อสังหาริมทรัพย์

สคบ.เช็กบิลริบเงินดาวน์บ้าน-คอนโด อสังหาแจงสี่เบี้ย-ดับฝันไม่คืน “ลูกค้านักเก็งกำไร”

Photo by Mladen ANTONOV/AFP

สคบ.ขานรับนโยบายรัฐบาลหามาตรการเยียวยาผลกระทบโควิด-19 เล็งเช็กบิลปัญหาแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อยอดพุ่งกระทบผู้บริโภคถูก “ริบเงินดาวน์” ในการซื้อบ้าน-คอนโดฯ หลังมีผู้บริโภคร้องเรียนจำนวนมาก จ่อลงนาม MOU กับ 3 สมาคมวงการเรียลเอสเตต+ผู้ประกอบการบิ๊กเนม คลอดกติกา “คืน 100%-คืนบางส่วน 60% อัพ” โฟกัสผู้ซื้อเสียชีวิต-ป่วย-ทุพพลภาพได้รับเงินดาวน์คืนเต็มจำนวน กรณีคู่สมรส-ลูกเมีย-พ่อแม่ป่วย ทุพพลภาพคืนเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 60% งานนี้ดับฝัน “นักเก็งกำไร” ฉวยโอกาสขอคืนเงินดาวน์

ทุกครั้งที่มีภาวะวิกฤตเศรษฐกิจมักจะนำไปสู่ปัญหาการริบเงินดาวน์ในการซื้อที่อยู่อาศัย จุดโฟกัสอยู่ที่สินค้าคอนโดมิเนียมซึ่งมีกลุ่มผู้ซื้อนักเก็งกำไรในสัดส่วนสูง จากอดีตไม่เกิน 5-10% ปัจจุบันในยุค 5-10 ปีที่ผ่านมามีการโปรโมตเพื่อชักชวนให้ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่ามากขึ้น ส่งผลให้กลุ่มซื้อเพื่อเก็งกำไรขยายเพิ่มตามไปด้วย ล่าสุดคาดว่าการซื้อเก็งกำไรมีสัดส่วน 10-30%

ประเด็นอยู่ที่ปี 2562-2563 มีคอนโดฯทยอยสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก ซึ่งเป็นผลผลิตของภาวะบูมของการซื้อขายคอนโดฯในช่วงปี 2560-2561 ในขณะที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญแรงกดดันจากมาตรการ LTV-loan to value ในปี 2562 และวิกฤตแพร่ระบาดโควิด-19 ในปี 2563 ซ้ำเติมกำลังซื้อจนทำให้มีข้อร้องเรียนไปยังสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคจำนวนมาก

 

ผู้บริโภคร้อง สคบ.-ริบเงินดาวน์

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สถานการณ์แพร่ระบาดโควิด-19 กำลังจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการรับโอนที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะสินค้าคอนโดมิเนียมซึ่งต้องใช้เวลาก่อสร้างนาน 2-3 ปี ทำให้มีงวดเงินดาวน์ยาวนานตามไปด้วย ในขณะที่มีผู้ซื้อบางส่วนที่ไม่ต้องการรับโอนกรรมสิทธิ์ถึงแม้จะมีการก่อสร้างแล้วเสร็จ และมีการร้องเรียนไปยังสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)เทวัญ ลิปตพัลลภ

ล่าสุด นายเทวัญ ลิปตพัลลภ รัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี กำกับดูแล สคบ. มอบนโยบายให้จัดประชุมหารือกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และตัวแทน 3 สมาคมในวงการ ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย เพื่อหาทางออกในเรื่องนี้

ทั้งนี้ แนวทางของ สคบ.เป็นตัวกลางในการรับเรื่องร้องเรียนและเล็งเห็นว่าเป็นปัญหาใหญ่ ที่ผ่านมาได้มีการประชุมหารือหลายรอบโดยมีข้อสรุปสุดท้ายจัดทำเป็นมาตรการใหม่ขึ้นมา

จุดโฟกัสอยู่ที่เมื่อบ้านและคอนโดฯสร้างเสร็จแล้ว แต่ลูกค้าเจอปัญหากู้ไม่ผ่าน ประกอบกับกำลังอยู่ในช่วงโรคระบาดโควิด สคบ.จึงเจรจาให้มีการคืนเงินดาวน์เท่าที่สามารถทำได้ เพื่อเยียวยาผู้ได้รับผลกระทบหรือเป็นผู้บริโภคที่เดือดร้อนตัวจริง จนกระทั่งได้ข้อสรุปกรณีคืนเงินดาวน์เต็ม 100% กับกรณีคืนเงินดาวน์บางส่วนในสัดส่วนไม่ต่ำกว่า 60%

