การรถไฟเขย่าพอร์ตอสังหา 3 แสนล้าน ขึ้นแท่นแลนด์ลอร์ด ให้เช่า-ลงทุน 3.9 หมื่นไร่

Photo by AFP

นับถอยหลังเตรียมเปิดบริการรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง “ตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต” ระยะทาง 41 กิโลเมตร 13 สถานี ภายในเดือนกรกฎาคม 2564 นี้

เท่ากับนับถอยหลังเปิดบริการสถานีรถไฟฟ้าใหญ่สุดในอาเซียน “สถานีกลางบางซื่อ” หรือ Bangsue Grand Station ขนาด 298,200 ตารางเมตร ซึ่งเป็นหนึ่งในทรัพย์สินที่เปรียบเป็นเพชรเม็ดงามของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.)

นิรุฒ มณีพันธ์

ภายใต้การบริหารของ “นิรุฒ มณีพันธ์” ผู้ว่าการ ร.ฟ.ท.คนปัจจุบันที่เพิ่งนั่งเก้าอี้ได้ 1 ปีเศษ เหลือเวลาอีก 3 ปีจึงจะครบเทอม

โดยทรัพย์สินที่ดินแปลงบางซื่อ 2,000 ไร่ ทาง ร.ฟ.ท.วางแผนเปิดประมูลลอตใหญ่ 9 แปลงด้วยกัน ในขณะที่ยังมีทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถือเป็นทรัพย์สินประเภท non-core ของกิจการ ร.ฟ.ท. จำนวนกลม ๆ 39,000 ไร่ทั่วประเทศ เป็นขุมทรัพย์ก้อนมหึมาที่รอการพัฒนาในอนาคต

หนี้สะสม 1.66 แสนล้าน

ย้อนรอยงบฐานะทางการเงิน 3 ปี (2561-2563) พบว่า ณ สิ้นปีงบประมาณ 2561 ร.ฟ.ท.มีตัวเลขขาดทุนสะสม 135,004 ล้านบาท, งบประมาณปี 2562 ขาดทุนสะสมเป็น 158,702 ล้านบาท และงบประมาณปี 2563 ตัวเลขกระโดดขึ้นมาเป็น 166,127 ล้านบาท เรียกว่าไม่ได้น้อยหน้าการบินไทยที่มีภาระขาดทุนสะสมแตะ 141,180 ล้านบาท

นำไปสู่ความพยายามในการล้างขาดทุนสะสมโดยมีหลักประกันที่จับต้องได้ก็คือทรัพย์สิน 39,000 ไร่ดังกล่าว ซึ่งทำให้สถานะของการรถไฟฯ ไม่ใช่เป็นเพียงรัฐวิสาหกิจสังกัดกระทรวงคมนาคมเพียงอย่างเดียว แต่ยังทรงความหมายในฐานะเป็น “แลนด์ลอร์ด” ระดับแถวหน้าของเมืองไทยอีกด้วย

ความเคลื่อนไหวเป็นรูปธรรมครั้งแรกเกิดขึ้นเมื่อได้มีมติคณะรัฐมนตรี วันที่ 29 กันยายน 2563 อนุมัติให้การรถไฟฯจัดตั้งบริษัทลูกในชื่อ “บริษัท รถไฟพัฒนาสินทรัพย์ จำกัด” หรือ “S.R.T. Asset” ทุนจดทะเบียน 200 ล้านบาท

ภารกิจและบทบาทหลัก S.R.T. Asset หรือชื่อเรียกไม่เป็นทางการว่า “ร.ฟ.ท.พร็อพเพอร์ตี้” จะสวมหมวกอีกใบในฐานะเป็นทั้งแลนด์ลอร์ดและดีเวลอปเปอร์ในการหยิบอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในมือ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมาสร้างแหล่งรายได้ใหม่ให้กับการรถไฟฯ

“S.R.T. Asset” คือความหวัง

แผนสร้างรายได้ตามมติ ครม.ดังกล่าวจะมีรายได้ 3 ส่วนคือ 1.รายได้จากค่ารับจ้างบริหารสัญญาเช่าเดิม 15,270 สัญญา โดยสินทรัพย์ทั้งหมดยังคงเป็นของ ร.ฟ.ท.

2.รายได้จากการให้เช่าช่วง ร่วมทุน หรือพัฒนาที่ดินเดิมที่หมดอายุสัญญา และ 3.รายได้จากโครงการร่วมลงทุนกับเอกชนและการพัฒนาพื้นที่ดินเปล่าแปลงอื่น ๆ

นอกจากนี้อาจมีรายได้จากการขายกระแสเงินสดในอนาคตให้กับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ นับเป็นนวัตกรรมการเงินที่ใช้กันอย่างแพร่หลายในโครงการเอกชน และเป็นแนวทางที่ S.R.T. Asset จะเดินต่อไปในภายภาคหน้า

ส่วนผลประโยชน์ที่คาดจะได้รับ ประเมินผลตอบแทนเต็มแผน 30 ปี (อยู่ที่จะเริ่มนับ 1 ในปีไหน) อยู่ที่ 631,628 ล้านบาท หากทำได้จริงก็ฟันธงได้เลยว่าเป็นผลตอบแทนจำนวนมากเพียงพอที่จะนำมาล้างหนี้สินสะสมเกือบ 1.7 แสนล้านบาทในปัจจุบัน

เขย่าพอร์ตที่ดิน 3 แสนล้าน

ทั้งนี้ S.R.T. Asset มีที่ดินไม่ได้ใช้เพื่อการเดินรถ (non-core business) 38,469 ไร่ มูลค่า 300,000 ล้านบาท ปัจจุบันมีรายได้ผลตอบแทนจากการบริหารสินทรัพย์เพียงปีละ 2,400 ล้านบาท คิดเป็น 1% ของมูลค่าสินทรัพย์ แน่นอนว่าตัวเลขนี้จะต้องเปลี่ยนไปในทิศทางเส้นกราฟขาขึ้น เพราะถ้าทำให้มีรายได้ดีขึ้นกว่าเดิมไม่ได้ ทีมผู้บริหารก็คงอยู่ลำบากเช่นกัน

เบื้องต้นการจัดลำดับความสำคัญที่ดินแปลงเด็ดต้องมาเริ่มต้นกันด้วยที่ดินผืนใหญ่ในกรุงเทพฯ มีอย่างน้อย 3 แปลงใหญ่ด้วยกัน ได้แก่ 1.ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน 2,325 ไร่ 2.ย่านสถานีมักกะสัน 423 ไร่ (ส่วนที่เหลือนอกโครงการรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน) และ 3.ย่านสถานีแม่น้ำ 277 ไร่


คู่ขนานไปกับที่ดินผืนงามในต่างจังหวัด แบ่งเป็น “ภาคเหนือ” เช่น ย่านสถานีพิษณุโลก 31 ไร่, ย่านสถานีอุตรดิตถ์ 30 ไร่, ย่านสถานีนครลำปาง 24 ไร่, ย่านสถานีเชียงใหม่ 50 ไร่, ย่านสถานีนครสวรรค์ 92 ไร่ “ภาคใต้” ย่านสถานีหาดใหญ่ 30 ไร่ “อีสาน” ที่ย่านสถานีขอนแก่น 108 ไร่ เป็นต้น

ตั้งบอร์ด 7 อรหันต์

สำหรับความคืบหน้าบริษัทลูก นอกจากได้ชื่อเป็นทางการว่า “บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด” แล้ว ทาง “คนร.-คณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ” เห็นชอบในการแต่งตั้งคณะกรรมการหรือบอร์ด 7 ราย จากองค์ประกอบบอร์ดเต็มคณะจำนวน 9 ราย

ขานรายชื่อกรรมการ 7 คน มีดังนี้ 1.นายอำนวย ปรีมนวงศ์ อดีตอธิบดีกรมธนารักษ์ และคณะกรรมการ ร.ฟ.ท. ดำรงตำแหน่งประธานบอร์ดบริษัทลูก 2.นายปัญญา ชูพานิช ผู้อำนวยการ “สนข.-สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร” โควต้ากระทรวงคมนาคม 3.นางสาวไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล กรรมการ ร.ฟ.ท. รักษาการกรรมการผู้จัดการบริษัทลูก

4.พล.ต.ต.อำนาจ ไตรพจน์ ผู้บังคับการตำรวจรถไฟ 5.รศ.ดร.วิศณุ ทรัพย์สมพล รองอธิการบดี กำกับสำนักงานจัดการทรัพย์สินและนวัตกรรม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย 6.รศ.ดร.พิภพ อุดร คณบดีคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และ 7.นายพิทย อุทัยสาง โควต้ากระทรวงการคลัง

สรรหา MD ปีนี้

ความคืบหน้า S.R.T. Asset “เอก สิทธิเวคิน” รองผู้ว่าการ ร.ฟ.ท.ด้านกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ไทม์ไลน์ภายในปี 2564 จะต้องตั้งบอร์ดอีก 1 คนให้ครบ 8 คน จากนั้น บอร์ด 8 คนจะเป็นผู้สรรหา MD ตัวจริงเพื่อขับเคลื่อนบริษัทลูกต่อไป

“มีอะไรต้องทำอีกเยอะ ทั้งการสรรหาเอ็มดี การปรับโครงสร้างการทำงานบริหารทรัพย์สิน ทุกอย่างต้องรอให้ได้ตัวเอ็มดีก่อนจึงจะลงลึกรายละเอียดได้”

ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat

ติดตามข่าวธุรกิจ