อสังหาริมทรัพย์

รื้อค่าโอน-จำนองบ้าน 1.5 ล. มาตรการถาวรหั่นเหลือ 0.01%

“ประวิตร” สั่งหาทางลดค่าโอน-จดจำนองบ้านผู้มีรายได้น้อยจาก 3% เหลือ 0.01% เป็นมาตรการถาวร “การเคหะฯ” เด้งรับ ชงที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้าน เข้าบอร์ดที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ตั้งเป้าเป็นของขวัญปีใหม่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเผยราคา 1-1.5 ล้านเอกชนมี 3 หมื่นหน่วย พอร์ตใหญ่เป็นของการเคหะฯ 2 แสนหน่วยที่อยู่ในแผนแม่บท

แหล่งข่าวจากทำเนียบรัฐบาลเปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากที่รัฐบาลมีนโยบายแก้ไขปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยและที่ดินทำกินโดยได้สั่งการให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเร่งดำเนินการ พร้อมตั้งคณะอนุกรรมการ 3 ชุด ภายใต้คณะกรรมการนโยบายที่ดินแห่งชาติ ได้แก่ คณะอนุกรรมการจัดที่ดินทำกิน คณะอนุกรรมการส่งเสริมและพัฒนาอาชีพ และคณะอนุกรรมการขับเคลื่อนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย

สั่งลดค่าโอน-จำนองถาวร

ล่าสุด ในการประชุมคณะกรรมการนโยบายที่ดินฯ ที่มี พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและหัวหน้าคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) เป็นประธาน เมื่อช่วงกลางเดือนมิถุนายน 2561 ที่ผ่านมา ที่ประชุมเห็นชอบตามข้อเสนอของคณะอนุกรรมการขับเคลื่อนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ที่ พล.อ.ประวิตร วงษ์สุวรรณ รองนายกรัฐมนตรีและ รมว.กลาโหม เป็นประธาน ให้จัดทำมาตรการการเงิน การคลัง กระตุ้นเศรษฐกิจ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก่อนเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณา โดยให้เร่งดำเนินการโดยเร็วที่สุด

ทั้งนี้ แนวทางข้อเสนอคณะอนุกรรมการขับเคลื่อนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยที่เป็นเรื่องใหม่ คือ เสนอให้รัฐบาลเร่งออกมาตรการผ่อนคลายภาระผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้น้อย โดยให้ลดค่าจดโอนบ้านและคอนโดมิเนียม จากปกติร้อยละ 2.00ลงเหลือร้อยละ 0.01 เป็นมาตรการถาวร

การเคหะฯชงราคาต่ำ 1.5 ล้าน

ดร.ธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า นโยบายสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ล่าสุด การเคหะฯเตรียมเสนอขอความเห็นชอบจากคณะกรรมการที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (กอช.) ชุดที่มี พล.อ.ฉัตรชัย สาริกัลยะ รองนายกรัฐมนตรีเป็นประธาน ภายในวาระการประชุมเดือนกันยายน 2561 นี้

สาระสำคัญจะขอให้พิจารณาลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองรวม 3% ให้เหลือ 0.01% โดยขอให้พิจารณาออกเป็นมาตรการถาวรสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกินยูนิตละ 1.5 ล้านบาท

ทั้งนี้ กรอบเวลาที่วางไว้ เป้าหมายอยู่ที่ผลักดันตามขั้นตอนเพื่อบรรจุเข้าสู่วาระที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ภายในเดือนธันวาคมนี้ ถ้าหากมีมติเห็นชอบตามข้อเสนอ เรื่องนี้จะเป็นของขวัญปีใหม่ให้กับผู้มีรายได้น้อย เพราะปัจจุบันภาระค่าโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 2% ค่าจดจำนองอีก 1% รวมเป็น 3% หรือคำนวณเป็นค่าใช้จ่ายตกล้านละ 3 หมื่นบาท ถ้าหากลดเหลือ 0.01% เท่ากับลดภาระทันทีเหลือล้านละ 300 บาท จะเข้ามาช่วยบรรเทาภาระให้กับผู้มีรายได้น้อยได้ตรงจุด

