ทุนยักษ์เคลื่อนทัพบุกอสังหาฯ ล่าสุด ตระกูลจุฬางกูรปักหมุดทำเลราชเทวี ผุดออฟฟิศ “สปริงทาวเวอร์” พร้อมกับเล็งเปิดโครงการมิกซ์ยูส “JRK Tower ราชเทวี” มูลค่าลงทุนรวมกันหมื่นล้าน “ณัฐพล จุฬางกูร” ระบุนาทีสุดท้ายตัดสินใจปัดฝุ่นแลนด์แบงก์ผืนใหญ่ 6 ไร่ ติดสถานีราชเทวี รถไฟฟ้า BTS ปั้นไลฟ์สไตล์ทาวเวอร์แห่งใหม่ เผยสนใจลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยด้วย แต่รอจังหวะและความพร้อมอีก 1-2 ปี
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ภาวะร้อนแรงของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ทำให้ดึงดูดความสนใจลงทุนของกลุ่มตระกูลใหญ่ในวงการธุรกิจเมืองไทย ล่าสุดเป็นคิวของทำเลราชเทวี ซึ่งพบว่าตระกูล “จุฬางกูร” เจ้าตลาดธุรกิจชิ้นส่วนยานยนต์ รุกคืบเข้ามาพัฒนาโครงการ มูลค่ารวมหมื่นล้านบาท
- ร้านธงฟ้า 1.4 แสนแห่ง พร้อมรับดิจิทัลวอลเลต เช็กจังหวัดไหนร้านธงฟ้ามาก-น้อยสุด
- นักท่องเที่ยวเข้าต่ำแสน หวั่นโลว์ซีซั่นทรุดหนัก ททท.ชี้กระทบสั้นยอดบุ๊กกิ้งแอร์ไลน์แน่น
- เปิด 10 อันดับมหาวิทยาลัยรัฐ-ราชภัฏ-เอกชน ที่ได้รับความนิยมมากสุด
ผุดออฟฟิศรอบ 20 ปี
นางนลินี งามเศรษฐมาศ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไอร่า แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ไอร่า แคปปิตอล ร่วมลงทุนกับเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ และแสงฟ้าก่อสร้าง ก่อตั้งบริษัทร่วมทุน “แอสไพเรชั่น วัน” สัดส่วนถือหุ้นร้อยละ 60/25/15 ลงทุนออฟฟิศบิลดิ้ง “สปริงทาวเวอร์” ทำเลราชเทวี นับเป็นโครงการสำนักงานให้เช่าที่เปิดบริการใหม่ในรอบ 20 ปี ของทำเลราชเทวี
อนาคตทำเลที่ตั้งเป็นทำเล 0 ก้าวจากสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยบริษัทเตรียมจัดแกรนด์โอเพนนิ่งเดือนพฤศจิกายน 2562 ปัจจุบันมีผู้เช่าแล้ว 40%
รายละเอียด Spring Tower สร้างบนที่ดินเช่าระยะยาวจากสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ บนเนื้อที่เกือบ 3 ไร่ ออกแบบเป็นสำนักงานสูง 27 ชั้น โดยเป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่าบนชั้น 9-27 มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท รวมพื้นที่เช่า 27,500 ตารางเมตร ในช่วงพรีโอเพนนิ่งซึ่งมีผู้เช่าแล้ว 40% เป็นผู้เช่าบริษัทต่างชาติทั้งหมด
ลงทุนอสังหาฯ-ส่งเข้า REIT
แผนลงทุนในอนาคตอันใกล้ หรือภายในปี 2564 บริษัทลงทุนออฟฟิศบิลดิ้งเพิ่มอีก 2 โครงการ มูลค่าเฉลี่ยโครงการละ 3,000 ล้านบาท รวมเป็น 6,000 ล้านบาท เมื่อรวม 3 โครงการ ทำให้มีมูลค่ารวม 8,000-9,000 ล้านบาท โมเดลธุรกิจคือนำอสังหาริมทรัพย์เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุน หรือกอง REIT ต่อไป โดยควบคุมหนี้สินต่อทุนอยู่ในระดับ 1 : 1
โดยทำเลที่สนใจเป็นย่าน CBD-central business district หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ จุดเด่นทำเลต้องอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวบีทีเอส อยู่บนถนนเมน หรือถนนสายหลัก และการเดินทางสามารถเชื่อมเข้าตึกได้เลย เบื้องต้นกำลังเจรจาเช่าที่ดินเอกชน (leasehold) ระยะยาว 30 ปี ส่วนออปชั่นต่ออายุการเช่าหลังจากนั้นเป็นเรื่องที่กำลังต่อรองทางธุรกิจ
