สามัญสำนึก โดย กองบรรณาธิการ

2567 ปีปฏิรูปอสังหาฯ

คอลัมน์ : สามัญสำนึก
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

ย่างเข้าไตรมาส 2/67 เป็นห้วงเวลาเกือบ 1 ปีแรกของรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน มองเห็นร่องรอยการปฏิรูปวงการอสังหาริมทรัพย์แบบเห็นหน้าเห็นหลัง

เรื่องนี้ไม่ได้พูดเอง คิดเอง แต่มองผ่านหนังสือฉบับหนึ่ง เป็นหนังสือขอบคุณรัฐบาลของ 7 สมาคมหลักในวงการอสังหาฯเมืองไทย ไล่ชื่อมาก็มี สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในนามกลุ่มการค้าอสังหาฯ ออกแบบและก่อสร้าง

ที่เหลือมี สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านกับสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย

ทั้ง 7 สมาคมขอบคุณรัฐบาลเศรษฐา 6 เรื่องด้วยกัน

1.มาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ที่ผ่านมาทุกรัฐบาลจะจำกัดเพดานให้สิทธิประโยชน์ไม่เกิน 3 ล้านบาท เหตุผลอธิบายเพื่อดูแลกำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง

แต่สต๊อกกลุ่มราคานี้พร่องไปเยอะ ปัญหาหนี้เสียก็เยอะ แบงก์ก็เลยปฏิเสธสินเชื่อเยอะ ขายได้แต่โอนไม่ได้

จากเดิมเคยเป็นสัดส่วนหลักของตลาด ปัจจุบันเหลือ 40% เท่านั้น กลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท ปัญหากู้ไม่ผ่านน้อยกว่า หมายความว่าซื้อได้และมีปัญญาโอนได้อีกต่างหาก

ในเชิงตัวเลข กลุ่มนี้มีสัดส่วนถึง 47% กลายเป็น New Normal ใหม่ของตลาดอสังหาฯ เมื่อรวมกับกลุ่มราคาต่ำ 3 ล้าน ทำให้บ้านและคอนโดมิเนียมไม่เกิน 7 ล้าน มีส่วนแบ่งเกือบครบทั้งตลาดอยู่ที่ 87%

7 สมาคมจึงขอบคุณรัฐบาลที่ขยับเพดานลดค่าโอน-จดจำนอง ขึ้นเป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท เพราะในยุคเศรษฐกิจป่วย การซื้อบ้านได้อย่างเดียวไม่พอ ต้องโอนให้ได้ด้วย

2.เรื่องนี้น้ำตาจิไหล แต่ไหนแต่ไรคนซื้อบ้านในโครงการจัดสรรมักจะได้รับผลบวกจากมาตรการรัฐ แต่คนที่มีที่ดินเป็นของตนเอง ปลูกบ้านบนที่ดินตัวเอง ไม่เคยได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯเลย

รอบนี้รัฐบาลให้สิทธินำค่าปลูกบ้านมาหักลดหย่อนภาษี 1 แสนบาท ขอแค่ตรวจสอบบริษัทรับสร้างบ้านให้ดี ต้องเป็นบริษัทที่จดทะเบียนเข้าระบบภาษีของรัฐบาล ย้ำว่าเป็นบริษัทเข้าระบบกฎหมายนะจ๊ะ

3.สร้างโอกาสเข้าถึงสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง วิธีการไม่ซับซ้อน แค่ปรับเพดานสินเชื่อของแบงก์รัฐ ซึ่งก็คือ ธอส. (ธนาคารอาคารสงเคราะห์)

จากเดิมรายละ 1.5 ล้าน เพิ่มเป็น 3 ล้าน พ่วงดอกเบี้ยไม่เกิน 3% แบบนี้ผู้มีรายได้น้อย มีโอกาสคว้าที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยไม่ต้องเพ้อฝันอีกต่อไป

4.บ้าน BOI บางครั้งก็เรียกอีกชื่อหนึ่งว่าบ้านคนจน ข้อแตกต่างกับบ้านคนจนเวอร์ชั่นที่การเคหะแห่งชาติเป็นคนสร้าง อยู่ตรงที่บ้าน BOI เป็นเวอร์ชั่นรัฐบาลจูงใจให้เอกชนเป็นคนสร้าง

แต่ที่ผ่านมาเอกชนเมิน เพราะบังคับขายราคา 1.2 ล้านบาทเท่านั้น แต่บังคับทำไซซ์ใหญ่ สวนทางกับต้นทุนแพงทุกตัว ค่าที่ดิน ค่าวัสดุ ค่าแรง ฯลฯ รัฐบาลนี้ปรับราคาขายเป็น 1.5 ล้าน ทาง 7 สมาคมเชื่อว่าจะกระตุกความสนใจเอกชนเข้ามาลงทุนมากขึ้น

5.การขยายสิทธิการเช่าเกิน 30 ปี นับเป็นมหากาพย์อีกเรื่องหนึ่งที่เอกชนลุ้นให้รัฐบาลปลดล็อก

เรื่องนี้ “พีระพงศ์ จรูญเอก” นายกสมาคมคอนโดฯ ให้ Hint มาว่า อยากได้ 99 ปี เหตุผลของสิทธิการเช่า 99 ปี เพื่อให้เทียบเท่าการถือกรรมสิทธิ์ ซึ่งจะดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติมั่งคั่งเข้าไทย

เรื่องสุดท้าย ลุ้นมานาน นาทีนี้ไม่ต้องลุ้นกันอีกต่อไป เพราะทางคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง รับหลักการไปเรียบร้อยแล้วตั้งแต่ 21 มีนาคม 2567 ที่ผ่านมา

6.ลดไซซ์ที่ดินในโครงการบ้านแนวราบ เดิมบ้านเดี่ยวขั้นต่ำ 50 ตารางวา ของใหม่เหลือขั้นต่ำ 35 ตารางวา บ้านแฝด เดิม 35 ตารางวา เหลือ 28 ตารางวา ทาวน์เฮาส์ เดิม 16 ตารางวา เหลือ 14 ตารางวา

รัฐบาลชุดนี้อาจกล่าวได้ว่าเป็นครั้งแรกที่ฝนตกทั่วฟ้า ได้อานิสงส์พร้อมกันทั้งบ้านใหม่ บ้านมือสอง บ้านสร้างเอง และบ้าน BOI เรื่องที่ปลดล็อกให้ และอยู่ในคิวรอปลดล็อก เอกชนทุบโต๊ะว่าจะเป็นการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างที่อยู่อาศัย

และเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการใช้ประโยชน์ที่ดินของประเทศในระยะยาว