“เรื่องนี้มีการหารือระหว่างหน่วยงานรัฐกับตัวแทนภาคเอกชน 4-5 เดือนมาแล้ว ก่อนหน้านี้ทางเอกชนเสนอราคาที่อยู่อาศัยยูนิตละไม่เกิน 2 ล้านบาท แต่มีการถกเถียงกันอย่างกว้างขวาง ว่าเป็นราคาสูงเกินไป ควรลดลงมาให้เป็นราคาสำหรับผู้มีรายได้น้อยจริง ๆ ในส่วนการเคหะฯซึ่งทำบ้านผู้มีรายได้น้อยโดยตรงอยู่แล้ว ปัจจุบันราคาเริ่มต้นมีตั้งแต่ 8-9 แสนบาทจนถึง 1.5 ล้านบาท”

โครงการรัฐ-เอกชนได้หมด

ดร.ธัชพลกล่าวว่า เดิมมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ถูกนำมาใช้ในฐานะมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่มีจุดอ่อนที่ใช้ชั่วคราว เช่น รอบล่าสุดมีการนำมาใช้ระหว่างวันที่ 29 ตุลาคม 2558-28 เมษายน 2559 เป็นเวลา 6 เดือน ในขณะที่ไม่ได้กำหนดเงื่อนไขเป็นที่อยู่อาศัยราคาของผู้มีรายได้น้อย ทำให้กลุ่มบ้านระดับกลางถึงระดับบนได้ประโยชน์ไปด้วย

สำหรับข้อเสนอรอบนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างแรงจูงใจให้ผู้มีรายได้น้อยอยากซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองมากขึ้น ดังนั้นจึงกำหนดเพดานราคาให้เป็นราคาของกำลังซื้อรายได้น้อยแท้จริง โดยโครงการที่อยู่อาศัยตามข้อกำหนดได้รับอานิสงส์ถ้วนหน้าทั้งโครงการที่พัฒนาโดยภาครัฐ เช่น หมู่บ้านเคหะชุมชนของการเคหะฯ, หมู่บ้านมั่นคงของกรมธนารักษ์ และโครงการของบริษัทจัดสรรทั่วไป

“ภาษีโอนและจดจำนองเป็นรายได้เข้าองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ดังนั้นในระหว่างนี้การเคหะฯจึงเดินสายหารือกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในกระทรวงมหาดไทย เพราะรายได้ภาษีอาจหายไปบ้างแต่เท่าที่ประชุมเบื้องต้นทุกหน่วยงานค่อนข้างให้ความสำคัญเพราะทราบดีว่านโยบายบ้านผู้มีรายได้น้อยเป็นวาระแห่งชาติ จำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนจากทุกหน่วยงาน” ดร.ธัชพลกล่าว

ขอมติ ครม.สร้างเพิ่ม

ในขณะเดียวกัน นโยบายขับเคลื่อนการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยปี 2561 มีเป้าหมายจัดทำ 27,075 หน่วยภายใต้กรอบแผนแม่บทพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะ 20 ปี (2560-2579) โดยมีแผนงานเตรียมเสนอขอความเห็นชอบเพื่อดำเนินการในเดือนกันยายน 2561 ดังนี้ ประเภท “โครงการอาคารเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย” รวม 7,327 หน่วย เตรียมเสนอขอมติ ครม.ให้ความเห็นชอบ 2 โครงการใหม่ รวม 6,833 หน่วย แบ่งเป็นโครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง ระยะที่ 2-4 (รองรับผู้อยู่อาศัยรายเดิม) 6,212 หน่วย กับโครงการอาคารเช่าลำปาง 229 หน่วยประเภท “โครงการเคหะชุมชนและบริการชุมชน (เช่าซื้อ)” รวม 5,649 หน่วย เตรียมเสนอขอมติ ครม.อนุมัติแผนดำเนินการเคหะชุมชนทั่วประเทศ 12 โครงการ รวม 3,365 หน่วย

