อสังหาริมทรัพย์

2561-2568 มิกซ์ยูสครองเมือง ส่อง 10 โปรเจ็กต์ลงทุนท่วม 4.5 แสนล้าน

โครงการอสังหาริมทรัพย์ลูกผสมหรือMixed-use Project ได้รับความนิยมแพร่หลายในเมืองไทยในช่วงเกือบ 10 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะช่วงปีก่อนหน้าที่มีการเปิดตัวลงทุนอย่างคึกคัก

ล่าสุด “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจบิ๊กโปรเจ็กต์ที่การก่อสร้างเริ่มทยอยแล้วเสร็จระหว่างปี 2561-2568 พบว่าเพียงสิบโครงการมีมูลค่ารวมกันสูงเกิน 4.5 แสนล้านบาท

เพิ่มแวลูพัฒนาที่ดิน-เมือง

นิยามโครงการมิกซ์ยูสมีหลายทฤษฎีซึ่งไม่มีรูปแบบตายตัว หลักการพื้นฐานมีอสังหาริมทรัพย์ 2 ประเภทอยู่ในโครงการเดียวกัน ประกอบด้วยที่อยู่อาศัย (Residence) ส่วนใหญ่เป็นแนวสูงหรือคอนโดมิเนียมเพราะต้นทุนที่ดินแพง กับพาณิชยกรรม (commercial) ได้ทั้งนั้นไม่ว่าจะเป็นโรงแรม ออฟฟิศบิลดิ้ง พื้นที่ค้าปลีก คอมมิวนิตี้มอลล์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

มีบางทฤษฎีบอกด้วยว่า สัดส่วนของที่อยู่อาศัยกับพาณิชยกรรมในโครงการมิกซ์ยูส อสังหาฯ แต่ละประเภทไม่ควรเกิน 60% ของทั้งโครงการ

แนวคิดคือโครงการมิกซ์ยูสสร้างมูลค่าเพิ่มในด้านผลตอบแทนการลงทุน เพราะสามารถ “ตรึง” ผู้คนหรือลูกค้าให้อยู่ในโครงการได้ตลอดเวลา ภายใต้รหัสแนวคิด 24/7

กล่าวคือ โครงการมิกซ์ยูสก่อให้เกิดประชากรช่วงกลางวัน (daytime population) จากการที่มีคนทำงาน 5 วัน/สัปดาห์ หากมีที่พักอาศัย (คอนโดฯ) ด้วยแล้วเท่ากับเพิ่มประชากรอยู่ประจำ (registered population) ทำให้เกิดประชากรแบบ 24/7 หรือตลอด 24 ชั่วโมงในหนึ่งวัน และ 7 วันต่อสัปดาห์

EEC โมเดลเมืองมิกซ์ยูส

ข้อดีรูปแบบมิกซ์ยูส ยังมีผลดีต่อการพัฒนาเมือง และมักได้รับส่งเสริมจากรัฐ เพราะที่ดินถูกใช้ประโยชน์อย่างเต็มประสิทธิภาพ ตัวอย่างจากนโยบายโปรโมตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ของรัฐบาล คสช. ซึ่งขับเคลื่อนนโยบายภายใต้คอนเซ็ปต์ TOD-TransitOriented Development การพัฒนาโครงการในพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ ด้วยการโปรโมต 3 จังหวัดภาคตะวันออก(ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) ให้เป็นพื้นที่รองรับการพัฒนาไปสู่ Thailand 4.0มีการเดินทางโดยรถไฟความเร็วสูงเชื่อม3 สนามบินจากกรุงเทพฯไปยังแหล่งงาน 3 จังหวัดดังกล่าว

ในฟากการลงทุนของเอกชนพบว่ามีการผนึกกำลังกันมากขึ้นในรูปแบบร่วมทุนหรือ JV-Joint Venture ตอบโจทย์ธุรกิจ 3 ข้อ 1.กระจายความเสี่ยงการลงทุน 2.ลดการแข่งขันทางธุรกิจ และ 3.เพิ่มเงินทุนสำหรับการพัฒนาโครงการโครงการมิกซ์ยูสยุคใหม่จึงกลายเป็นโครงการที่มีมูลค่าลงทุนสูงถึงสูงมาก สถิติล่าสุดโครงการเดียวประกาศมูลค่าลงทุนถึง 1.25 แสนล้านบาท

