อสังหาริมทรัพย์

บิ๊กคอลลิเออร์ส “รัชภูมิ จงภักดี” อ่านเทรนด์ลงทุนอสังหายุคใหม่ ผ่าทางตันราคาที่ดินแพง

สัมภาษณ์พิเศษ

เปิดมุมมองใหม่ในภาวะราคาที่ดินทำสถิตินิวไฮจากการซื้อขายจริงตารางวาละ 3.1 ล้านบาท ซึ่งเป็นสถานการณ์ราคาแพงจนดีเวลอปเปอร์ส่วนใหญ่มองต่างมุมว่าเกินขีดความสามารถของตลาดที่จะรับได้ เพราะต้นทุนแพงขนาดนั้นสินค้าคอนโดมิเนียมที่ทำออกมาขายจะสูงถึงตารางเมตรละ 5 แสนบาท “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “รัชภูมิ จงภักดี” ผู้จัดการทั่วไป บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ถึงทางเลือกในการพัฒนาโครงการ ตลอดจนแนวโน้มนับจากนี้ไป

Q : ที่ดินแพงนิวไฮ

เทรนด์ราคาที่ดินแพงหลังจากตารางวาละ 3.1 ล้านในทำเลหลังสวน ล่าสุด ดีลที่มีการประกาศการซื้อขายเป็นทางการมีราคาตารางวาละ 2 ล้านบาทขึ้นไปเกือบยกแผง ตั้งแต่ช่วงเพลินจิตไปจนถึงสุขุมวิท ที่น่ากลัวคือดันราคาทำเลทองหล่อขยับขึ้นไปถึงวาละ 2.8 ล้านบาท ซึ่งเพิ่งปิดดีลการซื้อขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ 2 ไร่ ใกล้บีทีเอสทองหล่อ 200-300 เมตร

อีกดีลที่ประกาศแล้วมีขนาดเกิน 5 ไร่ เจ้าของเชื้อสายอินเดีย 8 เจ้าของ ขายวาละ 2.6 ล้านบาท แม้แต่ในซอยก็ขยับราคาเสนอขายไปอยู่ที่วาละ 2.4-2.5 ล้านในซอยต้นสน

ทำให้โอกาสขายขาดน่าจะยากมากขึ้นในอนาคต เนื่องจากเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดเริ่มลังเลที่จะขายออกไป เพราะทำเลไพรมแอเรียมีผู้ประกอบการทั้งคนไทยและนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจ แต่ราคาก็ขึ้นสูงมาก อย่างโซนหลังสวน เพลินจิต ชิดลมขึ้น 200% ดังนั้นจึงเริ่มมองหาโมเดลใหม่ในการสร้างรายได้จากที่ดินแทนการขายออกไป

สถานการณ์ที่ดินแพง มองเทรนด์ว่าโอกาสขายฟรีโฮลด์ (โอนกรรมสิทธิ์) ให้สูงกว่าวาละ 3.1 ล้านน่าจะยาก เพราะเทรนด์เปลี่ยนเป็นแลนด์ลอร์ดไม่ขาย ในทางกลับกันสำหรับนักลงทุนโอกาสที่ดินจะลงราคาไม่มีเลย แต่เป็นไปได้ที่เปลี่ยนโมเดลจากฟรีโฮลด์เป็นลีสโฮลด์ (เช่า) เพราะนักลงทุนไม่กล้าซื้อ

คอลลิเออร์สฯมีเจ้าของที่ติดต่อให้ทำดีลสร้างรายได้จากที่ดินย่านใจกลางเมือง กำลังหาข้อสรุปเพราะมีหลายโมเดลมากทั้งขายหรือปล่อยเช่า หรือจอยต์เวนเจอร์

Q : ถ้าเช่ามีเงื่อนไขอะไรบ้าง

โมเดลลีสโฮลด์ต้องพูดถึงขนาดที่ดิน จริง ๆ แล้ว 2 ไร่ถือว่าต่ำสุดถ้าอยู่บนถนนเมน แต่ถ้าถนนซอย 1 ไร่กำลังดี ตัวความสูงอาคารถ้าถนนกว้างไม่ถึง 10 เมตรกำลังสร้างได้พอเหมาะไม่เกิน 150 ห้อง แต่ถ้าถนนกว้างเกิน 10 เมตร และขนาดที่ดิน 2 ไร่ด้วย จะพูดถึงการทำออฟฟิศ 30,000 ตารางเมตร แต่ถ้าทำคอนโดฯต้องทำมิกซ์ยูสมาผสมด้วย เพราะทำเลศักยภาพสูง

