว แต่บริษัทขอต่อสัญญาใหม่ 3 แปลงในเดือน ต.ค. 2565 และขอเจรจาต่อสัญญาเช่าอีก 20 ปี บอร์ดต้องคิดโมเดลพัฒนาและค่าเช่าใหม่ โดยคิดตามมูลค่าที่ดิน จากสัญญาเดิม 30 ปี ค่าเช่าถูกมาก ร.ฟ.ท.จึงเตรียมเปิดประมูลใหม่ให้มีการแข่งขัน โดยรวบที่เป็นแปลงเดียวรวม 62 ไร่ ไม่เกินเดือน พ.ย.นี้จะสรุปผลได้
“ที่แปลงนี้หน้าแคบแต่ยาวถึงสน.มักกะสัน ปัจจุบันทำเลอยู่ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดิน มีศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระราม 9 จะให้เป็นสภาพเดิมคงไม่คุ้ม” แหล่งข่าวกล่าว
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า บจ.นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จดทะเบียนเมื่อ 16 ต.ค. 2521 ปัจจุบันมีทุนจดทะเบียน 25 ล้านบาทให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารและที่ดิน กรรมการประกอบด้วย นายชาลี โสภณพนิช นายสงกรานต์ อิสสระ นายพิชัย นิธิวาสิน นายวิวัฒน์ สุทธิพงษ์ชัย นายสาธร ฉันท์เรืองวณิชย์ และนางสุชาดา ลีสวัสดิ์ตระกูล มี บจ.ซิตี้เรียลตี้ ของตระกูล “โสภณพนิช” ถือหุ้นใหญ่ 50.9842% ผลประกอบการมีกำไรทุกปี
ล่าสุดปี 2562 มีรายได้ 253.6 ล้านบาท กำไรสุทธิ 100.9 ล้านบาท จากการสำรวจทำเลอาร์ซีเอตลอดทาง 2 กม.เป็นอาคารพาณิชย์ให้เช่าเป็นสำนักงาน เช่น บมจ.กรุงเทพประกันชีวิตบมจ.ปูนซีเมนต์เอเชีย ออฟฟิศเมท ร้านสะดวกซื้อ ร้านอาหาร อาร์ซีเอพลาซ่าผับ บาร์ โดยให้เช่า 2-3 ปี มีปรับค่าเช่าเพิ่มทุกปี ส่วนใหญ่เป็นผู้เช่าช่วงเป็นหลัก
อาณาจักรโสภณพนิช
โดยตระกูล “โสภณพนิช” ได้ซื้อที่ดินเพิ่มย่านพระราม 9 โดยเจาะทางเข้าอาร์ซีเอ มีโครงการคอนโดมิเนียมไอ-เฮ้าส์ อาร์ซีเอและไอบิซ่า ล่าสุดลงทุน2,600 ล้านบาท นำที่ดินหลังโรงพยาบาล
ปิยะเวท พัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส มีโรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรีกรุงเทพ ซิตี้แคมปัส ขนาด 15 ไร่ เปิดเมื่อปี 2561 และมีโรงแรมมายเทรียณ์ ระดับ 4 ดาว สูง 16 ชั้น 230 ห้อง จะเปิดบริการเดือน ก.ย.นี้ และมายเทรียณ์ เรสซิเดนซ์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ให้เช่า 2 อาคาร สูง 14 ชั้น 219 ห้อง เปิดเมื่อปี 2562 รองรับย่านธุรกิจและรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) มีสถานี
จอดหน้าโรงพยาบาลปิยะเวท
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บจ.ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ กล่าวว่า ราคาประเมินที่ดินอาร์ซีเออยู่ที่ 53,000 บาท/ตร.ว. ราคาซื้อขายเฉลี่ย 2-3 แสนบาท/ตร.ว. หากคิดรวม 62 ไร่ มูลค่าที่น่าจะเกิน 2,500 ล้านบาท
รื้อสนามกอล์ฟเบียร์สิงห์
แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ทำเลต่อไปที่บอร์ดจะพิจารณาในเดือน ก.ค.นี้ คือที่ดินสนามกอล์ฟหัวหิน 500 ไร่ ที่ บจ.บุญรอดบริวเวอรี่ ของตระกูล “ภิรมย์ภักดี”เช่าอยู่ สัญญาสิ้นสุดเมื่อปี 2558 รอต่อ
สัญญารอบใหม่ ซึ่งบริษัทจ่ายค่าเช่ารายปีเท่ากับปีสุดท้าย 476,000 บาท สัญญาใหม่จากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะอยู่ที่ 2,000-3,000 ล้านบาท สูงขึ้นจากเดิมมาก และจะต่อสัญญาให้ 30 ปี แต่เอกชนต้องลงทุนเพิ่มไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท โดยปรับปรุงสนามกอล์ฟ สร้างคลับเฮาส์ โรงแรมและพูลวิลล่า อีกแห่งคือโรงแรมเดอะทวินทาวเวอร์ 6.53 ไร่ ย่านรองเมือง ของ บจ.โกลเด้นแอสเซ็ท สัญญาหมดปี 2564 มูลค่าทรัพย์สิน 700 ล้านบาท คาดว่าจะต่อให้ 20 ปี แต่เอกชนต้องลงทุนเพิ่ม 200 ล้านบาท ทั้งนี้อยู่ที่การพิจารณาของบอร์ดจะเห็นด้วยหรือไม่
