อสังหาริมทรัพย์

JSP ชี้ทาวน์เฮาส์-บ้านแฝดมาแรง ทุ่มงบ1.5พันล้านไล่ซื้อที่ดินกางแผนบุกรอบใหม่

มหานครปารีสบางใหญ่ – ค่าย JSP โชว์จุดขายบ้านเดี่ยว-บ้านแฝดราคา 3-7 ล้านแต่ได้ทำเลริมถนนสายหลัก จุดพลุการแข่งขันโครงการแนวราบแนวรถไฟฟ้าสีม่วง

“เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้” สวมบทโหรอสังหาฯ ฟันธงโครงการแนวราบตลาดบ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์มาแรงสุด กางแผนบุกเต็มสูบตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2560 เป็นต้นไป ทุ่มงบฯซื้อแลนด์แบงก์ 1,000-1,500 ล้านทำเลรอบกรุงเทพฯ และปริมณฑล โฟกัสการแข่งขันสินค้าบ้านแฝด-บ้านเดี่ยว 3-6 ล้าน เสริมพอร์ตทาวน์เฮาส์ที่เบียดขึ้นมาอยู่อันดับ 6 แซงเพอร์เฟค-แลนด์ เผย success strory 9 เดือนแรกรับรู้รายได้ 3,300 ล้าน แนวโน้มไตรมาส 4/60 มั่นใจทำรายได้รวม 5,000 ล้านตามเป้าที่ตั้งไว้

นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ JSP เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เป้ารับรู้รายได้ปีนี้ 5,000 ล้านบาทคาดว่าทำได้ตามเป้า ส่วนปีหน้ามีแผนสร้างอัตราเติบโต 10% หรือ 5,500 ล้านบาท ดังนั้น ไตรมาส 4/60 บริษัทมีนโยบายลงทุนเชิงรุกทั้งซื้อแลนด์แบงก์และบุกตลาดบ้านแฝดมาเสริมพอร์ตรายได้

ตุนแลนด์แบงก์บุกบ้านแฝด

ทั้งนี้ เทรนด์อสังหาฯปีนี้ปีหน้าตลาดบ้านแฝดมาแรงมาก ประเมินว่ากำลังซื้อบ้านแนวราบตลาดแมสคือราคา 3-5 ล้านบาท แต่ราคาที่ดินแพงทำให้ต้นทุนทำบ้านเดี่ยวไซซ์ 50 ตารางวาอยู่ที่ 8-10 ล้านบาท แต่ถ้าทำบ้านแฝดซึ่งมีที่ดินเริ่มต้น 35 ตารางวา สามารถยืนราคา 3-5 ล้านบาทได้

โดยไตรมาส 4/60 บริษัทเริ่มกลับมาสะสมแลนด์แบงก์ใหม่อีกรอบ ตั้งงบฯจัดซื้อที่ดิน 1,000-1,500 ล้านบาทเพื่อพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว-บ้านแฝดราคา 3-7 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแฝด 3.5-5 ล้านบาท กับบ้านเดี่ยว 5-7 ล้านบาท

ส่วนแผนเปิดตัวใหม่มีโครงการเจวิลล่า 2 บางบัวทอง เป็นเฟสต่อขยายในโครงการใหญ่ขนาด 80 ไร่ กับเจซิตี้ ทาวน์โฮมทำเลใกล้วัดบรมราชากาญนาพิเษกฯหรือวัดเล่งเน่ยยี่ 2 บางบัวทอง

“เราต้องการไต่อันดับให้ดีขึ้นเรื่อย ๆ ปัจจุบันตลาดทาวน์เฮาส์อยู่อันดับ 6 ต้องการขยับเข้ามาอยู่ในท็อป 5, ตลาดบ้านแฝดตอนนี้อยู่อันดับ 12 ต้องการมาอยู่ในท็อป 10 กลยุทธ์เติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป เน้นสร้างรายได้จากแนวราบเป็นหลัก”

9 เดือนปีนี้ทำสถิตินิวไฮ

ในด้านการเงินบริษัทคาดว่าไตรมาส 3/60 มีรายได้จากการโอนประมาณ 1,300 ล้านบาท ซึ่งมีผลทำให้รายได้ 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2560) คาดว่ามีรายได้รวมกันประมาณ 3,300 ล้านบาท

โดยปี 2559 บริษัทมียอดรับรู้รายได้ทั้งปี 3,090 ล้านบาท เปรียบเทียบกับแนวโน้มช่วง 9 เดือนแรกปี 2560 ที่คาดว่ามีรายได้รวม 3,300 ล้านบาท เท่ากับทำรายได้สูงกว่าปี 2559 ทั้งปี จึงมั่นใจว่าเป้ารับรู้รายได้ที่ประกาศแผนธุรกิจเมื่อตอนต้นปี 2560 จำนวน 5,000 ล้านบาท จะสามารถทำได้ตามเป้า หรือเท่ากับต้องมียอดโอนหรือยอดรับรู้รายได้ในไตรมาส 4/60 อีกประมาณ 1,500 ล้านบาท

