อสังหาริมทรัพย์

อสังหาฯ ตระกูล “ประจวบเหมาะ” เปิดกรุแลนด์แบงก์ 140 ไร่ ครีเอตตลาดรีไทร์เมนต์ทับสะแก

เซเลบเมืองไทยอีกตระกูลที่เปิดตัวเข้ามาลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “พ.ต.ท.กุลธน ประจวบเหมาะ” ในนามบริษัท เคทีพี (โอวี) เรียลเอสเตท จำกัด โดยมีทุนประเดิมที่บรรพบุรุษสั่งสมไว้ให้เป็นแลนด์แบงก์ผืนใหญ่ 140 ไร่ ริมหาดทับสะแก ประจวบคีรีขันธ์ พร้อมด้วย “น้องเต้-ปณิธาน ประจวบเหมาะ” กรรมการบริหาร ในโอกาสพรี-โอเพนนิ่งบิ๊กโปรเจ็กต์ “ยูโร ซัน ซี แซนด์”

Q : แผนลงทุนของบริษัท

พ.ต.ท.กุลธน-ธุรกิจอสังหาฯ เป็นสิ่งแรกที่ตัดสินใจทำเพื่อต่อยอดจากสิ่งที่มีอยู่ เริ่มเมื่อปี”57 สร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น 42 ห้องในตลาดทับสะแก ห้องละ 2.3 ล้านบาท ขายหมดปีที่แล้ว เมื่อก่อนปลูกบ้านไม้ให้เขาเช่าปีละ 200 บาท (ยิ้ม)

ไฮไลต์ของที่ดินแปลงใหญ่ร้อยกว่าไร่ นอกจากโลเกชั่นหน้าหาดแล้ว เราเฝ้ามองตำบลห้วยยางของอำเภอทับสะแก 10 ปีที่ผ่านมา มีมูฟเมนต์ต่อเนื่องในเรื่องหมู่บ้านสแกนดิเนเวียน คอมมิวนิตี้ ขายได้แล้ว 600-700 หลังทั้ง ๆ ที่ไม่ได้มีฟาซิลิตี้อะไรให้ เราอยู่ทับสะแกแท้ ๆ ที่ดินก็พร้อม ศึกษาตลาดอยู่หลายปีในที่สุดก็ตัดสินใจทำ ตั้งชื่อโครงการ Euro Sun Sea Sand

โซนตำบลห้วยยางชาวบ้านเรียกหมู่บ้านสแกนดิเนเวียน ลูกค้าฝรั่งชอบเพราะยังเงียบสงบ ที่ตั้งโครงการเราอยู่ห่างห้วยยาง 10-11 ก.ม.เท่านั้น อาจพลุกพล่านมากกว่า มีรถราวิ่งแต่ประชากรแค่ 10,000 คน ยังเป็นย่านชุมชนขนาดเล็ก แต่ความสะดวกสบายดีมากขับรถแค่ 5 นาทีมีตลาด แบงก์

เราแบ่ง 6-7 เฟส เฟสแรกเป็นเฟสพรีเมี่ยม วิลล่า 25 หลังบนที่ดิน 11 ไร่ มียอดจองซื้อแล้ว 4-5 หลัง คาดว่าขายหมดภายในไตรมาส 1/61

Q : ติดใจหรือยัง

พ.ต.ท.กุลธน-ผมถือครองที่ดินมรดกที่ตกทอดมา 3 เจเนอเรชั่นแล้ว ตัดสินใจมาทำเพราะโลเกชั่น ถ้าผมไม่ทำไม่เริ่มต้นก็คงต้องปล่อยไปอย่างนี้

ปณิธาน-ที่ดินมรดกจากคุณทวดน่าจะอายุ 100 ปีได้ (หัวเราะ) ต้นทุนต่อไร่น่าจะหลักร้อยบาทพันบาทเท่านั้น เราซื้อที่ดินเพิ่ม 9 ไร่เพื่อเปิดทางเข้า-ออกโครงการ เฉลี่ยไร่ละ 4-5 ล้าน เพราะฉะนั้นสิ่งที่เราให้กับลูกค้าคือที่ดินต้นทุนเดิม ก็เลยเสนอราคาที่จับต้องได้ โซนห้วยยางขายหลังละ 17-18 ล้าน วิลล่าในโครงการเราอยู่ที่ 11-12 ล้าน ทำเลก็ดีกว่าเพราะอยู่หน้าหาด

