อสังหาริมทรัพย์

รถไฟฟ้าสายสีเหลือง บ้าน-คอนโดฯรอขาย 7.6 หมื่นล้าน ที่ดินพุ่งวาละ 1.5-5.5 แสน

นับถอยหลังไปหากลางปี 2565 “รถไฟฟ้าสายสีเหลืองลาดพร้าว-สำโรง” พร้อมเปิดบริการ

“ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานกรรมการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ ซึ่งแนวเส้นทางพาดผ่านทั้งพื้นที่ประชากรอยู่อาศัยหนาแน่นน้อยจนถึงหนาแน่นมาก

จึงจะเห็นได้ว่ารถไฟฟ้าสายสีเหลืองมีแพตเทิร์นเดียวกันกับรถไฟฟ้าสายสีม่วงเตาปูน-บางใหญ่ ส่วนสถานการณ์จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะคล้ายคลึงกันหรือไม่เป็นเรื่องที่ “ซ.ต.พ.-ซึ่งต้องพิสูจน์” กันต่อไป

เชื่อมต่อ 4 รถไฟฟ้า

รายละเอียดรถไฟฟ้า “สายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว-สำโรง” เป็นระบบขนส่งมวลชนประเภทรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (straddle monorail) มีลักษณะเป็นโครงสร้างยกระดับตลอดแนวเส้นทาง ระยะทางทั้งสิ้น 30.4 กิโลเมตร รวม 23 สถานี

มีจุดประสงค์เพื่อเชื่อมต่อการเดินทางระหว่าง “สายสีน้ำเงิน” ที่สถานีรัชดา (สถานีลาดพร้าวของสายสีน้ำเงิน) กับระบบขนส่งมวลชน 4 สาย คือ “สายสีเทา” ของกรุงเทพมหานคร, “สายสีส้ม” บริเวณทางแยกลำสาลี, “รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์” บริเวณทางแยกต่างระดับพระราม 9 และ “สายสีเขียว” ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ที่สถานีสำโรง

ล่าสุด 29 พฤศจิกายน 2564 ที่ผ่านมา “รฟม.-การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย” ทดสอบการใช้เส้นทาง ศูนย์ซ่อมบำรุง (depot) ผ่านไปยังสถานีศรีเอี่ยม สถานีศรีอุดม สถานีสวนหลวง ร.9 สถานีศรีนครินทร์ 38 และสถานีศรีนุช รวมระยะทาง 6 กิโลเมตร

โดยรถไฟฟ้าสามารถทำความเร็ว 80 กิโลเมตร/ชั่วโมง ตัวรถกว้าง 3.16 เมตร น้ำหนัก 14,500-15,000 กก./ตู้ ระยะแรกจะเปิดให้บริการ 4 ตู้/ขบวน รองรับผู้โดยสารได้ 17,000 คน/ชั่วโมง/ทิศทาง และสามารถเพิ่มตู้โดยสารได้สูงสุด 7 ตู้/ขบวน รองรับผู้โดยสารได้ถึง 28,000 คน/ขบวน/ทิศทาง

สำหรับขบวนรถมีทั้งหมด 30 ขบวน ปัจจุบันเดินทางมาถึงประเทศไทยแล้ว 22 ขบวน คาดว่าจะครบถ้วนในไตรมาส 1/65 และวางแผนเปิดให้บริการกลางปี 2565

หน่วยรอขาย 7.6 หมื่นล้านบาท

สำหรับสถิติโครงการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าสายเหลือง พบว่ามีหน่วยขายรวมกัน 62,867 หน่วย ขายไปแล้ว 47,588 หน่วย รอขาย 15,279 หน่วย รวมมูลค่าหน่วยรอขาย 76,129 ล้านบาท

ทั้งนี้ หน่วยรอขายมากที่สุดเป็นสถิติของ “ห้องชุด” มีจำนวน 7,544 หน่วย สัดส่วน 50% มูลค่ารวม 36,131 ล้านบาท

รองลงมาเป็น “บ้านเดี่ยว” มีหน่วยรอขาย 1,525 หน่วย แต่มูลค่ารวมสูงถึง 17,936 ล้านบาท ตามมาด้วย “ทาวน์เฮาส์” ที่มีหน่วยรอขาย 5,207 หน่วย มูลค่ารวม 16,081 ล้านบาท

คอนโดฯปักหมุด “ลาดพร้าว-อ่อนนุช”

จากความยาวเส้นทาง 30 กิโลเมตร จำนวน 23 สถานีดังกล่าว “ดร.โสภณ” พลอตทำเลอสังหาฯเป็น 6 ทำเลหลักตามแนวเส้นทาง ดังนี้

