อสังหาริมทรัพย์

บอร์ด รฟม.ปี’57 แจงใบอนุญาตผ่านทางแอชตัน อโศก เป็นไปตาม กม.-ปฏิบัติกันมาจำนวนมาก

แอชตัน อโศก

คดีประวัติศาสตร์เขย่าวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย

จากคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุด เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 สั่งเพิกถอนใบอนุญาตคอนโดมิเนียม แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 ขนาดสูง 51 ชั้น (50 ชั้นบนบก กับ 1 ชั้นใต้ดิน) โดยให้มีผลย้อนหลัง

บนโจทย์ที่ท้าทายระบบการขออนุญาตก่อสร้างของภาครัฐ เนื่องจากมีคำตัดสินของศาลหลังจากแอชตัน อโศก ก่อสร้างเสร็จและทยอยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับผู้ซื้อแล้ว 668 ห้อง จากจำนวน 783 ห้องในโครงการ ตั้งแต่ปี 2561 ทำให้มีการอยู่อาศัยแล้ว 5 ปีเต็ม

นาทีนี้ มีประเด็นคำถามในโลกโซเชียล เกี่ยวกับทางเข้า-ออกโครงการ สามารถนำที่ดินเวนคืนของ รฟม. มานับเป็นพื้นที่ทางเข้า-ออกโครงการได้หรือไม่

ศาลสูงวินิจฉัย 2 ประเด็น

โดยศาลปกครองสูงสุด วินิจฉัย 2 ประเด็น คือ 1.วัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดินของ รฟม. ศาลวินิจฉัยว่า ที่ดินที่นำมาเป็นทางเข้าออกโครงการ ได้รับอนุญาตให้ใช้ที่ดินจาก รฟม.

ซึ่ง รฟม.ได้ที่ดินมาจากการเวนคืน โดยวัตถุประสงค์เพื่อใช้ประโยชน์เกี่ยวกับกิจการของ รฟม. ดังนั้น การที่ รฟม.นำที่ดินที่ได้จากเวนคืนมาให้เอกชนใช้เป็นทางเข้าออกโครงการ เป็นการทำผิดวัตถุประสงค์ของการเวนคืน

2.เงื่อนไขในการขออนุญาตของ รฟม. ศาลวินิจฉัยว่า ใบอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม. มีข้อสงวนสิทธิ์ที่ รฟม.สามารถเปลี่ยนแปลงแก้ไข ตำแหน่งที่ดิน ลดขนาดที่ดินได้

ทางเข้าออกโครงการสู่ถนนสาธารณะมีความไม่แน่นอน รฟม.สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา รถดับเพลิงไม่สามารถเข้าออกได้สะดวก

ใบผ่านทางแอชตันปี 2557

แน่นอนว่าคำตัดสินของศาลสูงถือเป็นที่สิ้นสุด ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องต้องเคารพคำสั่งศาล และหน่วยงานผู้ออกใบอนุญาตก่อสร้างต้องปฏิบัติตาม

อย่างไรก็ตาม คำถามเกี่ยวกับที่ดินเวนคืน รฟม. นำมาใช้เป็นทางเข้าออกโครงการเอกชนได้หรือไม่ ยังต้องการคำตอบอยู่ดี

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ แหล่งข่าวอดีตคณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย หรือ รฟม. ปี 2557 ซึ่งเป็นชุดที่อนุมัติใบอนุญาตผ่านทาง โดยขยายทางจำเป็น จากเดิมกว้าง 6.4 เมตร เพิ่มความกว้างถนนเป็น 13 เมตร ให้กับแอชตัน อโศก

ที่มาที่ไป และเหตุผลในการให้ใบอนุญาตผ่านทางเมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2557 และอนุมัติโดยอาศัยอำนาจตามกฎหมายข้อใดบ้าง

ย้อนรอยกฎหมาย รฟม.

แหล่งข่าวย้อนอดีต รฟม. ก่อตั้งเมื่อวันที่ 21 สิงหาคม 2535 เริ่มต้นจากสถานะกฎหมายระดับพระราชกฤษฎีกา ที่ออกโดยคณะรัฐมนตรี ในนาม “รถไฟฟ้ามหานคร” ในขณะที่รัฐธรรมนูญกำหนดให้ต้องยกระดับเป็นกฎหมายจัดตั้งระดับพระราชบัญญัติภายใน 10 ปี

นำมาสู่การตรา พ.ร.บ.การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย ปี 2543 โดยเปลี่ยนชื่อใหม่ แต่รหัสย่อใช้ “รฟม.” เหมือนเดิม

ภารกิจหลักเพื่อลงทุนรถไฟฟ้า เมื่อแนวรถไฟฟ้าลากผ่านเส้นทางใด จำเป็นต้องมีการเวนคืนที่ดินเพื่อใช้ในกิจการรถไฟฟ้า ดังนั้น หลักการใหญ่คือ ที่ดินของ รฟม. เป็นที่ดินเวนคืนทั้งสิ้น