นอกจากนี้อัพเดตผลดำเนินการสินเชื่อเคหะประชารัฐ ที่ตั้งเป้าขายโครงการบ้านเคหะประชารัฐ 13,301 หน่วย โดยร่วมมือกับพันธมิตรสถาบันการเงินของรัฐ 3 แห่ง คือธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ธนาคารออมสิน ธนาคารกรุงไทยจัดแพ็กเกจสินเชื่อดอกเบี้ยผ่อนปรน โดยมีผลการขายสะสม ณ วันที่ 31 กรกฎาคม 2561 ขายได้ 12,013 หน่วยคิดเป็น 90% ของเป้าหมาย

กคช.พอร์ตใหญ่บ้าน 1.5 ล้าน

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยเพิ่มเติมว่า โครงการที่อยู่อาศัยราคาต่ำ 1 ล้านบาทที่อยู่ระหว่างขายในผังโครงการเอกชนทั่วประเทศมี 10,000 ยูนิตกระจุกอยู่ในกรุงเทพฯ 5,000 ยูนิต โดยคอนโดมิเนียมมีสัดส่วน 4,000 ยูนิตหรือ 80% ต่างจังหวัด 5,000 ยูนิต เป็นคอนโดฯ 60% ที่เหลือเป็นโครงการแนวราบโดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ 40% เนื่องจากต้นทุนที่ดินถูกกว่าในกรุงเทพฯ จึงพัฒนาทาวน์เฮาส์ขายต่ำล้านได้มากกว่า

ทั้งนี้ สำรวจราคาที่อยู่อาศัยต่ำ 1.5 ล้านบาท พบว่าทั่วประเทศมีสต๊อกอยู่ระหว่างขายในผังโครงการเอกชนรวม 30,000 ยูนิตเท่านั้น ถือว่าจำนวนไม่มากเมื่อเทียบกับสินค้าราคา 2 ล้านบาทขึ้นไป ยังไม่รวมโครงการของการเคหะแห่งชาติซึ่งได้ประกาศตัวเลขว่ามีหน่วยรอส่งมอบ 10,000 ยูนิต สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท

“แต่ละปีภาคเอกชนสร้างบ้านราคาต่ำล้านหาได้ยากมาก แต่ถ้าขยับเพดานเป็นราคา 1.5 ล้านยังพอหาได้ในตลาด สาเหตุเพราะที่ดินแพง จึงต้องโฟกัสการเคหะฯที่เป็นหน่วยงานหลักรับมอบนโยบายจากรัฐบาลในการสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยอีก 2 แสนยูนิต ภายใน 4-5 ปีหน้า”

แนะขายแบบโอนดีกว่าเช่า

ดร.วิชัยแสดงข้อคิดเห็นด้วยว่า ถ้ามีการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสามารถกระตุ้นให้คนสนใจซื้อมากขึ้น และถ้ารัฐบาลหาทางช่วยสนับสนุนให้ราคาผ่อนบ้านใกล้เคียงกับค่าเช่า แนวโน้มคนหันมาซื้อบ้านมากขึ้นแน่นอน ตัวช่วยที่ทำให้บ้านผู้มีรายได้น้อยมีการผลิตจำนวนมากอยู่ที่รัฐต้องหามาตรการชักจูงให้ดีเวลอปเปอร์เข้ามาร่วมสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยขายด้วยจะเป็นประโยชน์ เพราะภาคเอกชนรู้ดีที่สุดว่าโซนไหนขายได้ โซนไหนขายไม่ได้ ดังนั้นในการพัฒนาโครงการจำเป็นต้องคำนึง 2 ปัจจัยสำคัญ คือทำเลกับดีมานด์แท้จริงของประชาชน เพราะถ้าทำบ้านราคาผู้มีรายได้น้อยแต่ทำเลไม่ตอบโจทย์ โอกาสไม่ประสบความสำเร็จก็มีสูงเช่นกัน