“ปัจจุบันพอร์ตรายได้หลักเกินครึ่งมาจากที่อยู่อาศัยแนวราบ คีย์ซักเซสมีการใช้ระบบก่อสร้างสำเร็จรูปทำให้สินค้าได้มาตรฐาน ระบบที่เราเซตไว้ทุก ๆ 5 วันสามารถส่งมอบบ้านให้กับลูกค้าได้ 1 หลัง หรือเฉลี่ยมีการก่อสร้างและส่งมอบบ้านเดือนละ 200 ยูนิต มูลค่าเฉลี่ย 400 ล้าน”

นายไพโรจน์กล่าวว่า ความสำเร็จของ JSP วัดจากข้อมูลเชิงสถิติ โดยปี 2559 เปรียบเทียบ 31 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์พบว่า บริษัทมียอดรับรู้รายได้อยู่อันดับ 20 จำนวน 3,090 ล้านบาท ล่าสุดผลประกอบการครึ่งปีแรก 2560 บริษัทเลื่อนขึ้นมาอยู่อันดับ 16 โดยมียอดรับรู้รายได้ 2,131 ล้านบาท

19 ไซต์+5 โครงการใหม่

ปัจจุบันบริษัทมีพอร์ตโครงการแนวราบสะสม 19 โครงการ อาทิ สำเพ็ง 2 มูลค่า 3,470 ล้านบาท, ไมอามี บางปู มูลค่า 4,300 ล้านบาท, บ้านเดี่ยวเจเอสพีซิตี้ 1,545 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์เจซิตี้ มูลค่า 874 ล้านบาท ฯลฯ

สำหรับโครงการใหม่ 5 ทำเล ได้แก่ 1.เจวิลล่า มูลค่าโครงการ 4,379 ล้านบาท ทำเลบางใหญ่ นนทบุรี 2.เจแกรนด์ วิลล์ โซนกรุงเทพฯเหนือ 3.บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดแบรนด์ใหม่ ทำเลโซนสาทร-ราชพฤกษ์ 4.โครงการใหม่บนทำเลพระราม 4 และ 5.โครงการในจังหวัดชลบุรี เป็นการลงทุนเพิ่มหลังจากประสบความสำเร็จในการขายทาวน์เฮาส์ เจซิตี้ ทำเลถนน กม.9 ในศรีราชา

“ทุกหลังทุกโครงการ สิ่งที่ลูกค้าจะได้รับคือก่อสร้างและออกแบบภายใต้มาตรฐานบ้านชาญฉลาด หรือเจ อินเทลลิเจนต์ ดีไซน์, มีแบรนด์ที่หลากหลายเหมาะสมกับกำลังซื้อกลุ่มเป้าหมาย ตอนนี้มี 7 แบรนด์ คือ สำเพ็ง 2 ทิวลิปสแควร์ เจคอนโด

เจแกรนด์วิลล์ เจบิซ เจทาวน์ เจวิลล่า โดยเน้นตลาดหลักราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท เราประสบความสำเร็จจากบ้านซีรีส์ใหม่ทั้งเจซีรีส์ ทาวน์โฮมทำเลรังสิต แพรกษา ล่าสุดคือบ้านแฝด-บ้านเดี่ยวในคอนเซ็ปต์มหานครปารีสแห่งบางใหญ่ มีผลตอบรับที่ดีมากเช่นเดียวกัน”

แผนธุรกิจยุคเทิร์นอะราวนด์

“ผมเข้ามาเป็นผู้บริหาร JSP เป็นปีที่สอง มีการเซตระบบบริหารจัดการใหม่ วางเป้าแผนธุรกิจสู่ความสำเร็จ หรือ success story เป็น 3 เอพิโสด เริ่มจาก Beginner, Turn Around 2.0 และ Move Forward ปัจจุบันอยู่ในเอพิโสดที่สอง ช่วงเทิร์นอะราวนด์สู่การเป็นบริษัทอสังหาฯมืออาชีพ”

โฉมใหม่มีการปรับ 3 ด้านหลัก ประกอบด้วย ปรับในเรื่องแบรนด์ “เจ ซีรีส์” อาทิ เจซิตี้ เจแกรนด์ เจวิลล่า ฯลฯ สร้างความชัดเจนของแบรนด์ไปตามเซ็กเมนต์กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย, ปรับในเรื่องภาพลักษณ์หรืออิมเมจโดยยกระดับในรูปแบบ “เจ ทัชพอยต์” สร้างความประทับใจให้กับลูกค้า เริ่มตั้งแต่การเข้ามาวิสิตไซต์ได้รับการต้อนรับที่อบอุ่น บริการที่สุภาพจากพนักงาน รปภ. ฯลฯ

“เจ ทัชพอยต์มาจากแนวคิดที่ว่าการขายอสังหาฯ ไม่ใช่แค่ตามกระแสขายบนออนไลน์อย่างเดียวจะพอ แต่ต้องโฟกัสการขายออฟไลน์ด้วย เมื่อเราใช้สื่อดึงลูกค้าเข้าไซต์แล้ว ต้องสร้างความประทับใจความพึงพอใจ ตั้งแต่ซุ้ม-ป้อม-ป้าย พนักงาน บ้านตัวอย่าง ถ้าทำไม่เนี้ยบเหมือนในโฆษณา ก็จบ คุณจะไปต่อไม่ได้แล้ว”