ผลกระทบคือ มีการเวนคืนเผื่อเหลือเผื่อขาด ทำให้เจ้าของเดิมที่ถูกเวนคืนอาจทำให้เป็นที่ดินตาบอด หรือที่ดินแปลงติดกันไม่สามารถผ่านเข้า-ออกแปลงที่ดินได้สะดวก

จึงเปิดให้เจ้าของที่ดินหรือผู้รับมอบอำนาจ สามารถยื่นขอใบอนุญาตผ่านทาง หรือเชื่อมทางเข้า-ออกได้ทุกราย ถ้าเข้าเงื่อนไขมีที่ดินติดกับที่ดินเวนคืน รฟม. เป็นสิทธิเจ้าของที่ดินสามารถมาขอเชื่อมทางได้

โดยอาศัยอำนาจตามมาตรา 24 วรรคหนึ่ง แห่ง พ.ร.บ.รฟม. ปี 2543 ประกอบกับข้อ 4 และข้อ 11 แห่งข้อบังคับ รฟม. ว่าด้วยการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของ รฟม. ปี 2547

เปิดประกาศ รฟม. ปี 2556

ด้วยการออกกฎหมายลูกระดับชั้นเป็น “ประกาศ รฟม.” จุดโฟกัสอยู่ที่ปี 2556 ซึ่งเป็นกฎหมาย รฟม. ที่ใช้ประกอบการอนุญาตผ่านทางให้แอชตัน อโศก เมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2557

รายละเอียดคือ “ประกาศ รฟม. เรื่องกำหนดประเภทการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม.เป็นทางผ่าน” ฉบับลงนามวันที่ 26 กันยายน 2556 โดย “ยงสิทธิ์ โรจน์ศรีกุล” ผู้ว่าการ รฟม. ในขณะนั้น

บทบัญญัติมี 3 หมวด 15 ข้อ โดยสาระสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการอนุญาตผ่านทางให้โครงการแอชตัน อโศก มีดังนี้

ข้อ 4 กำหนดนิยาม “ผู้ขออนุญาต” หมายถึงเจ้าของที่ดิน หรือผู้มีอำนาจตามกฎหมาย, นิยาม “ธุรกิจที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่” หมายรวมถึงโครงการอาคารชุดด้วย

ข้อ 5 กำหนดให้ธุรกิจที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่อยู่ในประเภทการอนุญาตให้ใช้ที่ดิน รฟม. เป็นทางผ่าน

ข้อ 6 กำหนดเรื่องค่าตอบแทนเพราะเป็นโครงการขนาดใหญ่

ข้อ 7 กำหนดธุรกิจที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่ขออนุญาตผ่านทาง เรียกเก็บค่าตอบแทนครั้งเดียว (ธุรกิจขนาดใหญ่อื่น ๆ จ่ายรายปี ปรับทุก 3 ปี)

ข้อ 9.1 กรณีอนุญาตผ่านทางความกว้างไม่เกิน 4 เมตร ไม่เรียกเก็บค่าตอบแทน แต่ถ้าถนนกว้างเกิน 4 เมตร จะมีการเรียกเก็บค่าตอบแทน

และข้อ 11 “การขออนุญาตผ่านที่ดินของ รฟม.ให้มีขนาดกว้างเพิ่มขึ้น ภายหลังจากที่ รฟม.ได้อนุญาตให้ผ่านที่ดินแล้ว ให้ รฟม.อนุญาตตามความจำเป็น โดยให้คิดค่าตอบแทนสำหรับความกว้างของที่ดินที่ขออนุญาตส่วนที่เพิ่มขึ้น ในอัตราตามที่กำหนด”

หากพิจารณาตามประกาศ รฟม. การนำที่ดินเวนคืนมาเปิดให้ขออนุญาตผ่านทาง หรือเชื่อมทางเข้า-ออกโครงการ สามารถทำได้โดยถูกต้อง ตามที่กฎหมายลูก รฟม. ให้อำนาจไว้

อนุญาตใบผ่านทางเริ่มปี 2547

ทั้งนี้ แหล่งข่าวระบุว่า ที่ผ่านมา ตัวแทนบอร์ด รฟม.ปี 2557 ไม่ได้ถูกเรียกให้ไปเป็นพยาน หรือให้ข้อมูลกับศาล เนื่องจากผู้ฟ้องคดีฟ้องหน่วยงาน ไม่ได้ฟ้องตัวบุคคล เวลาฟ้องหน่วยงาน บุคคลที่ดำรงแหน่งจึงกลายเป็นผู้ว่าการ รฟม. คนปัจจุบัน (ปี 2566)

