สามัญสำนึก โดย กองบรรณาธิการ

คอลัมน์ สามัญสำนึก : บ้านสร้างบนที่ดินตัวเอง

คอลัมน์ : สามัญสำนึก
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

เป็นความตั้งใจที่อยากจะแนะนำอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทหนึ่ง ที่อยู่นอกสายตารัฐบาล ก็เลยไม่ได้มีมาตรการสนับสนุนอะไรที่เป็นจริงเป็นจังออกมา

เรากำลังพูดถึงตลาด “บ้านปลูกสร้างบนที่ดินตัวเอง” หรือบ้านสร้างเอง อยู่คู่กับสังคมไทยมาแต่อ้อนแต่ออก ในยุคต่อมามีการพัฒนาแตกยอดออกมาเป็นธุรกิจเป็นเรื่องเป็นราว เรียกว่า “ธุรกิจรับสร้างบ้าน” หรือ Home Builder

และเมื่อ 19 ปีที่แล้ว มีการตั้งสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน หรือ Home Builder Association ใช้ตัวย่อ HBA มีสมาชิกแรกเริ่ม 20 กว่าบริษัท ปัจจุบันขยายเป็น 75 บริษัท (ข้อมูล ณ ต้นเดือนพฤศจิกายน 2566) ถัวเฉลี่ยขนาดตลาดของสมาชิกสมาคมจำกัดจำเขี่ยอยู่ที่ปีละ 1.2-1.3 หมื่นล้านบาท

ขณะที่ภาพรวม “ดร.วิชัย วิรัตกพันธุ์” รักษาการ ผอ. REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หน่วยงานดาต้าเบสอสังหาฯแห่งชาติ นำเสนอข้อมูลจดทะเบียนขออนุญาตปลูกสร้าง “บ้านเดี่ยว” ในปี 2565 พบว่า ภาพรวมทั่วประเทศ บ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรรมีเพียง 37% หรือ 1 ใน 3 เปรียบเทียบกับบ้านสร้างเอง มีสัดส่วนเกือบ 2 ใน 3 หรือ 63%

แบ่งเป็นการขออนุญาตปลูกสร้างบ้านเดี่ยวบนที่ดินตัวเอง 16.8 ล้านตารางเมตร (ในโครงการจัดสรรมี 10 ล้านตารางเมตร) ทาง REIC คำนวณโดยใช้สูตรค่าก่อสร้างตารางเมตรละ 12,000 บาท ทำให้มูลค่าตลาดอยู่ที่ 201,000 ล้านบาท

แสดงว่า สมาชิก HBA 75 บริษัทรวมกันมีมูลค่าตลาด 12,500-13,250 ล้านบาท คิดเป็น 6% เศษ ที่เหลือมูลค่าบ้านสร้างเอง 187,500 ล้านบาท เป็นส่วนแบ่งการตลาดของบริษัทรับสร้างบ้านที่ไม่ได้เป็นสมาชิก HBA และผู้รับเหมาอิสระ

อย่างไรก็ตาม “คุณกุ่ย-โอฬาร จันทร์ภู่” นายกสมาคมรับสร้างบ้าน แอบขอแก้ไขตัวเลข ราคามาตรฐานกลางในต่างจังหวัดดีดขึ้นเป็น 15,000-17,000 บาท/ตารางเมตร โซน กทม.-ปริมณฑลอยู่ที่ 20,000 บาท/ตารางเมตรบวกลบ อยู่ที่เจ้าของบ้านสบายใจจะเลือกใช้ราคาไหน ถ้าอยากได้ถูกกว่านี้ก็ต้องเป็นกลุ่มรับเหมาอิสระ แต่อาจต้องแลกกับการทิ้งงานกลางคัน อะไรประมาณนี้

จิ๊กซอว์อีกตัว ก่อนหน้านี้เมื่อสัก 10 ปีที่แล้ว คุยกับผู้บริหารโมเดิร์นเทรดวัสดุและของตกแต่งบ้าน ทั้ง “โฮมโปร เมกาโฮม โกลบอลเฮ้าส์ ไทวัสดุ” เฉพาะที่เอ่ยนามเพียง 4 ราย พากันประกาศเปรี้ยงปร้างว่า จะขยายสาขาคนละ 100 สาขา ฟังแล้วก็งงสิคะ เอากำลังซื้อมาจากไหนเยอะแยะ

คำตอบคือ พฤติกรรมสร้างบ้านเองของคนไทย โดยเฉพาะในต่างจังหวัด มีที่ดินของตัวเองแล้ว แต่งเขยแต่งสะใภ้เข้าบ้าน จากบ้านหลังเดียว ปีนี้สร้างห้องน้ำเพิ่ม ปีหน้าขยายห้องครัว ปีโน้นต่อเติมเพิ่มห้องนอน ห้องรับแขก ออกหลานมาสักคนดีใจทั้งหมู่บ้าน ตอกเสาเข็มสร้างบ้านรับขวัญหลาน ทำให้มีดีมานด์สม่ำเสมอและต่อเนื่อง

ฐานลูกค้ามี 3 กลุ่มหลัก คือ 1.ช่างรับเหมาทั่วไป 2.โครงการจัดสรร 3.end user หรือผู้บริโภคทั่วไป ซึ่งประเด็นนี้ “ดร.วิชัย” แห่ง REIC ฝากกระซิบดัง ๆ ให้ได้ยินถึงหูรัฐบาลว่า ทั่วประเทศยังมีผู้รับเหมาอิสระนับแสนราย ร้านค้าวัสดุระดับนาโนเอ็นเตอร์ไพรส์ ขายทั้งออฟไลน์-ออนไลน์อีกนับ 7-8 แสนราย ยังไม่ได้เข้าระบบภาษี

จึงน่าสนใจว่า ถ้ารัฐบาลสามารถชักชวนให้ท่านทั้งหลายเหล่านี้ได้เข้าระบบภาษี เช่น นำมูลค่าสร้างบ้านเองมาหักลดหย่อนได้ ทั้งผู้ซื้อ (เจ้าของบ้าน) และผู้ขาย (รับเหมาย่อย-ร้านวัสดุจิ๋ว) โดยอาจจะเพิ่มแรงจูงใจอีกนิด การใช้บริการกับช่างและร้านวัสดุที่อยู่ในระบบภาษี อาจมีสินเชื่อสร้างบ้านดอกเบี้ยต่ำ เป็นต้น ทำให้ผู้ประกอบการมีสภาพคล่องมากขึ้นไปอีก น่าจะจูงใจได้อีกโข

แถมข้อมูลด้านสินเชื่อปลูกสร้างบ้านทั่วประเทศ เฉพาะพอร์ตธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพียงแห่งเดียว ปี 2565 ปล่อยกู้ 1.55 แสนล้านบาท 9 เดือนแรก 2566 ปล่อยกู้แล้ว 1.63 แสนล้านบาท แสดงชัดเจนถึงดีมานด์ก้อนใหญ่

ดังนั้น หากออกมาตรการกระตุ้นตลาดบ้านสร้างเอง พื้นที่ต่างจังหวัดจะได้รับอานิสงส์เยอะกว่าในกรุงเทพฯ เพราะคนกรุงยังมองหาบ้านจัดสรร แต่คนต่างจังหวัดมีที่ดิน หรือซื้อแบ่งแปลงที่ดินจากคนอื่น แล้วนิยมสร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง

วิธีการนี้ REIC บอกว่าใช้เงินงบประมาณแผ่นดินน้อยมาก แต่ได้ขยายฐานภาษีอีกมหาศาล เข้าสูตร “น้อยแต่มาก” คับผม