อสังหาริมทรัพย์

พราวพุธ ลิปตพัลลภ 10 ปี บนแคตวอล์กธุรกิจอสังหาฯ

พราวพุธ ลิปตพัลลภ
พราวพุธ ลิปตพัลลภ
คอลัมน์ : สัมภาษณ์พิเศษ
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

บริหารรุ่นทายาทธุรกิจจากตระกูลนักการเมืองชื่อดังระดับประเทศ “พราวพุธ ลิปตพัลลภ” เก็บเกี่ยวประสบการณ์ 10 ปี ในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย ในฐานะกรรมการ บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กับบริษัท พราว กรุ๊ป ซึ่งเป็นพอร์ตลงทุนของครอบครัว

ก่อนหน้านี้เมื่อ 5 ปีที่แล้ว “พราวพุธ” ประกาศแผนลงทุนในพอร์ตมหาชน “พราว เรียล เอสเตท” ไว้ที่ตัวเลข 10,000 ล้านบาท นับเวลาถึงนาทีนี้เปิดตัวคอนโดมิเนียมมูลค่ารวม 6,000-7,000 ล้านบาท ยังเหลือเวลาอีก 1 ปีครึ่งเพื่อเติมการลงทุนให้ครบหมื่นล้านตามแผน

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษจากมุมมองที่ “พราวพุธ” ยิงสลุตการลงทุนด้วยการเปิดตัวบิ๊กโปรเจ็กต์ 2 โครงการรวดในปี 2565 ทั้งธุรกิจสวนน้ำ “อันดามันดา ภูเก็ต” กับคอนโดฯลักเซอรี่แบรนด์ “เวหา” หัวหิน ขานรับมาตรการเปิดเมืองเพื่อพลิกฟื้นเศรษฐกิจจากสถานการณ์โควิดอย่างแท้จริง

Q : พอร์ตลงทุนแบ่งอย่างไร

พราว เรียล เอสเตท เป็นบริษัทมหาชนเน้นลงทุนพอร์ตสร้างขาย ตอนนี้มีคอนโดฯ 2 โครงการ คือ “อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน” มูลค่าโครงการ 3,700 ล้านบาท สร้างเสร็จและเริ่มทยอยโอนตั้งแต่ไตรมาส 3/65 เป็นต้นไป

ล่าสุดเพิ่งเปิดตัวคอนโดฯโครงการที่ 2 “เวหา” หัวหิน สร้างบนที่ดิน 5 ไร่ อยู่ในที่ดินแปลงใหญ่ของสวนน้ำนาวา วานา หัวหิน มูลค่าโครงการ 2,290 ล้านบาท ก็ยังมีเวลาอีก 1 ปีครึ่ง ลงทุนตามแผนที่เคยประกาศตัวเลข 10,000 ล้านบาทไว้

ส่วนบริษัท พราว กรุ๊ป เป็นพอร์ตลงทุนของครอบครัว เน้นลงทุนธุรกิจสร้างรายได้ประจำ หรือรีเคอริ่งอินคัมปี 2565 เมื่อกลางเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมาเพิ่งเปิดตัวโครงการอันดามันดา ภูเก็ต มูลค่า 4,500 ล้านบาท

เป้าหมายสูงสุดของอันดามันดาคือรับนักท่องเที่ยว 1 ล้านคนในกรณีภูเก็ตกลับสู่ภาวะปกติที่มีนักท่องเที่ยวปีละ 10 กว่าล้านคน เราประเมินขอส่วนแบ่งนักท่องเที่ยว 10% เข้าภูเก็ตแล้วแวะเที่ยวอันดามันดา

สำหรับปีนี้ ททท.มองแนวโน้มนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าไทย 5-7 ล้านคน เดา ๆ ว่าน่าจะมาภูเก็ต 3-4 ล้านคน ดังนั้น ปีนี้จึงคาดว่าอันดามันดาจะได้ต้อนรับ 4 แสนคน