รวมทั้งทาง สคบ.กำหนดจัดพิธีลงนามข้อตกลงร่วม (MOU) ระหว่าง สคบ.กับตัวแทน 3 สมาคม และผู้ประกอบการ ในวันศุกร์ที่ 5 มิถุนายน 2563 อย่างไรก็ตาม สคบ.ได้เลื่อนกำหนดลงนาม MOU ออกไปไม่มีกำหนด

ลูกค้าต้องสกรีนตัวเองก่อนซื้อ

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ ทาง สคบ.เชิญประชุม 3 สมาคมวงการอสังหาฯ ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยระบุมีผู้บริโภคร้องเรียนปัญหาไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ยูนิตที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ได้ เนื่องจากปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจในปัจจุบัน และมีการขอคืนเงินดาวน์ซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม

ประเด็นคืนเงินดาวน์ในการซื้อบ้าน-คอนโดฯต้องพิจารณาอย่างระมัดระวัง หลักการพื้นฐานลูกค้าต้องสกรีนตัวเองก่อนเสมอว่ามีความสามารถในการซื้อและผ่อนระยะยาวหรือไม่ เพราะหลังจากทำสัญญาซื้อขายแล้วมีข้อผูกพันตามกฎหมายเกิดขึ้น ปกติเคสที่คืนให้ เช่น กู้ไม่ผ่านจากกรณีผู้ซื้อหรือคู่สมรสเสียชีวิต หรือป่วยหนักนอนติดเตียง มีความชัดเจนว่ากำลังซื้อไม่เหมือนเดิมอีกแล้ว

“กฎเหล็กเลยก็ว่าได้คือเป็นนักเก็งกำไร พอขายต่อไม่ได้แล้วหาทางบ่ายเบี่ยงไม่รับโอน ห้องชุดสร้างเสร็จแล้วแต่บ่ายเบี่ยงไม่ยอมตรวจรับมอบห้องจนผ่านไป 4-5 เดือน แต่ผู้ซื้อมีการนำห้องชุดไปโพสต์ขายต่อตามเพจโซเชียลต่าง ๆ ในราคาบวกเพิ่มอีก 2 แสน เคสแบบนี้พฤติกรรมชัดเจนว่ามีการเก็งกำไร ซึ่งในสัญญาเขียนชัดเจนว่าเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จและไม่รับโอนจะต้องถูกริบเงินดาวน์”

คัดกรองลูกค้าดี-นักเก็งกำไร

นายธงชัย บุศราพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ดีเวลอปเปอร์ทุกคนเมื่อลูกค้าทำสัญญาซื้อและผ่อนเงินดาวน์แล้ว ล้วนต้องการให้ลูกค้ารับโอนกรรมสิทธิ์หลังจากสร้างเสร็จ ไม่มีใครต้องการริบเงินดาวน์ลูกค้า

ประเด็นอยู่ที่สินค้าสร้างเสร็จ แต่ลูกค้าไม่รับโอนซึ่งก็มีหลายสาเหตุ กรณีสร้างเสร็จในจังหวะเศรษฐกิจไม่ดี ลูกค้าตกงาน บริษัทก็ยินดีผ่อนผันเพื่อให้ลูกค้าสามารถมีที่อยู่อาศัยได้ เช่น เปลี่ยนไซซ์ เปลี่ยนราคา หรือเปลี่ยนโครงการ เพื่อให้เหมาะสมกับกำลังซื้อที่ลดลง

อย่างไรก็ตาม พฤติกรรมไม่รับโอนของลูกค้าพบว่ามีบางส่วนบ่ายเบี่ยงทั้ง ๆ ที่มีเงินพร้อมจะโอนได้ บางกรณียังพบว่ามีคู่แข่งเสนอเงื่อนไขที่ถูกกว่าทำให้ตัดสินใจไม่ซื้อแล้ว แต่อยากได้เงินดาวน์คืน เป็นต้น

“กรณีแบบนี้ ลูกค้ามีเงินแต่ไม่โอนเพราะรู้สึกว่าตัวเองเคย commit แล้วราคามันเปลี่ยนไปอย่างนู้นอย่างนี้ หรือมีคู่แข่งเสนอได้ถูกกว่า ไม่ซื้อที่นี่ดีกว่า อย่างนั้นผมถือว่าเป็น decision ของเขา ลูกค้าควรจะทิ้งเงินดาวน์ให้เราริบ เพราะฉะนั้น ตรงนี้จะให้เป็นวิจารณญาณของฝ่ายขายเป็นหลัก”