และปรับในเรื่องดีไซน์ “เจ นิวคอนเซ็ปต์” นำดีไซน์เดิมมาต่อยอด เช่น เดิมเป็นบ้าน 3 ห้องนอนปรับเป็น 4 ห้องนอนให้เป็นจุดขายใหม่และสร้างการรับรู้กับผู้บริโภค รวมถึงระบบการก่อสร้างที่มีกระบวนการดีไซน์ตั้งแต่แบบบ้าน สั่งทำวัสดุทุกชิ้นเป็นระบบสำเร็จรูป ฟังก์ชั่นคำนึงถึงการใช้ชีวิตอยู่อาศัยได้จริงและสะดวกสบาย ประหยัดพลังงาน คำนึงแม้กระทั่งการใช้สีสะท้อนความร้อนเพื่อสร้างความเย็นสบายและรู้สึกผ่อนคลาย

เคลียร์ตั๋วบี/อี 1,800 ล้าน

ในด้านการเงิน บริษัทได้ทำการเคลียร์ภาระหนี้จากตั๋วบี/อี วงเงิน 1,800 ล้านบาทเสร็จสิ้นไปเรียบร้อยแล้ว ในขณะเดียวกันมีการปรับพอร์ตเพื่อบริหารต้นทุนการเงินใหม่ ให้เป็นหนี้ระยะยาว 3-7 ปี ล่าสุด มีสถาบันการเงินอนุมัติโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์หลายราย อาทิ ธนาคารธนชาต วงเงิน 1,000 ล้านบาท ธนาคารกรุงไทย 500 ล้านบาท ธนาคารเกียรตินาคิน 400 ล้านบาท

“ต้นทุนการเงินหรือสัดส่วนหนี้สินต่อทุน ตอนนี้อยู่ที่ 1.4 เท่า รักษาระดับนี้ได้ก็สวยแล้ว เกณฑ์ชี้วัดคือต้นทุนการเงินควรต่ำกว่า 1.5 เท่า เคลียร์หนี้เก่าหมดแล้ว จัดระเบียบพอร์ตเงินลงทุนใหม่ ทำให้บริษัทมีความแข็งแกร่งมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด”

นายไพโรจน์กล่าวว่า ตอนนี้บอร์ดหรือคณะกรรมการบริษัทหารือเกี่ยวกับการเตรียมความพร้อมเพื่ออัพเกรดเป็นบริษัทจดทะเบียนใน SET จากปัจจุบันอยู่ในตลาด mai โดยเริ่มให้บริษัท ทริส เรทติ้ง เข้ามาจัดอันดับเรตติ้ง บริษัทมีความมั่นใจมากเพราะตัวเลขด้านการเงินทุกอย่างค่อนข้างพร้อมและทำได้ตามเกณฑ์ที่กำหนด

ไต่อันดับทะยานสู่เป้า 9 พันล้าน

นายไพโรจน์กล่าวว่า บริษัทกำลังต่อจิ๊กซอว์แผนธุรกิจเพื่อเข้าสู่ยุคเติบโตอย่างแข็งแกร่งในระยะยาว (Move Forward) เป้ารับรู้รายได้ 9,000 ล้านบาทในปี 2564

สถานการณ์ปัจจุบัน สถิติไตรมาส 1/60 ยอดพรีเซลของตลาดทาวน์เฮาส์กรุงเทพฯ และปริมณฑล 20,110 ล้านบาท JSP อยู่อันดับ 6 สัดส่วน 2% โดยอันดับ 1-5 ได้แก่ พฤกษา เรียลเอสเตท, โกลเด้นแลนด์, เอพี (ไทยแลนด์) ควอลิตี้เฮ้าส์ และอารียา พร็อพเพอร์ตี้ โดยอันดับที่ 7-8 ได้แก่ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคกับแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์

ในขณะที่ทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาท มูลค่ารวม 5,808 ล้านบาท JSP อยู่อันดับ 5 สัดส่วน 4% โดยอันดับ 1-4 ได้แก่ พฤกษาฯ, เอพี, โกลเด้นแลนด์คิวเฮ้าส์, ราคา 1.5-2 ล้านบาท ตลาดรวม 3,352 ล้านบาท JSP รั้งอันดับ 4 สัดส่วน 4% รองจากพฤกษาฯ, โกลเด้นแลนด์, ศุภาลัย และมากกว่าอารียา, LPN, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้

ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาฯอื่น ๆ ที่มีมูลค่ารวม 2,243 ล้านบาท JSP อยู่อันดับ 2 สัดส่วน 4% โดยมีแสนสิริมาอันดับ 1, อันดับ 3 เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ และอันดับ 4 พฤกษาฯ ตลาดคอนโดมิเนียมไตรมาส 1/60 ราคาต่ำ 1 ล้านบาท อันดับ 1-2 ได้แก่ LPN กับพฤกษาฯ โดย JSP อันดับ 3 สัดส่วน 10% ของตลาดรวม 936 ล้านบาท