“รวมทั้งควรเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ด้วยเพราะถึงอย่างไรคนไทยยังติดอยู่กับการมีที่ดินของตนเอง มีกรรมสิทธิ์เป็นของตนเอง แม้การเช่าระยะยาวเป็นทางเลือกหนึ่ง แต่ต้องมีหลักประกันเช่าได้นับชั่วอายุคน เช่น 30 + 30 ปี คนเริ่มทำงานจน 30 ปีแล้วเกษียณ ถ้ามีอายุการเช่ารองรับอีก 30 ปีก็เป็นหลักประกันในชีวิตได้ ไม่ต้องกังวลเรื่องหาที่อยู่ใหม่ตอนหลังเกษียณ” ดร.วิชัยกล่าว

สินเชื่อ ธอส. 5 หมื่นล้าน

นายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้ธนาคารอาคารสงเคราะห์เตรียมส่งเสริมให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง โดยให้นโยบาย ธอส.ปล่อยสินเชื่อบ้านในอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดในระดับที่สถานะของแบงก์สามารถรองรับได้

“การลดหรือยกเว้นค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ธอส.พิจารณาแล้วเขาบอกว่าจะช่วยถ้าเป็นกรณีผู้มีรายได้น้อยจริง ๆ ซึ่งรัฐบาลไม่ต้องอุดหนุนงบประมาณ เพราะธอส.รับภาระตรงนี้เองได้ ซึ่งนโยบายรัฐบาลชุดนี้อยากให้คนไทยมีบ้าน โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย เพราะถ้าไม่ทำตอนนี้ เมื่อประเทศเราก้าวข้ามไปสู่ประเทศที่มีรายได้สูง แล้วโอกาสที่คนจะมีบ้านเป็นของตัวเองก็ยากขึ้น เหมือนกรณีญี่ปุ่นที่คนต้องเช่าบ้านอยู่กัน” นายอภิศักดิ์กล่าว

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธอส.กล่าวเพิ่มเติมว่า ธอส. เตรียมสินเชื่อรายย่อย (โพสต์ไฟแนนซ์) วงเงิน 50,000 ล้านบาทแก่ผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทโดยธนาคารกำลังพิจารณาว่าจะช่วยค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในกรณีผู้มีรายได้น้อยอย่างไรบ้าง ซึ่งจะต้องหาข้อสรุปและเสนอคณะกรรมการพิจารณาภายในสิ้นเดือนสิงหาคมนี้

ล็อกเงื่อนไขผู้มีรายได้น้อย

ที่ผ่านมา ธอส.มีโปรโมชั่นยกเว้นค่าธรรมเนียม 4 ฟรี ได้แก่ 1.ฟรีค่าธรรมเนียมยื่นกู้ (0.1% ของวงเงินนิติกรรม) 2.ฟรีค่าประเมินราคาหลักประกันอยู่ที่ 1,900-2,800-3,100 บาท 3.ฟรีค่าจดนิติกรรม 1,000 บาท และ 4.ฟรีค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ตอนนี้กำลังพิจารณาจะนำแคมเปญนี้กลับมาใช้อย่างไร

นอกจากนี้การซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาทมองว่าผู้ซื้อคงไม่ใช่คนรายได้น้อยทั้งหมดเพราะคนรายได้ปานกลางถึงสูงก็สามารถซื้อได้ ดังนั้นต้องกลับมาทบทวนคุณสมบัติผู้กู้ 5 ขั้นรายได้ที่จัดชั้นไว้ คือ ไม่เกิน 15,000 บาท/เดือน, 25,000 บาท/เดือน, 35,000 บาท/เดือน, 45,000 บาท/เดือน และเกิน 45,000 บาท/เดือน จะช่วยกลุ่มไหนบ้าง

“การช่วยเรื่องค่าธรรมเนียมต่าง ๆไม่ได้ใช้เงินอุดหนุนหรือชดเชยจากรัฐบาล แต่โครงการช่วยผู้มีรายได้น้อยจะมีการแยกบัญชีธุรกรรมตามนโยบายรัฐ (PSA) ที่ไม่ได้รับการชดเชยเป็นตัวเงิน แต่เอาไว้คำนวณกลับมาเป็นผลงานของธนาคาร” นายฉัตรชัยกล่าว