“แต่จริง ๆ หลักการควรเป็นลักษณะที่ว่า ทางศาลปกครอง หรือใครผู้ที่เกี่ยวข้อง เชิญไปเป็นพยานได้ไหม หรือทาง รฟม.เองก็ควรจะเชิญไปให้การว่าควรจะชี้แจงอย่างไร แต่เผอิญไม่มีทั้งสองเหตุการณ์นั้น ศาลก็ไม่ได้เรียกไปเป็นพยาน ทาง รฟม. ไม่ได้เรียกให้เราไปชี้แจงให้กับคนของ รฟม. เพื่อจะไปชี้แจงศาลอีกต่อหนึ่ง”

สำหรับแนวปฏิบัติการพิจารณาใบอนุญาตผ่านทาง เป็นไปตามระเบียบกติกาของ รฟม. ถูกต้อง 100% ไม่มีอะไรคลุมเครือ เพราะระเบียบเหล่านี้ 1.ออกมาเพื่อให้ปฏิบัติเท่าเทียมกัน ทุกคนเหมือนกัน 2.เป็นประกาศ รฟม. แปลว่า ใครที่เข้าข่ายมีสิทธิ คุณก็ได้สิทธินั้น ใช้ได้เลย ไม่มีการต้องใช้ดุลพินิจ

เหตุผลที่ต้องทำเป็นประกาศ รฟม. เนื่องจากมีเรื่องการคำนวณค่าใช้จ่าย กรณีเป็นโครงการขนาดใหญ่ ที่อนุญาตผ่านทางขนาด 4 เมตรขึ้นไป

“ตั้งแต่ต้นเลย มีประกาศ รฟม. เป็นการออกระเบียบใครมีที่ดินติดกับเรา และต้องการผ่านทาง ให้ผ่านทางได้ตั้งแต่ปี 2547 และมีมาตลอดจนถึงปัจจุบัน”

ถนน 6.4 เมตรติดมากับที่ดิน

สำหรับกรณีแอชตัน อโศก ในอดีตแปลงที่ดินอยู่ติดถนนอโศกมนตรี เมื่อ 30 ปีที่แล้ว รฟม.มีการเวนคืนไปตัดหน้าที่ดิน ทำให้ที่ดินตาบอด เจ้าของเดิมไปฟ้องศาลแพ่ง ซึ่งศาลแพ่งก็อนุญาตให้ผ่านทาง 6.4 เมตร

ตอนหลัง บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ สนใจจะซื้อ ทางเจ้าของที่เดิมจึงมาทำเรื่องขอขยายความกว้างถนน จาก 6.4 เมตร เป็น 13 เมตร เพื่อให้สามารถสร้างโครงการขนาดใหญ่ได้

“นั่นคือ สิทธิเก่าแปลงที่ดินมีถนน 6.4 เมตร ขอเพิ่มขยาย ซึ่งประกาศ รฟม. ก็มีรองรับ ว่าคุณมีสิทธิเดิมเท่าไหร่ คุณขอขยายเพิ่มได้ แต่ต้องมาจ่ายค่าผ่านทางเพิ่ม แค่นั้นเอง ไม่ต้องใช้ดุลพินิจอะไรเลย เพราะที่ดินเขาติดกับเรา ยิ่งรายนี้มีใบผ่านทางเดิม 6.4 เมตรอยู่แล้วด้วย โดยขอขยายต้องจ่ายค่าเช่าที่เพิ่ม 97 ล้านบาท”

แนะแก้ไขให้ชัดเจนขึ้น

แหล่งข่าวกล่าวตอนท้ายว่า เรื่องที่ต้องการชี้แจงในการอนุญาตผ่านทางให้กับแอชตัน อโศก ดำเนินการอย่างตรงไปตรงมา โปร่งใสที่สุดแล้ว ใครมีที่ติดกับ รฟม. เราก็ให้ผ่านหมด เพียงแต่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

“ส่วนศาลท่านตีความอย่างนั้น ก็เป็นอำนาจของท่าน เราก็เคารพ เนื่องจากศาลตีความจากกฎหมาย และกฎหมายออกโดยรัฐบาลและสภา ข้อเสนอแนะคือควรแก้กฎหมายที่คลุมเครือทำให้ชัดเจนขึ้น อยู่ที่ถ้าหาก พ.ร.บ. ที่ออกโดยสภามีบทบัญญัติเพียงพอแล้ว เราก็ไปแก้ไขที่ระดับกฎกระทรวงที่ออกโดยรัฐบาล การดำเนินการจะง่ายกว่า”

จุดเน้นอยู่ที่ “…ข้อกฎหมายที่คลุมเครือ สามารถมีการตีความที่แตกต่าง ก็ทำให้ชัดเจนขึ้น เพื่อให้ตีความเป๊ะ ๆ เหมือนกันหมด เพราะมีบทเรียนแล้ว”