โดยนางนลินีกล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ไอร่า แคปปิตอล มีผู้ถือหุ้นใหญ่มาจากตระกูลจุฬางกูร ถือเป็นบริษัทโฮลดิ้งคอมปะนี จากนั้นมีการตั้งบริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ โดยร่วมทุนกับต่างชาติ ประกอบด้วย ไอร่า แคปปิตอล 60% กลุ่มบริษัท Kenedix Asia Pte. ประเทศญี่ปุ่น (จดทะเบียนในสิงคโปร์) 20% และกลุ่ม Bugreen ประเทศเกาหลีใต้ 20%
โมเดลการลงทุน ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ ร่วมลงทุนโครงการสปริงทาวเวอร์ ผ่านบริษัท แอสไพเรชั่น วัน จำกัด โดยไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ ถือหุ้น 60% บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ 25% บริษัทแสงฟ้าก่อสร้าง 15% การลงทุนออฟฟิศบิลดิ้งในอนาคตจะมีการจัดตั้งบริษัทแอสไพเรชั่น ทู, แอสไพเรชั่น ทรี เพื่อเป็นผู้พัฒนาและเจ้าของโครงการ
“ไอร่า แคปปิตอล เราสนใจการลงทุนที่มีผลตอบแทนปีละ 7-8% ขึ้นไป ลงทุนในอสังหาฯที่สร้างผลตอบแทนได้สม่ำเสมอและความเสี่ยงต่ำ โครงการสำนักงานให้เช่า หรือออฟฟิศบิลดิ้ง จึงตอบโจทย์มากกว่าประเภทมิกซ์ยูส รีเทล เพราะออฟฟิศมีการทำสัญญาเช่ายาว 9 ปี แต่เทอมในการทำสัญญาเช่า คือ 3+3+3 ปี ในอนาคตเมื่อนำมาจัดตั้งกอง REIT แล้ว ทำให้มีความมั่นคงทางด้านรายได้และผลตอบแทนสม่ำเสมอ”
โคเวิร์กกิ้งสเปซเมกาขอแจม
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ โจนส์ แลง ลาซาลล์ (JLL) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดสำนักงานให้เช่า เซ็กเมนต์นี้เป็นดาวรุ่งมากสุด ดีมานด์สูงต่อเนื่อง โดยเฉพาะสำนักงานเกรดเอ เฉลี่ยค่าเช่า 900 กว่าบาท/ตารางเมตร สูงต่อเนื่อง 7 ปีติดต่อกัน แนวโน้มเร็ว ๆ นี้คาดว่าราคาเฉลี่ยจะขยับแตะ 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน
นางยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ หัวหน้าฝ่ายปล่อยเช่าอาคารสำนักงาน JLL กล่าวเพิ่มเติมว่า ปี 2561 ภาพรวมสำนักงานเกรดเอ 1.3 แสนตารางเมตร แต่ถ้ารวมทุกเซ็กเมนต์รวมกันอยู่ที่ 1.8 แสนตารางเมตร โดยหลังปี 2022 จะมีซัพพลายใหม่อีก 6 แสนตารางเมตร หรือใน 4 ปีถัดไปจะเพิ่มเป็นมากกว่า 1.2 ล้านตารางเมตร
พฤติกรรมการเช่า ผู้เช่าอยู่ยาว 15-20 ปี เพื่อให้คุ้มกับการลงทุนตกแต่งออฟฟิศ เช่น JLL อยู่ที่เดิม 25 ปี ไม่ได้ย้ายไปไหนเช่นกัน โดย JLL ตั้งเป้ามีผู้เช่า 50% ภายในช่วงแกรนด์โอเพนนิ่ง และมีผู้เช่า 100% ภายในกลางปี 2563
สิ่งอำนวยความสะดวกในทาวเวอร์ เพดานสูง 3 เมตร ระบบไฟฟ้าแยกระบบพ็อกเกตฟาซิลิตี้ เพื่อให้ผู้เช่าสามารถติดตั้งระบบปรับอากาศได้ด้วยตัวเอง สำหรับการใช้ออฟฟิศได้ตลอด 24 ชั่วโมง
“คนรุ่นใหม่ work hard play harder โดยมีผู้เช่ารายใหญ่รายเดียว 6,500 ตารางเมตร ผู้เช่าทำธุรกิจโคเวิร์กกิ้งสเปซจากอเมริกา ตอกย้ำให้เห็นว่าสปริงทาวเวอร์เป็นทำเลตอบโจทย์ออฟฟิศในโลกยุคใหม่”
ปั้น JRK Tower ราชเทวี
