อสังหาริมทรัพย์

หวั่นสีเขียวคูคตซ้ำรอยสีม่วง ขายอืด-คอนโดทะลัก 2.3 หมื่นยูนิต

รถไฟฟ้าสีเขียวไปคูคตแข่งเดือด สร้างเร็วคืบหน้าแล้ว 63.27% ประเมินซัพพลายถึงปี”62 ทะลักกว่า 23,000 ยูนิต ดันราคาเฉลี่ยพุ่ง 8 หมื่น-1.5 แสน/ตารางเมตร “คอลลิเออร์สฯ” สำรวจทำเลแข่งเดือดช่วงสี่แยกลาดพร้าว-สะพานใหม่ ครึ่งปีหลังบิ๊กแบรนด์ 4-5 รายรอขย่มตลาด ทั้งแสนสิริ-พฤกษาฯ-แกรนด์ ยูนิตี้ฯ-ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์ จับตา 3 สถานีจุดตัดรถไฟฟ้า “สถานีรัชโยธิน-ม.เกษตรฯ-หลักสี่” มาแรง

 

ปี”62 ทะลัก 2.3 หมื่นยูนิต

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปัจจุบันการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต มีความคืบหน้า 63.27% ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้ามีความคึกคักเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ทำเลยอดนิยมยังคงกระจุกตัวอยู่ในบริเวณที่มีศูนย์การค้า มหาวิทยาลัย หรือชุมชนดั้งเดิม เช่น สี่แยกลาดพร้าว สี่แยกรัชโยธิน มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วงเวียนหลักสี่ สะพานใหม่ เป็นต้น โดยช่วงปี 2558-2560 มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ 14,700 ยูนิต

ทั้งนี้ ผลสำรวจตลาดคอนโดฯตั้งแต่ปี 2558 ถึงปัจจุบัน หน่วยก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ คาดว่าในปี 2562 จะมีหน่วยก่อสร้างแล้วเสร็จมากกว่า 10,000 ยูนิต เนื่องจากในปี 2560 มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวนมาก ล่าสุด ณ เดือนพฤษภาคม 2561 มีหน่วยรวมกัน 12,900 ยูนิต และคาดการณ์ในปี 2562 จะมีคอนโดฯก่อสร้างแล้วเสร็จถึง 23,200 ยูนิต

ครึ่งปีหลังรอเปิด 3,200 ยูนิต

สำหรับภาวะการแข่งขันพบว่า ช่วงครึ่งปีแรก 2561 มีการเปิดตัวใหม่รวมกันไม่ต่ำกว่า 3,100 ยูนิต มูลค่าโครงการมากกว่า 10,000 ล้านบาท ในขณะที่แนวโน้มครึ่งปีหลังที่จะถึงนี้มีผู้ประกอบรายใหญ่หรือบิ๊กแบรนด์วางแผนเปิดตัวเพิ่มในทำเลโดยมียูนิตรวมกัน 3,200 ยูนิตขึ้นไป

ก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการมากที่สุดสถิติเป็นของบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) โดยเปิดตัวแล้ว 9 โครงการ กว่า 3,810 หน่วย ในขณะที่แผนธุรกิจเตรียมเปิดตัวใหม่ อาทิ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตทจำกัด (มหาชน) เตรียมเปิดขายโครงการ พลัม คอนโดฯ สะพานใหม่, บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เตรียมพัฒนาโครงการ เดอะ เบส สะพานใหม่

ทั้งนี้ รายใหญ่ที่น่าจับตาเป็นโครงการของกลุ่มเซ็นทรัล ในนามบริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์ จำกัด เตรียมพัฒนาคอนโดฯในกรุงเทพฯเป็นครั้งแรกหลังจากประสบความสำเร็จจากคอนโดฯแบรนด์ ESCENT ในต่างจังหวัด (เชียงใหม่ ระยอง ขอนแก่น นครราชสีมา เชียงราย) โดยเตรียมแลนด์แบงก์เพื่อเปิดตัวโครงการบนทำเลปากซอยพหลโยธิน 34