1.บริเวณ “ลาดพร้าวช่วงต้น-ช่วงกลาง” พบว่าเกือบทั้งหมดเป็นซัพพลายห้องชุดจำนวนรวม 16,832 หน่วย เหลือขาย 4,264 หน่วย รวมมูลค่าเหลือขาย 27,661 ล้านบาท (เฉลี่ยหน่วยละ 6.48 ล้านบาท) ประมาณการขายได้เดือนละ 2.4% ของอุปทานทั้งหมด

โดยกลุ่มราคาห้องชุดเหลือขายมากที่สุด คือ ราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 1,373 หน่วย มูลค่ารวม 5,142 ล้านบาท รองลงมากลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 1,330 หน่วย รวมมูลค่า 8,880 ล้านบาท

2.ทำเล “ลาดพร้าวช่วงกลาง-ตลาดบางกะปิ” พบว่าส่วนใหญ่เป็นห้องชุดเช่นกัน แต่มีจำนวนเพียง 1,986 หน่วย เหลือขาย 218 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 667 ล้านบาท คาดว่าสามารถขายได้เดือนละ 2.8%

ข้อสังเกตคือ ในช่วงครึ่งหลังปี 2564 เป็นต้นมา มีการพัฒนาห้องชุดในพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าวมากขึ้นตามลำดับ เพราะความคืบหน้าในการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลืองนั่นเอง

3.ทำเล “ถนนศรีนครินทร์จากบางกะปิ-อ่อนนุช” มีการพัฒนาที่หลากหลาย ส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดเหลือขาย 1,874 หน่วย โดยกลุ่มราคาเหลือขายมากสุดคือ 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 809 หน่วย ในขณะที่อัตราขายได้ค่อนข้างดีพอสมควร เฉลี่ยขายได้เดือนละ 4.7%

และมีสินค้าบ้านเดี่ยวเหลือขาย 116 หน่วย ทาวน์เฮาส์เหลือขาย 258 หน่วย

แนวราบยึด “ศรีนครินทร์-บางนา”

4.ทำเล “ศรีนครินทร์ถึงบางนา-ตราด” เป็นทำเลที่มีการพัฒนาโครงการอย่างหลากหลาย โดยเฉพาะ “บ้านเดี่ยว” มีหน่วยรอขาย 750 หน่วย ส่วนมากเป็นกลุ่มราคาหลังละ 10 ล้านบาทขึ้นไป

ส่วน “บ้านแฝด” เหลือขาย 358 หน่วย เกือบทั้งหมดมีราคา 5-10 ล้านบาท และ “ทาวน์เฮาส์” เหลือขาย 874 หน่วย อยู่ในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ขณะที่ “ห้องชุด” เหลือขาย 538 หน่วย

ภาพรวมที่อยู่อาศัยทุกประเภทในย่านนี้เหลือขายอยู่ 2,536 หน่วย รวมมูลค่า 17,047 ล้านบาท (เฉลี่ยหน่วยละ 6.7 ล้านบาท) มีอัตราการขายได้เดือนละ 2.5%

5.ทำเล “ถนนศรีนครินทร์ฝั่งด้านใต้” ที่อยู่อาศัยเหลือขายสูงสุดคือ “ทาวน์เฮาส์” มีจำนวน 1,329 หน่วย อยู่ในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาทเป็นหลัก สถิติขายได้อยู่ที่เดือนละ 4.0% จึงไม่น่าเป็นห่วง

สินค้า “ห้องชุด” เหลือขาย 650 หน่วย กลุ่มราคาค่อนข้างถูกไม่เกิน 1-2 ล้านบาท กับราคา 2-3 ล้านบาท โดยมีอัตราการขายช้าอยู่ที่ 2.9% ต่อเดือน

นอกจากนี้ “บ้านเดี่ยว” เหลือขาย 66 หน่วย, “บ้านแฝด” 166 หน่วย และตึกแถว 10 หน่วย

จับตาซัพพลาย “เทพารักษ์”

6.ทำเล “เทพารักษ์” ณ ปี 2564 ไม่พบโครงการเปิดตัวใหม่ สาเหตุเพราะที่ผ่านมามีการเปิดตัวไปค่อนข้างมากแล้ว

โดยสินค้าหลักโซนนี้คือ “ทาวน์เฮาส์” เหลือขาย 2,746 หน่วย รวมมูลค่า 6,492 ล้านบาท กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 2-3 ล้านบาท มีอัตราการขาย 2.9% ต่อเดือน

“บ้านเดี่ยว” เหลือขาย 610 หน่วย รวมมูลค่า 2,841 ล้านบาท มีอัตราขายได้เดือนละ 2.3% ส่วน “บ้านแฝด” เหลือขาย 315 หน่วย รวมมูลค่า 1,155 ล้านบาท มีอัตราขายได้เดือนละ 2.4%
2565 จ่อเปิดใหม่ 28 โครงการ

ทั้งนี้ ภาพรวมมีโครงการรอเปิดตัวอยู่ทั่วเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 327 โครงการ โฟกัสเฉพาะช่วงลาดพร้าว-ศรีนครินทร์ตามเส้นแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง คาดว่ามีจำนวน 28 โครงการ