Q : สวนน้ำที่ภูเก็ตปรับเป้าต่างชาติหรือไม่

โควิดมีข้อแตกต่างทำให้เป็นบทเรียนของผู้ประกอบการในภูเก็ต แต่ก่อนพูดถึงภูเก็ตจะนึกถึงลูกค้าต่างชาติอย่างเดียว แต่พอเจอโควิดเป็นบทเรียนที่สำคัญว่าทำไมเราไม่สามารถพึ่งตลาดคนไทยได้ ดังนั้น ปีแรกของอันดามันดาเราตั้งเป้าคนไทย 70% ต่างชาติ 30% แต่พอประเทศเริ่มเปิดต่างชาติเข้ามาเยอะขึ้น สัดส่วนตรงนี้ก็จะเริ่มเปลี่ยนไป

ส่วนเป้าหมายนักท่องเที่ยวแน่นอนเดิมนึกถึงลูกค้าจีน ตอนนี้ไม่มีจีนแล้ว (ปีนี้) ประเทศที่เข้ามาแทนได้ คือ อินเดีย ยุโรปยังเดินทางมา และออสเตรเลียเป็นตลาดใหม่สำหรับภูเก็ต รวมทั้งซาอุดีอาระเบียเป็นตลาดใหม่ที่เพิ่งเกิดขึ้นมาในปีที่ผ่านมา

Q : เป้ารายได้ปีนี้

เรื่องการเงินพี่ชาย คุณหลวง (พสุ ลิปตพัลลภ) เป็นคนดูแลเรื่องตัวเลข ส่วนพราวมีหน้าที่ก่อสร้างกับขายอย่างเดียว มีหน้าที่ใช้เงิน (ยิ้ม)

โครงการ “เวหา” โปรเจ็กต์ไฟแนนซิ่งเราใช้เงินกู้ธนาคารไทยพาณิชย์ สัดส่วน 60/40 เป็นไปตามมาตรฐาน ซึ่งคอนโดฯทั้ง 2 โครงการทำที่หัวหิน ซึ่งปกติกลุ่มลูกค้าหลักเป็นคนไทย 90% ทำให้เราวางแผนจับลูกค้าต่างชาติไม่เยอะ ที่อินเตอร์คอนฯ เรสซิเดนเซสมีต่างชาติซื้อ 5% เท่านั้น

ส่วนเวหาตั้งเป้าขายลูกค้าต่างชาติ 20% แน่นอนว่าลูกค้าจีนเป็นกลุ่มใหญ่แต่ปีนี้น่าจะหายไปเยอะเพราะรัฐบาลจีนมีนโยบายซีโร่โควิด ไม่อนุญาตให้คนจีนเดินทางออกนอกประเทศ ขณะเดียวกัน มีกลุ่มใหม่ที่น่าสนใจ คือ อินเดีย และรัสเซีย ที่มีผลกระทบจากสงครามทำให้เริ่มมองหาการซื้ออสังหาฯนอกประเทศ และหัวหินเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ดี

ภาพรวมปีนี้ที่ต้องระวัง คือ เศรษฐกิจ เงินเฟ้อสูง ดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้เงินในกระเป๋าผู้ที่จะมาซื้อเราก็น้อยลง เพียงแต่เซ็กเมนต์ที่เราจับเป็นตลาดบน น่าจะได้รับผลกระทบจากตรงนี้ค่อนข้างน้อยอยู่แล้ว ถ้าเศรษฐกิจโลกไม่มีการแคลชรุนแรง พราวคิดว่าไม่ได้มีอะไรเป็นข้อกังวล

Q : แผนลงทุนอนาคตวางยังไง

แสวงโอกาสพอร์ตทั้งคู่ พราว กรุ๊ปถ้ามีโอกาสที่เหมาะก็พร้อมจะทำ เพราะไม่ได้เป็นมหาชน ไม่ได้มีแรงกดดันว่าจะต้องมีเป้าหรือมียอดเท่าไหร่ เราต้องหาที่ดินที่เหมาะจริง ๆ จะเห็นว่าที่ผ่านมาเราหาที่ดินที่พัฒนาปุ๊บเป็นไอคอนิก เรียกว่าเป็นแลนด์มาร์กของเมืองนอกเหนือจากสวนน้ำที่ภูเก็ต จริง ๆ แล้วมีที่ดินเปล่าที่รอขึ้นโรงแรมอยู่

ส่วนพราว เรียล เอสเตทยังไงเราก็มีโครงการใหม่ออกมาแน่ ๆ แต่วันนี้ยังไม่ชัดเจน รอให้คอนเฟิร์มร้อยเปอร์เซ็นต์เมื่อไหร่ เล่าให้ฟังแน่ ๆ