ในแง่เทอมการเช่า เป็นไปตามกฎหมายไทย ถ้าเช่าทำคอนโดฯ อายุการเช่า 30 ปี ส่วนจะมีออปชั่นบวกอีกกี่ปีสามารถเจรจากันได้ กับกรณีเช่าทำคอมเมอร์เชียล อายุการเช่าได้ยาวถึง 50 ปีอยู่แล้ว

จุดที่จะทำให้ดีลลีสโฮลด์เกิดขึ้นได้ คร่าว ๆ แปลงที่ดินราคา 3,000 ล้านบาท ขนาด 2 ไร่บวกลบ เป็นจุดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องมองหาโมเดลใหม่เป็นทางเลือก เพราะฉะนั้น มองว่าการทำธุรกิจจะเริ่มเปลี่ยน และมั่นใจว่าจะเห็นภาพทำลีสโฮลด์มากขึ้นในปีนี้เป็นต้นไป

Q : เกิดขึ้นในทุกทำเล

กรณีเช่าที่ดินทำลีสโฮลด์ ทำเลต้องซีบีดี เพราะฉะนั้นพื้นที่จึงแคบลง หลัก ๆ ได้แค่สยาม ราชดำริ เพลินจิต ชิดลม พฤติกรรมลูกค้ารับได้ทั้งคนไทยหรือคนต่างชาติ

Q : เทรนด์การลงทุนยุคนี้

มุมมองผมยุคนี้คือธุรกิจโรงพยาบาลหรือโรงเรียนนานาชาติ เศรษฐีกำลังจะเล่นเพราะราคาที่ดินค่อนข้างสูง ดังนั้น การลงทุนคอนโดฯหรือมิกซ์ยูสอาจไม่ดึงดูดเมื่อเปรียบเทียบผลกำไร

อย่างธุรกิจโรงเรียนนานาชาติมีคนสนใจลงทุนมากขึ้น เพราะเทิร์นโอเวอร์ดี โรงเรียน 1 แห่งมีนักเรียน 600-800 คน ค่าเทอม 4-8 แสนบาท/ปี สามารถทำรายได้ปีละ 1,000 ล้านบาท ปัจจุบันมี 3 ตระกูลดังที่คอลลิเออร์สฯทำดีลให้คำปรึกษาการลงทุน

ในด้านพื้นที่ต้องมี 50-70 ไร่อย่างต่ำ ทำเลในเมืองไม่ได้เพราะราคาที่ดินแพง ต้องขยับออกไปโซนพระราม 9, บางนา-ตราด, ราชพฤกษ์ เรียกว่าใช้ขนาดพื้นที่เป็นหลัก ไม่ได้ใช้รถไฟฟ้า ส่วนใหญ่ผู้ปกครองรับส่ง หลักสูตรมีตั้งแต่ระดับประถม-ม.6

อีกธุรกิจคือโรงพยาบาลที่ business line ถือว่าเตะตามากเช่นกัน ดีมานด์สูงแต่ซัพพลายในตลาดไม่มากเท่าไหร่ จะเห็นโรงพยาบาลระดับบำรุงราษฎร์มีที่เดียว ล่าสุดกลุ่มฮ่องกงแลนด์กับเซ็นทรัลก็จอยต์กันทำเฮลท์แลนด์บนที่ดินสถานทูตอังกฤษ ถนนวิทยุ และยังมีอีกหลายกลุ่ม

คีย์ซักเซสคือต้องร่วมลงทุนกับหมอ เพราะเป็นธุรกิจที่พึ่งวิชาชีพหมอ ล่าสุดที่กำลังจะเข้ามาหรือกลุ่มหมอจากสิงคโปร์มาร่วมกับโรงพยาบาลเดชา เตรียมทุบทิ้งอาคารเดิมแล้วสร้างใหม่ อัพเกรดระดับ 5 ดาวบนทำเลถนนพญาไท

ถัดมาโซนพหลโยธิน อยู่ริมถนนใหญ่ เป็นตึกร้าง มีกลุ่มทุนจีนสนใจเข้ามาทำโรงพยาบาลเช่นเดียวกัน