แบ่งเป็นโครงการอาคารชุดในโซนลาดพร้าวจำนวน 12 โครงการ, โซนศรีนครินทร์จำนวน 6 โครงการ รวม 18 โครงการ

ส่วนสินค้าบ้านแนวราบที่รอเปิดตัวโครงการใหม่ คาดว่าส่วนใหญ่เป็นโครงการ “ทาวน์เฮาส์” ในจำนวนนี้เป็นโครงการใหม่ในโซนลาดพร้าว 3 โครงการ และโซนแนวถนนศรีนครินทร์ 7 โครงการ รวมเป็น 10 โครงการ

โฟกัสทำเล TOD 4 สถานีหลัก

“ดร.โสภณ” สำรวจราคาที่ดิน ณ จุดที่ตั้ง 23 สถานีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ข้อมูลปี 2563 พบว่าส่วนมากมีราคาสูงในบริเวณจุดตัดที่ก่อให้เกิดการพัฒนาแบบ TOD-Transit Oriented Development โดยสถานีที่มีราคาสูงมากมีดังนี้

1.บริเวณจุดเริ่มต้นโครงการ “สถานีรัชดา” อัพเดต ณ ปี 2564 มีราคาตารางวาละ 550,000 บาท เนื่องจากเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ทำให้มีโอกาสพัฒนาในเชิงพาณิชย์สูง รวมทั้งเป็นไพรมแอเรียในการพัฒนาคอนโดมิเนียม

2.บริเวณ “สถานีบางกะปิ” โดย AREA ประเมินราคาที่ดินตารางวาละ 300,000 บาท สูงกว่าโซน “สถานีลำสาลี” ซึ่งเป็นจุดตัดกับรถไฟฟ้าสายสีส้ม เหตุผลเพราะบริเวณสถานีบางกะปิมีการพัฒนาเชิงพาณิชย์อย่างเข้มข้นมานาน
3.บริเวณ “สถานีศรีเอี่ยม” จุดตัดกับถนนบางนา-ตราด รวมทั้งในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าเชื่อมกับสนามบินสุวรรณภูมิ ราคาที่ดินตารางวาละ 280,000 บาท

4.บริเวณ “สถานีสำโรง” ซึ่งเป็นจุดที่มีการแข่งขันในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนานใหญ่ และมีตลาดรวมทั้งศูนย์การค้าอยู่ในโซน ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นเป็น 400,000 บาท/ตารางวา

ส่องราคาที่ดิน 23 สถานี

จากการจัดเรียงลำดับราคาที่ดินตามแนวสายสีเหลืองซึ่งมีราคาตั้งแต่ 1.5-5.5 แสนบาท/ตารางวา พบด้วยว่าราคาถูกที่สุดที่ตารางวาละ 1.5 แสนบาท มีด้วยกัน 5 สถานี ได้แก่ “สถานีทิพวัล-ศรีเทพา-ศรีด่าน-ศรีแบริ่ง-ศรีลาซาล”

สถานีที่มีราคาที่ดิน 2.5 แสนบาท/ตารางวา มี 7 สถานี ได้แก่ “สถานีศรีอุดม-พัฒนาการ-ศรีกรีฑา-ลาดพร้าว 101-มหาดไทย-ลาดพร้าว 83-ลาดพร้าว 71”

สถานีที่มีราคาที่ดิน 2.6 แสนบาท/ตารางวา มี 5 สถานี ได้แก่ “สถานีศรีนครินทร์ 38-ศรีนุช-กลันตัน-โชคชัย 4-ภาวนา”

สถานีที่มีราคาที่ดิน 2.8 แสนบาท/ตารางวา มี 3 สถานี ได้แก่ “สถานีศรีเอี่ยม-สวนหลวง ร.9-ลำสาลี”

สถานีที่มีราคาที่ดิน 4 แสนบาท/ตารางวา มี 1 สถานี อยู่ที่ “สถานีสำโรง”

และสถานีที่มีราคาที่ดินสูงสุดตามแนวสายสีเหลือง 5.5 แสนบาท/ตารางวา มี 1 สถานีอยู่ที่ “สถานีรัชดา”

เมื่อพิจารณาถึงการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พบว่าอัตราการเพิ่มขึ้นในสถานีหลัก ๆ ค่อนข้างสูงมาก ตั้งแต่ 10-16%

เปรียบเทียบกับภาพรวมราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6-8% ต่อปี และที่ดินเปล่าที่ไม่มีรถไฟฟ้าพาดผ่านราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 3-5%

แสดงให้เห็นว่าการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเหลืองทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินอย่างเด่นชัด โดย “สถานีรัชดา” เพิ่มขี้นสูงสุด 16% “สถานีสำโรง” เพิ่มขึ้น 10% ตั้งแต่ยุคก่อนโควิดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา