7 สมาคมอสังหาฯ อ้อนรัฐ ขอ ดบ.ต่ำ 3% 5 ปี-ฟื้นบ้านดีมีดาวน์ 1 แสน-ฟื้นบ้านบีโอไอ 1.5 ล้าน

อิสสระ บุญยัง

ตัวแทนวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 7 สมาคม ทำหนังสือขอเข้าพบนายกฯเศรษฐา 3 เดือนเต็ม ล่าสุดได้คิวประชุมนัดแรก เผยมีสัญญาณที่ดี นายกฯ ติดภารกิจต่างประเทศ 7 วัน สั่งตั้งอนุกรรมการดูรายละเอียดร่วมกันรัฐ-เอกชน ไฮไลต์เสนอปลดล็อกการขออนุมัติ EIA ลดเกณฑ์ขนาดที่ดินของบ้านแนวราบ ขอแบงก์รัฐอุดหนุนดอกเบี้ยต่ำ 3% 5 ปีในการซื้อบ้านหลังแรก ฟื้นบ้านดีมีดาวน์ขยับเงินช่วยเป็น 1 แสนบาท

วันที่ 10 มกราคม 2567 นายอิสสระ บุญยัง ประธานกรรมการ กานดา พร็อพเพอร์ตี้กรุ๊ป ในฐานะประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หลังจากรอ 3 เดือนเศษ วันนี้มีโอกาสเข้ายื่นหนังสือถึงมือนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและ รมว.คลัง พร้อมกับตัวแทน 7 สมาคมภาคอสังหาริมทรัพย์

ประกอบด้วย 1.ตนเอง ในนามคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย 2.นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร 3.นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย 4.นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย 5.นายโอฬาร จันทร์ภู่ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน 6.นายปรีชา ศิภปีติพร นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และ 7.นายประวิทธิ์ อนุศิริ นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย

สรุปสาระสำคัญที่มีการหารือในที่ประชุม ดังนี้

มาตรการที่ 1 ลดค่าโอนและค่าจดจำนอง รวมกัน 3% เหลือ 0.01% ซึ่งเป็นมาตรการที่เคยใช้อย่างได้ผลในรัฐบาลหลายชุดที่ผ่านมา โดยขอให้ยกเว้นเป็นเวลา 1 ปีในปี 2567 จากปัจจุบัน รัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน เพิ่งต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง จาก 3% เหลือ 1.01%

เงื่อนไขที่เสนอขอเพิ่มเติมคือ ขอให้พิจารณาเพิ่มเพดานราคาจากไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 5 ล้านบาท หรือยกเว้นค่าโอน-จดจำนอง 3 ล้านบาทแรก สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ทุกระดับราคา แต่ได้อานิสงส์เฉพาะราคา 3 ล้านบาทแรก เพื่อจูงใจให้คนมีกำลังซื้อตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยให้สิทธิประโยชน์ทั้งบ้านสร้างใหม่ บ้านมือสอง และบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินตัวเอง

มาตรการที่ 2 กระตุ้นกำลังซื้อกลุ่มบ้านสร้างเอง นำเสนอโดยสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ด้วยการขอลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ในอัตราล้านละ 10,000 บาท สูงสุดไม่เกินลดหย่อน 100,000 บาท ซึ่งเทียบเท่าการสร้างบ้านเองราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท วิธีการดูจากมูลค่าการก่อสร้างบ้านตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างที่ติดอากรแสตมป์ (อ.ส.4) กับกรมสรรพากร เป็นหลักฐานการขอลดหย่อนภาษี เพื่อสร้างแรงจูงใจให้ผู้รับสร้างบ้านเข้าระบบภาษีมากขึ้น

มาตรการที่ 3 ช่วยเหลือการซื้อบ้านหลังแรก (บ้านและคอนโดมิเนียม) โดยจัดแพ็กเกจสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ 3% นาน 5 ปี จากสถาบันการเงินของรัฐ พร้อมทั้งลดค่าโอน-จดจำนอง ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท

มาตรการที่ 4 ขอให้รัฐบาลพิจารณาฟื้นมาตรการ “บ้านดีมีดาวน์” สำหรับการซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งเคยใช้ในยุครัฐบาลประยุทธ์ จันทร์โอชา โดยรัฐช่วยจ่ายเงินดาวน์ 50,000 บาท รอบนี้เสนอขอให้เพิ่มวงเงินช่วยเหลือเป็น 100,000 บาท

มาตรการที่ 5 ขอให้ฟื้นโครงการบ้าน BOI เพื่อกระตุ้นผู้ประกอบการลงทุนบ้านบีโอไอให้กับผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง จากเกณฑ์ปัจจุบัน คอนโดมิเนียมต้องมีพื้นที่ใช้สอยขั้นต่ำ 24 ตารางเมตร บ้านแนวราบพื้นที่ใช้สอยขั้นต่ำ 80 ตารางเมตร ราคาขายไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เสนอขอให้ปรับราคาเพิ่มเป็นไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เพื่อให้สะท้อนต้นทุนที่แท้จริงในการพัฒนาโครงการ

มาตรการที่ 6 ขอให้ทบทวนและปรับปรุงเกณฑ์ใบอนุญาตจัดสรร สำหรับบ้านแนวราบ โดยปรับขนาดที่ดินให้เหมาะสมกับต้นทุนที่แท้จริงในปัจจุบัน เพราะเกณฑ์ที่ใช้อยู่ในทุกวันนี้ เป็นตัวกดดันให้บ้านแนวราบมีราคาแพงเกินกำลังซื้อที่ประชาชนจะรับได้

รายละเอียด คือ บ้านเดี่ยว ปัจจุบันกำหนดขั้นต่ำ 50 ตารางวา เสนอลดเหลือขั้นต่ำ 35 ตารางวา, บ้านแฝด ปัจจุบันขั้นต่ำ 35 ตารางวา เสนอลดเหลือขั้นต่ำ 28 ตารางวา และทาวน์เฮาส์ ปัจจุบันขั้นต่ำ 16 ตารางวา ลดเหลือขั้นต่ำ 14 ตารางวา

มาตรการที่ 7 ขอให้รัฐบาลพิจารณาส่วนลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งในยุคโควิดปี 2563-2564-2565 ให้ส่วนลด 90% เท่ากับจ่ายจริง 10% ปี 2566 ส่วนเหลือ 15% เท่ากับจ่ายจริง 85% ในขณะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว ข้อเสนอจึงขอให้ลดภาษี 50% ในปี 2567 เพื่อลดภาระจ่ายภาษีเหลือ 50%

มาตรการที่ 8 กระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติที่มีศักยภาพ ด้วยการขยายเวลาสิทธิการเช่า จากปัจจุบัน 30 ปี เสนอขยายเป็น 50 ปี เพื่อให้สิทธิประโยชน์ใกล้เคียงกับการถือกรรมสิทธิ์ จะเป็นการสร้างแรงจูงใจที่เพิ่มสูงขึ้น

มาตรการที่ 9 พิจารณาเงื่อนไขการให้วีซ่าพำนักในประเทศไทย โดยการเช่าระยะยาวหรือซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เสนอให้วีซ่า 10 ปี สำหรับครอบครัว 4 คน และการเช่าระยะยาวหรือซื้อที่อยู่อาศัยราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป เสนอให้วีซ่า 5 ปี สำหรับ 2 คน

มาตรการที่ 10 ขอการสนับสนุนจากรัฐบาล ในการประสานงานกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อผ่อนผันเกณฑ์ LTV-loan to value ปัจจุบัน มีการบังคับใช้เกณฑ์สูงสุดสำหรับการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 มี LTV 80% หรือให้สินเชื่อ 80% เท่ากับต้องมีเงินดาวน์ 20% และหลังที่ 3 เกณฑ์ LTV ขยับเหลือ 70% เท่ากับต้องมีเงินดาวน์ 30%

ข้อเสนอคือ ขอให้ผ่อนผันใช้เกณฑ์ LTV ที่แบงก์ชาติเคยผ่อนผันในปี 2565 ที่มีเกณฑ์ LTV 100% หรือขอสินเชื่อได้ 100% สำหรับหลังที่ 2-3 ในขณะที่สินเชื่อซื้อบ้านหลังแรกมี LTV ได้ถึง 110% เพื่อให้มีวงเงินสินเชื่อสำหรับนำไปตกแต่ง-ต่อเติม-ซ่อมแซมได้

มาตรการที่ 11 เสนอขอให้รัฐบาลปลดล็อกเงื่อนไขการขออนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA-Environmental Impact Assessment สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม ปัจจุบัน มีอุปสรรคที่การขอให้พิจารณา EIA จะต้องมีเอกสารกรรมสิทธิ์ที่ดินมาประกอบการยื่นขออนุมัติ ในขณะที่มีหลายโครงการที่ซื้อที่ดินมาแล้วแต่ไม่ผ่านการอนุมัติ EIA สร้างความเดือดร้อนให้ผู้ประกอบการ เพราะทำเลสร้างคอนโดฯ มักจะมีที่ดินแพงเพราะต้องอยู่แนวรถไฟฟ้า หรืออยู่ในเขตเมือง

ข้อเสนอคือ โครงการคอนโดฯ ปรับเงื่อนไขเอกสารมัดจำที่ดิน สามารถนำมายื่นขออนุมัติ EIA ได้ โดยไม่จำเป็นต้องเป็นเอกสารกรรมสิทธิ์เพียงอย่างเดียว เพื่อลดความเสี่ยงของผู้ประกอบการในการลงทุนพัฒนาโครงการ


“บรรยากาศของการประชุมนัดแรกร่วมกับท่านนายกฯ เศรษฐา ถือว่ามีสัญญาณที่ดี เบื้องต้นมีความเห็นสอดคล้องกันว่าประเด็นไหนทำได้ก็ทำเลย เพราะมีบางเรื่องไม่เกี่ยวข้องกับงบประมาณ บางเรื่องกระทบกับงบประมาณ แต่มีผลได้มากกว่าหรือเปล่า ในการที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจได้มากกว่า มีตัวคูณทางเศรษฐกิจได้มากกว่า สไตล์การทำงานท่านนายกฯ เศรษฐา ทำงานรวดเร็ว แต่เนื่องจากติดภารกิจไปต่างประเทศ 7 วัน จึงมีข้อสรุปเบื้องต้นว่า ตั้งอนุกรรมการชุดเล็ก ๆ เพื่อลงลึกรายละเอียดร่วมกันระหว่างทีมนายกฯ กับตัวแทน 7 สมาคมอสังหาฯ” นายอิสระกล่าว