นอกจากนี้ยังมีบริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด มีแผนเปิดตัวโครงการ แมสซารีน รัชโยธิน ตรงข้ามเมเจอร์ รัชโยธิน หลังจากประสบความสำเร็จจากการขายคอนโดฯเซียล่า ศรีปทุม ที่เปิดการขายช่วงต้นปี 2561 ที่ผ่านมา ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 70% รวมทั้งบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด ก็เตรียมที่จะเปิดโครงการ Life Ladprao Valley ตรงข้ามเซ็นทรัล ลาดพร้าว หลังจากประสบความสำเร็จจาก Life Ladprao ที่เปิดขายกลางปี 2560

แยกลาดพร้าว-สะพานใหม่ดุ

“การก่อสร้างรถไฟฟ้ายิ่งคืบหน้ายิ่งทำให้ทำเลโดดเด่นมากขึ้น จึงได้เห็นการแข่งขันของบิ๊กแบรนด์รุนแรงมากขึ้นในช่วงไตรมาส 2/60 สำหรับในปีนี้แนวโน้มทำเลแข่งขันสูงเป็นของทำเลช่วงสี่แยกลาดพร้าวไปจนถึงสะพานใหม่ ที่คาดว่ามีห้องชุดเปิดตัวใหม่รวมกันไม่ต่ำกว่า 7,000 ยูนิต”

โดยผลสำรวจพบว่าคอนโดฯที่เปิดขาย ณ พฤษภาคม 2561 อยู่ที่ 11,069 ยูนิต มีอัตราการขาย 80% หรือ 8,900 ยูนิต เหลือขาย 20% หรือ 2,170 ยูนิต สืบเนื่องจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าที่มีความคืบหน้าค่อนข้างเร็ว ส่งผลให้กลุ่มผู้ซื้อให้ความสนใจซื้อเป็นจำนวนมาก

สำหรับราคาขายปัจจุบันยังถือว่าไม่สูงมาก เฉลี่ยอยู่ที่ 80,000 บาท/ตารางเมตร ในทำเลสะพานใหม่ ในขณะที่ราคาสูงสุดอยู่ที่บริเวณรอบสี่แยกลาดพร้าว เฉลี่ยสูงกว่า 150,000 บาท/ตารางเมตร ในอนาคตคาดว่าราคาขายเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้น 10% ในบางทำเล แต่ก็ขึ้นอยู่กับรูปแบบโครงการ

ทำเลที่น่าสนใจมีจุดโฟกัสช่วงตั้งแต่สี่แยกรัชโยธินถึงวงเวียนหลักสี่ พบว่ามีโครงการเปิดขายต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา รวมทั้งทำเลรอบ ๆ วงเวียนหลักสี่ถึงสะพานใหม่มีผู้ประกอบการรอเปิดขายโครงการใหม่อยู่หลายโครงการเช่นกัน

บูม 3 สถานีจุดตัดรถไฟฟ้า

นายภัทรชัยกล่าวถึงภาวะราคาที่ดินด้วยว่า มีอัตราการปรับเพิ่มขึ้นของราคามากกว่า 50% เทียบกับช่วง 2-3 ปีก่อนหน้า โดยพื้นที่รอบสี่แยกลาดพร้าวปรับขึ้นเป็น 5-6 แสนบาท/ตารางวา, ช่วงสี่แยกรัชโยธิน-มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ราคา 4-6 แสนบาท/ตารางวา คิดเป็นการปรับเพิ่ม 2 เท่า ส่วนทำเลที่ไกลออกไปราคาต่ำกว่า 3 แสนบาท/ตารางวา

“สาเหตุที่ราคาที่ดินช่วงสี่แยกรัชโยธินถึง ม.เกษตรศาสตร์ปรับขึ้นค่อนข้างมาก นอกจากปัจจัยรถไฟฟ้ามีการก่อสร้างเป็นรูปธรรมชัดเจนแล้ว มีแรงผลักดันจากเป็นทำเลชุมชนที่มีความพร้อมในเกือบทุกด้านตั้งแต่ในอดีตเป็น 10 ปี และที่ดินในทำเลมีการพัฒนาจนเต็มพื้นที่แล้ว เหลือที่ดินเปล่าไม่มาก ราคาจึงปรับขึ้นค่อนข้างมาก

นายภัทรชัยกล่าวด้วยว่า ทำเลที่น่าสนใจยังเป็นพื้นที่จุดตัดสถานีรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง ได้แก่ สถานีรัชโยธินซึ่งเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง, สถานีอนุสาวรีย์หลักสี่ จุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู, สถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ จุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล

เอพีลุยไฟเปิด “ไลฟ์ แวลลีย์”

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เอพีได้สานต่อความสำเร็จจากการเปิดขายโครงการ LIFE ลาดพร้าว เมื่อต้นปี 2560 เตรียมเปิดตัวคอนโดฯ “LIFE ลาดพร้าว แวลลีย์” ทำเลตรงข้ามเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีจุดขายห่างรถไฟฟ้าสถานีห้าแยกลาดพร้าว 1 ก้าว ราคาเริ่มต้น 3.49 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 145,000 บาท/ตารางเมตร

“ภาพรวมตลาดคอนโดฯติดรถไฟฟ้าในวันนี้ เชื่อว่าเซ็กเมนต์ระดับกลางถึงไฮเอนด์ยังคงมีดีมานด์ต่อเนื่อง สะท้อนได้จากยอดขายโครงการ LIFE ลาดพร้าว 90% ที่สำคัญ ซัพพลายคงเหลือปัจจุบันย่านสะพานควาย-พหลโยธินไม่สอดคล้องกับดีมานด์ที่คาดว่าจะขยายตัวสูง ประเมินจากแผนพัฒนารถไฟฟ้าส่วนต่อขยายบริเวณรอบบางซื่อ-จตุจักร และแผนพัฒนาย่านจตุจักร-บางซื่อ ให้เป็นศูนย์การคมนาคมขนาดใหญ่”

นายวิทการกล่าวด้วยว่า จุดเด่นทำเลส่วนต่อขยายสายสีเขียวไปคูคต มีข้อได้เปรียบที่เอื้อให้การเดินทางตรงเข้าสู่ใจกลางเมือง ไม่ว่าจะเป็นอนุสาวรีย์ สยาม อโศก สะดวกสบายโดยไม่ต้องเปลี่ยนสถานีเชื่อมต่อแต่อย่างใด

นายกคอนโดฯหวั่นซ้ำรอยสีม่วง

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยายหมอชิตไปคูคต ปัจจุบันมีอัตราดูดซับไม่สูงเท่าไหร่ ในขณะที่ช่วงก่อนหน้านี้ ทางผู้ประกอบการมีการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก จึงมีประเด็นพิจารณาได้ว่าอาจเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายซ้ำรอยรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) ซึ่งปัจจุบันมีสต๊อกสะสมจำนวนมาก และคาดว่าต้องใช้เวลาในการระบายอีกพอสมควร

ทั้งนี้ สมาคมอาคารชุดไทยจึงอยากแจ้งเตือนมายังผู้ประกอบการที่มีแผนลงทุนเปิดตัวใหม่ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้ ควรทบทวนปัจจัยพื้นฐานโดยเฉพาะในด้านซัพพลาย-ดีมานด์ในพื้นที่ก่อนเปิดพรีเซลโครงการ เพราะถ้าหากเปิดสำนักงานขายแล้วไม่สามารถทำยอดขายได้ตามเป้า อาจกลายเป็นภาระในการลงทุน ขณะเดียวกันในฝั่งผู้บริโภค ในกรณีกำลังซื้อเรียลดีมานด์ที่ซื้อห้องชุดเพื่ออยู่อาศัยเองไม่น่าจะมีปัญหา แต่หากต้องการซื้อเพื่อการลงทุนอยากให้ศึกษาบทเรียนของตลาดคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงเป็นตัวอย่างประกอบการตัดสินใจซื้อ

“พี่มีคอนโดฯเปิดขายแบรนด์ริชปาร์ค เทอร์มินัล หลักสี่สเตชัน สูง 14 เมตร มูลค่าโครงการ 1,600 ล้านบาท ดีไซน์ให้มีทางเชื่อมสกายวอล์กจากสถานีเข้าโครงการ มีคอมมิวนิตี้มอลล์เพื่ออำนวยความสะดวกลูกค้า เริ่มต้น 9 หมื่น/ตารางเมตร ต้องยอมรับตรง ๆ ว่ายอดขายทำได้ช้ากว่าที่วางแผนธุรกิจไว้ ตอนนี้ก็ต้องทำแคมเปญกระตุ้นยอดขาย” ดร.อาภากล่าว