นายธงชัยกล่าวว่า สถานการณ์โรคระบาดบริษัทจะพิจารณาจากประวัติการชำระเงินดาวน์ ก่อนหน้านี้มีการชำระสม่ำเสมอต่อเนื่อง ต่อมาถูกให้ออกจากงานเพราะโควิด เงื่อนไขแบบนี้จะเทกแคร์เป็นกรณีพิเศษ เช่น ย้ายโครงการ เปลี่ยนยูนิต หรือพักวงเงินไว้แล้วกลับมาซื้อยูนิตใหม่ในภายหลัง เป็นเรื่องละเอียดอ่อนและบริหารจัดการได้หลากหลายมาก หลักการของโนเบิล คือ บริษัทจะคัดกรองระหว่างลูกค้าเรียลดีมานด์กับนักเก็งกำไร

“แต่ถ้าเกิดสมมุติตอนก่อนโควิดมาจองไว้แล้วก็ผ่อนบ้างไม่ผ่อนบ้าง พยายามจะขายต่อแต่ขายไม่ได้ จองไว้หลาย ๆ หลัง ก็เห็นอยู่ว่าเก็งกำไร ไม่ได้ซื้อหลังเดียว ซื้อทีละ 4 หลัง และเป็นมาก่อนโควิดอีก อันนี้ก็คงช่วยอะไรไม่ได้ เพราะวันที่เราเปิดพรีเซล ลูกค้าบุ๊กยูนิตหรือจองซื้อไป ทำให้บริษัทไม่ได้ขายให้กับลูกค้าคนอื่นเหมือนกัน”

สมาคมคอนโดฯขานรับ สคบ.

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวทางหารือของ สคบ.กับดีเวลอปเปอร์เน้นดูแลผู้ซื้อในกลุ่มที่ตกงาน ป่วยหนัก สูญเสียลูกเมีย โดย สคบ.ขอให้ผู้ประกอบการคืนเงินบางส่วน

ทางสมาคมอาคารชุดไทยได้หารือกับสมาชิกผู้ประกอบการมีความเห็นสอดคล้องกันว่าไม่ขัดข้องและเป็นมนุษยธรรมที่จะดูแลผู้บริโภคอยู่แล้ว และเห็นชอบที่จะร่วมปฏิบัติตามเกณฑ์ที่หารือร่วมกับ สคบ.

ส่วนประเด็นการแยกแยะว่าผู้ซื้อรายใดเป็นลูกค้าเรียลดีมานด์กับผู้ซื้อนักเก็งกำไร เป็นการพิจารณาของแต่ละบริษัท โดยทาง สคบ.ก็ประกาศหลักการชัดเจนว่า ถ้าพฤติกรรมผู้ซื้อเป็นนักเก็งกำไร ไม่สามารถเข้ามาขอความช่วยเหลือจาก สคบ.ได้อยู่แล้ว เพราะไม่ใช่ผู้บริโภคที่ต้องได้รับความคุ้มครอง เนื่องจากไม่ได้เดือดร้อนโดยสุจริต

“การคืนเงินดาวน์เป็นเรื่องที่ต้องดูเคสบายเคส ต้องลงลึกรายละเอียด ไม่สามารถจะพูดเป็นเคสตายตัวได้ ซึ่งเราก็มีการทำงานร่วมกับ สคบ.อยู่แล้ว” ดร.อาภากล่าว

แสนสิริทำเป็น “เคสบายเคส”

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานเจ้าหน้าที่ผู้ปฏิบัติงาน บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวตอนท้ายว่า ในความเห็นแสนสิริ ประเด็นการคืนหรือไม่คืนเงินดาวน์ให้กับลูกค้า หรือคืนบางส่วนจำนวนเท่าใดนั้น ควรจะกำหนดเข้าไปอยู่ในบทบัญญัติกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคของ สคบ. เพื่อให้ดีเวลอปเปอร์จะได้ปฏิบัติตามกฎหมายได้อย่างถูกต้อง

ในส่วนบริษัท ยกตัวอย่างปี 2562 ที่มียอดขาย 21,000 ล้านบาท มีสัดส่วน 20% ที่ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อ ซึ่งแสนสิริได้มีการพิจารณาเป็นรายลูกค้า และมีทั้งการคืนเงินดาวน์บางส่วนและไม่ได้คืนเงินดาวน์