Q : 10 ปีนี้คิดว่าเราเชี่ยวชาญอะไร

ถ้าส่วนตัวพราวมองว่าเรื่องการออกแบบโปรดักต์ พราวเป็นคนที่เอาตัวเองไปอยู่เป็นผู้บริโภค ดังนั้น ทุกอย่างที่ทำพราวไม่ได้มองจากมุมมองคนขาย เรามองจากมุมมองคนซื้อตั้งแต่ออกแบบเลย

ยกตัวอย่างโครงการเวหา เราเน้นต้องการให้คนใช้ห้องชุดมีความสุขมากที่สุด เช่น ระเบียงทุกห้องได้ซีวิว การดีไซน์กระจกที่ให้ไปเพื่อมองทะเลเต็ม ๆ ย้อนกลับมามันอาจไม่ใช่สิ่งที่ดีที่สุดสำหรับคนขาย เพราะอาจจะทำให้ค่าก่อสร้างสูงขึ้น

Q : อะไรบริหารยากที่สุด

ก็เปลี่ยนไปเรื่อย ๆ ขึ้นกับช่วงเวลา มองย้อนกลับไป 5 ปีที่แล้วเป็นช่วงที่ทุกคนเปิดโครงการกันเยอะมาก ความยากตอนนั้นคือทำยังไงให้เราแตกต่าง ยิ่งตอนนั้นเราอยู่ในช่วงเพิ่งเริ่มต้นด้วย

เรื่องที่ 2 ปี 2564 ที่ผ่านมาความยากคนละแบบ กลับด้านกัน ความยากคือไม่ค่อยมีใครกล้าเปิดโครงการ ถ้าใครกล้าเปิดโครงการก็เรียกว่าได้หน้าข่าว ได้ความสนใจไปเต็ม ๆ เพียงแต่ว่าความยากคือเรื่องที่เกิดขึ้น เรื่องคนงานขาดแคลนมีการเจอปิดแคมป์คนงานไปบ้าง เจออุปสรรคของคนส่งของ ของดีเลย์ อะไรพวกนี้มากกว่า

Q : ทำยังไงให้แผนธุรกิจมีความต่อเนื่อง

อันนี้ต้องยอมรับว่าพราว เรียล เอสเตทตอนนี้เราเหมือนกับอยู่ในช่วงตั้งตัวอยู่ ไม่เหมือนบริษัทที่เขาอยู่มานาน มีพอร์ตที่ชัดเจน ของเราเพิ่งมีคอนโดฯเวหาเป็นโครงการที่ 2 ของบริษัท คิดว่าภายใน 3 ปีต่อจากนี้เราน่าจะถึงจุดมีกำไรต่อเนื่องแล้ว ดังนั้น 1-2 ปีนี้ต้องมาดูว่าทำยังไงให้มีกำไรต่อเนื่อง

บริษัทตั้งเป้ากำไรตามมาตรฐานตลาดกรอสมาร์จิ้น (กำไรเบื้องต้น) 30% เน็ตมาร์จิ้น (กำไรสุทธิ) 15%

Q : บิสซิเนสโมเดล

พราว เรียล เอสเตทถ้าเราดีเวลอปจะต้องดูโลเกชั่นกลางเมือง กลาง (เน้น) มาก ถ้าเป็นแนวสูง (คอนโดฯ) ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่มูลค่าโครงการอยู่ที่ 2,000-3,000 ล้านขึ้นไป

บิสซิเนสโมเดลต่อปี วางเป้าหมายเปิดตัวปีละ 2-3 โครงการ ขึ้นกับซื้อที่ดินตรงไหนได้บ้าง

ซึ่งพฤติกรรมผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงที่เห็น คือ ลูกค้าอายุน้อยลง ช่วง 10 ปีที่ผ่านมากลุ่มคนก็เปลี่ยนไป คนอายุ 30 ปีมีกำลังซื้อเยอะขึ้น ยิ่งช่วง 5 ปีหลังอายุลูกค้าเด็กลงเรื่อย ๆ เศรษฐีคริปโตบางคนใช้เงินแบบ…โอ้โห คิดน้อยมากค่ะ