ก่อนหน้านี้ นายณัฐพล จุฬางกูร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มน็อนออโตโมทีฟ ซัมมิท คอร์ปอเรชั่นกรุ๊ป ให้สัมภาษณ์ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ครอบครัวมีความสนใจลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ต่ำกว่า40-50 ปี โดยคุณแม่ (นางหทัยรัตน์ จุฬางกูร) ซื้อแลนด์แบงก์สะสมเรื่อยมา ปัจจุบันครอบครัวมีแลนด์แบงก์ถือในมือ 5,000 ไร่ กระจายอยู่ในจังหวัดเลย ประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน) ตราด (เกาะกูด) เชียงใหม่ ภูเก็ต
ส่วนพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีแลนด์แบงก์ย่านถนนบางนา-ตราด ซึ่งนำมาพัฒนาโครงการแล้วจำนวนหนึ่ง โดยธุรกิจที่สนใจลงทุนมีหลายประภททั้งโรงแรม โรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ ล่าสุดคือโครงการสำนักงานให้เช่า หรือออฟฟิศบิลดิ้ง ในขณะที่ธุรกิจที่อยู่อาศัยก็มีความสนใจเช่นกัน แต่ภายในปี 2562-2563 ยังไม่มีแผนลงทุนแต่อย่างใด
ทั้งนี้ ครึ่งปีหลัง 2562 วางแผนลงทุนโครงการมิกซ์ยูส “JRK Tower ราชเทวี” โดยชื่อแบรนด์ JRK มาจากตระกูลจุฬางกูร ทำเลหัวมุมถนนราชเทวี ซึ่งมีที่ดินว่างผืนใหญ่ขนาด 6 ไร่เศษ ทำเลอยู่หน้าสถานีราชเทวี รถไฟฟ้าสีเขียวบีทีเอส มูลค่าลงทุนรวมที่ดิน 7,200 ล้านบาท
มิกซ์ยูส-ออฟฟิศเกรดเอ
รายละเอียด JRK Tower ออกแบบเป็นอาคารสูง 46 ชั้น พื้นที่รวม 118,000 ตารางเมตร จอดรถ 804 คัน (รวมใต้ดิน 4 ชั้น) แบ่งเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว จำนวน 350 ห้อง บนชั้น 7-13 และ banquet ชั้น 15, ออฟฟิศบิลดิ้งพื้นที่รวม 47,000 ตารางเมตร บนชั้น 16-42, สกายเลานจ์ ชั้น 44-45 และสกายเดสก์ & รูฟท็อปบนชั้น 46
นอกจากนี้ มีพื้นที่รีเทลขนาด 1,500 ตารางเมตร อยู่บนชั้น 2 ออกแบบให้มีทางเชื่อมสกายวอล์กเข้ากับรถไฟฟ้าบีทีเอส เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าและคนทำงานในอาคาร
ในขณะที่โซนออฟฟิศชั้น 16-42 เท่ากับมีจำนวนถึง 27 ชั้น รวมพื้นที่ 47,000 ตารางเมตร แบ่งเป็น 4 โซน เพื่อความสะดวกรวดเร็วของการจราจรแนวดิ่ง ดังนี้ low zone 7 ชั้น บนชั้น 16-22, low-high-zone 7 ชั้น บนชั้น 23-29, mid-high-zone 6 ชั้น บนชั้น 30-35 และ high zone 7 ชั้น บนชั้น 36-42
สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการยังรวมดาดฟ้า หรือรูฟท็อปบนชั้น 46 ดีไซน์ความสูง 2 ระดับ พื้นที่ 668 ตารางเมตร มีโซน outdoor restaurant ที่ความสูง 196 เมตร พื้นที่ 528 ตารางเมตร และมี outdoor bar พื้นที่ 140 ตารางเมตร บนความสูง 199 เมตร คาดว่าการก่อสร้างแล้วเสร็จ เปิดบริการได้ภายใน 3 ปีหน้า แผนธุรกิจที่กำหนดไว้ในใจ คือ มีค่าเช่าออฟฟิศตารางเมตรละ 1,500 บาท
“JRK Tower ราชเทวี มีการเปลี่ยนแผนเล็กน้อย จากเดิมเป็นโครงการร่วมทุน แต่เนื่องจากพิจารณาแล้วเห็นว่าเป็นที่ดินเปล่าผืนใหญ่ผืนสุดท้ายของทำเลราชเทวี อยากปั้นแบรนด์อสังหาฯของตระกูลจุฬางกูรด้วย ก็เลยเลือกลงทุนเอง ไม่ได้จอยต์เวนเจอร์กับใคร เป้าหมายการลงทุนเมื่อพัฒนาโครงการที่ไหน ต้องการสร้างการจดจำเป็นอสังหาฯติดอันดับท็อป 5 ของทำเล” นายณัฐพลกล่าว
คลิกอ่าน >>> “ตลาดสำนักงาน” ค่าเช่าแพงขึ้นต่อเนื่องปีที่ 8