Q : คอนเซ็ปต์ดีไซน์

พ.ต.ท.กุลธน-เฟสแรกกำลังสร้างคลับเฮาส์กับ 3 สระว่ายน้ำ เปิดพรีเซลเมื่อกลางปี”60 อยากสปีดยอดขาย 25 หลังให้เร็วที่สุดจึงลงทุนสร้าง mock up บ้านตัวอย่างก่อน 3 หลัง เพราะเป็นมาร์เก็ตติ้งที่ดีถ้าทำบ้านตัวอย่างสวยงาม ดึงดูดลูกค้าได้ คิดว่าน่าจะเร่งสปีดการขายได้

โครงการนี้หากพัฒนาเต็มรูปแบบมีวิลล่าสัก 1,000 หลัง เฉลี่ยราคา 5 ล้านก็น่าจะมีมูลค่าหลายพันล้านบาท ล่าสุดมีคนสนใจอยากร่วมทุน ยังไม่ตัดสินใจเพราะเราลงทุนเองได้อยู่แล้ว แต่ก็ไม่ปิดกั้นในการเปิดรับพันธมิตรทางธุรกิจ

มีการปรับนิดหน่อย แนวคิดอยากขายบ้านให้ลูกค้าคนไทยด้วย แต่สิ่งที่เกิดขึ้นมู้ดผู้บริโภคบ้านเรารู้สึกว่าไกล ขับรถ 4-5 ชั่วโมงจากกรุงเทพฯมาที่นี่ซึ่งจริง ๆ แล้วคนไทยกำลังซื้อสูง ไม่จำเป็นต้องรีไทร์เมนต์ อายุ 50 ปี อยากมีชีวิตสงบ ไม่ต้องห่วงปัญหาสังคมวุ่นวายของเมืองหลวง เป็นกลุ่มมีอิสระในด้านการเงิน ทำงาน และเวลา ไม่ต้องทำงานตอกบัตร สามารถมานั่งทำงานได้ครั้งละ 2-3 สัปดาห์

ผมมองว่าคนเราถึงเวลาอายุเยอะขึ้น ได้เวลาไขว่คว้าหาความสุขให้กับตัวเองให้กับสุขภาพหรือยัง เป็นมุมคิดเกี่ยวกับคุณภาพชีวิตที่เราเลือกได้

ปณิธาน-บริษัทเรามีมืออาชีพเป็นตัวช่วยเยอะครับ สถาปนิกโครงการมีคุณอาชาม-ชมพล ยูสานนท์ รับผิดชอบออกแบบและบริหารโครงการด้วย มีโบรกเกอร์ ERA พี่วรเดช ศิวเตชานนท์ เป็นที่ปรึกษาและบริหารงานขาย

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเจาะตลาดรีไทร์เมนต์ โดยเฉพาะกลุ่มสแกนฯ แต่จากการสำรวจตลาดมีลูกค้าต่างชาติอื่น ๆ เป้าการขายสัดส่วนน่าจะ 70/30 เป็นต่างชาติ 70% คนไทย 30%

ในด้านตัวบ้านเราศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคทั้งสองรูปแบบทั้งคนไทยและยุโรปก็เลยออกมาเป็นวิลล่าชั้นเดียว ยกสูง มีระเบียงวางชุดเก้าอี้นั่งเล่นได้ ด้านหน้าหันหาริมทะเลดีไซน์ให้มีกระจกเยอะ ๆ เพื่อเทกวิวธรรมชาติได้เต็มที่

หลังคาสไตล์บาหลีคล้ายบ้านเราจึงเป็นแบบบ้านที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว มีระเบียง 2 ด้านหันหน้าหาทะเลกับสระว่ายน้ำในพื้นที่ส่วนกลาง แบบบ้านบางหลังห้องครัวยกสูงสไตล์ลอฟต์ ทำให้การใช้งานสะดวกสบาย จัดปาร์ตี้ได้ทุกวัน

Q : ภาษีที่ดินมีผลกระทบไหม

พ.ต.ท.กุลธน-มีแน่นอน โดยเฉพาะโครงการขนาด 100 ไร่ แต่ตอนนี้กฎหมายยังไม่ได้บังคับใช้ต้นทุนที่ดินจึง free property tax ไม่ได้บวกต้นทุนจ่ายภาษีเข้าไป เราขายเป็นวิลล่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ ราคาก็ถูกกว่าในทำเลใกล้เคียงกัน ในมุมผู้บริโภคมองทางไหนก็คุ้มค่า

ส่วนเรื่องปรับราคาขายคงต้องมีบ้าง หลังจากอีเวนต์พรี-โอเพนนิ่งราคาวิลล่าปรับขึ้น 5% เพื่อให้สะท้อนต้นทุนพัฒนาโครงการ