คำถามว่า 10 ปีหน้าจะเป็นยังไง โจทย์ที่ตั้งไว้กับตัวเองอาจมองในแง่ของ brand definition มากกว่า พราว กรุ๊ปคนรู้จักพร็อพเพอร์ตี้ คนรู้จักโรงแรมของเราแต่ไม่รู้ว่าใครเป็นดีเวลอปเปอร์ ในฝั่งพราว เรียล เอสเตทอยากให้มีแฟนคลับนั่นแหละ พูดง่าย ๆ

Q : ข้อเสนอแนะต่อรัฐบาล

ล่าสุดรัฐบาลเริ่มทำให้เป็นภาพรวม ทำให้เมืองไทยที่มีคนต่างชาติอยู่แล้วมองเห็นเรื่อง economy nomad (ทำงานได้ไม่จำกัดสถานที่) จะทำยังไงให้คนกลุ่มนี้อยากมาอยู่เมืองไทยเป็นการเฉพาะ นี่คือภาพใหญ่

ทีนี้ ในแต่ละเมืองเองภูเก็ตหรือหัวหิน แต่ละที่ต้องไปนั่งคิดมา นโยบายที่จะทำให้เมืองแต่ละเมืองมีแรงดึงดูดกลุ่มชาวต่างชาติเข้ามาที่แตกต่างกันไป

Q : กฎหมายกฎระเบียบอะไรที่อยากให้ปลดล็อก

จริง ๆ ก็เริ่มมีการคุยกันมาตลอด อย่างโควตาลูกค้าต่างชาติซื้อคอนโดฯ 49% ถึงแม้จะไม่เคยมีใครใช้เต็มโควตา แต่ว่าภาพที่ออกมาถ้าเราไม่ล็อกตรงนี้แล้ว จะเป็นการโชว์ว่าจริง ๆ แล้วเราอยากให้ต่างชาติเข้ามาอยู่ในไทย

ที่เหลือเป็นเรื่องของการทำวีซ่า ทำยังไงให้เขามาอยู่ในประเทศไทย ยิ่งมากเท่าไหร่เศรษฐกิจประเทศไทยก็ยิ่งดีเท่านั้น ยกตัวอย่าง ประเทศที่น่าจะมีผลกับเศรษฐกิจประเทศไทยมากในตอนนี้ก็คือ อินเดีย ในช่วงที่จีนยังปิดประเทศอยู่ ซึ่งอินเดียจะเข้าไทย วีซ่าที่ขอมายังเป็นวีซ่าระยะสั้น และยังต้องขอวีซ่าเข้ามาในประเทศอยู่

Q : มีเซฟตี้แฟกเตอร์ในการลงทุนอสังหาฯยังไง

อาจจะพูดอย่างนี้ว่า เดาคอสต์ได้แม่นขึ้นมากกว่า เพราะไม่ใช่เซฟตี้แฟกเตอร์ที่น้อยลง เพียงแต่เรากะราคาและต้นทุนอะไรทุกอย่างได้แม่นขึ้น

Q : ทำอสังหาฯตกผลึกประสบการณ์อะไรบ้าง

จริง ๆ ก็เหมือนการทำอุตสาหกรรมอื่น ๆ เหมือนกันอย่างหนึ่ง คือ สร้างโปรดักต์ให้มีความแตกต่างที่ชัดเจน การพัฒนาโปรดักต์เราไม่ได้ทำเพื่อแค่เป็นมาร์เก็ตติ้ง แต่ต้องเป็นสิ่งที่ลูกค้าต้องการจริง ๆ ด้วย

อีกอันหนึ่งสำคัญจะทำอะไรเรามองการทำธุรกิจอย่างยั่งยืน เราไม่มองว่าทำกำไรให้เยอะที่สุดโครงการแล้วจบกัน แต่หลาย ๆ อย่างที่เราทำ เช่น คอนโดฯเวหา มีการออกแบบซิงเกิลคอร์ริดอร์ มีห้องพักด้านเดียว เปิดประตูมาไม่เจอฝั่งตรงข้าม พราวมองว่ามันก็เป็นการสร้างแวลูทางอ้อม เรามองว่าการทำซิงเกิลคอร์ริดอร์คนมาอยู่สบายกว่า แล้วการที่คนมาอยู่สบายกว่า ลูกค้าเรียลดีมานด์ก็จะตามมาเอง

(ทำธุรกิจ) อาจไม่ใช่ตัวเลขที่เยอะที่สุด แต่ขอเป็นตัวเลขที่เราชัวร์ที่สุด