2 เจ้าสัวลงทุน 3.2 แสนล้าน

ตัวอย่างโครงการมิกซ์ยูสที่มีมูลค่าโครงการระดับ 4,000-5,000 ล้านบาทขึ้นไปจำนวน 10 โครงการพบว่ายิ่งนานมูลค่าลงทุนหรือมูลค่ายิ่งสูง

เริ่มจากกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี มี 2 โครงการ “วัน แบ็งคอก” พัฒนาบนที่ดินเช่า 104 ไร่ พื้นที่ 1,830,000 ตารางเมตร ทำเลลุมพินีบริเวณโรงเรียนเตรียมทหารเดิม กับ “The PARQ” 24 ไร่ย่านคลองเตย หัวมุมถนนพระราม 4-รัชดา ตรงข้ามตึก FYI พื้นที่ 3.2 แสนตารางเมตรและ “สามย่านมิตรทาวน์” พัฒนาบนที่ดิน 13 ไร่ หัวมุมถนนพญาไท-พระราม 4 พื้นที่ 220,000 ตารางเมตร

ขณะเดียวกัน ทาง MQDC ของ “บี-ทิพพาภรณ์ อริยวนารมย์” ลูกสาวรักเจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์ เปิดตัว 3 โครงการรวด ไซซ์ใหญ่สุดตอนนี้คือ “ฟอเรสเทียส์” บนที่ดินกรรมสิทธิ์ 300 ไร่ ถนนบางนา ก.ม.7 ขาเข้า คอนเซ็ปต์เนรมิตให้เป็นป่าธรรมชาติใกล้เมือง

“ไอคอนสยาม” JV กับกลุ่มสยามพิวรรธน์ พัฒนา 50 ไร่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยามีศูนย์การค้า 2 อาคาร, คอนโดฯ หรูริมน้ำ 50 กับ 70 ชั้น รวม 1,700 ยูนิต ไฮไลต์มีพิพิธภัณฑ์ศูนย์รวมมรดกทางประวัติศาสตร์และภูมิปัญญาไทย ศูนย์การประชุมระดับโลก 3,500 ที่นั่ง

และ “Whizdom 101” ไลฟ์สไตล์คอมเพล็กซ์ คอนเซ็ปต์เป็น Third Places มีทั้งสโมสรกีฬาและสุขภาพหมื่นตารางเมตร สำนักงานให้เช่า 3 หมื่นตารางเมตร ที่พักอาศัย 1.4 แสนตารางเมตร

ตระกูลดัง-ทุนหนาแห่แจม

บิ๊กโปรเจ็กต์ย่านนิวซีบีดีทำเลรัชดา-พระราม 9 แปลงหัวมุมมี “เดอะ แกรนด์พระราม 9” ของตระกูลบุญดีเจริญ 73 ไร่เปิดตัวปี 2552 พื้นที่รวม 1.2 ล้านตารางเมตร ไฮไลต์คือเดอะซุปเปอร์ ทาวเวอร์ 5 แสนตารางเมตรมูลค่า 1.8 หมื่นล้านบาท หากสร้างเสร็จจะเป็นตึกสูงที่สุดในไทยและอาเซียน 615 เมตร 125 ชั้น เริ่มสร้างตั้งแต่ปี 2558 ใช้เวลาสร้าง 4-5 ปี กำหนดสร้างเสร็จปี 2563

ถัดมา “โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์” ของตระกูลเตชะอุบล พัฒนาบนที่ดิน 22 ไร่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา มีทั้งคอนโดฯ และโรงแรมระดับลักเซอรี่

สิงห์ คอมเพล็กซ์ ของตระกูลภิรมย์ภักดี มีสำนักงานเกรดเอ พื้นที่ 14,555 ตร.ม. คอนโดฯ โรงแรม ศูนย์แสดงสินค้า พื้นที่ค้าปลีก ดีลอื้ออึงแห่งปีต้องนับรวมโครงการมิกซ์ยูสของกลุ่มดุสิตธานี+เซ็นทรัลกรุ๊ป พัฒนาบนที่ดิน 23 ไร่ มูลค่าโครงการกว่า 36,700 ล้านบาท หัวมุมพระราม 4 ตัดสีลม มีการขยับตารางลงทุนเล็กน้อย เดิมกำหนดทุบตึกโรงแรมในปีนี้ ล่าสุดขอเลื่อนเป็นปี 2562 แทน